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重要な指標「IRR」をしっかり理解する。
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
先週、1週間程
シドニーを訪れました。
東京と比較すると
コンパクトな街ですが
きれいな街並みで
とてもいい街でした。
日本の金利も低いですが
オーストラリアも
少しずつ金利を
引き下げています。
2011年に5%程度あった
政策金利が過去最低の
1.25%まで切り下げ
られています。
低金利が世界的潮流
であることが分かります。
歴史的に、
金利は同じ方向に
20年～30年は動きます。
その潮目にいつ変化が
あるのか？
不動産投資を続ける上で
常にアンテナを張っておく
ことが必要です。
さて、たまにこんな
質問をされます。
「不動産投資でもっとも
重要な指標は何ですか」
一概に言えないのですが
私が個人的に大事に
しているのが
・BE%（損益分岐点）
・IRR
です。
この2つの指標は
不動産投資を続ける間
常にウォッチしておく
必要があると思います。
重要な指標ですので
このメールセミナーでも
何度もお伝えしています。
今日は、指標の中でも
理解しにくい
IRRについて、
再度、触れていきます。
IRRを単純に言えば
使った自己資金が
何%で運用できたかを
確認する指標です。
例えば
・物件価格
1,000万円
・自己資金
1,000万円
・家賃収入（年）
100万円
・売却価格（10年後）
1,000万円
この場合IRRは10%になります。
つまり、自己資金を10年間
毎年、10%で運用できたことに
なります。
この投資を
自己資金500万円
借入金500万円
で行った場合
IRRは23.28%になります。
借入（レバレッジ）を
使ったことによって
倍以上で運用できている
ことが分かります。
投資の最大の目的は
純資産（自己資金）を
増やす(守る)ことです。
気持ちはとても
分かるのですが
目先の家賃収入が
入ると安心してしまう
方が多いです。
しかし、本来の目的は
資産を増やす（守る）
ことだと思います。
この目的を達成するには
IRRは必須の指標です。
例えば、10年で純資産を
倍にしたいと考えた場合
IRR約10%での運用が
必要です。
その目的を達成するには、
借入は〇円して、
〇円で売却する必要がある
ということを知っておく
必要があります。
収益物件の保有を
投資としてお考えの場合
・IRRが何%になっているか？
・所有中の物件全てを
合計したIRRが何%に
なっているか？
を知る機会に
なさってください。
家賃下落リスクについて考える
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
収益物件を日々運営する際の
大きなリスクは
1．空室リスク
2．修繕リスク
そして、もう1つが
3．家賃下落リスク
です。
この3つのリスクについては
日頃から、常に気を配っておく
必要があります。
また、投資を検討する際も、
これらを織込んだ分析を
行っておくのが賢明です。
今日は、「家賃下落リスク」
を考慮したシミュレーションを
どう行うかについて書きます。
結論から書くと
「新築から20年間は
年1～1.5%程度下落
20年目以降は下落無で
分析を行うと現実に近い
シミュレーションが可能です」
（中古の物件に投資する場合は、
投資開始時の築年数～20年目迄
1%下落）
つまり、10年で10～15%
20年で20～25%の下落率で
シミュレーションすることに
なります。
以下に家賃下落無・有の
シミュレーション結果を
掲載します。
■物件概要
■家賃下落無
■家賃下落有
下落有の分析は税引後CF累計が
約13%減っています。
約2億の投資で1,600万円程度
CFが減りますので、いかに
家賃下落が投資成績に影響を
与えるかが分かります。
投資を検討する際には
この程度の家賃下落があっても
・CF赤字の年は無いか
・自己資金は目標の年度には
回収できるか
・下落した家賃を考慮した
売却価格で売却しても
投資に見合うか
等のシミュレーションを
ぜひ、メールセミナーを
ヒントに行っていただければと
思います。
～～～以下ご参考～～～
アセットランクシミュレーターでは
以下の手順で「家賃変動」の
シミュレーションが可能です。
下記画像の画面
（時系列情報入力画面）で
「収入（年）」⑧の項目に1%と入力
↓
「下がる」を選択
↓
「実行」ボタンを押す
この操作を行うことで50年目まで
収入が毎年1%づつ下落
上記操作後に⑩の20年目と
同じ数値を21年目に入力
↓
入力後 ⑨「更新」ボタンを押す
この操作を行うことで、
20年目以降が一定の収入額になる
↓
⑭次へを押して分析を開始
以上お試しいただければと思います。
不動産経営のプロが使う指標
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
