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１億円 築10年のRC物件に投資した場合の注意点
2006、2007年に流行った、
レバレッジ、ばりばりの典型的な
投資をした場合、今後どうなるか？
シミュレーションしてみました。
条件は
取得年度 2007年
物件購入価格 100,000,000円
建物価格 40,000,000円
土地価格 60,000,000円
自己資金 10,000,000円
借入金 98,264,500円
物件取得費用 8,264,500円
ローン支払方法 元利均等返済
ローン年数 30年
ローン金利 2.5%
物件構造 RC造
築年数 10年
収入（年）
9,999,996円
表面利回り
10.00%
管理維持費合計
2,179,992円
実質利回り
7.82%
ネット収入（年）
7,820,004円
年収は1000万円程度
課税所得 500万円
さて、この投資をした場合
今年(2010年）の
キャッシュフロー
2,160,849円
税引き後キャッシュフロー
1,452,967円です。
税金を払っても150万円近く
お金が残ります。
悪くないですよね。
さて、ここからがRC物件に
投資する場合の注意点です。
2011～2030年までの
税引き後キャッシュフローを
確認すると注意点がよくわかります。
2011 1,340,767円
2012 1,305,865円
2013 1,287,677円
2014 1,108,348円
2015 1,085,746円
2016 1,062,476円
2017 1,038,522円
2018 1,013,861円
2019 988,474円
2020 962,339円
2021 935,434円
2022 907,739円
2023 879,230円
2024 849,882円
2025 819,672円
2026 788,576円
2027 756,568円
2028 723,622円
2029 689,712円
2030 654,810円
『え～、毎年減ってるなんで？』
これが、RCに投資した場合の
典型的な例です。
理由は
◆ 減価償却費の減少 ↓
◆ 元金支払分の増加 ↑
◆ 減価償却費 ＝ 経費対象
◆ 元金支払分 ＝ 課税対象
つまり、税金支払が増えるために
税引き後キャッシュフローが
減っているということです。
減価償却費の
2011～2030年の推移をみると
2011 1,379,487円
2012 1,318,803円
2013 1,318,803円
2014 769,231円
2015 769,231円
2016 769,231円
2017 769,231円
2018 769,231円
2019 769,231円
2020 769,231円
2021 769,231円
2022 769,231円
2023 769,231円
2024 769,231円
2025 769,231円
2026 769,231円
2027 769,231円
2028 769,231円
2029 769,231円
2030 769,231円
元金支払分の
2011～2030年の推移は
2011 2,462,024円
2012 2,524,285円
2013 2,588,121円
2014 2,653,570円
2015 2,720,674円
2016 2,789,477円
2017 2,860,018円
2018 2,932,344円
2019 3,006,498円
2020 3,082,528円
2021 3,160,481円
2022 3,240,403円
2023 3,322,345円
2024 3,406,364円
2025 3,492,506円
2026 3,580,825円
2027 3,671,379円
2028 3,764,224円
2029 3,859,415円
2030 3,957,014円
このように、
経費化できる
『減価償却費減少↓』
課税対象となる
『元金支払分上昇↑』
する為、年々税金支払いが増えていきます。
基本的に、ＲＣへの投資は同じ動きになります。
この点を十分にシミュレーションした上で
RCへの投資準備をする必要があります。
また、長期的な視点では、
◆ 物件の入れ替え
◆ 物件の売却
なども考える必要があります。
何度も、何度も出口を考えながら
不動産投資をする必要性をお伝えするのは、
このような理由があるからです。
ぜひ、この機会に具体的な物件を使って
その物件がどのような推移になるか
