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知識豊富な投資家さんも陥る罠
先日、浜田さん（仮名）という投資家さんから
不動産投資について、色々とご相談を受けました。
空室の悩みや、家賃滞納への対応、銀行金利のことなど
色々なお話をしました。
浜田さんは、非常に勉強されている投資家さんで
しっかり、ご自分の考え方も持たれて、知識も豊富でした。
しかし、話していると、何か、しっくりこない部分がありました。
話をしているうちに、その理由が分かってきます。
浜田さんには
「出口戦略の発想が一切ない」
ということでした。
不動産投資で成否を決める要素に
1．インカムゲイン（ロス）
2．キャピタルゲイン（ロス）
の2つがあります。
多くの投資家さんの傾向として
インカムゲイン、
賃料収入をしっかり確保すること
だけに目が向き、
キャピタルゲイン、
物件の価値を維持又は上昇させ、最適なタイミングで
できるだけ高く売る視点が抜けています。
賃料収入をしっかり確保することだけに
目を向けてしまった場合の例として
この例の場合、約15年間十分に賃料収入で収益をあげていますが
16年後に売却した際に大きく資産価値が下落した為
自己資金を回収できずに投資を終えています。
この例の場合は、完全に投資として失敗と言えます。
そして、失敗の理由は、「出口戦略」を
真剣に考えていなかったということです。
不動産投資は、投資対象が不動産であるがゆえ
株などと比較すると流動性の低い（売りにくい）資産です。
それだけに「出口戦略」
投資を開始する前に、どのような出口戦略を描いて
投資をしていくのか？
シミュレーションも含めて、
不動産投資のリスクとリターンの関係
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
大塚さんは、AさんとBさん
どちらが正しいことを言っていると思いますか？
Aさん：｢自己資金は多いほど、安全でいい投資だ｣
Bさん：｢自己資金は少ないほど、自己資金を早く
回収できていい投資だ｣
正解は・・
実は、Aさん、Bさんともに正しいことを言っています。
不動産投資で成功するには
AさんとBさんの思考の根底にある
・Aさん → 安全性優先
・Bさん → 収益性優先
この両面を検討する必要があります。
この両面を判断するには最低限
以下の2つの指標については確認が必要です。
・CCR（リターン）
・DCR(リスク)
このメールセミナーでも何度も登場していますが
念のため、以下に説明を記載します。
■CCR
▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100
▼説明文
投資した自己資金を手元に残る現金（キャッシュフロー）
で割り自己資金に対する投資効果を確認する指標です。
数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高いです。
■DCR
▼計算式
ネット収入（年） / 支払額（年）
▼説明文
年間ネット収入を年間の元利返済額（ADS）
で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
CCRとDCRの関係は
・自己資金額が多い＝CCR低くなる・DCR高くなる
・自己資金額が少ない＝DCR低くなる・CCR高くなる
という関係になります。
粗悪な不動産投資の本だと
「不動産投資は自己資金なしだから儲かる」
のような一方的な書き方をしている場合があります。
当然、自己資金0であればリターンは高く（CCRは無限大に）
なります。
しかし、同時にリスクは高まり（DCRは低くなり）ます。
適正なリスクとリターンのバランスは
・ 物件の特性
・ 個人の属性
によって変わります。
私の場合は、リスクの管理から考えて
リターンについてはその後検討するようにしています。
具体的には、
「DCR1.3以上で運営するにはどの位の自己資金が必要で
その時にCCRはどの位になるだろう。」
という順番で考えています。
不動産投資の意思決定をする場合は
リスクとリターンの相反関係を意識して
物件の特性、個人の属性から
自分なりの判断基準を作っていくことが重要です。
不動産投資と税金（総合課税制度）
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
前回のメールセミナー（累進課税制度 )では
税金が不動産投資家、大家さんの最大の悩みとなる