収益物件の市場動向を
見ていると、少しずつ、
物件価格が低下しています。
理由は、ご存知のように
銀行の貸出が極端に
厳しくなったことです。
まだ、大きく下落して
いませんが、徐々に
下がっていくと思います。
さて、こうなると気になる
指標が「LTV」です。
■LTV(Loan To Value)
▼ 計算式
借入金残高 / 物件価格×100
▼説明
融資比率を表します。
物件の価値に対する借入金の
比率を算出したものです。
数値が小さいほど元本の
償還に対する安全性が
高いことになります。
物件価格が下落している
局面では「LTV」が
上昇してしまう可能性が
高まるということです。
ちなみに、このLTVは
CPM（不動産経営管理のプロの資格）
が全世界共通で使う指標ですので
ぜひ、感覚を身に付けて
いただければと思います。
LTVが80%超になるようだと
おそらく、銀行も担保として
その物件を考えてくれず
リスクの高い状態になります。
アセットランクシミュレーター
を使用すると以下の方法で
簡単に確認できますので
この機会に確認なさってください。
1．物件に対するコメントに
10年目の推定LTVが
表示されます。
2．ローン計算表を使用して
借入金残高を確認
以下の計算をして
確認できます。
「借入金残高/物件の現在価格×100」
1．はプラチナ会員様以上に
ご利用いただけます。
2．はご自分で電卓などで
計算する必要はありますが
会員種別に関係なく
計算できます。
計算する際のポイントは
分母が「購入価格」ではなく
「現在価格」である点です。
「購入価格＝現在価格」
ではありませんので
現在価格で計算を
なさってください。
物件価格が上昇している
市況では、LTVは自然と
下がっていきますが
これから、数年間予測される
物件価格の下落局面では
「元本返済額＜物件下落額」
となり
LTVが上昇してしまう
恐れがありますので
要注意です。
また、銀行も新規融資する際、
現在、投資中の物件の
LTVを評価対象にしますので
リスク管理上も
次の投資を行う際にも
重要な指標になります。
この機会にあなたが
投資中の物件のLTVの
確認を行ってみてください。
不動産は法人・個人どちらで取得すべきか
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
10連休はどうお過ごしでしたか？
私は、毎年恒例の家庭菜園用の
苗を買いに行ったりして
のんびり過ごしました。
さて、あなたは
投資物件を「個人」「法人」の
どちらで運用しているでしょうか。
今日は、物件を「個人」「法人」
どちらで運用すべきか考えます。
本来は、個別の状況に
かなり左右されますので、
精度の高い分析を行うには
それらの情報を加味する
必要があります。
今回は、どの程度から「法人」
での取得も検討すべきかの目安
を掴んでいただければと思い
お伝えしています。
実際の投資物件をサンプルに
考えていきます。
・物件価格：196,215,080円
・年間収入：14,520,000円
・表面利回：7.40%
・2年目課税所得:5,047,556円
個人で取得した際の
2年目の所得税等の税額は
・その他所得0万円
（0万円）
税額：1,086,767円
・その他所得800万円
（450万円）
税額：1,358,404円
・その他所得1,000万円
（600万円）
税額：1,468,661円
・その他所得1,500万円
（1,100万円）
税額：1,687,320円
・その他所得2,000万円
（1,500万円）
税額：1,819,804円
※その他に給与等の
その他所得があると仮定
（）内は概算課税所得額
（）の課税所得額を
加味して計算
この物件を「法人」
で取得すると
・税額：1,099,833円
今回のシミュレーションは
投資物件を「法人」で
初めて取得するものとして
いますので
この物件以外の法人所得は
無いものとして計算しています。
ざっくりとした感覚に
なりますが
不動産の課税所得
＋
その他課税所得
が1,000万円程度になる場合
「法人」での取得を考慮して
シミュレーションを行うと
良いと思います。
実際のシミュレーションでは
・不動産投資以外の収入
・法人で必要な費用
・青色申告・繰越欠損金等
の控除
・減価償却費
等を時系列でシミュレーション
する必要があります。
「個人」「法人」らで
取得すべきかは基本的に
投資開始時に決定する
必要がありますので
今日のメールセミナーを
ご参考にしていただき
個別に分析していただければと
思います。
※アセットランクシミュレーターでは
「個人」「法人」の税金計算を
時系列情報入力画面でワンクリック
で切り替えることができますので
お試しください。
不動産以外の収入が投資に与える影響
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
おそらく、
不動産投資をされている
