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なぜ、インカムゲインの知識だけで投資するのは危険か？
◆不動産投資に興味をもたれている方に聞くと
『インカムゲインの事は考えても、
キャピタルゲインに関してあまり考えない』
という方が多数いらっしゃいます。
何度も、お伝えしていますが、
『不動産投資は、インカムで成功しても、キャピタルで
成功しないとうまくいかない投資です。』
◆今日は、キャピタルゲインを考える上で
重要な項目の『売却時の税金』について
考えてみたいと思います。
売却時の税金計算のルールは
▼譲渡所得（譲渡益）の計算
譲渡所得額 ＝
売却金額額－（購入価格＋譲渡費用－減価償却費）
▼税金
課税譲渡所得×税率
税率は所有期間が5年を超える場合、20％（所得税15％住民税5％）
所有期間が5年以下の場合、39％（所得税30％住民税9％）です。
５年を超えて保有した方が
税金が少なくなります。
◆『アセットランクシミュレーター』を使って
シミュレーションしてみると、
取得費用 ３０００万円
建物価格 １５００万円
売却価格 ３０００万円
5年経過以前と5年経過後
に売却した場合を検討してみます。
▼5年経過以前売却の場合
３０００万円－（３０００万円－７５万円Ｘ５）＝３７５万円
３７５万円Ｘ３９％ ＝１４６．２５万円
▼5年経過後
３０００万円－（３０００万円－７５万円Ｘ６）＝４５０万円
４５０万円Ｘ２０％ ＝ ９０万円
１年間売却をずらすだけで
１４６．２５万円 － ９０万円 ＝５６．２５万円
も節税になります。
短期譲渡の売却税は、本当に重いものだとわかります。
◆不動産投資をする場合、
『インカムゲインの税金』『キャピタルゲインの税金』
をしっかり考えた計画をたてなければいけません。
今日、ご紹介した例のように、たった１年の違いや
１％の違いが、収益結果に大きく影響します。
色々な条件が複雑に絡み合って収益に影響します。
物件購入前はもちろん、購入後も常にシミュレーションを
続ける必要があります。
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不動産投資で収入を増やす為の秘密
■不動産投資家ならば当たり前のように使う言葉
『キャッシュフロー』
”知っていて当然の項目”も
細かく分解していくと、
面白いことに気づきます。
キャッシュフローを分解してみると
そのパーツは
◆ 家賃他収入
◆ 固定資産税、管理費など経費
◆ 元金支払いと利息支払い
の３つのパーツにわけることができます。
■このパーツからキャッシュフローを導き出す式は
『家賃他収入』－『固定資産税、管理費など経費』
－『現金支払いと利息支払い』 ＝ キャッシュフロー
キャッシュフローは税金支払い前の本当の手取り額
と言い換えることができます。
■分解してみるとわかる通り
キャッシュフローを増やすには
下記３つの方法しかないことに気づきます。
▼ 家賃他収入を増やす
空室率を減らす
家賃を上げる
自販機などを置く
など
▼ 管理費など経費を減らす
自分で管理する
共用部分で電気代を削減する
など
▼ 元金支払いと利息支払いを減らす
借入れ額を減らす
金利を低くする
支払い回数を増やす
など
キャッシュフローも、細かく分解していくと
どこを増やして、減らせばいいかがハッキリわかります。
■『アセットランクシミュレーター』を使って
シミュレーションする場合
下記のような順番で思考回路を組み立てると
キャッシュフローを増やす為の課題が
見えやすくなります。
▼ 目的のキャッシュフロー額（増加額）を決めます。
↓
▼ 時系列入力画面を使って、目的のキャッシュフロー
になるまで、家賃額をＵＰ、金利を下げたりを繰り返します。
（毎年違う数値を入れられるので、綿密な計画立案が可能です。）
↓
▼ 設定した家賃額、金利が現実に達成可能か判断します。
↓
▼ 達成可能そうならば、どのように達成するか施策を考えます。
↓
▼ 実行に移します。
■ただ、キャッシュフローを増やしたいと漠然と考えても
どこに、どの程度手をつけたらいいかわかりません。
色々なシミュレーションをすることによって
ハッキリとした目標が見えてきます。
『ゴールのない旅では、遠回りをする』だけです。
■物件購入前はもちろん、購入後もシミュレーションを
繰り返す必要があることをお伝えするのは
こうした理由からです。
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不動産投資物件売却価格を瞬時に計算する方法
『ソフトの売却設定欄に家賃収入で割り戻す
という項目がありますがこの機能はどのように
使ったらいいのでしょうか？』
こんなご質問をいただきました。
この機能を使うと、
▼ 物件の現在価値の概算がわかる
▼ 見当をつけにくい１０、２０年後の
売却価格を予想しやすい
などが可能です。
『アセットランクシミュレーター』には
売却価格を決定する場合に
・ 売却価格を手入力する
・ 減価償却費分を引いた価格で物件価格を割り出す
