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不動産投資家Ｈさんの話
Ｈさん、『ビルのメンテナンスに３０００万円かかったんだ。』
私 『そのお金どうしたんですか？』
Ｈさん、『もともと、銀行からメンテナンスした方が収益があがる、
お金も貸しますからって話で始まったんだよ』
私 『じゃ、その銀行から借りたんですね。
で、収益は本当にあがりそうですか？』
Ｈさん、『いや、その辺の計算はしてないんだ。
銀行の見込み書ではよさそうだけど』
私 『ご自分で、投資シミュレーションした方が
いいと思いますよ。しっかり計算してみると
税引き後はキャッシュアウトしてるなんてこともありえます。』
これは、地方都市の１等地にテナントビルを所有する
資産家Ｈさんの話です。
銀行の仕事は、お金を貸して、利息で収益をあげることです。
しかし、リーマンショック以降、企業などへ怖くて
貸出しができなくなっています。
そこで、狙いをつけたのが、資産家で安心して
お金を貸せる、Ｈさんだったのだと思います。
こういった場合、銀行の持ってくる
シミュレーションは甘めの投資計画の
可能性が充分にありえます。
◆ 空室率の見込みが甘い
◆ 金利上昇への予測が低めに考えられている
◆ 修繕計画の予算が少ない
などなどです。
本当にしっかりシミュレーションしないと
自分では気づかない間に
『資産が増えていると思っていたら
実は、資産を減らしていた
銀行に利息を払うための投資していた。』
ということになりかねません。
第３者から持ち込まれた話ほど
慎重に投資分析する必要があります。
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不動産投資で成功する人と成功しない人の３つの違い
◆年収、職業、学歴、年齢、不動産投資への熱意など
同じような、ＡさんとＢさんがいました。
Ａさん、Ｂさんともに、将来の収入に不安を感じ、
同じ時期に不動産投資を始めました。
しかし、それから５年後・・・・
◆Ａさんは、５棟の不動産物件を所有し
家賃収入も２０００万円を超えました。
それに対し、Ｂさんは、
１棟しか購入できていません。
それどころか、キャッシュフローも
マイナスになり、物件を手放したくて
しょうがない状況になっていたのです。
Ａさんと、Ｂさんの違いは何だったのか・・・
◆このＡさんと、Ｂさんの話は
フィクションです。
ただ、現実でも、不動産投資が
『順調な人』と『うまくいかない人が』
存在します。
多くの不動産投資の友人の話を聞いた中から
成功している人のポイントがどこにあるのか
考えてみました。
▼ 【１棟目を慎重に選択し２棟目以降の
融資が受けやすい物件を選択する
（収益上も、積算価格上も）】
不動産投資を継続できている人は
”１棟目”によい物件を手に入れて
いる人が圧倒的に多いです。
１棟目にうまくいかないと、次の融資が
厳しくなり、不動産投資を継続するのが
困難になります。
キャッシュフローがプラスなのは当然、
購入価格より積算価格が高い物件を
選択するのがポイントです。
▼ 【２棟目以降もキャッシュフローが
プラスの物件を確保するとともに
将来のキャピタルロスが生じにくい物件を選択する】
２棟目以降も１棟目と同様に、
キャッシュフロー、積算価格ともに
チェックしながら物件選択をします。
また、立地など、キャピタルロス（売却損）
が生じにくいという条件も加味しながら、
物件バランスをとっていきます。
▼ 【古い物件を、新しい物件に組み替えていく】
不動産投資初期に購入して、古くなった為
資産価値が下落しそうな物件を、売却し
新しい物件との入れ替えを行います。
この時に、新築物件などを組み入れ
物件の若返りをはかり、資産バランスを
整える選択肢もあります。
◆長年に渡って、不動産投資を
続けている投資家は、ご紹介した
流れを継続している場合がほとんどです。
成功者の戦略を考えると、不動産物件、
１件、１件、単独の分析だけをしていても
長期的な成功が困難なことに気づきます。
戦略的に売却時期、購入時期を検討し
収益性向上を図っていくことが重要になります。
複数物件を所有している場合は
すべての物件を合計して考え、
１０年、２０年の投資計画を立てる必要があります。
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銀行では、どのように積算価格がきまるのか
『こんな、積算価格では、銀行でマイナス査定だよ』
なんて話を不動産投資家同士したりします。
