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不動産投資へ金利上昇が及ぼす2つ影響
2022年12月20日に日銀はYCC(イールドカーブ・コントロール)運用の見直しを発表しました。
長期金利変動幅を「±0.25⇒±0.5%」に変更しました。
政策金利は-0.1%で変更していませんので、アメリカのような利上げではありません。
しかし、長期金利に影響を与える点と利上げを進める1歩目では、ということで為替(円高)・株(下落)もかなり反応しました。
実際、10年債は一時的に0.25%程度上昇しました(12/2316:30時点10年債金利は0.382%)。
当然、金利上昇は不動産投資にも大きな影響があります。
不動産投資と金利
金利上昇は、基本的に不動産投資へマイナスの影響しかありません。
今回の日銀の政策変更で直接的に影響を受けるのは固定金利です。
金利上昇の影響は大きく分けると
1.利息支払増加でキャッシュフロー減少
2.表面利回り上昇で物件価格下落
の2つです。
1つめの影響
1つめの影響は、想像しやすい影響だと思います。
借入金利上昇で利息支払増加、キャッシュフローが減少することです。
不動産投資シミュレーションで影響を確認します。
今回の政策変更で影響を受けるのは主に固定金利です。10年固定で物件購入したことを想定してシミュレーションします。
サンプル物件は新築・1億円・表面利回り7%です。
※不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーター収支詳細機能の結果を一部抜粋
●2.25% ●2.5% ●2.75% 3種類のキャッシュフローシミュレーションです。
税引き後キャッシュフローを金利2.25%と比較すると
▼2.5%(+0.25%)
年間 約10万円
10年間累計 約110万円
▼2.75%(+0.5%)
年間 約20万円
10年間累計 約220万円
と本当の手取りである税引き後キャッシュフローは大きく減少します。
2つめの影響
2つめの影響は物件価格下落です。
金利上昇でキャッシュフロー減少
⇩
減少分を補うためにより高い利回り必要
⇩
物件価格下落
という流れで物件価格は下落します。
サンプル物件の10年間の税引き後キャッシュフロー累計減少分を補うには
▼+0.25%
物件価格 約9,700万円
表面利回り 約7.22%
▼+0.5%
物件価格 約9,420万円
表面利回り 約7.43%
になる必要があります。
このように、購入時より資産価値が下落することで、出口戦略(売却)に影響を与えます。
以下のシミュレーションは出口(売却)までの影響を考慮した結果です。
※不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーター収支詳細機能の結果を一部抜粋
▼+0.25%⇒約410万円手取り減少
▼+0.5%⇒約820万円手取り減少
と資産運用に大きく影響を与えるのが分かります。
金利上昇の影響は大きい
不動産投資には、空室・家賃下落等、様々なリスクが存在します。その中でも金利上昇リスクは、自分でコントロール困難という点で一番のリスクといえます。
徐々に金利上昇リスクの足音が聞こえてきたこのタイミングで、金利上昇の影響をシミュレーションするきっかけにしていただければと思います。
※アセットランクシミュレーターを利用した金利変動シミュレーションの具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています
金利が上昇しても問題ないか確認する方法
不動産投資を進めていると「空室」「家賃下落」「修繕」「金利上昇」など様々なリスクに直面します。
その中でも「金利上昇」はもっとも自分でコントロールしにくいリスクです。
今日は、何%の金利上昇まで耐えられるかシミュレーションする方法です。
変動金利の決まり方
不動産投資を行っている方の多くが変動金利で借入をしています。理由は、固定金利に比較して変動金利は低利で借りられるからです。
ちなみに借入金利は
■変動金利⇒政策金利+α
■固定金利⇒10年国債金利+α
で決まります。
このグラフはアメリカの政策金利の2021年7月~2022年6月の推移です。1年で1.5%上昇しています。ちなみに7月も0.75%上がると予測されています。
そうなるとアメリカで2021年7月に変動金利で借入をした場合、約1年で2%以上金利上昇するリスクをおってしまう可能性があったと言えます。
日本はアメリカのような景気の強さ、インフレ率ではありませんので単純には比較できません。しかし、金利上昇リスクを考える際にこの数値は参考になります。
金利上昇リスク
金利上昇を乗り切れるかのポイントは3つです。
1.金利上昇してもキャッシュフローが赤字にならないか
2.次にインカムゲインで目標の収益を達成できるか
3.最後に売却しても自己資金等を回収できるか
です。
まず、第一関門は「赤字キャッシュフロー」にならないかです。
理由は、赤字キャッシュフローになると貯蓄や他の所得から持ち出しが発生して投資どころか負の資産になってしまうからです。
それでは、具体的にシミュレーションします。
サンプルを使ったシミュレーション
このサンプルを使って確認します。
当初の借入金利は1.25%です。その金利が2年後に、現在のアメリカ並みの金利上昇1.75%したことを想定したシミュレーション結果が以下です。
※アセットランクシミュレーターでの分析結果を一部抜粋
