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インフレになった場合、不動産投資はどうなる ～２～
1 経済成長によるインフレの場合
『金利上昇 ＜ 家賃上昇、資産価値上昇』
になり、投資家にとって最高の状態を生み出す
可能性が高いことを説明しました。
今日は日本の陥る可能性が高い
2 国の信用力低下によるインフレ
になった場合を考えていきます。
2の場合、時間軸（上昇の順番）
金銭軸（上昇の量）ともに
『金利上昇 ＞ 家賃上昇、資産価値上昇』
になる可能性が高くなります。
理由を書くと
国債金利上昇
↓
長期金利上昇
↓
国民所得上昇は長期金利上昇より遅い
↓
家賃値上げができない
↓
収益が上がらないため資産価値が上昇しない
レバレッジ（借入）をしての
不動産投資の場合
『利払い額の増加を家賃収入でまかなえなくる』
つまり、不動産投資以外の収入から
借金返済の手当てをしないと
“破綻”することになります。
2の場合金利が上がり始めた直後を
どう乗り切るかがポイントになります。
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インフレになった場合、不動産投資はどうなる？
『不動産投資はインフレには強いからいいよね』
というのが常識になっています。
でも、これは本当でしょうか？
今日はインフレが始まった当初に
不動産投資がどうなるか考えます。
ポイントは
▼ 金利上昇
▼ 資産価値上昇
▼ 家賃上昇
の3つです。
インフレと言っても2つのパターン
が考えられます。
1 経済成長によるインフレ
2 国の信用力低下によるインフレ
1の場合、時間軸（上昇の順番）
金銭軸（上昇の量）ともに
『金利上昇 ＜ 家賃上昇、資産価値上昇』
になる可能性が高いです。
日本の高度成長期の不動産投資が
このパターンです。
このパターンの場合
投資収益率はインカムゲイン、
キャピタルゲインの上昇で大幅にＵＰします。
投資家にとっては最高の状態です。
問題は2の
『国の信用力低下によるインフレ』
になった場合です。
今の日本の財政状況、成長率を考えると
このパターンになる可能性が高いです。
2については次回考えていきます。
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修繕費はどこまで経費化できるか
『毎年修繕費がけっこうかかるんだよね』
不動産投資をしていると避けて通れない費用です。
ただ、大きな修繕費は一括で経費化できません。
今日はこのルールについて書きます。
修繕費は原則下記ルールで処理が必要になります。
◆取得価額
▼10 万円未満 全額経費算入
▼10万円以上
20万円未満 1/3ずつ経費算入
▼20万円以上 減価償却の対象
（法定耐用年数により経費化）
1年で経費化できる
金額の例をあげると
▼ 10万円 ＝ 10万円
▼ 15万円 ＝ ５万円
▼ 30万円 ＝ ２万円
（耐用年数 ＝１５年）
となります。
大きな修繕の場合
現金は出て行っているのに
すぐには経費化できません。
大きな修繕をした年は
■ 税金支払いは減少しない
■ 修繕費は支払う
ことでキャッシュフローが
大きく減少することになります。
このことを頭において大規模修繕に対して
十分に準備しておく必要があります。
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いい借金とわるい借金を見分ける方法
▼ いいレバレッジ（借金）
▼ 悪いレバレッジ（借金）
の見分け方を説明していきます。
見分け方は
■ Ｋ% ＝ 『年間の返済額÷ローン残高』
■ FCR ＝ 『ネット収入（年） / 総購入コスト * 100』
■ CCR ＝ 『キャッシュフロー / 自己資金 * 100』
の３つが
◆ Ｋ％ ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ％ ＜ ＣＣＲ
になっているか確認するだけです。
もし、
◆ Ｋ％ ＞ ＦＣＲ
◆ Ｋ％ ＞ ＣＣＲ
になっていた場合
『銀行に金利分儲けさせるだけ』
の借金になってしまいます。
レバレッジ（借金）をする場合は必ず
◆ Ｋ％ ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ％ ＜ ＣＣＲ
になっているか確認する必要があります。
たったこれだけの手間で
無駄な借金をしなくて済みます。
不動産投資には必須の知識です。
『Ｋ%』『FCR』『CCR』の比較を
無料でひと目で確認可能です。
↓
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不動産価格の今後を予測する方法(2011年3月のメルマガです）
公示地価が発表されました。
『１月１日時点、３大都市圏など下落率縮小』
ただ、現実は都市部ですでに
◆ 『需要 ＞ 供給』
になっています。
その為、すでに『値上がり』という
物件もでています。
不動産を購入する投資家の順番を考えると
▼ 最大手デベロッパー
↓
▼ 私募ファンド・大手デベロッパー
↓
▼ ＲＥＩＴ
↓
▼ 中小・新興デベロッパー
↓
▼ 個人投資家
現状すでにＲＥＩＴのところまで
達しています。
今後
▼ 中小・新興デベロッパー
↓
▼ 個人投資家
まで進むと不動産価格が
本格回復していくと思います。
公示地価の情報は遅い情報です。
どの投資家が、どんな物件を手に入れたか
注意していると、価格循環のどのポイントに
いるか予測する材料になります。
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学生向け賃貸物件へ投資するリスク（2011年3月のメルマガです）
『受験日、合格発表日と忙しくなるんですけど
