Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
青色申告を考慮したシミュレーション
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
いよいよ、大家業の中でも
大きなイベントである
「確定申告」が始まります。
今年は2月18日～3月15日です。
私も、確定申告しますが
正直、大変です。
ただ、良い意味でも、悪い意味でも
費用化できる部分が明確な
不動産投資の場合
費用か、費用じゃないかで
悩む項目は少ないです。
難しいのは修繕費の
扱いくらいでしょうか。
さて、今日は、青色申告を
考慮してシミュレーションを
行う方法について書きます。
おそらく、メールセミナーを
お読みの大家さんは
青色申告をしている方が
多いと思います。
ご存知のように
事業規模で不動産投資を
行っている場合
青色申告をすることで
年間65万円の控除を
受けられます。
ちなみに、事業規模の
定義は
・10室以上であること
又は
・5棟以上あること
です。
これに加えて
記帳の仕方など
いくつか条件はありますが
大きな基準は規模になります。
上記以外の場合は10万円
が控除されます。
青色申告控除は1年間だけを
考えるとシミュレーションに
大きな影響を与えません。
しかし、10年単位で考えた場合
シミュレーションで考慮
しておくといいと思います。
アセットランクシミュレーター
での入力方法は以下です。
時系列情報入力画面
（以下の画面）で控除欄に
65万円又は10万円を入力後
「更新」を押すことで
50年分が反映されます。
今回の例では1年目に取得費用等
で課税所得がマイナスになった分
を控除に入れています。
青色申告控除（65万円）の
有と無で収益への影響
を比較します。
【控除無】
【控除有】
この方の場合、
この物件以外にも
約1,800万円程度収入がある
シミュレーションをしています。
今回の例の場合、
税金支払いが
約23万円程度減少します。
つまり、CFが23万円
増加します。
1年で考えれば
シミュレーションで
考慮する程では
ありませんが
10、20年の単位の場合
簡単にシミュレーション
できますので入力して
検討しておくといいと思います。
よく、お話するのですが
不動産投資は
「税金との戦い」です。
それだけに、税金に関わる
部分は、どの程度、影響が
あるのか検討しておくと
いいと思います。
キャップレートの感覚を身に付ける
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、微笑ましい光景が
ありました。
とあるスーパーの
エスカレーターで
2階に向かっていると
「お兄ちゃん～」という
3歳位の女の子の声が
聞こえたので、後ろを振り返ると
7歳位の男の子が
エスカレーターに乗っており
女の子は1階にいるままです。
「お兄ちゃん～」と泣いている
女の子に対して、その後、
男の子がとった行動が
かっこよかったです。
「〇〇そこで待ってて」
と言って、2階まで走り出し
2階の反対のエスカレーター
まで走って向かいました。
自分は弟や妹が
いなかったので
経験できませんでしたが
こういった、子供の時の
経験が将来の価値観を
作るんだろうなと思う瞬間でした。
さて、今日は、不動産投資を
進める上で欠かせない感覚である
キャップレート（Cap Rate）
についてです。
このメールセミナーを読んでいる
投資家、大家さんは知識豊富な方が
多いので復習のつもりで
読んでいただければと思います。
キャップレート（Cap Rate） を
日本語で書くと、還元利回り、
期待利回りと言います。
つまり、どの位の利回りを
その物件で期待できるか
ということです。
これだけ、聞いても何のことか
分からないと思います。
いつも通り、少し例を
挙げながら書きます。
【物件比較】
さて、どちらが割安で、
投資したいと
思うでしょうか。
キャップレートの感覚がある人は
おそらく
「分からない」
と答えると思います。
感覚の無い投資家さんはA物件と
答えるかもしれません。
では、ここに、もう1つ情報を
加えてみます。
【物件比較キャップレート追加】
こうなった場合はどうでしょうか？
キャップレートの感覚がある人は
直ぐにB物件と答えると思います。
理由は、A物件は、その周りの
似た物件よりも１%も
キャップレートが低く
割高なのに対して、
B物件は地域平均には
達しているからです。
このように、キャップレート
（利回り）が一見高く見えても、
地域のキャップレートと比較すると
割高だったことに気づきます。
では、なぜ地域でキャップレートを
比較する必要があるのでしょうか。
それは、その地域毎にリスクを
織り込んでキャップレートが
決まっているからです。
例えば、
都心と地方都市で比較すれば
空室率、賃貸募集のしやすさ
10年後の物件価格の下落率
などが全く違います。
つまり、その大変さ（リスク）を
織り込んでキャップレートが
決まっているわけです。
ですから、違う地域の
キャップレートを割高だ、
割安だと比較するのは
意味がありません。
投資したいと思っている地域の
似た物件のキャップレートは
どの位かなという感覚は
常に持っておく必要あります。
不動産投資で本来目指すべき姿はどこにあるのか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
