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学生向け賃貸物件へ投資するリスク（2011年3月のメルマガです）
『受験日、合格発表日と忙しくなるんですけど
今年は、全然忙しくなかったんですよ』
例年に比較して学生向け物件の
入居希望者が少ないと不動産屋さんが
嘆いている時にでた言葉です。
▼ 仕送り額の推移
・1996年 124000円 （内 家賃額 56000円）
・2000年 119300円 （内 家賃額 59600円）
・2004年 105000円 （内 家賃額 61100円）
・2008年 95700円 (内 家賃額 59700円）
このデーターを見て気がつくのは
仕送り額が減っているにも関わらず
ほとんど家賃額が変わってこなかったことです。
つまり、家賃以外の生活費を
削っていたということです。
しかし、生活費を削るのも
限界に達しつつあります。
2008年の生活費は36000円しかありません。
次にターゲットになるのは
当然、家賃です。
家賃がターゲットになった場合
１ 家賃の安い部屋に住まわせる
２ 自宅から通わせるようにする
この2つの方法がとられます。
２を選択したことがあらわれたのが
『受験日、合格発表日と忙しくなるんですけど
今年は、全然忙しくなかったんですよ』
という話しです。
仕送り額が増える見込みがない
ことを考えると
学生だけしか入居する見込みのない物件は
◆ 家賃下落
◆ 空き室増加
が他の物件に比較して急になる
可能性があります。
学生向けの物件に投資する場合
このリスクを十分に考えた
◆ 空き室率を高めに設定する
◆ 家賃下落額を高めに設定する
計画、シミュレーションをした上で
投資判断をする必要があります。
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不動産投資をする本当の理由
『あなたは、不動産投資を何の為にしていますか？』
考えられる答えは
1 月々のキャッシュフローを稼ぐ為
2 資産運用の為
3 資産防衛の為
4 節税の為
大きくこの4つだと思います。
目的によって選択する物件も
違ってきます。
1 とにかくキャッシュアウト
しない物件を選択する必要がある
2 インカムゲインとキャピタルゲインの
総合収益率の高い物件を選択する必要がある
3 不動産価格の値下がりが低い物件を
選択する必要がある
4 相続税を軽減する為の借り入れがしやすい
物件を選択する必要がある
不動産投資をする目的によって
選択する物件が大きく違うことがわかります。
『不動産投資の目的が何なのか？』
を考える機会になさってください。
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損益分岐点を知る重要性
『空室率に対する余裕がないですね。』
空室！ できれば考えたくありません。
しかし、不動産投資をしているかぎり
空室はかならずでます。
空室などのリスクに対して
どの程度余裕があるか確認する指標が
【ＢＥ％】です。
▼計算式
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入（年） * 100』
◆説明文
損益分岐点の％を求めることにより
投資の安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
70％以下がひとつの目安です。
ＢＥ％が低ければリスク許容度が
高いことになります。
ＢＥ％は単年だけの確認では不十分です。
なぜなら、金利上昇や思わぬ修繕などによって
維持管理費、ローン支払額が違ってくるからです。
リスクの低い不動産投資をする為に
年ごとのＢＥ％を確認しておく必要があります。
また、70%を超える年がある場合
対策案がないか考える必要があります。
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インフレと不動産投資(2010年12月のメルマガです）
『インフレ！』
日本では20年以上忘れられた状態です。
しかし、世界中にお金がばら撒かれている
現実を考えると、いつ始まってもおかしく
ありません。
現在、新興国がばら撒かれたお金を
吸収しながらインフレと戦っています。
新興国がお金を吸収できなくなった時
どこへお金が向かうのか？
これが、いつ・どのようにインフレになるか
読み解くひとつのヒントかもしれません。
さて、インフレの不動産投資への
影響を考えてみます。
▼ 金利 上昇するのでマイナス
▼ 家賃 インフレ率より遅く上昇する
可能性が高く短期的にはマイナス
▼ 資産価値 インフレ率を上回って上昇するか
がポイント プラス・マイナス微妙
▼ 借入金額 実質減額と同じ効果が
得られるのでプラス
不動産はインフレに強い資産
と言われています。
