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大家さんが、確定申告をするメリット
確定申告を済まされた
大家さん、投資家さんも多いと思います。
確定申告の中でも『青色申告』は
手間はかかりますがメリットも大きいです。
青色申告のメリットとして
まず、思い浮かぶのが
『青色申告特別控除』
を利用して最大65万円の
控除を受けられる点です。
青色申告する、もうひとつのメリットは
『欠損金の繰越控除』
を利用できることです。
欠損金の繰越控除とは・・・
確定申告書を提出する法人の各事業年度開始の日前9年（個人3年）
以内に開始した事業年度で青色申告書を提出した事業年度に
生じた欠損金額は、その各事業年度の所得金額の計算上損金
の額に算入されます。
詳しくは、国税庁ホームページを確認してください。
つまり、損金（所得がマイナス）になった場合は
法人9年間、個人3年間にわたって損金を
繰り越せるということです。
不動産投資は多くの場合、
初年度は、取得費などが費用となり
多額の損金が発生します。
その損金を繰越せます。
言葉で書いても分かりにくいと思うので
例をあげます。
【青色申告特別控除のみ】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=D389C94A62D50AB256442D7FEAFD8B2F57BAD2C5
【青色申告特別控除＋欠損金の繰越控除】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=64AB552DD903F14DCDE07B952C4B52A2508F1338
欠損金の繰越控除を利用すると
▼ 10年後の税引後キャッシュフロー累計
↓
約160万円
▼ 10年後の自己資金回収率
↓
約9%
収益力が向上します。
青色申告することで
青色申告特別控除 20万円
＋
欠損金の繰越控除 16万円
年間平均36万円もキャッシュフローが増加します。
大家業を営む上で青色申告の
メリットは大きいです。
青色申告控除を考慮したシミュレーションも可能な
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確定申告時に知っておきたいルール
大家さん、投資家さんの多くは
そろそろ、確定申告の準備を始めていると思います。
今日は、確定申告時に知っておきたいルール
についてお伝えします。
収益を向上させる為に
絶対行いたいのが
『青色申告特別控除』
を利用することです。
多くの大家さん、投資家さんは
青色申告をして、青色申告特別控除の
メリットを享受していると思います。
青色申告特別控除を利用すると
所得から最大65万円控除することが
できます。
この65万円の所得控除が収益に
どの程度、よい影響が与えるかを
比較しました。
【青色申告特別控除 なしの収益例】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=0DD7685EB1FD588B21EA556A1CBF31C01059B436
【青色申告特別控除 ありの収益例】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=D389C94A62D50AB256442D7FEAFD8B2F57BAD2C5
今回の例の場合
65万円の青色申告特別控除ありとなしでは
約20万円 税金支払い額が違います。
収益性を確認する為に
自己資金回収率を比較すると
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 138.44%
▼ 青色申告特別控除あり 147.21%
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 279.12%
▼ 青色申告特別控除あり 297.64%
と収益に大きな影響を与えます。
一定規模以上の賃貸経営を行う上では
青色申告控除は必須の項目です。
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『定額法』と『定率法』どちらが得か？
『何で、こんなに税金が増えたんだ！』
減価償却費は不動産投資の
税引後キャッシュフローに
大きな影響を与えます。
その理由は
減価償却費分は損金扱いされる為
税金がかからないからです。
今日は、不動産投資をする場合に
”定額法”と”定率法”
どちらを選択すべきかお伝えします。
不動産投資の場合、
▼ 建物部分 ＝ 定額法での減価償却が義務付け
▼ 設備部分（エレベーター、給水設備等） ＝
定額法、定率法を選択可能
というルールがあります。
◆ 定額法
毎年一定額を償却していきます。
例 耐用年数10年、建物価格 1000万円の場合
1000万円÷10年 ＝100万円
100万円が１年の減価償却費となります。
◆ 定率法
毎年一定率を償却していきます。
耐用年数１０年、設備部分価格 1000万円の場合
1000万円 耐用年数10年 定率法の場合
１年目 1000ｘ0.20＝200万円
２年目（1000-200）ｘ0.20＝160万円
３年目 (800-160)x0.20＝128万円
この計算が耐用年数の10年目まで繰り返されます。
ただし、その年の減価償却費が【取得価格ｘ保証率】
以下の金額になった場合は
改定の償却率が採用されます。
耐用年数 10年の場合
保証率は0.06552 改定償却率は 0.250
となります。
定率法と定額法を比較した大きな特徴は
耐用年数初期 → 定率法の方が償却費が大きい
耐用年数末期 → 定額法の方が償却費が大きい
となります。
定額法と定率法を選択する場合
▼ 購入時、他の物件所得などがあり
減価償却費を増やして節税したい
↓
『定率法』
▼ 数年後に、他の物件の償却が終わり
税金額が増加しそう
↓
『定額法』
など自分に合わせた減価償却費の
選択が重要になります。
定額法、定率法のどちらでもシミュレーションが可能な
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大家さんなら知っておきたい総合課税のルール
不動産投資を考える上で
『総合課税制度』の影響は
十分に知っておく必要があります。
私が考える不動産投資の一番のコストは〝税金″です。