新年は、いつも車山高原の
お気に入りのペンションに
スキーに行くのですが
今年は、久しぶりに自宅で
過ごしました。
そこで、近所の有名な
神社に午後の方が
空いているかなと思い
14時頃に向かったのですが
これが凄い並び方で
1時間並んでやっと
お参りできました。
帰りに聞いたのですが
午前中の方が空いている
そうです。
やはり、思い込みで判断
してはいけませんね。
さて、不動産投資をしている人は
私を含めて、少なからず
「お金持ち」とは何かについて
考えたことがあると思います。
また、不動産投資を
進めているからには
投資家1人、1人に目指すべき
「お金持ち」のイメージ（定義）が
存在すると思います。
では、「お金持ち」の定義とは
どんなものでしょうか？
▼年収の多い人
▼総資産が多い人
▼豪邸に住んでいる人
▼いい車に乗っている人
▼豪遊している人
▼俺は金持ちだと周囲に
自慢している人
（Aさん向かって左・Bさん向かって右）
当然、「お金持ち」の定義は
１つではありません。
そんな中でも、私が重要だと
思うお金持ちの定義について
今日は書きたいと思います。
上の図を見てどちらがお金持ち
だと思うでしょうか？
私の考える答えは「同じ」です。
不動産投資の本などで
「資産〇億円」
「家賃収入〇千万円」
などと書かれているのは
殆どが、Bさんのパターン
だと思います。
一瞬、金額が大きいと
凄いなと思ってしまいますが
実際はAさんと同じレベルです。
理由は、
実際の資産である純資産
（表中では自己資金）
その純資産を増やしていく存在の
キャッシュフロー（CF）が
同額だからです。
つまり、私の考えるお金持ちの
定義は
１．純資産額が多いこと
２．その純資産額を増やす
ことのできるCFが多いこと
です。
いくら、総資産額が大きくても
借入ばかりではお金持ちとは
いえません。
また、どんなに収入が多くても
支出も多く、CFが少ないようでは
お金持ちとはいえません。
不動産投資でどこを目指すべき
なのかを考える際にも
必要な考え方です。
3つの出口戦略で絶対に確認すべき指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
確定申告は終わりましたか？
私は、いつも、ギリギリに
なってしまうので
今年は、早めにと思い
今週提出してきました。
早くできたのは、申告書類を
WEB上で簡単に作成
できるようになったのも
大きいなと思います。
お役所が作ったシステムとしては
分かりやすく、使いやすい印象です。
以下からアクセスできます。
↓
確定申告書等作成コーナー
来年も、これ位の時期に
完成できるように
日頃から準備したいと思います。
さて、今日は出口（売却）戦略時に
必ず確認しておきたい3つの
指標について書きます。
最近、大家さん、投資家さんと
話していると
「出口戦略を考えず
投資を続けている」
方が多いと感じます。
本当にもったいないです。
このメールセミナーでも
何度もお伝えしていますが
順調に家賃収入があっても
出口で失敗すれば
それが吹き飛びます。
また、
「ずっと所有するつもりだから」
という方もいらっしゃいますが
▼デッドクロス
（元金支払>減価償却費）
となり税金支払が多くなる
▼老朽化により修繕費が
過大にかかる
日がいずれ訪れます。
そんな日が来る前に
売却を検討する方が
有利に働く場合が多いです。
ぜひ、可能ならば投資する前に
そうでなければ、早い段階で
出口（売却）した場合に
どのような結果になるのか
確認していただければと思います。
出口（売却）時に確認すべき
指標は、最低３つです。
１．返済CF<売却CF
２．自己資金回収率（額）
３．IRR
の3つは最低でも
確認しておくべき指標です。
まず、「返済CF<売却CF」であるかは
安全性を確認する為に必須です。
CF（キャッシュフロー）ベースで
基準を超えない場合
売却する際に、自己資金を
追加して返済する必要が
出てしまいます。
万が一の場合、返済できない為
売却もできない状態になります。
こうなるとデフォルト
という最悪の事態も頭をよぎります。
「返済CF<売却CF」は
絶対にクリアしておく必要があります。
ちなみにアセットランクシミュレーター
では、「物件の売却」で売却予定あり
を選択してシミュレーションできます。
もし、売却価格の勘所が無い場合
売却予定年度を購入年月の
10～15年後で入力した上で、
購入時の表面利回の
⁺0.5～1.5%程度を足した数値を
以下の欄に入力して確認してください。
プラチナID以上の
機能にはなりますが
以下のようなコメントで
売却のCFで返済が可能か
確認できます。
以上の基準をクリアしたら、
次に確認すべき指標は
２．自己資金回収率（額）
です。
投資時に投入した
自己資金を売却後に超えて
いるか確認するものです。
もし、超えていない場合は
投資をせずに、貯金して
いた方が良かったことに
なります。
これも、不動産投資をする
からには、絶対に超える
必要のある基準です。
自己資金回収率（額）についても
コメント機能や収支詳細機能で
簡単に確認できますので
確認してみてください。
ここまで、2点は
出口（売却）時に最低限、
超えておきたい基準です。
最後に、残ったのはIRRです。
IRRは、出口（売却）を加味した
投資成績を確認するのに
もっとも、使いやすい指標です。
