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成功する人の不動産投資シミュレーション
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
この仕事をしていると
「こんな計画の不動産投資をしたら
成功しますか？ 失敗しますか？」
と言った、質問を受ける場合があります。
私は決まって
「わかりません」
（明らかに失敗する場合は失敗します。
と答えるので、成功の可能性がある場合にです。）
と答えます。
質問をした方は
「何だよ」
と思われるかもしれません。
しかし、正直に答えるからこそ
未来は誰にもわからないので
「わからない」
という答えになります。
ただ、この人は成功しそうだな
という人は分かります。
こんな、不動産投資しシミュレーションをする人です。
・ ベストシナリオ
・ ベターシナリオ
・ ワーストシナリオ
の3つの計画を検討する人です。
特に、上の3つの中でも重要なのが
ワーストシナリオを分析することです。
不動産投資で失敗してしまう人は
過度に楽観的な計画を立ててしまう人です。
特に、これから不動産投資の計画を
立てる時に注意が必要な項目は
・ 空室率
・ 金利
です。
ワーストシナリオでは
・ 空室率 ⇒ 現在の平均空室率＋10～20%
・ 金利 ⇒ 現在の借入金利＋2～4%
程度で計画を立てるといいと思います。
その計画で確認するべき
ポイントは1つだけです。
『キャッシュフローがマイナスになる年が1年も無いか』
です。
ワーストシナリオでキャッシュフローがマイナスに
ならなければ、将来、破綻する可能性は低いと考えられます。
『未来は誰にも分からない』
それだけに、悪い状況でも、
不動産投資を継続できるか
シミュレーションしておくことは重要です。
わずか0.1%の違いが成否を分ける
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
普段、「0.1%」の違いに注目することは、
まず、ありません。
例えば
▼ケーキの重さ
▼スマホの充電容量
▼土地の面積
これが0.1%多かろうが、少なかろうが
大きな影響はありません。
ところが
▼住宅購入資金
▼運転資金
▼設備投資資金
▼不動産投資資金
など借入の場合は違います。
0.1%で大きな違いがでます。
1億円を35年 元利金等
で借りた場合の支払総額は
0.1%ずつ上がる毎に
約230万円程度支払総額が増えます。
たった0.1%の違いが
車１台分の金額になります。
普段は気にかけない0.1%の違いも
借入金利に関しては
絶対に無視できない差になります。
このメールを、借入の際は「0.1%」どころか
「0.01%」の重みを心に留めて いただく機会に
していただければと思います。
トランプ相場が不動産投資に与える影響
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資のリスクは大きく3つあります。
▼ 家賃下落リスク
▼ 空室率増加リスク
▼ 金利上昇リスク
その中でも、もっともリスクが高く
コントロールの難しいのが
▼ 金利上昇リスク
です。
トランプ相場で、金利が上昇し始めた
アメリカに引っ張られて
日本でも金利上昇の兆しがある
このタイミングで
具体的な例を挙げて、金利上昇が不動産投資の収益に
どの程度影響を与えるかについて書きます。
3つのパターンの金利変動で比較します。
【金利2.5%で変動なし】
【金利3.5%へ5年後に上昇】
【金利4.5%へ5年後に上昇】
▼ 10年後の税引後キャッシュフロー累計
・ 金利2.5%で変動なし ⇒ 29,128,767円
・ 金利3.5%へ5年後に上昇 ⇒ 27,800,556円
・ 金利4.5%へ5年後に上昇 ⇒ 26,326,177円
▼ 20年後の税引後キャッシュフロー累計
・ 金利2.5%で変動なし ⇒ 55,630,197円
・ 金利3.5%へ5年後に上昇 ⇒ 51,154,801円
・ 金利4.5%へ5年後に上昇 ⇒ 46,215,135円
収益に大きなインパクトのあることが分かります。
2%金利が上昇することで20年後には
1,000万円以上収益に差が出ます。
現在の低金利を考えれば2%の上昇は
十分にありえる範囲だと考えておくべきです。
金利上昇は、自分ではコントロールできない上に
収益に大きな影響を与えます。
それだけに、金利変動に関連すニュースは
十分にチェックし、先を見据えた行動が必要です。
金利上昇の影響は想像以上に大きい
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資のリスクは大きく3つあります。
▼ 家賃下落リスク
▼ 空室率増加リスク
▼ 金利上昇リスク
その中でも、もっともリスクが高く
コントロールの難しいのが
▼ 金利上昇リスク