シミュレーションしてください。
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売却価格（現在価値）がわかる、裏テクニック２
◆前回のメールで、キャップレートを使って
売却可能価格を調べる方法について
お伝えしました。
今日は、積算価格法を使って計算する
テクニックをお伝えします。
◆積算価格法とは
▼ 積算価格法
土地価格（路線価）と建物価格を足して
現在価格を割り出し、物件価格と比較する方法
例
路線価１㎡ １０万円 新築時建物価格 ５０００万円
土地広さ １００㎡ 経済耐用年数 ３５年
築１０年
土地価格 １００㎡Ｘ１０万円＋
建物価格 （５０００万÷３５年Ｘ（３５年－１０年））
約４５７１万円が積算価格
◆この計算式を使って売却可能価格を
計算する方法は、
（３５年【耐用年数】－１０年【築年数】）
の部分を
（３５年－（売却予定年－購入年））
に変更して計算します。
例
2005年築 2010年売却予定
５０００万÷３５年Ｘ（３５年－（2010－2005））
＝４２８５万円
上記が建物の積算価格となります。
この価格を使って2010年に売却すると
過程して計算します。
『アセットランクシミュレーター』を使って
計算する場合には
積算価格法計算画面の耐用年数の部分に、
『耐用年数－（売却年－購入年)の年数』を
入力して計算してください。
◆この計算方法の価格を
前回、お伝えした、キャップレートで
算出した売却可能価格と比較してください。
近い数値が出た場合は、
市場で売却できる価格に
近い数値と考えられます。
もし、大きくかけ離れていた場合は
▼キャップレート価格 ＞ 積算価格法
融資が問題になり、売却価格が
積算価格に近いところまで下がる
可能性有
積算価格とキャップレートの価格の
中間点を売却可能価格としてください。
▼キャップレート価格 ＜ 積算価格法
融資は問題になりにくい為
キャップレートの価格で売却できる
可能性大
キャップレート算出価格を
売却可能価格としてください。
◆積算価格、キャップレートの売却可能価格を
利用してＩＲＲがどうなるか
確認してください。
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売却価格（現在価値）がわかる、裏テクニック
◆『ＩＲＲが大切なのはわかるけど
計算するには売却価格が必要でしょ。
そんなのわからないよ。』
なぜ、ＩＲＲが大事かというと、
その視点がないと、“含み損”
を抱えて、マイナス利回りに
陥る可能性があるからです。
▼ＩＲＲとは
当初投資額＝Ｃ1／（１＋Ｒ）＋Ｃ2／（１＋Ｒ）2＋
・・・・・・・＋Ｃｎ／（１＋Ｒ）ｎ
Ｃn ＝ n年目のキャッシュフロー
Ｒ ＝ 内部収益率
計算式にするとわからないので、
単純に説明すると、
【毎年のキャッシュフロー ＋ （売却額 －投資額）】
で出た収益を、毎年の複利で考えた場合
何％くらいになるかを表した数値です。
◆では、ＩＲＲに必要な売却価格を
どう調べればいいかを考えていきます。
まず、思いつく方法は
▼売却した場合の価格を不動産屋に聞く
▼周辺同等物件の販売価格を調査する
しかし、この両方ともに
手間がかかり現実的ではありません。
そこで売却可能価格を調べる方法を
ご紹介します。
▼現在家賃から、キャップレートを使って割り出す
▼積算価格法を利用して現在価値を割り出す
◆今日は、キャップレートを使って割り出す
方法をご紹介します。
その手順は、
１、ＨＯＭＥＳ、ノムコム、健美家など
不動産投資物件サイトで、所有物件と
同等の物件を探す
２、その物件の表面利回りを見てみる
３、その利回りから－２％した
利回りを計算する
例 相場平均が１０％なら８％
４、空室まで考慮した家賃収入を
確認する（実質家賃収入）
５、実質家賃収入（年） ÷ 計算した利回り
を計算してみる
例 １０００万円（実質家賃収入）÷ ８％
＝１２５００万円
６、計算で出た答えを、売却可能価格とする
◆不動産投資物件を売却する相手は
当然、投資を目的としています。
投資目的の人は、利回りで
『割安か、割高か』を判断します。
そこで、市場相場より－２％した
利回りであれば売却できる可能性が高いと
考えて売却可能価格を計算する方法が
１～６の手順です。
利回りを－２％した、かなりシビアな
売却可能価格ですので、これでもＩＲＲが
プラスならば運用は順調と考えられます。
入居率も高く、売却しやすい物件だと
考えられる場合は、－１％にするなど
マイナス部分を調整しながら検討してください。