多くの投資家さんは
不動産投資以外の給与収入や
事業収入のある方が
多いと思います。
ご存知のように個人で物件を
取得した場合「総合課税制度」
となりますので
不動産以外の収入は
税額（投資の成績）
に大きな影響を与えます。
■総合課税制度とは
各種の所得金額を合計して
所得税額を計算するもの。
この合計額で累進課税の
税率等が決定する。
そこで、今日は、不動産投資以外
の収入がどの程度、不動産投資の
収益に影響を与えるか考えます。
分かり易いように
いつものように実在する物件を
サンプルとして用意しました。
・物件価格：196,215,080円
・年間収入：14,520,000円
・表面利回：7.40%
さて、不動産以外の収入が
税引後CFに
どのように影響するか
比較すると
※（）内は概算の課税所得額
（）内の課税所得額で計算
投資2年目のCFで比較
・年収0万円（0万円）
税引後CF：4,497,181円
・年収800万円（450万円）
税引後CF：4,225,544円
・年収1,000万円（600万円）
税引後CF：4,115,287円
・年収1,500万円（1,100万円）
税引後CF：3,896,628円
・年収2,000万円（1,500万円）
税引後CF：3,764,144円
税引後CFが年収1,000万円
の人は、0の人と比較して
10%程度減少します。
投資の収入増加分の
税金支払増加額は
約35万円程度ですが
実際の税金支払は
75万円程度増えます。
※アセットランクシミュレーターは
その他の所得が当該投資に与える
影響を考慮する為、
その他の所得と投資の所得を
案分して投資の所得分のみを
税額の増加分として扱っています。
例：投資の課税所得が500万円
給与の課税所得が500万円で
税金支払が20万円増加した場合
投資シミュレーションでは
投資分の影響で増えた10万円
のみを考慮。
サンプルを見ていただいて
分かるように
不動産投資シミュレーションを
行う場合は、
この辺りの影響も考慮した
シミュレーションを
行っておく必要があることが
お分かりいただけると思います。
アセットランクシミュレータでは
「時系列入力画面」の
「その他課税所得」に
不動産以外の所得額を入力して
「更新」ボタンを押すことで
簡単にシミュレーションが
可能ですのでお試しください。
収益物件への借入についてもう1度考える
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
銀行というのは
こうも極端に方針を
転換するもんなんだな
と思うこの頃です。
投資仲間や仲介会社さん
と話していると
・融資ルールが変わって
〇%以上の自己資金を
入れないとダメ
・基本、サラーリマン大家さん
には融資しない。
・新築アパート系には融資しない
と言った話を頻繁に聞きます。
しかも、物件の良し、悪しに
関わらずという印象を持つ
割り切り方でです。
もちろん、割高な物件が多いので
投資に見合わない物件が多い
ということで、このような判断に
なっているのかもしれません。
バブルの後とかに貸渋り、剥がし
などというニュースが頻繁に
流れていましたが
銀行というのはいつの時代も
変わり身の早い業態なんだなと
思う、今日、この頃です。
さて、今日は収益物件への
投資を目的とした借入に
ついて、もう1度考えて
みたいと思います。
このような話をすると
とかく
・借入を受けない投資
なんて意味がない
・借入はリスクが
高いからするべきでない
となりがちです。
実は、この2つの意見とも
正しいですし、
間違ってもいます。
では、何が正解なのか
答えは
「物件や投資する人の状況に
よって異なる」
です。
なんだよ、その回答と
思われるかもしれません。
しかし、不動産投資の
魅力は、ここにあるので
このような回答になります。
不動産投資の魅力は
・売る人
・物件
・買う人
の状況よって同じ条件が
生まれないことです。
例えば、売る人が
何らかの事情で安くても
直ぐに現金化したい場合
買う人にとっては
高収益になるので
借入率が高い（高LTV）で
攻めるのが正解かもしれません。
逆に、買う人に自己資金がなく
投資するのが目的になって
低収益のまま高LTVで投資する
のは無謀な選択かもしれません。
不動産への投資は株、FXと
異なり、個別性が非常に
高いです。
借入の力（レバレッジ）は
それを助長します。
それだけに、借入をして
投資する場合は
「より慎重に
シミュレーションする」
という気持ちが必要です。
繰返しになりますが
借入を使って投資する場合は
不動産投資の個別性の
魅力を最大限生かす為にも
慎重な投資計画を立てて
意思決定を行ってください。
融資が厳しくなって困るかもしれない大家さんとは
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
・融資が厳しくなった。
・物件の動きが少なくなった
と一見、暗そうな話を
よく聞きます。
ただ、これはチャンスが