理由について、税制度の視点からお伝えしました。
今日は税負担を重くする、もう１つの制度
「総合課税制度」について書きます。
総合課税制度とは・・・
各種の所得金額を合計して
所得税額を計算するというものです。
詳しくは国税庁ＨＰを確認してください。
国税庁のHPを見てわかるように総合課税制度には
事業所得、給与所得
そして、不動産所得も入ります。
では、総合課税制度が不動産投資の税金支払に
どのような影響を与えるかの具体例を挙げます。
【総合課税なし 不動産所得のみの税額】
↓
詳細はこちら
【総合課税あり 不動産＋給与所得（500万円）の税額】
↓
詳細はこちら
同じ650万円程度の不動産所得でも
給与所得など他の所得が500万円ある場合
なんと、年間40万円程度
税金支払額が多くなります。
給与と総合課税されることで
これだけ多くの税金を支払うことになります。
総合課税の影響の大きさか分かります。
今回の例は500万円の給与所得でしたが
これが、1,000万円、2,000万円と増加することで
前回のメールセミナーでご紹介した累進課税制度の
影響が大きくなり、さらに税金支払が重くなっていきます。
「累進課税制度」と「総合課税制度」の2つが影響しあうことで
不動産投資で成功すればするほど税負担が重くなります。
不動産投資最大のコストと言える税金のルールを
理解することは、不動産投資を長く続けるには必須です。
不動産投資と税金
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
正月が明け、この時期が来ると
投資家、大家さんの頭を悩ませるのが
「税金」です。
特に、長年、順調に、不動産投資を続けている
投資家さんほど悩みは深くなります。
その理由の1つが
所得税額が収入が増えれば、増えるほどに
上がる「累進課税制度」です。
日本の場合、税率は
といったように課税所得によって税率が上がっていきます。
日本の累進課税制度の場合
9,000,000円超から税負担が重くなる設計のようです。
この制度の下では、物件が増えて所得が増えるほど
税金が累進的に増えていきます。
株の配当への課税が約20%で固定であることを考えると
9,000,000円を超過したあたりから税負担が重いことが分かります。
不動産投資が順調に進んでいる場合
No１の悩みは空室ではなく、税負担に移っていく
投資家さんが多いと思います。
そうなれば、法人化や、さまざまな節税対策を
考えていく必要が出てきます。
税金は不動産投資最大のコストです。
それだけに、知識をつけて防衛していく必要あります。
今日のメールセミナーが
改めて、不動産投資の税負担について
考えるきっかけになればうれしく思います。
次回のメールセミナーでも
日本の税制度について考えていきます。
インフレと不動産投資の関係
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
「インフレ」
日本人は長らく、この言葉を忘れています。
20代の方は、体験すらしたことがないかもしれません。
不動産投資の成功と物価（インフレ、デフレ）の
動きは密接に関連しています。
そこで、今日は、インフレと不動産投資について
考えていきます。
一般的に、インフレ（物価上昇）は
不動産投資に有利だと考えられがちです。
その理由は、物価が上がれば
当然、不動産の「価格」も上昇するからです。
つまり、投資中の物件の「価格」も上昇します。
これは、ほぼ間違いない事実です。
しかし、額面の金額が増えても
実質的にインフレに負ける可能性があります。
以下にイメージを描きます
【インフレと物件価格イメージ シミュレーション】
このグラフは物件価格の上昇率より
インフレ率が高いことを表したグラフです。
例えば、
インフレによって5年後に
物件価格が5,000万円⇒5,500万円になったとします。
この場合、物件は1年あたり約2%
合計で10%上昇したことになります。
ただし、この間のインフレ率は約3%で
5年間で物価は15%上昇しました。
この状況は、今まで5,000万円で買えていた物が
5,750万円払わないと買えない状況になったということです。
つまり、一見価格が上がって資産が増えたように思えますが、
相対的に見ると資産を減らしている状況になります。
インフレになって物件「価格」が上昇しても
「資産増」になるとは限りません。
インフレでも資産を増加させられる物件は
結局、インフレと同等かそれ以上に
物件価格を上げられる物件に限ります。
さらに、インフレ時に発生する
金利上昇も不動産投資に大きな影響を与えます。