・ 家賃収入で割り戻す
の３つの方法があります。
ご質問いただいた部分は
３番目の方法についてです。
この方法を例を使って説明すると
山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、
２００５年１月 横浜市中区に
ＲＣ 築１１年の物件を
１億２千万円で購入しました。
この物件の購入時、
年間家賃収入 １０８０万円 満室
表面利回りは９％でした。
それから、１５年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。
しかし、１５年後、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。
この時点で、物件は老朽化もあり
満室時家賃収入 ９２０万円
空室率も２２％に達していました。
山下さんは、
『いくらだったらすぐに売却できるだろう』
と悩みました。
この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入により
８．５％となっていました。
山下さんの売却価格を
『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３種類考えてみます。
この時に便利なのが家賃収入で割り戻して
考える方法です。
平均利回りよりも、低い表面利回りで
売却できそうな場合はマイナス
平均利回りよりも、高い表面利回りでしか
売却できない場合はプラスします。
・ 高い価格で売却できる場合を想定
平均利回り８．５％－２％＝６．５％
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷ ６．５％
＝１億１千４十万円で売却可能
・ もっとも可能性の高い場合を想定
平均利回り８．５％のまま割戻し
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷ ８．５％
＝８４４２万円で売却可能
・ 低い価格で買い叩かれた場合を想定
平均利回り８．５％＋２％＝１０．５％
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷１０．５％
＝６８３４万円で売却可能
この『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３つを想定して、それぞれのＩＲＲ，税引き後ＣＦなど
投資効率を確認します。
その上で、投資を始める際に目標としていた
投資効率を下回らない価格で売却できるように
工夫する必要があります。
家賃収入で割り戻す方法は、売却を検討している物件と
似た物件の平均利回りをインターネット上で１０件程度
調べるだけで売却価格を想定できる便利な方法です。
『アセットランクシミュレーター』では
家賃収入で割り戻すの欄に割り戻す利回りを
入力するだけで、
売却を考慮したＩＲＲ，税引き後ＣＦなどが
瞬時で計算されます。
入力、計算ともに瞬時ですので
今回の例の３通りだけではなく
１％刻みに５通り計算することもストレスなく可能です。
不動産投資のローン年数を決める為のポイント
『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
お持ちなのは融資に不利です。』
これは、不動産投資向融資を
やられていた方からお聞きした話です。
ここででてくる耐用年数とは、
”法定耐用年数”ではなく、
銀行が貸出基準にする
”経済耐用年数”のことです。
一覧表にまとめると
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
経済耐用年数 法定耐用年数
木造 ２０年 ２２年
軽量鉄骨 ２０年 ２７年
鉄骨造 ３５年 ３４年
鉄筋コンクリート ４０年 ４７年
鉄骨鉄筋コンクリート ４５年 ４７年
＊経済耐用年数は銀行によって＋－１０％程度の違いがある
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
◆一番最初に書いた
『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
お持ちなのは融資に不利です。』
とは、経済耐用年数を超えて融資を受けると
次の融資が受けにくくなるということです。
◆融資期間を延ばすことはキャッシュフローを
増やすにはとても有効な方法です。
例を上げると
物件価格 60,000,000
取得経費 9,000,000
家賃額 500,000/月
自己資金 15,000,000
借入金 54,000,000
元利均等 ２５年 ３％
築５年 軽量鉄骨
この条件だと、
【ローン年数２５年】＋【築年数５年】＝３０年で
大きく経済耐用年数を超えてしまいます。
この条件のキャッシュフローは
年 1,727,112円です。
◆では、経済耐用年数以上にならない
借入期間 １５年のキャッシュフローは
どのくらいになるでしょうか？