今回のサンプルの場合、1.75%金利上昇してもキャッシュフローは赤字になりません。万が一の場合も、持ち出しは発生しそうにない点では安心できます。
ちなみに、金利が約4.5%上昇して6%を超える辺りで赤字になります。但し、金利上昇リスクが分かり易いように家賃下落、修繕等の他のリスクを一切見込んでいないシミュレーションである点は追記しておきます。
長期的な収益への影響
まず、絶対に許容できない赤字キャッシュフローにはなりそうにないことは分かりました。次に考えるのは「金利上昇した場合としない場合の収益へ影響です」
収益性を比較するシミュレーションを行うと
※アセットランクシミュレーターでの分析結果を一部抜粋
上段が金利変動なしの結果です。下段は1度3%に上昇した金利が数年後に2.5%に下落した場合のシミュレーションです。
税引き後キャッシュフローで比較すると約260万円金利上昇を見越した結果が少なくなります。自己資金1,600万円の投資で約260万円なので大きいです。
ただ、この結果で投資するのは絶対に止めようというレベルではないと思います。
大きなリスクの金利変動
今回のサンプルは、何とか金利上昇リスクを取っても投資できるかなというレベルでした。
不動産を借入して購入する場合、金利上昇は本当に大きなリスクです。とにかく、自分で創意工夫して何とかするのが難しいからです。
不動産投資の変動シミュレーションの中でも金利上昇は根拠となるデータが少ないため難しいです。ただ、今回のサンプルのように予測できる範囲で必ず行う必要があります。
この記事を参考にお試しいただければと思います。
3.売却しても自己資金等を回収できるかの分析方法については近々ご紹介したいと思います
※アセットランクシミュレーターを利用した金利変動シミュレーションの具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています
※関連記事:
・変動金利から固定金利へ借り換えが必要か検証する方法
・予測される金利上昇への対策を検討する方法
予測される金利上昇への対策を検討する方法
円安が進んでいます。今回の円安の主な理由は、日本と他国との金利差によるものと言われています。言い換えれば、日本は世界で一番金利の低い国と言えます。
しかし、この状況がずっと続くとは限りません。不動産は金利の影響が非常に大きい投資です。現在の状況を考えると、本気で金利上昇に備える時期が来ている気がします。
そこで、今日は金利上昇を考慮した不動産投資シミュレーションについてです。
金利上昇シミュレーション
不動産投資の借り入れの多くは「変動金利」です。当然、借入当初は「固定金利」より低い金利で借りられますので収益上有利です。
しかし、住宅ローンと異なり、金利上昇の猶予期間は基本的にありません。
つまり、金利上昇=収益低下になります。最悪の場合はキャッシュフロー(CF)が赤字に陥る恐れもあります。
金利上昇対策として考えられるのは、「繰上返済」と「固定金利への借換」です。
今日は、サンプル物件を使って固定金利へ借換のシミュレーションを行います。
変動と固定金利
金利上昇の影響を比較する為に以下のサンプル物件を使います。
投資開始当初は1.25%で借入しています。金利上昇がCFにどのような影響を与えるかを確認していきます。
金利上昇の影響
以下のシミュレーション結果は
1.金利上昇無し:1.25%のまま変動無し
2.金利上昇あり:1.25%⇒1.75%⇒2.25%⇒3.00%と段階をおって、計1.75%上昇
3.固定金利へ借換:1.25%⇒2.25%の固定金利へ借換
の3つを比較したものです。
表の上部にその年の金利を記載しています。
2036年(投資開始20年後)と2046年(30年後)の税引後CFと自己資金回収率を比較して収益性を確認します。
※クリックして拡大できます
※アセットランクシミュレーター時系列画面の金利変動機能でシミュレーション
2.変動金利のままと3.固定金利借換を比較すると、2036年(投資開始20年)は収益性に大きな違いはありません。しかし、30年後の2046年になると3.固定金利借換が有利になります。
今回サンプルの金利上昇だと、固定金利へ借換を行う方がいいか、行わない方がいいか判断するのが難しいレベルだと思います。
金利上昇への備え
日本は20年以上低金利環境だった為、金利上昇を意識するのが難しくなっています。
しかし、現在の物価上昇、諸外国の金利引き上げ、円安を考えると近い将来金利が上昇しても不思議ではありません。
サンプルのシミュレーションで分かるように、わずか、0.5%の金利上昇でも年間の返済額が10%近く増加します。
空き室等、不動産投資には色々なリスクが存在します。その中でも、金利上昇のリスクは影響の大きなリスクです。
今日の、サンプルでは変動のまま行くという判断も有りだなと思うレベルの収益差でした。
しかし、正直、個別に色々変動させてシミュレーション結果を確認した上でしか、どんな備えを行うのがよいかは判断できません。
アセットランクシミュレーターでは、「時系列入力画面」を利用して簡単に金利上昇シミュレーションが可能ですので、是非、ご確認いただければと思います。
※アセットランクシミュレーターを利用して金利上昇シミュレーションを行う方法をご紹介しています。
※関連記事:
・変動金利から固定金利へ借り換えが必要か検証する方法
・金利が上昇しても問題ないか確認する方法
不動産は現金と借入どちらで購入すべきか
不動産は「現金で買った方がいい。いや、借入で買うからいいんだ」
不動産を購入する投資家さんには、現金派と借入派の方がいらっしゃいます。
では、本当はどちらが得なのか?
