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不動産投資ブームは再来するのか
～この記事は2014年8月の記事です。～
最近、不動産屋さんと話していると
皆さん、今後、売買が増加していくという
感覚を持っているようです。
大きな理由の一つは、来年の消費税増税前の
駆け込み需要です。
ただ、それだけではなく、2008年のリーマンショック以降の
停滞の流れが大きく変わってきたこともあるようです。
もし、これから不動産投資ブームが起こるとしたら
どんな傾向になるのかを予測すると
まず、過去の不動産投資ブームを分析すると
▼ 1986年～1991年
売却益を狙う投資スタイル
インカムゲインはマイナスでも
キャピタルゲインで回収して収益を稼ぐスタイル
▼ 2003年～2008年
家賃収入で稼ぐ投資スタイル
キャピタルロスの発生を
インカムゲインで補って収益を稼ぐスタイル
こんな傾向でした。
さて、では、これから不動産投資ブームが
再来する場合、どんな傾向になるのかを考えてると
▼ 201？年～201？年
資産を防衛する投資スタイル
インフレによる資産価値下落
を防衛する為に不動産へ投資するスタイル
となりそうです。
インフレ率を大きく超えるような
キャピタルゲインもインカムゲインもなく
『収益を稼ぐ』というよりは『資産を防衛する』
目的で投資が行われていきます。
違う表現をすれば、現金などインフレに弱い資産を
インフレに対抗する力のある不動産に変える目的で
不動産投資をするということです。
不動産投資ブームは周期的にやってきます。
過去2度の不動産投資ブームもそうですが
そのブームで得をした人は
『ブームの初年度、2年目に投資を開始した人』
です。
ブームが始まってから気がつき
最後の2年間に投資を始めた人で
大きく得した人は少数です。
ブームがやってくるのか、やってこないのかは
ハッキリ分かりません。
これから状況をしっかり確認していく必要はありますが
このメルマガが変化しつつある状況に
気がつく為のヒントになればと思います。
国土交通省発表の不動産投資計画にかかせない情報
不動産投資を続けるのに
将来避けられないものに
『修繕費』があります。
修繕費は物件を購入した時点では
どの程度かかるかわかりません。
しかし、修繕費を考えないで投資した場合
修繕費の影響で
◆マイナスキャッシュフロー
◆利回り低下
◆資金繰り悪化
となりかねません。
そこで投資前に修繕費の概算を
把握するのに便利なのが
国土交通省が発表している
不動産市場データーベース内にある
１㎡あたり修繕費です。
↓
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/fudousan_db/index_333d.html#G21_333d100
このデーターは、１年間に１㎡あたり
どの程度修繕費がかかるかを表したグラフです。
例えば、500㎡の建物で不動産投資
しているとします。
平均値の単価1000円/㎡
を参考に計算すると、
500㎡ｘ1000円＝500,000円
年間500,000円は修繕費として
考えておいた方がいいという参考値がでます。
毎年500,000円を修繕費として考慮して
収益シミュレーションすることで
より精度の高いシミュレーションが可能になります。
不動産市場データーベースを参考に
『修繕費』を考慮した収益シミュレーションを
お試しください。
大家さんが注意して確認する必要がある項目
不動産投資を考えた際には、
ついリターンについてばかり考えがちです。
しかし、大家業を長く続けていくには
リスクコントロールをしっかりしていくことが重要です。
リスクが高まっていないかを一目で確認できる
便利な指標が、何度かご紹介しているＤＣＲです。
▼ＤＣＲとは(Debt Coverage Ratio)
『ネット収入 （経費を引いた実質収入）
/ 支払額（元金＋利息の返済額）』
年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
大家業が破綻をむかえる時は
『収入 ＜ 銀行への支払』
となった時です。
ＤＣＲは、収入が支払額の何倍あるかを表した指標です。
ＤＣＲ ＝ 1.1ならば、破綻まで10%の余裕
ＤＣＲ ＝ 1.2ならば、破綻まで20%の余裕
という表現ができます。
例えば、ＤＣＲが1.1の物件を持っている場合
ネット収入が11%減るか、支払額が11%減ることで
破綻につながってしまいます。
つまり、現状より空室率が10%以上増えれば
即危険信号となります。
即破綻する危険性の少ない
ＤＣＲ水準は、最低でも1.2以上
できる限り1.3以上の水準を目標とする必要があります。
ＤＣＲを確認することでリスクコントロールを
することは、賢い大家さんにとっての必須項目です。
不動産投資を成功に導く為に絶対必要な情報
最近、不動産投資に大きな影響を与える
気になる報道されています。
それは、長期金利（10年物国債金利）
についての報道です。
5月の長期金利の推移を見ると
日付 10年債
5月1日 0.59%
5月2日 0.56%
5月7日 0.595%
5月8日 0.59%
5月9日 0.59%
5月10日 0.69%
5月13日 0.79%
5月14日 0.845%
5月15日 0.85%
5月16日 0.84%
5月17日 0.795%
5月20日 0.84%
5月21日 0.88%
5月22日 0.885%
5月23日 0.835%
5月24日 0.845%
5月27日 0.83%
5月28日 0.905%
5月29日 0.935%
5月30日 0.89%
5月31日 0.86%
1ヶ月で約0.3%上昇しています。
国債金利上昇の理由の１つは
将来の物価上昇を織り込みだしたということです。