しかし、変動金利で多額の
借り入れをして投資している場合
『短期的にはローン支払増加を
家賃収入増でまかなえない可能性が高い』
です。
インフレに強い不動産も
繰上返済など金利上昇に対する
備えは必要という認識は重要です。
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投資が順調かわかる指標
『ＬＴＶが上昇しています。
危険信号です。』
ＬＴＶとは安全性を表す指標です。
▼計算式
『借入金 ÷物件価格×100』
融資比率を表します。
物件の価値に対する借入金の比率を算出したものです。
物件を売却した時に借入金を
全額返済できるか確認できる指標です。
ＬＴＶは物件購入時より毎年小さく
なっていくことが絶対条件です。
『物件価値下落 ＜ 返済額』
であることが重要です。
これが逆になった場合
ＬＴＶが上昇し破綻リスクが高まります。
とくに、フルレバレッジ（全額借入による投資）
で投資をしている場合はＬＴＶの推移に
より注意する必要があります。
ＬＴＶ比率が順調に下落しているか
確認する機会にしてください。
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借金をパワーに変える方法
『レバレッジ』
不動産投資で成功するには
かかせない力です。
レバレッジとはテコの意味です。
テコはプラスに使えば成功の力になります。
しかし、マイナスに使えば
失敗の方向に力を向かわせます。
今日は、レバレッジを成功の力にする為
に必要な３つ指標をご紹介します。
◆ K％ ＝ 支払額（年）÷ 借入金残高
◆ FCR ＝ ネット収入（年） ÷ 総購入コストx100
◆ CCR ＝ キャッシュフロー（年）÷ 自己資金x100
３つの指標を比較するだけで
レバレッジが『＋の力』か、『－の力』か
確認できます。
比較方法は
◆ Ｋ% ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ% ＜ ＤＣＲ
これだけです。
Ｋ％がＦＣＲ、ＤＣＲ未満の場合
レバレッジがマイナスに働きます。
この場合儲かるのは
『銀行』です。
無用な借金をしない為にも
銀行に駆け込む前にレバレッジ効果を
確認してください。
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不動産投資家なら知っておきたいホームページ
今日は、不動産投資家なら
“絶対”に知っておきたい
ホームページをご紹介します。
国土交通省がデーターをまとめている
『土地総合情報ライブラリー』です。
このページは、公示地価など
土地価格のデーターを
色々検索できます。
特に、『不動産取引価格情報』は
おすすめです。
読んでのとおり、実際にあった
不動産取引の価格が掲載されています。
路線価、公示地価などとは違い
本当に売買されたデーターなので
より、現実に近い価格といえます。
▼ 不動産投資している地域
▼ 物件を探している地域
の価格を検索して参考にしてみてください。
不動産屋さんから、
『割高（割安）に！価格提示されている』
なんてことに気づくかもしれません。
住所、駅名などからも検索できるので
簡単に検索できます。
『土地総合情報ライブラリー』
↓
http://tochi.mlit.go.jp/
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不動産投資市況が変わりつつあります。(2010年7月の記事です）
ここ１ヶ月位、不動産投資へ資金が
流れ始めたというニュースが
目立つようになりました。
◆ 外資不動産投資 復調の兆し
◆ 地価下げ止まりの兆し？ 欧米勢、買いに動く
◆ ＲＥＩＴの資金調達、「リーマン」前を回復
ただ、すべて、
『大きなファンドにお金が流れ始めた』
という記事です。
不動産価格上昇前の順序を書いてみると
▼新聞などで不動産価格がさらに下落
という記事が目立つようになる
↓
▼ＲＥＩＴなど大手ファンドの
不良物件処理が進んでいる
↓
▼銀行の大手ファンドなどへの
融資姿勢が緩みはじめる
↓
▼ファンドが割安になった
物件を購入し始める
↓
▼新聞などにファンドが物件取得の
ニュースが伝わる
↓
▼属性のいい個人不動産投資家への
融資姿勢が変化する
▼ファンドが割安になった
物件を購入し始める
が2009末～2010初
▼新聞などに取得のニュースが伝わる
が2010/4月～現在
のように思えます。
しかし、すでに
▼属性のいい個人不動産投資家への
融資姿勢が変化する
の状況に入っています。
不動産投資仲間と話をしていると、
属性のいい人への、銀行の融資姿勢が
変化しているのを感じられます。
また、○○建託、レオ○レス、○建
などの営業活動も活発になっています。
銀行から融資を引っ張りやすく
なっているのも1つの理由のようです。