今年は、全然忙しくなかったんですよ』
例年に比較して学生向け物件の
入居希望者が少ないと不動産屋さんが
嘆いている時にでた言葉です。
▼ 仕送り額の推移
・1996年 124000円 （内 家賃額 56000円）
・2000年 119300円 （内 家賃額 59600円）
・2004年 105000円 （内 家賃額 61100円）
・2008年 95700円 (内 家賃額 59700円）
このデーターを見て気がつくのは
仕送り額が減っているにも関わらず
ほとんど家賃額が変わってこなかったことです。
つまり、家賃以外の生活費を
削っていたということです。
しかし、生活費を削るのも
限界に達しつつあります。
2008年の生活費は36000円しかありません。
次にターゲットになるのは
当然、家賃です。
家賃がターゲットになった場合
１ 家賃の安い部屋に住まわせる
２ 自宅から通わせるようにする
この2つの方法がとられます。
２を選択したことがあらわれたのが
『受験日、合格発表日と忙しくなるんですけど
今年は、全然忙しくなかったんですよ』
という話しです。
仕送り額が増える見込みがない
ことを考えると
学生だけしか入居する見込みのない物件は
◆ 家賃下落
◆ 空き室増加
が他の物件に比較して急になる
可能性があります。
学生向けの物件に投資する場合
このリスクを十分に考えた
◆ 空き室率を高めに設定する
◆ 家賃下落額を高めに設定する
計画、シミュレーションをした上で
投資判断をする必要があります。
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不動産投資をする本当の理由
『あなたは、不動産投資を何の為にしていますか？』
考えられる答えは
1 月々のキャッシュフローを稼ぐ為
2 資産運用の為
3 資産防衛の為
4 節税の為
大きくこの4つだと思います。
目的によって選択する物件も
違ってきます。
1 とにかくキャッシュアウト
しない物件を選択する必要がある
2 インカムゲインとキャピタルゲインの
総合収益率の高い物件を選択する必要がある
3 不動産価格の値下がりが低い物件を
選択する必要がある
4 相続税を軽減する為の借り入れがしやすい
物件を選択する必要がある
不動産投資をする目的によって
選択する物件が大きく違うことがわかります。
『不動産投資の目的が何なのか？』
を考える機会になさってください。
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損益分岐点を知る重要性
『空室率に対する余裕がないですね。』
空室！ できれば考えたくありません。
しかし、不動産投資をしているかぎり
空室はかならずでます。
空室などのリスクに対して
どの程度余裕があるか確認する指標が
【ＢＥ％】です。
▼計算式
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入（年） * 100』
◆説明文
損益分岐点の％を求めることにより
投資の安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
70％以下がひとつの目安です。
ＢＥ％が低ければリスク許容度が
高いことになります。
ＢＥ％は単年だけの確認では不十分です。
なぜなら、金利上昇や思わぬ修繕などによって
維持管理費、ローン支払額が違ってくるからです。
リスクの低い不動産投資をする為に
年ごとのＢＥ％を確認しておく必要があります。
また、70%を超える年がある場合
対策案がないか考える必要があります。
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インフレと不動産投資(2010年12月のメルマガです）
『インフレ！』
日本では20年以上忘れられた状態です。
しかし、世界中にお金がばら撒かれている
現実を考えると、いつ始まってもおかしく
ありません。
現在、新興国がばら撒かれたお金を
吸収しながらインフレと戦っています。
新興国がお金を吸収できなくなった時
どこへお金が向かうのか？
これが、いつ・どのようにインフレになるか
読み解くひとつのヒントかもしれません。
さて、インフレの不動産投資への
影響を考えてみます。
▼ 金利 上昇するのでマイナス
▼ 家賃 インフレ率より遅く上昇する
可能性が高く短期的にはマイナス
▼ 資産価値 インフレ率を上回って上昇するか
がポイント プラス・マイナス微妙
▼ 借入金額 実質減額と同じ効果が
得られるのでプラス
不動産はインフレに強い資産
と言われています。
しかし、変動金利で多額の
借り入れをして投資している場合
『短期的にはローン支払増加を
家賃収入増でまかなえない可能性が高い』
です。
インフレに強い不動産も
繰上返済など金利上昇に対する
備えは必要という認識は重要です。
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投資が順調かわかる指標
『ＬＴＶが上昇しています。
危険信号です。』
ＬＴＶとは安全性を表す指標です。
▼計算式
『借入金 ÷物件価格×100』
融資比率を表します。
物件の価値に対する借入金の比率を算出したものです。
物件を売却した時に借入金を
全額返済できるか確認できる指標です。
ＬＴＶは物件購入時より毎年小さく
なっていくことが絶対条件です。
『物件価値下落 ＜ 返済額』
であることが重要です。
これが逆になった場合
ＬＴＶが上昇し破綻リスクが高まります。
とくに、フルレバレッジ（全額借入による投資）
で投資をしている場合はＬＴＶの推移に
より注意する必要があります。
ＬＴＶ比率が順調に下落しているか
確認する機会にしてください。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
