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その物件が割安か調べる方法
投資ソフト開発センター
大塚 博之です。
今日は、投資物件が割安かどうかを
調べる方法について書きます。
投資物件が割安か調べる方法を大きくわけると
◆ 収益還元法
◆ 積算価格法
の2種類が一般的です。
収益還元法は・・
将来、受け取ることができるであろう
キャッシュフローから物件の価値を割り出す方法
積算価格法は・・
現在（正確に表現すると過去の実績）
の土地、建物価格から計算する方法
10年以上前の主流は『積算価格法』でした。
しかし、現在、主流になっているのは
『収益還元法』です。
その理由を考えると
未来を予測して価格を決めることが
求められるようになったからです。
積算価格は、あくまでも
『現在（過去の実績）』の価格です。
つまり、将来、どうなるかは
ほぼ、考慮されていません。
バブル前までは、現在の価格が将来、
下落することを考えないでよかった為
積算価格が割安ならば買いと言えました。
しかし、今のように土地価格が下落していく
状況では、将来のことが織り込まれていない
積算価格が割安だから買いとは言えません。
その点、収益還元法は将来どのくらいキャッシュフローを
得られそうか、から価格を計算します。
家賃下落、空室率増加など
将来の変化をある程度織り込んで価格を検討できます。
積算価格は参考程度で考え、収益還元法を中心に
物件価格が割安かどうかを判断するのがよい方法だと言えます。
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大家さんは知っておきたい青色申告控除のメリット
投資ソフト開発センター
大塚 博之です。
アセットランクシミュレーターを
ご利用いただきありがとうございます。
『税金』
不動産投資を進める上で最大のコストです。
最大のコスト税金を減らす為に効果的なのが
青色申告をして控除を受ける方法です。
青色申告をすると最大65万円の控除を受けられるのは
ご存知だと思います。
では、この65万円の控除が10年、20年の投資期間で
どの程度、収益にプラスになるかを
実例で確認してみます。
【青色申告特別控除 なし 分析詳細】
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=03b9b4c6d942330a&b=a5fa99124e0c23968fe84d55240df18d&c=10
【青色申告特別控除 あり 分析詳細】
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◆税引後キャッシュフロー累計
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 27,687,194円
▼ 青色申告特別控除あり 29,442,194円
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 55,823,195円
▼ 青色申告特別控除あり 59,528,195円
◆自己資金回収率
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 138.44%
▼ 青色申告特別控除あり 147.21%
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 279.12%
▼ 青色申告特別控除あり 297.64%
長期の視点でみると大きく収益に影響を
与えます。
青色申告すると、手間は増えますが
大家さんにとっては必須の知識といえます。
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投資資金の調達コストがわかる指標
資金調達コストといわれれると
つい、借入の金利だけに目がいきます。
しかし、自己資金もタダではないことを
前回のメールでお伝えしました。
今日は、借入コストと自己資金コストを
数値で表す指標 ＷＡＣＣについてお伝えします。
不動産投資でＷＡＣＣを使用する場合
こんな考え方をします。
ｒE ＝ 自己資金目標利回り 2.50%
ｒD ＝ 金利 3.00%
D ＝ 借入額 100,000,000
E ＝ 自己資金額 10,000,000
T ＝ 実効税率 0%（単純化する為に0にしています）
［rE × E／(D+E) ］ ＋ ［rD×(1-T) × D／(D+E)］
WACC 2.95%
この計算何をしているかというと
借入の調達コストと自己資金の調達コストを案分して
投資案件の調達コストをもとめています。
ＷＡＣＣはＩＲＲ（総購入コストに対する）と
比較して投資効率を考えます。
ＩＲＲがＷＡＣＣを超えるようならば
投資として成功ということになります。
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不動産投資の自己資金もタダじゃない！
不動産投資をしようと思った時に
お金を集める方法は基本的に２種類しかありません。
▼ 金融機関からお金を借りる
▼ 自己資金を使う
金融機関からお金を借りた場合
当然、利息を払うことになります。
さすがに、利息がコストであることは
投資家ならだれでも気が付きます。
しかし、実は、自己資金もタダではありません。
『え、自己資金は誰にもお金を払わないよね』
確かに、自己資金は、自分のお金なので
誰かにお金を払う必要はありません。
では、なぜ、自己資金もタダではないのか？