今日は、不動産は現金で買うべきか、借入で買うべきか比較する方法について考えます。
何の視点で比較するのか
どちらが得か、考えるには何の視点で比較するかが重要です。
税金面と投資面の視点では考える方法が異なります。
今日は、投資に絞って考えます。
物件を購入する投資家さんは、年収約800万円の方です。
このサンプルを、全額自己資金で購入した時と諸費用以外の3,000万円を元利均等20年・1.5%で借入した場合にどちらを選択すべきか比較します。
サンプル物件の結果
以下が投資効率を比較した結果です。
それぞれ、10・20年後に3,000万円で売却した場合の税引き後CF累計です。
※アセットランクシミュレーターの収支詳細機能を利用して加工
売却までシミュレーションに入れることで、全額自己資金で購入した不動産も全て現金で回収した形になります。
こうすることで、投資効率を比較しやすくなります。
ポイントはCFの差額
不動産購入を投資として考えた場合、ポイントは税引き後CF(本当に手元に残る額)です。
全額自己資金と借入を比較すると大きく全額自己資金の方が多くなります。借入返済がないので当然の結果です。
しかし、忘れていけないのは、借入の場合、投資していない3,000万円が手元に残っていることです。上の表の()内は、その3,000万円を加算した額です。
加算した上での差額は、10年後で約300万円(30万円/年)、20年後で約400万円(20万円/年)です。この金額が自己資金を多く出したおかげで稼げた額です。
今回のサンプルの場合、借入が得か、現金が得かの境界線は、手元に残った3,000万円で差額分を他の運用方法(不動産、株式等)で稼げるかです。
単利計算で10年間の場合は約1%、20年間の場合は約0.7%になります。
その他の視点
これまでの視点は投資効率の視点でした。補足で最後に安全性の比較をします。安全性を比較するのに便利なBE%を確認すると
■全額自己資金:15.00%
■3,000万円借入:79.34%
と圧倒的に全額自己資金が空室等への変動に強いです。また、「借入無し=金利上昇リスク無し」になります。
今回のサンプルは0.7~1%程度の単利で運用できれば借入が有利という結果になりました。しかし、BE%や金利変動リスクを考慮すると、0.7~1%+αが必要です。
この数値は、借入条件、不動産以外の給与等の所得に影響されます。
不動産購入を検討する際は、借入、現金に拘らず、どの程度の現金比率で購入するのが良いか、数字を使って比較することが必要です。
変動金利から固定金利へ借り換えが必要か検証する方法
最近、投資家仲間の間で、借入の借り換えについて話題になりました。
ご存知のように、アメリカ等ではインフレ率が高くなり、利上げの話が出ています。
また、日本も、日銀の金融政策決定会合議事要旨を読んでいると、前と少し、ニアンスが変わったかな?という印象を受けるからです。
つまり、異常な低金利環境に数年以内に変化があるのではないか。
ということから、変動金利⇒固定金利への借換が必要なのか話題になりました。
ただ、本当に変動金利⇒固定金利への借換が必要なのかは、具体的にシミュレーションを行わないと見えてきません。
金利上昇への対策
現在の超低金利環境を前提とした不動産投資を行っている場合、金利上昇リスクは非常に大きいです。
しかし、金利上昇リスクへ対応する方法は限られています。ほぼ、以下の3つしかありません。
1.低金利の金融機関へ借換
2.借入を繰上返済
3.固定金利へ借換
1.は他の金融機関に借換ても金利が大幅に下がることはないと考えられるので、対策としては難しいです。
2.は手元の現金が豊富な投資家さんには有効な手段です。しかし、現実問題、可能な投資家さんは多くないと思います。
対策として、1番現実的なのが3.になります。ただ、固定金利へ借換した場合には、当然、変動金利よりも金利が高くなります。
固定金利への借換は得か
変動金利⇒固定金利へ借換を行って、本当に得になるかを、サンプル物件を使って検証します。
物件は2017年1月に購入しています。
シナリオ1は、2022年に将来の金利上昇を予測して2%の固定金利へ借換
シナリオ2は、借換を行わず変動金利のまま、2024年に2% 2028年に2.5%に変動
のシナリオでシミュレーションを行います。
変動VS固定金利シミュレーション
シナリオ1とシナリオ2の、キャッシュフロー(CF)シミュレーション結果は以下です。
※アセットランクシミュレーターの収支詳細機能を利用
※一部を抜粋して表示
※固定借換時の手数料等は考慮せず