ただ、この積算価格、なかなかの曲者で
”銀行によって”評価の仕方がまちまちです。
例えば、Ａ銀行では、ＲＣの耐用年数が５０年だったり
Ｂ銀行では、４５年だったりします。
また、建物の平米単価も、
２０万円で計算したり、
２３万円で計算したりします。
築１０年 ５００平米
Ａ 耐用年数 ５０年 単価２３万円
Ｂ 耐用年数 ４５年 単価２０万円
で、積算価格を比較した場合
積算建物価格は
Ａ 92,000,000円
Ｂ 77,777,777円
と1500万円近い評価額の違いがでます。
銀行融資がうまくいかずに
『なぜ？』とおもった場合には
積算価格計算の違いかもしれません。
土地に関しても、固定資産税評価額で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法は違います。
土地の広さによっては、
こちらも数百万円～数千万円の違いがでます。
土地価格＋建物価格で考える積算価格は
銀行によって、数千万円の違いがでます。
ただし、評価方法は、銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。
友人の不動産投資家は、銀行と長い付き合いを
続けながら、査定の特徴をみつけています。
このあたりが”本当のノウハウ”と言えそうです。
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ご紹介、平均の退去期間は何年
『ようやく、これで満室だ』
『すみません、来月で退去させてください。』
退去までの期間（解約率）は、
１年間で何％位引越しで出て行くか
という意味です。
５％、１０％、１５％・・・・・・・
どのくらいだと思いますか？
何と、
☆ 単身世帯で２５％
☆ ファミリー世帯で２０％
と言われています。
お～、結構高い％だと思われたんではないでしょうか？
２０戸のワンルームマンションだとすると、
１年でそのうち５戸は引越していくということです。
つまり、４年で全員いなくなる計算になります。
退去割合が、比較的低いと思われている
ファミリー世帯でも２０％なので、
５年後には同じ人が住んでいない計算になります。
こう考えるとゾッとしますよね。
ただ、この数値を頭に置いておくと、
投資分析の際に空き室率を考える参考になります。
また、平均の解約率より、人の出入りが激しい場合は
何か問題があるのかもしれないと、
疑問を持つきっかけになります。
逆に、平均的な退去年数よりも長く住んでいただける
ようならば、退去後も強気の家賃設定ができるかもしれません。
今回、ご紹介したような平均値を知っておくだけで
投資分析、判断をする際に、まったく違った視点で
考えることができるようになります。
どんなに優秀な賃貸経営をしていても、
退去があることを考えると
数％～１０数％の空き室率は避けられません。
必ず、退去期間などに合わせた
不動産投資分析が必要になります。
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空室率には３種類あることをご存知ですか？
空室率と聞いて
どの空室率を思い浮かべますか？
▼ 【時点ベース】
▼ 【賃料ベース】
▼ 【稼動ベース】
それぞれ説明すると
◆【時点ベース】
空室数÷総戸数ｘ１００
例
１０室のアパートを経営
そのうち、３室が空室
この場合
３÷１０＝３０％
時点ベース空室率３０％ということになります。
一般的に考えられている空室率は
【時点ベース】です。
◆【稼動ベース】
（空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ１００
例
１０室のアパートを経営
そのうち、２室が３ヶ月間空室
この場合、
（2室x3ヶ月）÷（10室ｘ12ヶ月）x100＝５％
稼動ベース空室率５％となります。
◆【賃料ベースの空室率】
（予定賃料ー実入金）÷予定賃料ｘ１００
１０室 1室12万円で賃貸住宅を経営
この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室＝１２０万円となります。
しかし、１室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は
12万円x9室＝１０８万円でした。
（１２０万円ー１０８万円）÷１２０万円
賃料ベースの空室率は１０％となります。
全室同じ賃料の場合には、あまり意味のない
計算ですが。