到来するまでのインターバル
だと思っています。
融資が厳しくなって
物件の動きが鈍くなれば
物件価格は下がってきます。
物件価格が下がって
金利が変わらないのならば
投資としての魅力が
増していきます。
不動産の場合、
株のように流れが変わって
明日、大きな変化が見える
という投資ではありません。
半年、1年すると
徐々に変化が見えてくるの
ではないかと思っています。
さて、先程も書きましたが
銀行の融資姿勢が厳しく
なっています。
つまり、
「借りたくても借りられない」
状態になっています。
まず、この状態で困っている
ことが想像できる方は
「融資を受けたい人」
です。
そして、もう1人
困ったと思っている人が
いると思います。
「物件を売却したい大家さん」
です。
買いたい人が融資を
受けられなければ売れない
わけですから。
こんな時に重要になるのが
「高い値段で
売ろうとしすぎない」
ことです。
では、どんな判断をすれば
いいのでしょうか。
例えば、指値が来て
自分の思っていたよりも
低い価格でも
自分が納得できる
収益が出そうならば、
タイミングを逃さず
売ることも検討する
ということです。
では、具体的に
その判断をする手順を
どうしたらいいか？
文章で書くならば
「投資開始からの”実績値”の
家賃収入、維持管理費、
修繕費などを考慮して
売却シミュレーションを
行ってみる。」
ということです。
売却価格を何種類か
変化させてみて
・売却後に手元に残るCF
・自己資金＋αいくら
回収できるのか
・自己資金に対して
IRRは何パーセント
だったか
を確認して
いくらで売却できたら
収益上、納得できる線なのか
決めておくことです。
こうすることで
いざ、売却という時に
意思決定を行いやすく
なります。
ぜひ、お試しいただければ
と思います。
アセットランクシミュレーター
で行う手順は以下に纏めて
いますので参考になさって
ください。
↓
https://assetranksimulator.com
売却の成功の可否を確認できる指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、安比高原にスキー
に行ってきました。
春節期間中だったこと
中国系資本に変わったこと
もあると思いますが
台湾の方、中国の方が
とても多かったです。
家族連れでお子さんも多く
教育熱心だなと思ったのが
オーストラリア人のコーチが
付いて英語でレッスンを
していたことです。
中国語のコーチもいましたので
おそらく、日頃から英語の
レッスンをしていて
その一環なのかもしれません。
海外でスキーをやって
英語の専用コーチが付いて
自分の子供時代には
考えもしなかったので
少し、羨ましかったです。
さて、先週のメールセミナーで
出口（売却）戦略時に
必ず確認しておきたい
3つの指標について書き
以下の2つをご紹介しました。
１．返済CF<売却CF
２．自己資金回収率（額）
詳細は以下より確認できます。
↓
メールセミナーバックナンバー
2月23日号
今日は、出口（売却）を含めた
本来の利回りが確認できる
IRRです。
大事な指標ですので
このメールセミナーでも
何度も取り上げています。
IRRとは・・
一定期間における投資に
対する収益率です。
利回りが高いほど、
出口戦略を含めた
不動産投資運用が
うまくいったと判断できます。
と言葉で説明しても
分かりにくいと思いますので
以下のエクセル表を使って
説明します。
CF ＝ キャッシュフロー
以上の表で分かるように
本当の手取額である
CFベースで計算していきます。
上の表は毎年の家賃収入
のCF利回は10%で
これを10年間続けて、
投資額と同じ額で
売却できているので、
1年目の利回りと変わらない
IRR(利回)10%となります。
しかし、現実の不動産投資では
こんなことは起こりません。
IRRが優れているのは
「毎年の投資成績（CF）と
売却の投資成績（CF）を
加味した利回りを確認できる」
ことです。
これが投資本来の
利回りになります。
ごく一般に出てくる利回りは
1年分のインカムゲインの
利回りを計算しているもの
ばかりです。
しかし、現実の不動産投資では
毎年家賃収入は違いますし
売却の価格も買った値段で
売れるわけではありません。
そのような状況を加味して
投資期間を通した利回りを
計算しなければ
意味がありません。
その際に使うのがIRRです。
ちなみに
アセットランクシミュレーターでは、
「物件の売却」で売却予定あり
を選択してシミュレーション
できます。
もし、売却価格の勘所が無い
場合
売却予定年度を購入年月の
10～15年後で入力した上で、
購入時の表面利回の
+0.5～1.5%程度を足した数値を
以下の欄に入力して確認して
ください。
IRRの結果がグラフで
以下のように確認できます。
できれば、やっていただきたいのが
時系列入力で、家賃、維持管理費
などの実績値を入力して、
IRRがどうなるかを確認することです。