シナリオ1とシナリオ2の2036年(投資開始20年後)の結果を確認すると、若干、シナリオ1が良い結果ですが差はほどんどありません。
今回のシナリオの場合、固定へ借換は不要という結論なります。
すぐには対応できない
正直、将来、どのようように、金利が変動していくかは分かりません。
ただ、1つだけ言えるのは、現状の金利より下がることは考えにくいということです。つまり、近い将来、金利が上昇する可能性は十分にあるということです。
「金利が上がる!」という時点で固定金利へ借換を検討しても手遅れになる可能性が高いです。
まだ、低金利環境下の今から、
▼どの程度の金利上昇まではCF赤字にならないか
▼固定金利へ借換た場合のCFはどうか
▼固定金利借換と変動金利で金利上昇した場合の比較
をシミュレーションしておくことをお勧めします。
アセットランクシミュレーターを利用した固定金利への借換シミュレーションの具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています。
※関連記事:
・金利が上昇しても問題ないか確認する方法
・予測される金利上昇への対策を検討する方法
低金利を前提した物件購入の危険性
不動産投資を行っていると、空室、家賃変動、修繕等の様々な変化に遭遇します。その中でも、もっとも対応しにくい変化が金利上昇です。
金利変動に注意が必要な理由
金利変動は、空室や家賃変動と比較すると、頻度が低く、普段はあまり意識しません。
空室や家賃変動は自分の工夫で対応できる可能性があります。しかし、金利変動は自分の工夫で対応できる範囲が本当に限られます。
それだけに、常に頭に置いておく必要のあるリスクです。
過去20年の金利推移
日本は20年以上低い金利が続いています。下のグラフは20年間の10年国債の金利をグラフにしたものです。
私もそうなのですが、低金利が当たり前だと慣れ切ってしまっています。一番高い金利が2006年の約1.7%ですので、それも仕方ないかなと思っています。
ちなみに、銀行の金利は多くが「国債金利+リスクプレミアム」で決まっています。
リスクプレミアムとは、安全資産とされる国債と比較して、その人に貸した場合に発生する貸倒リスクに対して、リスク分として上乗せされる金利です。
※財務省国債金利情報より作成
注意が必要な思考
ただ、この低水準の金利がいつまで続くかは分かりません。
海外のインフレ率上昇等を考慮すると注意が必要な時期になっていると思います。
こんな時に注意したい思考が、「低金利を前提とした不動産投資」です。
低金利を前提とした不動産投資とは
■変動金利で借入
■借入の割合が高い
■物件の利回りが3~5%程度と低い
■キャッシュフロー(CF)がギリギリ黒字
こんな投資です。
このような低金利を前提とした投資だと、少しの金利上昇だけでも、すぐにCFが赤字になる可能性があります。
低金利を前提とした投資
それでは、いつものようにサンプル物件で金利上昇の影響を確認します。
表面利回り5%の取得費用を含めて5,500万円の物件を、1.3%の金利で5,000万円借入した場合のシミュレーションです。
CFのシミュレーション結果は以下です。
※アセットランクシミュレーターを使用してシミュレーション
※結果を抜粋して掲載
上のCF表は金利変動無しのシミュレーションです。年11万円強 月にすると1万円程度のCF黒字になっています。
下のCF表は5年目の2026年に金利が2.3%になったシミュレーション結果です。金利が1%上がっただけで、毎年約14.5万円、月1万円強のCF赤字、つまり、他の収入、資産から持ち出しなってしまいます。
金利変動への対応策
CFシミュレーション結果から分かるように、低金利を前提とした不動産投資の場合、金利が1%程度上昇するだけで、CFが赤字に陥ってしまう可能性があります。
金利変動へは、
1.自己資金を増やして借入を減らす
2.繰上返済を行う
3.固定金利で借りる
といった対応策しかありません。
しかし、1,2の対応策を選択できる投資家さんは限られると思います。3.の固定金利の場合、変動よりも1~2%程度は高い金利になるのが通常です。
こうなると、そもそも、最初からCFが赤字で運用にならない可能性も出てきます。
今後、不動産で運用を続ける場合には、金利変動シミュレーションや、固定金利のシミュレーションを行っておいた方が良いです。
今日のメールセミナーが金利変動にどの程度まで耐えられるかの分析を行うきっかけになれば幸いです。
※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、金利変動シミュレーションをする方法を紹介しています。