ネット収入が4,800,000円に対し
元利返済額が4,474,968円
返済率９３％
キャッシュフローは、
何と、５分１以下の
325,032円になってしまいます。
◆借入れ期間がいかにキャッシュフローに
影響を及ぼすかお分かりいただけると思います。
お話をお聞きした元銀行融資担当者さんによると
『１棟目のローン期間が経済耐用年数を超えた
おかげでプラスキャッシュフローになる物件では
２棟目の融資に大きな影響を及ぼす』
そうです。
◆ただ、ローン期間を短くしてキャッシュフロー額が
極端に少ないようでも空室リスクなどが高まるばかりです。
どの程度のローン年数がキャッシュフローと
次の融資を考えた場合によいバランスか
じっくりとシミュレーションする必要があります。
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不動産投資計画に役立つ７２という数字
『世界でもっとも強い力(=force)は、複利だ』
『複利とは人類が発明したもっとも驚くべきものだ』
この２つ、相対性理論で有名な
アインシュタイン博士の言葉です。
▼ちなみに複利とは
１００万円を５％の利子で預金したとすると
１年目 １００万Ｘ５％ ＝ １０５万円
２年目 １０５万Ｘ５％ ＝ １１０万２千５００円
３年目 １１０万２千５００Ｘ５％ ＝１１５万７千６２５円
という風に、毎年受け取る利息が増えていく状態をいいます。
▼この複利を考える際に便利な数字が７２です。
資産を倍に増やしたいと思った時に７２を
思い出すだけで簡単に目標利回りを決められます。
どのような式かというと
期間（年） Ｘ 金利（％） ＝ ７２
例えば、５年で100万円を200万円にしたい場合は
７２÷５＝１４．４
１４．４％で運用すればＯＫということです。
７年間の場合は
７２÷７＝１０．２８％
となります。
何年後に、手元資金をいくらにしたいか
明確にするだけで目標利回りを計算できます。
ちなみに、４倍は１４４ ８倍は２１６を
当てはめれば計算できます。
▼投資をする場合
１ 運用額を決める
２ 運用したお金を何年後までに
いくらにしたいか決める
３ その為に必要な利回りを決める
１ ⇒ ３の順序で考えます。
不動産投資で物件を決める際にも
１⇒３の順番で決めた目標利回りに
近い利回りの物件を探すことになります。
ただし、この際の利回りは、
表面利回りではなくＩＲＲのことです。
出口（売却）まで考慮した利回りで
考える必要があります。
どんなに、家賃収入があっても売却損がでれば
目標利回りを達成することはできません。
▼不動産投資をする場合には
１ 目標の運用利回りを決める
↓
２ その利回りが達成できる物件か
しっかり不動産投資分析する
ことが重要です。
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キャッシュフローを増やすテクニック
『このお金が、すごく不動産経営を圧迫していますね。』
現在のデフレ傾向からすると
なかなか、家賃は上げられません。
そんな時、キャッシュフローを
増加させる為に注目するのが、
運営費（月々経費）です。
運営費（月々経費）とは
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
毎月かかる経費のことです。
運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎるとキャッシュフローに強烈な悪影響
をおよぼします。
なぜなら、キャッシュフローは
キャッシュフロー＝ 家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費
で計算されるからです。
つまり、キャッシュフローを増加させるには
▼ 家賃額を上げる。
▼ 金利を下げる。
▼ 修繕費を下げる
そして、もうひとつの項目が
▼ 運営費（月々経費）を下げる
ことが必要になります。
では、不動産投資分析をする際に
どの程度の運営費が適正かというと、
東京圏では、固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営費は家賃の１７％前後です。
（ＲＣ一棟マンションの場合）
東京圏の平均値を元に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。
東京圏と比較すると１．５～１．８倍位の
運営比率、２５～３０％前後だと推測できます。
あくまで概算値ですが、運営費が家賃の３０％以上に
なっている場合は、無駄な運営費がかかっている
可能性があるので見直しが必要です。
最後にもう一度、キャッシュフローを増やす為の
方程式をまとめます。
家賃額を ↑ 増加させる
金利を ↓ 低下させる
修繕費を ↓ 低下させる
運営費を ↓ 低下させる
キャッシュフローを増減させる要素は
この４つしかありません。
家賃増加、金利低下よりも
運営費を管理することが
一番簡単だと思います。
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