この売却可能価格を、今年売却すると仮定して
ＩＲＲがプラスになるか計算してみてください。
また、５年後、１０年後に売却した場合
どうなるかも確認してください。
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不動産投資の目的は何ですか？
◆『不動産投資の目的はなんですか？』
この質問に対して返ってくる
答えを予測してみると、
▼ 本業の収入が不安定なので収入を安定させる為
▼ 年金が不安なので老後の資金の為
▼ アーリーリタイアの為
などなど色々な答えが考えられます。
ただ、共通することは
『不動産投資を利用して
キャッシュフローを増やす為』
であるという点です。
◆しかし、こんな質問をすると
急に答えられなくなる人が多くなります。
『では、キャッシュフローがいくらになるまで
不動産投資を続けますか？』
不動産投資の目的がキャッシュフローを
増やすことならば、いくらまで続けるのか
知っている事が重要です。
◆ご存知のように、目標のキャッシュフローを
達成する為には、複数の物件を取得していく必要があります。
例えば、
目標のキャッシュフローが
１００万円／月とします。
現状の所有２物件から得られる
キャッシュフローは７５万円です。
つまり、あと２５万円キャッシュフローが
必要になります。
この目標を達成する為に物件を
探していく必要があります。
◆目標キャッシュフローを決める
↓
目標を達成する為の物件を探す
↓
目標を達成させる為に物件を
増やしていく
↓
目標達成後、それを維持するために
運営、物件の入れ替えなどを行う
このような視点で見ることによって
不動産投資戦略を物件単体で
考えるのではなく
『所有物件を複合的に
考える必要がある』
ということに気づきます。
◆複合的考える場合、５年、１０年単位で
▼減価償却費の合計推移はどうなるか？
▼課税額の合計推移はどうなるか？
▼税引き後ＣＦの合計推移はどうなるか？
▼将来物件を入れ替える場合
ＲＣ、木造など、どのような物件と
入れ替える資産戦略が必要か？
▼万が一売却しなければならない場合
税引き後合計ＣＦは、どの売却価格まで
プラスをたもてるか？
などをチェックしながら
不動産投資戦略を練る必要があります。
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あの数値が60%以下なら、次の物件が手に入りやすいかもしれません
◆『ＢＥ％は60％以下で
○判定する方がいいと思うな』
これは、本も出版している著名な
不動産投資家の意見です。
ＢＥ％とは
▼計算式
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 収入（年） * 100』
損益分岐点のパーセンテージを求めることにより
投資の安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
◆『アセットランクシミュレーター』の
初期設定では、70％以下で
○判定がでるようになっています。
しかし、今回意見をもらった
不動産投資家の話では、
『銀行から、次の物件を購入する際の
借り入れをしやすくすることを考えると
損益分岐点（BE%）は60%以下に保った方がいいよ』
BE％を60%以下で保っている
不動産投資家は、融資の際に
銀行の見る目が違うと言うのです。
確かに、40%も赤字になるまでに
余裕があれば、融資する立場に
なって考えれば、
“貸しやすい”だろうな
というのはうなずけます。
◆あなたの物件の
BE%はどの位でしょうか？
ぜひ、『アセットランクシミュレーター』
デフォルト設定機能を使い
60％に設定した上でどんな判定がでるか
ご確認ください。
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不動産投資家Ｈさんの話
Ｈさん、『ビルのメンテナンスに３０００万円かかったんだ。』
私 『そのお金どうしたんですか？』
Ｈさん、『もともと、銀行からメンテナンスした方が収益があがる、
お金も貸しますからって話で始まったんだよ』
私 『じゃ、その銀行から借りたんですね。
で、収益は本当にあがりそうですか？』
Ｈさん、『いや、その辺の計算はしてないんだ。
銀行の見込み書ではよさそうだけど』
私 『ご自分で、投資シミュレーションした方が
いいと思いますよ。しっかり計算してみると
税引き後はキャッシュアウトしてるなんてこともありえます。』