です。
トランプ相場で、金利が上昇し始めた
アメリカに引っ張られて
日本でも金利上昇の兆しがある
このタイミングで
具体的な例を挙げて、金利上昇が不動産投資の収益に
どの程度影響を与えるかについて書きます。
3つのパターンの金利変動で比較します。
【金利2.5%で変動なし】
詳細はこちら
【金利3.5%へ5年後に上昇】
詳細はこちら
【金利4.5%へ5年後に上昇】
▼ 10年後の税引後キャッシュフロー累計
・ 金利2.5%で変動なし ⇒ 29,128,767円
・ 金利3.5%へ5年後に上昇 ⇒ 27,800,556円
・ 金利4.5%へ5年後に上昇 ⇒ 26,326,177円
▼ 20年後の税引後キャッシュフロー累計
・ 金利2.5%で変動なし ⇒ 55,630,197円
・ 金利3.5%へ5年後に上昇 ⇒ 51,154,801円
・ 金利4.5%へ5年後に上昇 ⇒ 46,215,135円
収益に大きなインパクトのあることが分かります。
2%金利が上昇することで20年後には
1,000万円以上 収益に差が出ます。
現在の低金利を考えれば2%の上昇は
十分にありえる範囲だと考えておくべきです。
金利上昇は、自分ではコントロールできない上に
収益に大きな影響を与えます。
それだけに、金利変動に関連すニュースは
十分にチェックし、先を見据えた行動が必要です。
上級投資家を目指すならば知っておきたい指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
2016年も1年間ありがとうございました。
2016年最後のメルマガとなります。
今日は、上級投資家なら知っておきたい知識です。
これが分かると、ニュースで報道されている
アメリカが12月14日に0.25%利上げを行ったことで
アメリカの不動産価格が下がるのではないか？
と言われる理由が分かります。
その知識は 『イールドスプレッド（Yield spread）』
です。
イールドスプレッドとは・・・
「利回り（イールド）の差（スプレッド）」 という意味。
債券（主に10年物国債）の利回りと株式の利回りや、
不動産の利回りとの比較に使われる。
簡単に書くと
『その投資対象の利回りは、国債利回りと比較して 何%プラスαがあるか』
のことです。
例えば、
国債金利＝1%
不動産投資の利回り＝6%
の場合には イールドスプレッド 5% ということになります。
では、イールドスプレッド をどうやって使うかと言うと
上の表のを見ると
年々、イールドスプレッドが 大きくなっているのが分かります。
このような場合には、 投資対象としての不動産の魅力が
上昇していると言えます。
絶対安全（と言われている）国債と比較して リスクの高い、
不動産投資をしても ○%余分にリターンがあるなら美味しい。
このような考え方が 『イールドスプレッド』 です。
この考え方が分かると、
アメリカ利上げ ⇒ 国債金利上昇 ⇒ イールドスプレッド縮小
⇒ 不動産投資の魅力低下 ⇒ 魅力ある利回りまで上昇（不動産価格下落）
という論理が働くことが分かります。
投資を進める上で 国債金利が何%であるかは
重要なベンチマークになります。
地主さんの不動産投資の本当の利回り
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
やはり、土地をお持ちの方の
投資は有利だなと感じました。
地主さんが4,000万円のアパートを
建築した場合のシミュレーションです。
【投資内容とシミュレーション】
なんと、表面利回り｢12.96%｣を
たたき出しています。
キャッシュフローも
税引後で200万円近くあります。
4,000万円の投資で
毎年、200万円近くお金が手元に
残ることになります。
｢素晴らしい投資｣です。
ただ、このシミュレーションは
まやかしが含まれています。
そのまやかしとは
『土地の価格が含まれていない』
ということです。
地主さんの場合、 もともと、そこに土地があるので
土地にも価値があることを忘れがちです。
しかし、冷静に考えると
その土地を売却すれば、 数千万円単位で
売却益を得られる可能性のある資産です。
その価値ある土地を使って
不動産投資が成り立っていることになります。
つまり、収益計算(利回り）を考える際には
土地の価値も考えた上で収益計算をする必要があります。
例えば、今回のサンプル物件だと
土地の価値を入れた
表面利回りは半減します。
収益比較をする際には
この利回りと、土地＋建物で買った
物件の利回りとを比較する必要があります。
もともと、あった土地に
投資物件を建築する場合には
『土地の価値も加えた利回り』
を考えることを忘れてはいけません。
思うように融資が受けられない理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資を進めていく上で
『融資を受ける』