一番のコストである税金支払額に
大きな影響を与えるのが
『総合課税制度』です。
総合課税制度とは・・・
各種の所得金額を合計して所得税額を計算するというものです。
詳しくは、国税庁ＨＰを確認してください
当然、各種所得の中には不動産所得も入ります。
例をあげると
・給与所得 ⇒ 500万円
・不動産所得 ⇒ 200万円
の場合
500万円 ＋ 200万円 ＝ 700万円
が申告所得になります。
では、不動産所得が単独で課税された場合と
給与所得と総合課税された場合の
収益への影響を比較します。
【不動産所得単独で課税の詳細】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=F84D2B459B70AC2845DDC419AEF71A4424D7601B
【不動産所得を給与所得と総合課税の詳細】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=3812360D81A2F350D7820BFD61C7B04242E922ED
不動産所得は同額にもかかわらず
なんと、20万円前後、総合課税の方が
税金支払額が多くなります。
約200万円程度の不動産所得でも
給与と総合課税されることで
これだけ余分に税金を支払うことになります。
いかに、総合課税の影響が大きいかわかります。
物件を複数持っている大家さんが法人化する理由も
ここにあります。
不動産所得が増えることで総合課税の
影響が大きくなっていくからです。
その他の所得も考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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2013年 投資に影響を与える金利はどうなるのか
さて、昨年末の政権交代以降、インフレ目標導入など、
金利に影響を与える政策が実行されると報道されています。
2013年以降に現政権が発表している政策が
行われた場合の金利に与える影響について
考えて見ます。
◆ 大規模な金融緩和
・ 流通するお金が増え、お金の価値が
下落するため、金利の低下する要因になる
・ お金の流通量が増え物価が上昇すれば
それに伴って金利が上昇する要因になる
◆ 大規模な公共投資
・ 国債の発行量が増加し金利が上昇する
要因になる
・ 景気拡大すれば金利が上昇する要因になる
（一般的に言われるいい金利上昇）
このように、金利が低下する要因と上昇する要因が
混在しています。
ここからは、あくまでも私の予測ですので
当たる、外れるはわかりませんが、
▼ 2013年 → 金利は大きく変動せず
▼ 2014年 → 金利は上昇基調に
▼ 2015年 → 金利上昇が顕著に
▼ 2016年 → 大幅に金利上昇
通貨量増加、物価上昇、国債価格下落のタイミングを
考えると、こんな感じなのではという予測です。
2013年以降は、金利上昇に対して、
より注意してチェックを行うことが
投資の成功を考える上で重要になりそうです。
その物件が割安か調べる方法
投資ソフト開発センター
大塚 博之です。
今日は、投資物件が割安かどうかを
調べる方法について書きます。
投資物件が割安か調べる方法を大きくわけると
◆ 収益還元法
◆ 積算価格法
の2種類が一般的です。
収益還元法は・・
将来、受け取ることができるであろう
キャッシュフローから物件の価値を割り出す方法
積算価格法は・・
現在（正確に表現すると過去の実績）
の土地、建物価格から計算する方法
10年以上前の主流は『積算価格法』でした。
しかし、現在、主流になっているのは
『収益還元法』です。
その理由を考えると
未来を予測して価格を決めることが
求められるようになったからです。
積算価格は、あくまでも
『現在（過去の実績）』の価格です。
つまり、将来、どうなるかは
ほぼ、考慮されていません。
バブル前までは、現在の価格が将来、
下落することを考えないでよかった為
積算価格が割安ならば買いと言えました。
しかし、今のように土地価格が下落していく
状況では、将来のことが織り込まれていない
積算価格が割安だから買いとは言えません。
その点、収益還元法は将来どのくらいキャッシュフローを
得られそうか、から価格を計算します。
家賃下落、空室率増加など
将来の変化をある程度織り込んで価格を検討できます。
積算価格は参考程度で考え、収益還元法を中心に
物件価格が割安かどうかを判断するのがよい方法だと言えます。
青色申告も考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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大家さんは知っておきたい青色申告控除のメリット
投資ソフト開発センター
大塚 博之です。
アセットランクシミュレーターを
ご利用いただきありがとうございます。
『税金』
不動産投資を進める上で最大のコストです。
最大のコスト税金を減らす為に効果的なのが
青色申告をして控除を受ける方法です。
青色申告をすると最大65万円の控除を受けられるのは
ご存知だと思います。
では、この65万円の控除が10年、20年の投資期間で
どの程度、収益にプラスになるかを
実例で確認してみます。
【青色申告特別控除 なし 分析詳細】
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=03b9b4c6d942330a&b=a5fa99124e0c23968fe84d55240df18d&c=10
【青色申告特別控除 あり 分析詳細】
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=03b9b4c6d942330a&b=a5fa99124e0c23968fe84d55240df18d&c=11
◆税引後キャッシュフロー累計
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 27,687,194円
▼ 青色申告特別控除あり 29,442,194円
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 55,823,195円