自己資金と同じ金額を銀行に預けたとします。
その場合、定期預金なら0.1～0.3%の利息を受け取れます。
つまり、不動産投資にお金を使わなければ
利息分のお金が手に入ったわけです。
不動産投資に使ったから受け取れなかったお金
これをコストと考えます。
自己資金のコスト計算に使われる一般的な指標は
10年物国債利回りです。
H24.8.30時点の利回りは 0.822% です。
国債は、一般的に絶対安全なことになっています。
絶対安全な投資先で、もらえるお金を
不動産投資したせいでもらえない分
をコストとして考えます。
さらに、国債よりリスクの高い不動産投資を
するのだから、リスクが高い分
余分にコストがかかるという考え方をします。
これが、リスクプレミアムと呼ばれるものです。
例えばリスクプレミアム2%と考えた場合には
国債利回り 0.822% ＋ リスクプレミアム 2% ＝2.822%
を自己資金のコストとして考えます。
資金調達コストというと
借入の調達金利ばかりに目がいきます。
しかし、極端な話をすると、自己資金を絶対3%で
運用することができるならば、金利2.99%までは
借入をした方がコストが安いことになります。
『自己資金もただじゃない』
と言う考え方は投資判断をする際に重要な考え方です。
次回のメールでは、自己資金のコストについて
もう少し掘り下げていきます。
収益還元法、積算価格法の不動産投資シミュレーションが可能な
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不動産投資 経費と資本的支出の違いⅡ
前回のメールでは、修繕費300万円が損金として
認められた場合と資本的支出となった場合を比較しました。
修繕を行った年の税金支払額は
・損金の場合⇒ 1,576,821円→676,821円
（90万円減少）
・資本的支出の場合⇒1,576,821円→1,516,821円
（6万円減少）
と損金に認められた時の方が84万円も税金支払額が
少なくなりました。
では、資本的支出となった場合には
本当に損してしまうのか？
について考えていきます。
◇ 修繕費が損金となった場合の
税引後キャッシュフロー（ＣＦ）推移
1,290,975
3,366,219
3,340,913
3,315,043
3,286,430
3,256,696
3,226,300
3,195,230
3,163,468
3,131,001
3,097,813
3,063,887
3,029,207
2,993,756
2,957,517
2,920,473
累計 48,634,928円
◇ 修繕費が資本的支出となった場合の
税引後キャッシュフロー（ＣＦ）推移
450,975
3,426,219
3,400,913
3,375,043
3,348,600
3,321,569
3,292,300
3,261,230
3,229,468
3,197,001
3,163,813
3,129,887
3,095,207
3,059,756
3,023,517
2,920,473
累計 48,695,971円
減価償却が終わるまでの15年間のＣＦ累計を
比較すると6万円の違いしかでません。
長い目でみればＣＦに与える影響はありません。
しかし、投資家はできるだけ損金にしたい
と思うことが多いです。
理由は
・ 修繕した年のＣＦが極端に悪化するのを避ける為
・ 本当に15年間 物件を所有しているかわからない
と考えているからです。
『損金と資本的支出は長期的にはＣＦに影響を与えないが、
短期的にはＣＦに大きな影響を与える』
といえます。
修繕費用を考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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不動産投資 損金と資本的支出の違い
前回
・ 『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』
・ 『客付しやすいように２Ｋの間取りを
１ＬＤＫの間取りに変更しよう』
に使った費用を比較した場合
エアコンの費用は損金として認められるが
間取り変更は資本的支出となり減価償却
する必要があることについてお伝えしました。
今日は、損金と資本的支出の違いによって
キャッシュフロー（ＣＦ）に
どう影響するかを考えます。
300万円の修繕費が発生したことを想定して
比較します。
修繕費支払い前ＣＦは
・税引前 ⇒ 4,967,796円
・税引後 ⇒ 3,390,975円
修繕費300万円がすべて損金として
認められるとＣＦは
・税引前 ⇒ 1,967,796円
・税引後 ⇒ 1,290,975円
ここで気が付くのは、税引後ＣＦは300万円修繕費を
支払ったにも関わらず、210万円しか減少していない点です。
これは、300万円が損金となり
所得が減少し、税金支払額が90万円減った為です。
ところが、300万円が法定耐用年数15年の
資本的支出として考えられた場合のＣＦは
・税引前 ⇒ 1,967,796円
・税引後 ⇒ 450,975円
となります。
税引後ＣＦも294万円減少しています。
300万円を15年間で減価償却することになり
修繕費を支払った年の損金も、減価償却費の
20万円しか認められない為です。
これだけ比較すると、修繕費を損金として
認めてもらえないと損するように思えます。
修繕費が損金として認められた場合と
資本的支出となった場合に最終的に
どちらが得になるか?