部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、
１５万円の部屋が１室空いているのと
７万円の部屋が１室空いているのでは
空室率が違ってきます。
◆不動産投資分析をする場合
一番最初の分析は、その地区の平均的な
【時点ベース】の空室率で分析し、
徐々に情報が増えたら、【稼動ベース】【賃料ベース】
と色々分析するといいと思います。
◆空室率と一言で言っても
３つも定義があります。
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものですね。
それだけに、楽しいのかもしれません。
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なぜ、インカムゲインの知識だけで投資するのは危険か？
◆不動産投資に興味をもたれている方に聞くと
『インカムゲインの事は考えても、
キャピタルゲインに関してあまり考えない』
という方が多数いらっしゃいます。
何度も、お伝えしていますが、
『不動産投資は、インカムで成功しても、キャピタルで
成功しないとうまくいかない投資です。』
◆今日は、キャピタルゲインを考える上で
重要な項目の『売却時の税金』について
考えてみたいと思います。
売却時の税金計算のルールは
▼譲渡所得（譲渡益）の計算
譲渡所得額 ＝
売却金額額－（購入価格＋譲渡費用－減価償却費）
▼税金
課税譲渡所得×税率
税率は所有期間が5年を超える場合、20％（所得税15％住民税5％）
所有期間が5年以下の場合、39％（所得税30％住民税9％）です。
５年を超えて保有した方が
税金が少なくなります。
◆『アセットランクシミュレーター』を使って
シミュレーションしてみると、
取得費用 ３０００万円
建物価格 １５００万円
売却価格 ３０００万円
5年経過以前と5年経過後
に売却した場合を検討してみます。
▼5年経過以前売却の場合
３０００万円－（３０００万円－７５万円Ｘ５）＝３７５万円
３７５万円Ｘ３９％ ＝１４６．２５万円
▼5年経過後
３０００万円－（３０００万円－７５万円Ｘ６）＝４５０万円
４５０万円Ｘ２０％ ＝ ９０万円
１年間売却をずらすだけで
１４６．２５万円 － ９０万円 ＝５６．２５万円
も節税になります。
短期譲渡の売却税は、本当に重いものだとわかります。
◆不動産投資をする場合、
『インカムゲインの税金』『キャピタルゲインの税金』
をしっかり考えた計画をたてなければいけません。
今日、ご紹介した例のように、たった１年の違いや
１％の違いが、収益結果に大きく影響します。
色々な条件が複雑に絡み合って収益に影響します。
物件購入前はもちろん、購入後も常にシミュレーションを
続ける必要があります。
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不動産投資で収入を増やす為の秘密
■不動産投資家ならば当たり前のように使う言葉
『キャッシュフロー』
”知っていて当然の項目”も
細かく分解していくと、
面白いことに気づきます。
キャッシュフローを分解してみると
そのパーツは
◆ 家賃他収入
◆ 固定資産税、管理費など経費
◆ 元金支払いと利息支払い
の３つのパーツにわけることができます。
■このパーツからキャッシュフローを導き出す式は
『家賃他収入』－『固定資産税、管理費など経費』
－『現金支払いと利息支払い』 ＝ キャッシュフロー
キャッシュフローは税金支払い前の本当の手取り額
と言い換えることができます。
■分解してみるとわかる通り
キャッシュフローを増やすには
下記３つの方法しかないことに気づきます。
▼ 家賃他収入を増やす
空室率を減らす
家賃を上げる
自販機などを置く
など
▼ 管理費など経費を減らす
自分で管理する
共用部分で電気代を削減する
など
▼ 元金支払いと利息支払いを減らす
借入れ額を減らす
金利を低くする
支払い回数を増やす
など
キャッシュフローも、細かく分解していくと
どこを増やして、減らせばいいかがハッキリわかります。
■『アセットランクシミュレーター』を使って
シミュレーションする場合
下記のような順番で思考回路を組み立てると
キャッシュフローを増やす為の課題が
見えやすくなります。
▼ 目的のキャッシュフロー額（増加額）を決めます。
↓
▼ 時系列入力画面を使って、目的のキャッシュフロー
になるまで、家賃額をＵＰ、金利を下げたりを繰り返します。
（毎年違う数値を入れられるので、綿密な計画立案が可能です。）
↓
▼ 設定した家賃額、金利が現実に達成可能か判断します。