キャッシュフローに影響をあたえているか
不動産投資分析をしてみてください。
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空室率を下げる過激な方法
空室対策に効果が期待できる過激な方法を
ご存知ですか？
ただし、劇薬なので副作用も大きいです。
それは”フリーレント”期間を設ける方法です。
フリーレントとは２，３ヶ月とただで入居できる期間を
設けて入居者募集することです。
最近、フリーレント期間を設けて入居者募集する物件が増えています。
２ヶ月程度のフリーレント期間を設ける物件が多いようです。
５ヶ月というところも見たことがあります。
フリーレントは、空室対策に効果があります。
しかし、副作用も強力で不動産投資で一番大切な
キャッシュフローに大きな影響をあたえます。
例えば、家賃１０万円、１０室のマンションで
５室をフリーレント期間２ヶ月で募集した場合
フリーレント無 家賃収入／年 １２００万円
フリーレント有 家賃収入／年 １１００万円
年間１００万円 約１０％家賃収入に差がでます。
フリーレント期間を設けて、入居者募集をする場合、
不動産投資分析をして家賃収入がどのくらい減少し
投資効率にどんな影響があるかを考える必要があります。
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融資を受けられる人と受けられない人の違い
今日は、とある著名な不動産投資家から聞いた話です。
私 『銀行で融資を受ける際に、ソフトを使って
作った長期収支計画は持っていくとして
それ以外に何を持っていきますか？』
Ｍさん 『大塚くん、収支計画は重要だね。第一条件かな。
それと、僕はね、銀行に融資をお願いに行くときに
必ず、持っていくものがあるんだ』
私 『なんですか？』
Ｍさん 『履歴書というか、自己紹介書を持って行くんだ』
私 『どんなことが書いてあるんですか？』
Ｍさん 『まずは、どこ大学卒、どこで働いている
家族何人、奥さんこんなことやっている
親は会社役員とか身上書だよね。』
『それと、資産状況、保険を含めて
あるったけ書いていくんだ
探すと結構あるもんだから細かいものまで
全部書くんだ』
私 『確かに、一枚の紙になっていると
銀行側もわかりやすいですよね』
Ｍさん 『それからポイントは不動産投資を
こんな思いでやって、こんな工夫を
しているよということも書くんだ』
話を聞いていると、かなり細かいことまで書くそうです。
それと、もうひとつ重要な部分として言っていたのが
【悪いことも、全部ちゃんと書くこと】
だそうです。
いいことばかり書くと信憑性がないそうです。
Ｍさんの提出書類は、レポート用紙何枚分もありました。
このＭさん２カ月ほど前にも、新しい不動産投資物件を
手に入れました。
土地価格の色々
土地価格と一言で言っても、色々な種類があります。
一覧表にしてみると
名称 評価元 評価時点 公表
１ 公示地価 国土交通省 １月１日 ３月下旬
２ 基準地価 都道府県 ７月１日 ９月下旬
３ 相続税路線価 国税庁 １月１日 ８月１日
４ 固定資産税路線価 各自治体 １月１日 ３～４月
５ 不動産鑑定評価額 鑑定士 鑑定日
６ 取引価格 取引相手 取引日
公表時期などがことなるので、この一覧表を参考にして
チェックしてもらえればと思います。
さらに、３月２３日に発表される公示地価との関係は
① 相続税路線価＝地価公示価格×約80％
② 固定資産税評価額＝地価公示価格×約70％
③ 固定資産税路線価≒相続税路線価÷80％×70％
の関係になっています。
これらの関係を理解しておくと
公示地価の上昇・下落でその他の土地価格も
予測することが可能になります。
良い借金（レバレッジ）と悪い借金（レバレッジ）を見分ける方法
Ａさん『いや～、やっと、銀行からお金借りられたよ』
Ｏ『本当に厳しいですよね』
Ａさん『こんな条件だったんだ。』
Ｏ『ちょっと、計算してみますね。』
Ｏ『この借金で、この収益だと銀行を儲けさせるだけですよ。』
こんな借金をしている方が
不動産投資分析をしてみると
本当に多数いらっしゃいます。
何千万円の借入金リスクを背負って
銀行にばかり利益（利息）をあげさせても意味がありません。
しかし、多くの不動産投資家が、
▼ 不動産物件を手に入れること
▼ 銀行からお金を借りること
にばかり目が行くため、
『良い借金か悪い借金か』
の視点を忘れています。
その借金と２０年、３０年付き合うことになるにも関わらずです。
良い借金と悪い借金を見分ける方法は意外と簡単です。
◆ K% < FCR
◆ K% < CCR
であるかどうかを確認するだけです。
悪い借金になっていないか確認してみてください。
＊ K% → 年間の返済額÷ローン残高＊100
＊ FCR → ネット収入（年） / 総購入コスト * 100
＊ DCR → ネット収入（年） / 支払額（年）
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