これは、地方都市の１等地にテナントビルを所有する
資産家Ｈさんの話です。
銀行の仕事は、お金を貸して、利息で収益をあげることです。
しかし、リーマンショック以降、企業などへ怖くて
貸出しができなくなっています。
そこで、狙いをつけたのが、資産家で安心して
お金を貸せる、Ｈさんだったのだと思います。
こういった場合、銀行の持ってくる
シミュレーションは甘めの投資計画の
可能性が充分にありえます。
◆ 空室率の見込みが甘い
◆ 金利上昇への予測が低めに考えられている
◆ 修繕計画の予算が少ない
などなどです。
本当にしっかりシミュレーションしないと
自分では気づかない間に
『資産が増えていると思っていたら
実は、資産を減らしていた
銀行に利息を払うための投資していた。』
ということになりかねません。
第３者から持ち込まれた話ほど
慎重に投資分析する必要があります。
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不動産投資で成功する人と成功しない人の３つの違い
◆年収、職業、学歴、年齢、不動産投資への熱意など
同じような、ＡさんとＢさんがいました。
Ａさん、Ｂさんともに、将来の収入に不安を感じ、
同じ時期に不動産投資を始めました。
しかし、それから５年後・・・・
◆Ａさんは、５棟の不動産物件を所有し
家賃収入も２０００万円を超えました。
それに対し、Ｂさんは、
１棟しか購入できていません。
それどころか、キャッシュフローも
マイナスになり、物件を手放したくて
しょうがない状況になっていたのです。
Ａさんと、Ｂさんの違いは何だったのか・・・
◆このＡさんと、Ｂさんの話は
フィクションです。
ただ、現実でも、不動産投資が
『順調な人』と『うまくいかない人が』
存在します。
多くの不動産投資の友人の話を聞いた中から
成功している人のポイントがどこにあるのか
考えてみました。
▼ 【１棟目を慎重に選択し２棟目以降の
融資が受けやすい物件を選択する
（収益上も、積算価格上も）】
不動産投資を継続できている人は
”１棟目”によい物件を手に入れて
いる人が圧倒的に多いです。
１棟目にうまくいかないと、次の融資が
厳しくなり、不動産投資を継続するのが
困難になります。
キャッシュフローがプラスなのは当然、
購入価格より積算価格が高い物件を
選択するのがポイントです。
▼ 【２棟目以降もキャッシュフローが
プラスの物件を確保するとともに
将来のキャピタルロスが生じにくい物件を選択する】
２棟目以降も１棟目と同様に、
キャッシュフロー、積算価格ともに
チェックしながら物件選択をします。
また、立地など、キャピタルロス（売却損）
が生じにくいという条件も加味しながら、
物件バランスをとっていきます。
▼ 【古い物件を、新しい物件に組み替えていく】
不動産投資初期に購入して、古くなった為
資産価値が下落しそうな物件を、売却し
新しい物件との入れ替えを行います。
この時に、新築物件などを組み入れ
物件の若返りをはかり、資産バランスを
整える選択肢もあります。
◆長年に渡って、不動産投資を
続けている投資家は、ご紹介した
流れを継続している場合がほとんどです。
成功者の戦略を考えると、不動産物件、
１件、１件、単独の分析だけをしていても
長期的な成功が困難なことに気づきます。
戦略的に売却時期、購入時期を検討し
収益性向上を図っていくことが重要になります。
複数物件を所有している場合は
すべての物件を合計して考え、
１０年、２０年の投資計画を立てる必要があります。
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銀行では、どのように積算価格がきまるのか
『こんな、積算価格では、銀行でマイナス査定だよ』
なんて話を不動産投資家同士したりします。
ただ、この積算価格、なかなかの曲者で
”銀行によって”評価の仕方がまちまちです。
例えば、Ａ銀行では、ＲＣの耐用年数が５０年だったり
Ｂ銀行では、４５年だったりします。
また、建物の平米単価も、
２０万円で計算したり、
２３万円で計算したりします。
築１０年 ５００平米
Ａ 耐用年数 ５０年 単価２３万円
Ｂ 耐用年数 ４５年 単価２０万円
で、積算価格を比較した場合
積算建物価格は
Ａ 92,000,000円
Ｂ 77,777,777円
と1500万円近い評価額の違いがでます。
銀行融資がうまくいかずに
『なぜ？』とおもった場合には
積算価格計算の違いかもしれません。