↓
▼ 達成可能そうならば、どのように達成するか施策を考えます。
↓
▼ 実行に移します。
■ただ、キャッシュフローを増やしたいと漠然と考えても
どこに、どの程度手をつけたらいいかわかりません。
色々なシミュレーションをすることによって
ハッキリとした目標が見えてきます。
『ゴールのない旅では、遠回りをする』だけです。
■物件購入前はもちろん、購入後もシミュレーションを
繰り返す必要があることをお伝えするのは
こうした理由からです。
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不動産投資物件売却価格を瞬時に計算する方法
『ソフトの売却設定欄に家賃収入で割り戻す
という項目がありますがこの機能はどのように
使ったらいいのでしょうか？』
こんなご質問をいただきました。
この機能を使うと、
▼ 物件の現在価値の概算がわかる
▼ 見当をつけにくい１０、２０年後の
売却価格を予想しやすい
などが可能です。
『アセットランクシミュレーター』には
売却価格を決定する場合に
・ 売却価格を手入力する
・ 減価償却費分を引いた価格で物件価格を割り出す
・ 家賃収入で割り戻す
の３つの方法があります。
ご質問いただいた部分は
３番目の方法についてです。
この方法を例を使って説明すると
山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、
２００５年１月 横浜市中区に
ＲＣ 築１１年の物件を
１億２千万円で購入しました。
この物件の購入時、
年間家賃収入 １０８０万円 満室
表面利回りは９％でした。
それから、１５年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。
しかし、１５年後、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。
この時点で、物件は老朽化もあり
満室時家賃収入 ９２０万円
空室率も２２％に達していました。
山下さんは、
『いくらだったらすぐに売却できるだろう』
と悩みました。
この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入により
８．５％となっていました。
山下さんの売却価格を
『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３種類考えてみます。
この時に便利なのが家賃収入で割り戻して
考える方法です。
平均利回りよりも、低い表面利回りで
売却できそうな場合はマイナス
平均利回りよりも、高い表面利回りでしか
売却できない場合はプラスします。
・ 高い価格で売却できる場合を想定
平均利回り８．５％－２％＝６．５％
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷ ６．５％
＝１億１千４十万円で売却可能
・ もっとも可能性の高い場合を想定
平均利回り８．５％のまま割戻し
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷ ８．５％
＝８４４２万円で売却可能
・ 低い価格で買い叩かれた場合を想定
平均利回り８．５％＋２％＝１０．５％
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷１０．５％
＝６８３４万円で売却可能
この『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３つを想定して、それぞれのＩＲＲ，税引き後ＣＦなど
投資効率を確認します。
その上で、投資を始める際に目標としていた
投資効率を下回らない価格で売却できるように
工夫する必要があります。
家賃収入で割り戻す方法は、売却を検討している物件と
似た物件の平均利回りをインターネット上で１０件程度
調べるだけで売却価格を想定できる便利な方法です。
『アセットランクシミュレーター』では
家賃収入で割り戻すの欄に割り戻す利回りを
入力するだけで、
売却を考慮したＩＲＲ，税引き後ＣＦなどが
瞬時で計算されます。
入力、計算ともに瞬時ですので
今回の例の３通りだけではなく
１％刻みに５通り計算することもストレスなく可能です。
不動産投資のローン年数を決める為のポイント
『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
お持ちなのは融資に不利です。』