まだ、まだ、メディアには
出てこない情報です。
しかし、1年前とは雰囲気が変化しています。
まだ、市況が悪いと思われている
ここ半年位が、安く、優良な投資物件を
手に入れるチャンスかもしれません。
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お金持ち ＶＳ 貧乏 どちらが幸せか？
お金の知識が少なかった7年ほど前、
不動産投資の先生からこんな話を
教えてもらいました。
先生『こんなことを聞いたことないかな大塚くん』
私 『どんなことですか？』
先生『お金を持つとロクなことがない』
私 『あ～、よく聞きますね』
先生『でも、これって本当かな？
お金を持つと本当にロクなことがないのかな』
私 『たしかに、宝くじが当たってその後、
家を買い、高級車を買い、
あっという間に借金までしてしまったとか
お金を持って、派手な生活をしていた芸能人が
売れなくなって、借金をして破産してしまったとか』
先生『うん、そういう話聞くよね
これだけを聞くと、お金を持つことによって
悪い状態になったように感じるよね』
私 『確かに、お金があったから
派手な生活をして
破産したわけですから』
先生『でも、よく考えてみて、言葉の使い方を
間違っているんじゃないかな』
私 『間違っている？』
先生『お金の使い方を間違えるとロクなことがない
これが、本当の言葉の使い方なんだよ』
先生『もし、大塚くんがお金で困りたくないなら
お金を持っているからロクなことがないのではなく
お金の使い方を知らないからロクなことがない
こをと知っておくのは重要だよ』
私 『なぜですか？』
先生『だって、お金を持つとロクなことがないと
思ったらお金が欲しくないって
言っているのと同じだろ。
ロクなことがないものは近づけたくなくなるだろ
お金の使い方を間違えるとロクなことがないと思うと、
使い方を注意するから、無駄使いしない。
だから、お金に困らなくなるんだ。』
お金を持つとロクなことがない、
この、考え方だと貧乏に近づきます。
お金を使い方を間違えるとロクなことがない
この考え方をもたないと、これも、貧乏に
近づきます。
せっかく、よい利回りの物件に不動産投資をして、
多額のキャッシュを手にいれても、
使い方を間違えれば、お金持ちにはなれません。
私の、不動産投資の先生は、
キャッシュができた後の使い方がお金での
成功を決めることを教えてくれました。
不動産投資の知識以上に
お金の使い方は重要かもしれません。
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デフレ時代に不動産投資で成功する為のポイント(2010年の記事）
『いまの中国なら、こんなことを
考えなくてもいいんだろうな』
しかし、日本で不動産投資をする場合には
必ず、考える必要があります。
それは、『不動産価値下落』です。
不動産の資産価値は大きくわけると
◆ 土地価格
◆ 建物価格
にわけられます。
では、ここ数年、それぞれの
資産価値がどうなっているか
確認してみます。
◆土地価格（住宅地の全国平均下落率）
2000年 約7%下落
2001年 約7%下落
2002年 約8%下落
2003年 約10%下落
2004年 約11%下落
2005年 約10％下落
2006年 約7%下落
2007年 約3%下落
2008年 約3%下落
2009年 約2%下落
毎年、前年に比較して
価格が下落しています。
つまり、１億円の価値があると
思っていた土地も、毎年、毎年
１億円 ⇒ 9800万円 ⇒ 9500万円 ⇒ 9300万円
と下落しています。
人口減少を考慮すると、
今後も同様の傾向が続くことが
予測されます。
◆建物価格
建物価格の資産価値は耐用年数に
大きく影響されます。
法定耐用年数は下記のように
定められています。
物件種類 法定耐用年数
・SRC・RC （47年）
・重量鉄骨 （34年）
・軽量鉄骨 （27年）
・木造 （22年）
耐用年数を過ぎた建物価値は
理論上は無価値とされます。
では、それぞれの建物の
１年間の価値下落率をみてみると
・SRC・RC 2.12%
・重量鉄骨 2.94%
・軽量鉄骨 3.70%
・木造 4.54%
毎年2～4.6%の間で資産価値が
下落していきます。
3000万円の木造アパートでは
3000万円 ⇒ 2863万円 ⇒ 2726万円 ⇒ 2589万円
と資産価値が下落していきます。
高度成長期の日本のように
土地価格が上昇している場合は
『建物価値下落額 ＜ 土地価格上昇額』
となり資産価値は毎年上昇していました。
しかし、今後、その流れを
望むことは大変困難です。
資産価値が下落していくことを
考慮して投資することが、
デフレ時代の不動産投資には必要です。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