安部政権や日銀は2年後に2%の物価上昇を目指しています。
この目標が達成された場合のことを織り込みだしたと
考えられます。
長期金利と聞くと、自分には関係なさそうですが
投資家や大家さんには大きな影響があります。
民間の調査会社の試算では
物価が2%上昇することで
現在1%程度の長期金利が3%程度になる
と考えられています。
長期金利の上昇は、銀行からの借入金利に直結します。
単純に考えれば、長期金利の2%上昇は、銀行からの
借入金利を2%押上げることになります。
この影響を、5,000万円の借入で考えると
【金利 2%】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=3E26F701D9CEBEF3A548894399EAA06947E7B031
【金利 4%】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=3B6BE35BB5278ADF18C20A0F70A467CE74E74404
比較して分かるように
投資開始当初の利息支払額は
2%の比較して4%は約2倍
元利支払総額（年）の比較では50万円程度違います。
2%の時は投資として成り立っていた物件も
4%になると投資として成立しない可能性が十分にあります。
アベノミクス効果で資産価値の上昇ばかりに
目が向けられがちです。
しかし、その裏で進む可能性がある
金利上昇には十分注意が必要です。
ぜひ、10年物国債の推移を注視してください。
【参考 10年物国債チャート】
↓
http://www.bloomberg.co.jp/apps/cbuilder?T=jp09_&ticker1=GJGB10%3AIND
銀行はこんな物件には融資しない
今日は、銀行の融資について書きます。
結論から書くと
『ＤＣＲが1.2を下回った物件には融資しません』
ＤＣＲとは(Debt Coverage Ratio)
『ネット収入（年） / 支払額（年）』
年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
銀行が融資する際に考えることは
『とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする』
ということです。
ＤＣＲが1.2を下回るような物件だと
・ わずかに空室率が増えて家賃収入が減った
・ わずかに金利が上がって支払額が増えた
というだけでデフォルトのリスクが高まります。
私たち投資家は、とかくリターンのことばかり
中心に考えます。
しかし、銀行はリスク（デフォルト）を
いかに回避するかを中心に考えます。
このギャップが融資を受ける際の大きな壁となります。
銀行の立場になって、投資の説明をするならば
『この物件（わたし）はいかにデフォルトの
リスクが低くしっかり返済しますよ。』
という視点に立つ必要があります。
投資の全期間でＤＣＲが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須といえます。
ＤＣＲを考慮したシミュレーションも可能な
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銀行が融資をする際の条件
収益シミュレーションをすると
しっかり収益がでるのに、
融資の申し込みをしても、銀行から
まったくいい返事がもらえない。
こんな経験をされたことがあるかもしれません。
こんな場合の融資を受けられない原因の1つは
『シミュレーションの設定条件がずれている』
ことです。
不動産投資シミュレーションをする場合
取得の諸費用、固定資産税など維持費用は
投資する直前まで分からない場合が多いです。
また、空室率などについても、未来を予測するのは
非常に困難（まず不可能）です。
つまり、融資の申し込みをする時点では
概算でしかシミュレーションができないということです。
この概算で入れるシミュレーションの設定条件が
ずれているといい物件と思っても、
銀行のシミュレーションの設定条件と大きくずれて
うまく融資を受けられない可能性があります。
では、どのような設定条件でシミュレーションをする
といいのかを書くと
◆ 物件取得費用 → 物件価格の7～10%
◆ 維持管理費 → 家賃の15～20%
◆ 空室率 → 15～20%
◆ ローン年数 → （法定耐用年数－築年数より短い年数）
◆ 金利 → 3～4%
この範囲内ならば、銀行のシミュレーション条件と
大きくずれる可能性は低いです。
細かい条件は銀行の内部でしか分からない為
上の数値のできるだけ厳しい条件で
シミュレーションをすることをお勧めします。
できるだけ厳しい条件で計算して
ＤＣＲがある一定以上の数値であれば
融資を受けられる可能性が高まります。
ＤＣＲの詳細について、次回メールに続けます。
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大家さんに影響を与える金利上昇のタイミング
不動産投資を続けるにあたって
長期金利の上昇は大きな影響を与えます。
長期金利に大きな影響を与えるのが
国債の金利です。
国債の金利は、日銀の異次元緩和で
現状は、非常に低くなっています。
しかし、２～３年後に大きな変化点を
むかえる可能性があります。
つまり、金利が上昇の局面に変わっていく
ということです。
その理由は、現在、金利が低下している
主な理由を考えると分かります。
金利低下の理由は
・ 日銀が国債を積極購入
↓
・ 国債需要が増加
↓
・ 国債価格上昇
↓
・ 金利低下
ということが起こっているからです。
日銀が国債を積極購入している理由は
『インフレ目標2%を達成するため』
です。
金利の大きな転換点は、この目標の達成に