インフレと金利上昇の関係については
機会がみて、メールセミナーで触れて行きたいと思います。
割安な物件を探す第３の方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今日は、投資分析の第3の方法をご紹介します。
「相場的価格法」
という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
前回（収益還元法）、前々回（積算価格法）
をご紹介しました。
今日、ご紹介する「相場的価格法」は
それらに続く、第3の分析法です。
特に、“区分所有”に投資する場合には
便利な分析方法です。
相場的価格法とは・・・
投資対象物件と類似物件の
平均値から物件価格を比較する方法
例えば
投資を考えている物件
1,000万円 100平米
上記物件と類似の物件をインターネットで探します。
探した結果、5つの物件が見つかりました。
・物件1 1,200万円 115平米
・物件2 800万円 85平米
・物件3 1,100万円 105平米
・物件4 1,300万円 120平米
・物件5 1,000万円 95平米
上記の5つの物件を以下の計算式にあてはめます。
（物件１価格 / 物件１広さ）～（物件5価格 / 物件5広さ）の平均値 * 購入予定物件広さ
物件1～5の平米単価を計算して
投資を検討している物件の平米の場合は
いくらになるかを計算します。
計算された価格を相場価格として考え
相場価格と投資を検討している物件の価格を比較します。
投資対象の物件の方が安ければ
割安ということになります。
今回の例の場合、
相場的価格＝1,033万円
1,000万円の物件価格は
割安とは言えないまでも、
割高ではないと言えます。
相場的価格法は、サンプルの物件数が
多ければ、多いほど精度があがります。
区分所有への投資を検討している場合は
ぜひ、お試しください。
電卓やエクセルで計算すると大変ですので
アセットランクシミュレーターを使って計算する
方法を動画で紹介します。
↓
積算価格の限界を考える
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今日は、積算価格について書きます。
「積算価格」は物件価格の
妥当性を検討するのに非常に便利です。
■積算価格とは・・
土地面積×平米単価（路線価等）＋建物面積×平米建築単価
÷法定耐用年数×残存年数
物件価格が割安か検討するのに便利な積算価格ですが、
・ 物件価格 4,000万円
・ 積算価格 5,000万円
「お、この物件は割安だ、買いだ！」
とで考えてしまうのは危険です。
その理由は、積算価格がどんな価格かを
考えるとわかります。
積算価格は、
現在（正確に表現すると過去の実績）
の土地、建物価格から計算する方法
だからです。
積算価格が表しているのは
あくまでも「現在（過去の実績）」
の価格です。
つまり、将来、どうなるかは
ほぼ、考慮されていません。
土地価格が右肩上がりで上がっていた時代は
下落することを考えないでよかった為、
積算価格だけで割安と言えました。
しかし、土地価格が下落する可能性のある状況では
将来のことを織り込んでいない積算価格が割安な
だけで買いとは言い切れません。
積算価格でわかるのは、あくまでも
「現在（過去の実績）」の価格です。
不動産投資で大事なのは
現在でなく「未来」です。
積算価格だけでは未来を判断することはできません。
では、未来を考慮した価格を検討することは
できないのか？
いえ、検討する方法はあります。
それが「収益還元法」です。
収益還元法については次回メールに続けます。
今話題のビットコインには価値があるのか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今日は不動産投資を少し離れて
乱高下を続けるビットコインは
投資対象として魅力があるのかを考えます。
投資の本質は、株でも、不動産でも
現在の価値より、将来の価値が上がるかにあります。
そこで、まず、ビットコインには
価値が｢有るのか｣｢無いのか｣から考えていきます。
価値には色々な尺度がありますが
今日は価値を2つに分解して
■利用して得られる対価
■生産にかかった手間
この2つ視点から考えます。
例えば
▼不動産の場合
■利用して得られる対価
・災害に対して安心
・買い物に便利で生活しやすい
・駅が近くて、色々なところに行きやすい
・etc
■生産にかかった手間
・土地造成の手間
・建築の手間
・etc