ことは必須と言えます。
ただ、銀行と交渉をしていると
｢こんな、いい物件なのに何で融資してくれないんだ｣
という場面があるかもしれません。
こんな場合、もしかすると
『積算価格』
が低いことが原因かもしれません。
一般的な積算価格は
『建物価格 ＋ 土地価格 ＝ 積算価格』
で計算します。
しかし、銀行が融資の基準にする積算価格は
銀行によっても違いますが
『建物価格×0.7 ＋ 土地価格×0.8』
というのが一般的です。
例えば、一般的な積算価格が
・建物価格 ⇒ 1,000万円
・土地価格 ⇒ 2,000万円
・積算価格 ＝ 3,000万円
だった場合
銀行の積算価格は
・建物価格 ⇒ 1,000万円×0.7
・土地価格 ⇒ 2,000万円×0.8
・積算価格 ＝ 2,300万円
一般的な積算価格よりも
700万円評価が低くなります。
このギャップが思い通りの
金額の融資が受けられない原因かもしれません。
銀行から借入をする場合は
借入額 ＜ 建物価格×0.7 ＋ 土地価格×0.8
で積算価格を計算して
融資金額が妥当かをシミュレーションしてください。
戸建賃貸を検討する場合の注意点
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
アパート物件が飽和する中
『戸建賃貸』に注目する投資家が増えています。
理由は
戸建に住みたいと考える需要が多いにも
かかわらず、供給量が少ないからです。
つまり、飽和状態のアパート物件と比較すると
需要と供給のバランスが有利だからです。
ただし、戸建賃貸は
土地から購入しての投資では
収益上厳しい可能性が高いです。
上図のような投資をした場合に
【時価7,000万円の土地所有】
▼ 表面利回り 11.52%
【土地を購入】
▼ 表面利回り 4,80%
と利回りが半分以下になってしまいます。
今回の例では、土地から仕入れた場合には
投資にならないことが分かります。
｢7,000万円もしない安い土地ならば
大丈夫じゃないか｣
確かに、安く土地を仕入れられれば
投資として成り立つ可能性があります。
しかし、土地価格が、
まだまだ、高止まりしている現状を考えると
安い土地は
『立地の悪い土地』
である可能性が高いです。
立地が悪い
↓
借主を集めにくい
↓
家賃を低く設定しなくてはならない
↓
収益性が低くなる
という悪循環に陥ることになります。
戸建賃貸を土地から仕入れて
収益を上げるのは厳しい場合が多いです。
しかし、所有している土地がある場合は
検討に値する投資とは言えます。
その費用は修繕費なのか、そうでないのか？
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資を続けている限り、
物件の価値を維持する為に
『修繕費』
は避けられません。
一般的に使われれる修繕費
実は、２つの意味合いが含まれています。
・ 修繕費
・ 資本的支出
です。
修繕費は損金として認められるので
その分は所得から引かれ税金を納める必要がありません。
しかし、資本的支出は一括で損金に認められない為
減価償却する必要があります。
では、損金と資本的支出のラインは
どこにあるのでしょうか？
まず、20万円未満のものは修繕費となります。
20万円以上のもので修繕費の欄に書いている内容
のものであれば修繕費として認められます。
修繕費か、資本的支出か迷われた場合に
上の表を参考にしていただければと思います。
木造よりもＲＣの方がキャッシュフローで有利な理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
■木造⇒22年
■ＲＣ⇒47年
ご存知の税務上の法定耐用年数です。
法定耐用年数は、減価償却の期間という意味合いとは
別に、 もう一つ重要な意味を持ちます。
それは
『銀行から借入できる期間』
という意味合いです。
銀行により、数年のずれはあると思いますが
投資用のローンは基本的に 法定耐用年数以上は組めません。
新築の場合
■木造⇒22年
■ＲＣ⇒47年
が借入の最長期間となります。
これが、木造よりもRCのキャッシュフローが
多くなる理由の原因となります。
では、キャッシュフローにどの程度の影響が
あるのかを例を使って確認してみましょう。
木造とＲＣで借入を最長期間行った場合の
返済額の比較をします。 （ＲＣの借入は35年としています）
【5,000万円借入 ローン年数22年 2.5%】
【5,000万円借入 ローン年数35年 2.5%】
ローン年数の長いRCの方が
年間で100万円近く返済額が少なくなります。
つまり、返済した後に残る 現金が100万円
増加することになります。
一般的な常識からすると
『借入期間は短い方がリスクが低い』
と思いがちですが
キャッシュフローの視点からは
『借入期間が長い方がリスクが低い』 と言えます。
現実感あるCF分析を行うための4要素 