土地に関しても、固定資産税評価額で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法は違います。
土地の広さによっては、
こちらも数百万円～数千万円の違いがでます。
土地価格＋建物価格で考える積算価格は
銀行によって、数千万円の違いがでます。
ただし、評価方法は、銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。
友人の不動産投資家は、銀行と長い付き合いを
続けながら、査定の特徴をみつけています。
このあたりが”本当のノウハウ”と言えそうです。
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ご紹介、平均の退去期間は何年
『ようやく、これで満室だ』
『すみません、来月で退去させてください。』
退去までの期間（解約率）は、
１年間で何％位引越しで出て行くか
という意味です。
５％、１０％、１５％・・・・・・・
どのくらいだと思いますか？
何と、
☆ 単身世帯で２５％
☆ ファミリー世帯で２０％
と言われています。
お～、結構高い％だと思われたんではないでしょうか？
２０戸のワンルームマンションだとすると、
１年でそのうち５戸は引越していくということです。
つまり、４年で全員いなくなる計算になります。
退去割合が、比較的低いと思われている
ファミリー世帯でも２０％なので、
５年後には同じ人が住んでいない計算になります。
こう考えるとゾッとしますよね。
ただ、この数値を頭に置いておくと、
投資分析の際に空き室率を考える参考になります。
また、平均の解約率より、人の出入りが激しい場合は
何か問題があるのかもしれないと、
疑問を持つきっかけになります。
逆に、平均的な退去年数よりも長く住んでいただける
ようならば、退去後も強気の家賃設定ができるかもしれません。
今回、ご紹介したような平均値を知っておくだけで
投資分析、判断をする際に、まったく違った視点で
考えることができるようになります。
どんなに優秀な賃貸経営をしていても、
退去があることを考えると
数％～１０数％の空き室率は避けられません。
必ず、退去期間などに合わせた
不動産投資分析が必要になります。
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空室率には３種類あることをご存知ですか？
空室率と聞いて
どの空室率を思い浮かべますか？
▼ 【時点ベース】
▼ 【賃料ベース】
▼ 【稼動ベース】
それぞれ説明すると
◆【時点ベース】
空室数÷総戸数ｘ１００
例
１０室のアパートを経営
そのうち、３室が空室
この場合
３÷１０＝３０％
時点ベース空室率３０％ということになります。
一般的に考えられている空室率は
【時点ベース】です。
◆【稼動ベース】
（空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ１００
例
１０室のアパートを経営
そのうち、２室が３ヶ月間空室
この場合、
（2室x3ヶ月）÷（10室ｘ12ヶ月）x100＝５％
稼動ベース空室率５％となります。
◆【賃料ベースの空室率】
（予定賃料ー実入金）÷予定賃料ｘ１００
１０室 1室12万円で賃貸住宅を経営
この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室＝１２０万円となります。
しかし、１室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は
12万円x9室＝１０８万円でした。
（１２０万円ー１０８万円）÷１２０万円
賃料ベースの空室率は１０％となります。
全室同じ賃料の場合には、あまり意味のない
計算ですが。
部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、
１５万円の部屋が１室空いているのと
７万円の部屋が１室空いているのでは
空室率が違ってきます。
◆不動産投資分析をする場合
一番最初の分析は、その地区の平均的な
【時点ベース】の空室率で分析し、
徐々に情報が増えたら、【稼動ベース】【賃料ベース】
と色々分析するといいと思います。
◆空室率と一言で言っても
３つも定義があります。
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものですね。
それだけに、楽しいのかもしれません。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