この2つの価値の和が大きいほど
価値が高いと考えられます。
では、ビットコインの場合
■利用して得られる対価
・何か欲しいものに簡単に変えられる
■生産にかかった手間
・高性能コンピュータ購入費
・暗号を解くための計算の手間
・電気代
ということになります。
生産にかかった手間という点では
ビットコインを作り出すまでに相当な手間が
かかっていますので価値があると言えます。
問題は
■利用して得られる対価
何か欲しいものに簡単に変えられる
↓
使いたい時に、使える
という点で、弱いという点です。
まだ、ビットコインを使える場所は
本当に限られています。
この2つの視点で見たときに
ビットコインの現在の価格は妥当か？
おそらく、このまま、利用して得られる対価が
将来に渡って、弱いままならば割高と言えます。
しかし、利用価値が高まった場合には
まだまだ、価値を上げていく可能性があります。
どちらの可能性が高いかを判断して
投資するか、しないかを判断することが
投資家として醍醐味と言えます。
※ビットコインは貨幣の側面が強い為
貨幣で重要な「信用」という視点も重要です。
この視点については、機会をみて触れたいと思います。
成功する投資家の思考回路
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資をするならば
「利回りの高い物件に投資したい」
これは、どんな投資家も考えることです。
ただ、成功する投資家は
ここから先が少し違います。
｢なぜ、この物件の利回りは高いのか？｣
を考えます。
利回りが高くなる理由を
いくつか挙げると
・駅から遠い ⇒ 家賃下落・空室率上昇の可能性
・築年数が古い ⇒ 修繕費の増加の可能性
・地方物件 ⇒ 家賃下落・空室率上昇の可能性
など、何らかのリスクが潜在的に
ある可能性が高いです。
成功する投資家は
・利回りの高い理由は何だろう
↓
・その理由の潜在的リスクは何だろう
と考えます。
そして、物件に投資するか、しないかを
判断する時には
そのリスクは、自分でコントロール可能だろうか
と考えます。
自分は、コントロールできるけど
他人は、コントロールできない。
となれば、その物件は
おいしい物件となります。
成功する投資家の頭の中を覗くと
｢なかなか、利回りの高い物件だな｣
｢あ～、築年数が古く、数年後に
修繕の必要だから利回りが高いのか｣
｢普通に考えれば、○○万円の修繕費がかかる
から、リスクが高いな｣
｢でも、自分であれば、知り合いの会社で
直せるから、○○万円ですむ｣
「不動産投資シミュレーションをしてみよう」
｢よし、リスクをコントロールできそうだから
投資しよう｣
とこんな具合です。
「利回りが高い＝何らかのリスクが存在するかもしれない」
このように思考できるかは
不動産投資で成功するには重要です。
不動産投資で金利上昇が怖い２つの理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今日は金利と不動産投資の
関係性について考えたいと思います。
低金利だと忘れがちですが
不動産投資のリスクを考えた時に
空室リスクの次に怖いのが
「金利上昇」です。
金利上昇が不動産投資に与える影響で、
まず、思いつくのが
金利が上昇し、返済額が増加することです。
例えば、 4,000万円借入して10年後に
金利が1.5%⇒2%に上がるだけでも
年間15万円以上支払いが増えます。
借入額が多いほど金利上昇は
不動産経営に大きな影響を与えます。
そして、見過ごしてしまいがちですが、
もう１つリスクがあります。
それは、金利上昇による
「物件価格下落」です。
金利上昇 ⇒ 物件価格下落
は以下のようにして起こります。
▼ 金利が上昇する
↓
▼ 支払利息が増加する
↓
▼ 収益をあげるのにより高い利回りが必要になる
↓
▼ 低利回り（物件価格が高い）が売れなくなる
↓
▼ 物件価格の相場が下落する
↓
▼ 所有している物件の価格も下落する
このような流れで物件価格が低下します。
金利上昇は、不動産投資にとって
大きなマイナスです。
このマイナスを打ち消すには
家賃の上昇が必要です。
家賃上昇のない状況での
金利上昇は収益に大きなインパクトを与えます。
低金利が続いている、今だからこそ
金利動向のチェックを行うのはもちろん
どの程度の金利変動まで耐えられるかを
シミュレーションしておく必要があります。
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インフレとデフレの不動産投資への影響 