目処が立った時の可能性が高いです。
もし、目標を達成した場合、
日銀は国債を積極的に購入する理由を失います。
さらに、インフレを2%以上にしない為に
国債を購入できなくなる可能性もあります。
こうなると
・ 日銀の国債購入量低下
↓
・ 国債の需要低下
↓
・ 国債価格下落
↓
・ 金利上昇
現在と逆の回転を始めます。
逆の回転を始めると
急激に金利が上昇する
可能性があります。
ポイントは
・ インフレ目標が達成されるタイミング
・ 日銀の国債購入への姿勢
です。
金利の変化に敏感になることは
大家として生き残る為に非常に重要です。
金利変動を考慮したシミュレーションも可能な
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これから2年間の不動産投資
———-この記事は2013年4月の記事です。———-
今後、2年間は不動産投資をする
タイミングとしてどうなのか？
ご存知のように、日銀が量的緩和を発表してから
長期金利が低下しています。
『量的緩和 ＝ お金の供給が増える ＝ お金の価値下落』
当然
『お金の価値下落 ＝ 金利低下』
となります。
また、今回の量的緩和の主な方法が
長期国債の購入で行われることで
国債金利も低下します。
『国債金利低下 ＝ 借入金利低下』
になります。
利息支払額が減る、金利の低下は
不動産投資にとって、大きなメリットです。
銀行が2004年～2006年頃の物件価格を
越えるような貸出しをするように
なることはありませんが、
ここ、4,5年の中では借入しやすくなる
可能性が高いです。
不動産投資にとっては、追い風の2年間に
なりそうです。
しかし、2～3年経過した後のことを
しっかり、考えておく必要はありそうです。
そのタイミングで金利に変化が起きるかも
しれないからです。
その変化については、次回のメールにてお伝えします。
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大家業、最大のコストは何か
一般的な事業で損金計上できるものも
大家業では損金計上しにくいものが多いです。
つまり、収益の多くが
税金を支払う所得対象になります。
節税しにくいという、このような点からも、
大家業の最大のコストは『税金』と言えます。
不動産投資のシミュレーションを
税金支払額の違いに着目して行うことは重要です。
税金支払額の違いに着目して行うシミュレーションとは
・ 不動産投資の収入以外の収入が
税金にどのように影響を与えるか
・ 青色申告と損金繰越控除が税金に
どのような影響を与えるか
・ 法人化が税金にどのような影響を与えるか
の3つが主な着目点です。
例えば
・ 不動産投資の収入以外の収入が
税金にどのように影響を与えるか
の視点で投資シミュレーションをすると
【この不動産投資以外の課税所得が500万円】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=55E4191E27EAF9852CCD0AF224AE8540D925C64D
【この不動産投資以外の課税所得が1,000万円】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=FF7E5F4740C6E557D28C3F45984ECC6FCA0FE540
10年で150万円近く
課税所得が1,000万円の方が
税金支払額が多くなります。
同じ手間をかけ、同じリスクをおっても
これだけの理由で収益性に違いがでます。
このように税金が不動産投資に与える
影響は大きいです。
投資する前には
・ 不動産投資の収入以外の収入が
税金にどのように影響を与えるか
・ 青色申告と損金繰越控除が税金に
どのような影響を与えるか
・ 法人化が税金にどのような影響を与えるか
この3つの視点でシミュレーション比較を
することをお勧めします。
安全性と収益性の両方を改善する方法
安全性と収益性は多くの場合
相反関係にあります。
収益をあげようとすると安全性が下がり
安全性をあげようとすると収益性が下がる
多くの場合、このような関係にあります。
しかし、ある方法は、安全性と収益性の
両方を改善することができます。
その方法は
『繰上返済』です。
繰上返済をすることで
・ 借入総額が減少して安全性が向上
・ 利息支払額が減少して収益性が向上
します。
【繰上返済なし シミュレーション結果（例）】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=C9E9AE8D82A8BE3633D7E980BA9A46D3BD0E9231
【繰上返済あり シミュレーション結果（例）】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=0B0FD9438295E7B59FA93458EA58A815C31AEA58
比較すると、繰上返済することで短期的には
キャッシュアウトしますが、
長期的には、収益性が高くなっていることがわかります。
また、返済期間も5年間短縮されています。
もし、再投資の予定のない資金がある場合は
繰上返済を上手く利用するのはおすすめです。
借入条件、繰上返済額、繰上返済のタイミングによって
シミュレーション結果が大きく異なります。
ぜひ、繰上返済シミュレーションをして
確認していただきたいのは
・ 安全性の指標ＬＴＶ（借入金割合）の推移
（グラフ表示画面で確認可能）
・ 集計製の指標自己資金の回収率の推移
（収支詳細画面で確認可能）
がどのように変化していくかです。
繰上返済という選択肢が、どの程度プラスに働くか
確認してみてください。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