次回メールでお伝えします。
修繕費用を考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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不動産投資の収益率に大きな影響を与える修繕費
・ 『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』
・ 『客付しやすいように２Ｋの間取りを
１ＬＤＫの間取りに変更しよう』
この2つ同じように修繕費がかかります。
ただ、どちらかは、費用(損金）として認められ
どちらかは費用(損金）として認められません。
さて、どちらが費用（損金）として認められるでしょうか？
これは、感覚的にすぐわかると思います。
『エアコンが壊れた、交換しなきゃ』は費用(損金）として認められ
『客付しやすいように２Ｋの間取りを１ＬＤＫの間取りに変更しよう』
は認められません。
費用（損金）に認められない『客付しやすいように２Ｋの
間取りを１ＬＤＫの間取りに変更しよう』は
資本的支出として減価償却する必要があります。
費用と資本的支出の判断基準は
以下引用 国税庁
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm
No.1379 修繕費とならないものの判定
[平成24年4月1日現在法令等]
貸付けや事業の用に供している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、
通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。
しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする
部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します
（詳細はコード2107を参照してください）。
このような修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。
したがって、次のような支出は原則として資本的支出になります。
(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
(2) 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
(3) 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの
金額を超える部分の金額
なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、
その年分の必要経費に算入することができます。
(1) おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、
改良などの金額が20万円未満のとき。
(2) 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき。
引用終わり
この説明をざくっとまとめると
『20万円以上の費用がかかる大きな改造は
資本的支出になる可能性が高い』
と言えます。
費用（損金）に認められなければ
修繕費分も税金を支払わなくてはいけません。
キャッシュは、修繕した瞬間に支払のに
税金の支払い額は変わらない。
その為、キャッシュフローがマイナスになる
可能性が高まります。
費用（損金）なのか、資本的支出なのかは
不動産投資の収益率に大きな影響を与えます。
次回は、資本的支出に該当する修繕を行った場合の
収益シミュレーションの方法をお伝えします。
修繕費用を考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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お金持ちの定義について考える
Ａさん、Ｂさんどちらがお金持ちだと思いますか？
今日は、不動産投資を少し離れて
『お金持ちの定義』について書いてみたいと思います。
Aさん 総資産5000万円 負債4000万円 純資産1000万円
年収1000万円 支出990万円
Bさん 総資産2000万円 負債500万円 純資産1500万円
年収 500万円 支出450万円
総資産がＢさんより2倍以上大きく、年収も倍の
Ａさんは一般的にお金持ちだと思われています。
しかし、実際のお金持ちはＢさんです。
▼ Ａさん