これは、不動産投資向融資を
やられていた方からお聞きした話です。
ここででてくる耐用年数とは、
”法定耐用年数”ではなく、
銀行が貸出基準にする
”経済耐用年数”のことです。
一覧表にまとめると
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
経済耐用年数 法定耐用年数
木造 ２０年 ２２年
軽量鉄骨 ２０年 ２７年
鉄骨造 ３５年 ３４年
鉄筋コンクリート ４０年 ４７年
鉄骨鉄筋コンクリート ４５年 ４７年
＊経済耐用年数は銀行によって＋－１０％程度の違いがある
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
◆一番最初に書いた
『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
お持ちなのは融資に不利です。』
とは、経済耐用年数を超えて融資を受けると
次の融資が受けにくくなるということです。
◆融資期間を延ばすことはキャッシュフローを
増やすにはとても有効な方法です。
例を上げると
物件価格 60,000,000
取得経費 9,000,000
家賃額 500,000/月
自己資金 15,000,000
借入金 54,000,000
元利均等 ２５年 ３％
築５年 軽量鉄骨
この条件だと、
【ローン年数２５年】＋【築年数５年】＝３０年で
大きく経済耐用年数を超えてしまいます。
この条件のキャッシュフローは
年 1,727,112円です。
◆では、経済耐用年数以上にならない
借入期間 １５年のキャッシュフローは
どのくらいになるでしょうか？
ネット収入が4,800,000円に対し
元利返済額が4,474,968円
返済率９３％
キャッシュフローは、
何と、５分１以下の
325,032円になってしまいます。
◆借入れ期間がいかにキャッシュフローに
影響を及ぼすかお分かりいただけると思います。
お話をお聞きした元銀行融資担当者さんによると
『１棟目のローン期間が経済耐用年数を超えた
おかげでプラスキャッシュフローになる物件では
２棟目の融資に大きな影響を及ぼす』
そうです。
◆ただ、ローン期間を短くしてキャッシュフロー額が
極端に少ないようでも空室リスクなどが高まるばかりです。
どの程度のローン年数がキャッシュフローと
次の融資を考えた場合によいバランスか
じっくりとシミュレーションする必要があります。
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不動産投資計画に役立つ７２という数字
『世界でもっとも強い力(=force)は、複利だ』
『複利とは人類が発明したもっとも驚くべきものだ』
この２つ、相対性理論で有名な
アインシュタイン博士の言葉です。
▼ちなみに複利とは
１００万円を５％の利子で預金したとすると
１年目 １００万Ｘ５％ ＝ １０５万円
２年目 １０５万Ｘ５％ ＝ １１０万２千５００円
３年目 １１０万２千５００Ｘ５％ ＝１１５万７千６２５円
という風に、毎年受け取る利息が増えていく状態をいいます。
▼この複利を考える際に便利な数字が７２です。
資産を倍に増やしたいと思った時に７２を
思い出すだけで簡単に目標利回りを決められます。
どのような式かというと
期間（年） Ｘ 金利（％） ＝ ７２
例えば、５年で100万円を200万円にしたい場合は
７２÷５＝１４．４
１４．４％で運用すればＯＫということです。
７年間の場合は
７２÷７＝１０．２８％
となります。
何年後に、手元資金をいくらにしたいか
明確にするだけで目標利回りを計算できます。
ちなみに、４倍は１４４ ８倍は２１６を
当てはめれば計算できます。
▼投資をする場合
１ 運用額を決める
２ 運用したお金を何年後までに
いくらにしたいか決める
３ その為に必要な利回りを決める
１ ⇒ ３の順序で考えます。
不動産投資で物件を決める際にも
１⇒３の順番で決めた目標利回りに
近い利回りの物件を探すことになります。
ただし、この際の利回りは、
表面利回りではなくＩＲＲのことです。
出口（売却）まで考慮した利回りで
考える必要があります。
どんなに、家賃収入があっても売却損がでれば
目標利回りを達成することはできません。
▼不動産投資をする場合には
１ 目標の運用利回りを決める
↓
２ その利回りが達成できる物件か
しっかり不動産投資分析する
ことが重要です。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