▼ 青色申告特別控除あり 59,528,195円
◆自己資金回収率
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 138.44%
▼ 青色申告特別控除あり 147.21%
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 279.12%
▼ 青色申告特別控除あり 297.64%
長期の視点でみると大きく収益に影響を
与えます。
青色申告すると、手間は増えますが
大家さんにとっては必須の知識といえます。
青色申告も考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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投資資金の調達コストがわかる指標
資金調達コストといわれれると
つい、借入の金利だけに目がいきます。
しかし、自己資金もタダではないことを
前回のメールでお伝えしました。
今日は、借入コストと自己資金コストを
数値で表す指標 ＷＡＣＣについてお伝えします。
不動産投資でＷＡＣＣを使用する場合
こんな考え方をします。
ｒE ＝ 自己資金目標利回り 2.50%
ｒD ＝ 金利 3.00%
D ＝ 借入額 100,000,000
E ＝ 自己資金額 10,000,000
T ＝ 実効税率 0%（単純化する為に0にしています）
［rE × E／(D+E) ］ ＋ ［rD×(1-T) × D／(D+E)］
WACC 2.95%
この計算何をしているかというと
借入の調達コストと自己資金の調達コストを案分して
投資案件の調達コストをもとめています。
ＷＡＣＣはＩＲＲ（総購入コストに対する）と
比較して投資効率を考えます。
ＩＲＲがＷＡＣＣを超えるようならば
投資として成功ということになります。
不動産投資シミュレーションが可能な
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不動産投資の自己資金もタダじゃない！
不動産投資をしようと思った時に
お金を集める方法は基本的に２種類しかありません。
▼ 金融機関からお金を借りる
▼ 自己資金を使う
金融機関からお金を借りた場合
当然、利息を払うことになります。
さすがに、利息がコストであることは
投資家ならだれでも気が付きます。
しかし、実は、自己資金もタダではありません。
『え、自己資金は誰にもお金を払わないよね』
確かに、自己資金は、自分のお金なので
誰かにお金を払う必要はありません。
では、なぜ、自己資金もタダではないのか？
自己資金と同じ金額を銀行に預けたとします。
その場合、定期預金なら0.1～0.3%の利息を受け取れます。
つまり、不動産投資にお金を使わなければ
利息分のお金が手に入ったわけです。
不動産投資に使ったから受け取れなかったお金
これをコストと考えます。
自己資金のコスト計算に使われる一般的な指標は
10年物国債利回りです。
H24.8.30時点の利回りは 0.822% です。
国債は、一般的に絶対安全なことになっています。
絶対安全な投資先で、もらえるお金を
不動産投資したせいでもらえない分
をコストとして考えます。
さらに、国債よりリスクの高い不動産投資を
するのだから、リスクが高い分
余分にコストがかかるという考え方をします。
これが、リスクプレミアムと呼ばれるものです。
例えばリスクプレミアム2%と考えた場合には
国債利回り 0.822% ＋ リスクプレミアム 2% ＝2.822%
を自己資金のコストとして考えます。
資金調達コストというと
借入の調達金利ばかりに目がいきます。
しかし、極端な話をすると、自己資金を絶対3%で
運用することができるならば、金利2.99%までは
借入をした方がコストが安いことになります。
『自己資金もただじゃない』
と言う考え方は投資判断をする際に重要な考え方です。
次回のメールでは、自己資金のコストについて
もう少し掘り下げていきます。
収益還元法、積算価格法の不動産投資シミュレーションが可能な
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不動産投資 経費と資本的支出の違いⅡ
前回のメールでは、修繕費300万円が損金として
認められた場合と資本的支出となった場合を比較しました。
修繕を行った年の税金支払額は
・損金の場合⇒ 1,576,821円→676,821円
（90万円減少）
・資本的支出の場合⇒1,576,821円→1,516,821円
（6万円減少）
と損金に認められた時の方が84万円も税金支払額が
少なくなりました。
では、資本的支出となった場合には
本当に損してしまうのか？
について考えていきます。
◇ 修繕費が損金となった場合の
税引後キャッシュフロー（ＣＦ）推移
1,290,975
3,366,219
3,340,913
3,315,043
3,286,430
3,256,696
3,226,300
3,195,230
3,163,468
3,131,001
3,097,813
3,063,887
3,029,207
2,993,756
2,957,517
2,920,473
累計 48,634,928円
◇ 修繕費が資本的支出となった場合の
税引後キャッシュフロー（ＣＦ）推移
450,975
3,426,219
3,400,913
3,375,043
3,348,600
3,321,569
3,292,300
3,261,230
3,229,468
3,197,001
3,163,813
3,129,887
3,095,207
3,059,756
3,023,517
2,920,473
累計 48,695,971円
減価償却が終わるまでの15年間のＣＦ累計を
比較すると6万円の違いしかでません。
長い目でみればＣＦに与える影響はありません。
しかし、投資家はできるだけ損金にしたい
と思うことが多いです。
理由は
・ 修繕した年のＣＦが極端に悪化するのを避ける為
・ 本当に15年間 物件を所有しているかわからない
と考えているからです。
『損金と資本的支出は長期的にはＣＦに影響を与えないが、
短期的にはＣＦに大きな影響を与える』
といえます。
修繕費用を考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