大手企業に勤め、都心の３ＬＤＫ
のマンションに住んでいます。
ブランド品のバックに時計を身に着けて
月に数回は、家族で外食にでかけます。
ご近所からは、やっぱり一流企業に勤めている人は
お金持ちね～ と言われています。
▼ Ｂさん
中堅企業に勤め、郊外の２ＬＤＫのマンションに
住んでいます。
洋服は、もっぱらファストファッションの店で
購入します。
外食は、家族の誕生日にでかける以外は
あまりしません。
ご近所からは、奥さんは節約上手らしいわよ
と言われています。
といった感じだと思います。
一般的に目がいきがちなのは
総資産の大きさと、年収の多さです。
しかし、Ａさんは、どちらかというと
破綻予備軍だと言えます。
おそらく、何らかの変化があった時に
耐えられません。
理由は
・ 総資産は大きいが
他人の資産である負債が大きく
自分の資産である純資産が小さい
資産価値の下落などで、総資産が急に小さく
なった時、自分の資産である純資産で
まかなえない為に、変化に弱い
・ 支出が多く、リストラ・給与カットなど
収入が減った際に、赤字になる可能性が高い
変化が予測される時は、総資産と収入よりも、
純資産の大きさと支出が大事です。
理由は
・ 資産下落で総資産が小さくなっても
自分の資産である箱純資産の範囲内で
吸収できる可能性が高い
・ 支出額が少なければ、収入が減った場合も
赤字になる可能性が低い
お金持ちと言っても定義の仕方によって
だいぶ違ってきます。
変化の予測される時代には
Ｂさんのような総資産と支出の型
の人をお金持ちと定義した方がいいです。
あらゆる、不動産投資シミュレーションが可能な
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あなたの不動産投資の利回りは、リスクに見合っていますか？
『しっかりキャッシュフローもプラスだし問題ないよ』
ところが、私から見ると非効率な投資をしているな
という印象でした。
こんな数値と比較したからです。
・ 日本国債10年物利回り（平成24年6月22日）
0.828%
この方、収入も多く、全額自己資金で
不動産投資をしています。
この物件の実質利回り（資産価値下落も考慮）は
国債利回り＋1%にも満たない利回りでした。
不動産投資は、基本的に国債で運用するよりも
リスクも高く、手間もかかります。
リスクや手間を考えると、この利回りでは
割に合わないなというふうに感じました。
不動産投資を考える時には、
この自己資金を他の投資に使った場合は
どうなるんだろう？
という視点を、投資前に持っておくべきです。
この視点がないと、リスクや手間に見合わない
非効率な投資をしてしまう可能性があります。
売却しにくい（流動性が低い）不動産投資の場合
何十年にも渡って、お金が固定してしまいます。
債券・株などのお金の固定しにくい（流動性の高い）
投資以上に、国債利回りなどと比較して、リスクや手間に
見合うだけの利回りがあるかを真剣に比較する必要があります。
他の投資商品との比較も楽々できる
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物件価格が積算価格より低ければ、本当に割安か？
『積算価格より、だいぶ安い価格で物件を買えそうだよ』
積算価格とは・・
『土地面積 X 平米単価（主に路線価）
＋
建物面積 X 平米建築単価 ÷ 法定耐用年数 ＊ 残存年数』
一言で書けば、物件の“現在”の資産価値を表していると言えます。
では、『積算価格 ＞ 物件価格』であれば本当に割安なのか？
実は、単純にそうとも言えません。
理由は
・ 将来 積算価格が大幅に下落する可能性
・ 空室等の増加で収益をあげられない可能性
があるかです。
いくら、積算価格が割安でも、将来、大きく下落する。
キャッシュをもたらしてくれない。
のでは価値がありません。
積算価格は、物件の価値を見極める目安になります。
しかし、積算価格だけで、割安・割高を判断するのは
危険です。
確かに、『積算価格 ＞ 物件価格』の場合
銀行からの融資は受けやすくなります。
しかし、重要なのは
『将来、積算価格の下落率が低く、しっかり
キャッシュがでる物件を選択する』
ということです。
あくまでも、積算価格は現在の価値を表したもので
将来の価値については考慮されにくい指標です。
『現在、物件価格が積算価格より割安だから』
だけではなく
『将来、キャッシュをしっかり受け取れるから』
という視点も加味して投資する必要があります。
積算価格の計算も楽々できる
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