これをやることで、実績に基づいた
投資全体の収益性を確認できます。
10分あればできるシミュレーション
ですので、ぜひ、チェックして
いただきたいと思います。
売却戦略が重要な理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
レオパレスの被害が
思った以上に広がって
います。
昔から、建物価格に
見合った建物ではない
と仲間内では話していました。
しかし、建築基準に
いくつも違反している
とは思いませんでした。
最近は、このニュースも
含めて、
「不動産投資 ＝ 悪」
といった風潮の
ニュースが多いようです。
やりたいと思ったら
全員ができる投資では
ありませんが
しっかりした
シミュレーションと
計画ができれば
ミドルリスク、ミドルリターンの
素晴らしい投資になり得る
だけに残念な風潮です。
さて、今日はキャピタルゲイン
（売却益）についてです。
一番、最初に
お伝えしたいのは
インカムの収益よりキャピタル
の収益の方が、大きな収益に
成りえるという点です。
2000年以降は
インカムゲインを中心に
考える投資が主流でした。
おそらく、今も同じ
流れだと思います。
そんな流れの中で
キャピタルゲイン
いわゆる、出口戦略を
おざなりに投資
されている方が
多いのが実情です。
しかし、実際は
インカムの収益以上に
キャピタルの収益は
投資に影響を与えます。
以下に1例を挙げます。
この物件は実在した物件です。
売却を加味したシミュレーションは
アセットランクシミュレーターの
物件の売却項目を入力すること
で可能です。
■物件概要
【1．購入価格-減価償却分で売却】
【2．（購入価格-減価償却分）
×110%で売却】
【3．（購入価格-減価償却分）
×90%で売却】
それぞれ、10年後に売却した時の
収益を比較します。
比較に使う指標は
「自己資金回収率」
「IRR」
の2つです。
■IRRとは・・・
一定期間における投資に
対する収益率です。
利回りが高いほど、
出口戦略を含めた
不動産投資運用が
うまくいったと判断できます。
1．購入価格-減価償却分で売却
ゲインもロスも発生
しなかったことを
想定したシミュレーション
▼ 自己資金回収率→167．5%
▼ IRR→7.64%
2．（購入価格-減価償却分）
×110%で売却
ゲインが発生したことを
想定したシミュレーション
▼ 自己資金回収率→197.71%
▼ IRR→9.76%
3．（購入価格-減価償却分）
×90%で売却
ロスが発生したことを
想定したシミュレーション
▼ 自己資金回収率→135.95%
▼ IRR→4.80%
投資成績にかなりの違いが
出ることが分かります。
どんなにインカムゲインが
順調でも、売却価格が10%
違うだけで、
自己資金に対する
IRR（利回）が2%以上
違ってきます。
特に、3.の投資成績は
手間をかけず
REITに投資した方が
良いかなと思う
レベルです。
物件購入時には0.5%の
利回りにこだわる
わけですから
いかに、キャピタルゲイン、
ロスの影響が大きいか
分かります。
ぜひ、投資する（した）物件を
売却した場合に
どのような投資成績になるか
確認する機会にしてください。
想定すべき売却価格が分からない
場合には、
アセットランクシミュレーターの
コメント機能で想定売却価格が
表示されますので、参考に
確認してみてください。
実績値を利用した売却シミュレーション手順
アセットランクシミュレーター
を利用した売却シミュレーション
の手順は以下です。
【基本情報入力画面】
上記画面で物件取得時の
情報を入力します。
入力済みの場合、その物件を
コピーして利用します。
↓
赤枠の物件の売却欄に
売却を検討している西暦と
売却価格を入力します。
売却価格のイメージが
わかない場合は、
家賃から売却価格を
割り出すの欄に
購入時の表面利回り
＋0.5～1%を足した
数値を入れます。
↓
次へを押します。
【時系列情報入力画面】
遷移した時系列情報入力に
収入、維持管理費、修繕費
その他課税所得、控除額の
”実績値”を売却を希望する年まで
入力していきます。
↓
この時のポイントは空室率は0に
して、収入欄で実績値を入力
することです。
↓
次へを押します。
【分析結果画面】
上記画像の赤線、赤枠内の
・売却後に手元に残るCF
・自己資金＋αいくら
回収できるのか
・自己資金に対して
IRRは何パーセント
だったか
を確認して収益上問題ないか
確認していきます。
物件のコピー機能を利用して
3種類程度シミュレーションして
どの程度の売却価格まで許容
できるのかを確認します。
【グラフ表示画面】
分析結果画面から
グラフを表示ボタンで
遷移できるグラフ画面では
売却価格を5%刻みで
変化させたIRR値を
確認できます。
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不動産投資シミュレーションに新分析機能を追加 