少し、長くなりましたので
次回に、続けます。
2019年の投資環境を占う
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
お正月はいかがお過ごし
だったでしょうか。
私は、今年の目標をゆっくり
考えて、紙に書き出す時間に
当てています。
こんな風にゆっくり考えられる
時間はいいですね。
さて、新年最初のメールセミナーは
平成最後の年、2019年の投資環境
について占ってみたいと思います。
いつもお届けする
投資シミュレーションは
かなり現実に沿っています。
しかし、今日の予測は
それよりも大きな流れを読みとって
書いたものですので、
「これはそうじゃないでしょ」
「これはそうかもな」
といったように、ご自分の
意見を交えながら
参考程度に読んでいただければ
と思います。
投資に影響がある項目ごとに
それぞれ、どんな流れになりそうか
書いていきます。
項目は
▼株価
▼為替
▼金利
▼不動産価格
です。
まず、
▼株価
今の20,000円前後より下げる
と思います。
日経平均でいうと
1,000円下げて800円上げて
のような大きな変動をしながら
下げていくと思います。
ただ、18,500円を大きく切る水準に
なると日銀がETFを買いに入る
可能性が高い為
すぐに、15,000円になるといった
ことはないと思っています。
▼為替
円高方向に動く可能性が高いです。
日本の金利とアメリカの金利差が
これ以上大きくなることは
ないと考えられる為
史上最強状態のドル高も
そろそろ終わりだと思います。
そうなると円高方向に動き始めます。
100円を切るところまでいくかは
分かりませんが、徐々に100円に
近い水準になっていくと思います。
超長期（20年～30年）で見ると
円安方向になる可能性が高い
と思います。
外貨を買ういいタイミングになる
かもしれません。
▼金利
日本の金利はこれ以上
下げることはなく
若干、上がるかなといった
感じだと思います。
マイナス金利の影響で
地方の銀行はかなり苦しい
状況になっており
これ以上、下げると
経済に悪影響を与えることが
見えてきています。
今の金利の水準を続ける1年
になりそうです。
不動産を買うにはいい金利の
状態が続きそうです。
▼不動産価格
金利がそれほど変動しない点
インフレ率も低い点などから
不動産価格は横ばいから少し
下げる程度で大きな変化は
ないと思います。
ただ、投資用物件はその中でも
ある程度下げると思います。
銀行の融資がかなり厳しく
なっており、
新たに投資を始める層が
少なくなって、需要と供給の
バランスに変化がある為です。
ここ数年よりは、若干、
物件を手に入れやすい
状況になりそうです。
2019年はリーマンショック以降の
経済の方向性の転換点が
見えてくる年になりそうです。
未来のことは誰にも分りませんが
大きな方向性の、ヒントに
していただければ幸いです。
繰上返済を検討すべきタイミングについて
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、ゴーンさんの話を
聞くたびに思い出すのが
「内部統制」という言葉です。
聞いたことがあるでしょうか。
単純に言えば、会社から
不正を無くし、正しく、効率よく
運営する為の仕組みです。
会社員時代に行ったM&A先で
内部統制システムを
作ったのですが
作りながら思ったのは
会社のトップが本気で
捻じ曲げようと思えば、
捻じ曲げられちゃうだろうな
ということです。
ゴーンさんの有罪、
無罪については
分かりません。
ただ、どんなに優れた
仕組みでも
決定権のある人が、
利他的で正しい
判断をすることを
念頭におかないと
問題は起こるということです。
今回のゴーンさんの件では
そのことを思い出させられました。
さて、先週のメールセミナーでは
繰上返済を検討すべきタイミングを
マクロの視点から考えました。
マクロの視点では
「今後、金利が上がるか、下がるか」
「インフレになるか、
デフレになるか」
が繰上返済を検討する要素になると
お伝えしました。
今日は、
ミクロの視点
↓
「物件と投資家の個別事情」
で繰上返済を検討する為の
ポイントについて書きます。
ミクロの要素で重要なのは
「余裕資金で次の投資をするか、
しないか」
です。
余裕資金で投資する先は
不動産に限りません。
重要なのは
「その余裕資金で運用した利回りが
繰上返済した場合より
高い利回りかどうか」
です。
この辺りは、繰上返済したことで
税金支払額が増えるなどする為
個別にシミュレーションを
してみないと確認できません。
あくまでも、一例ですが
以下に例を記載します。
以下の例は、
10年目に1,000万円を
繰上返済しています。
【繰上返済なし】
【繰上返済あり】
1,000万円を繰上返済した効果で
30年目の税引後CFは約340万円
増えています。
つまり、繰上返済後の
20年で単純に割ると
年間約17万円生まれたわけです。
1,000万円使っていますので
約1.7%で年間運用しているのと
同じ効果を得ています。
この1.7%を、他に投資した場合に
超えるのか、越えないのかが
大きなポイントになります。
また、繰上返済した効果で
その他に確認したい要素は
BE%、LTVといった安全指標が
どの程度改善するかです。
これらの数値が改善すると
次回投資の際に銀行から
借入が行いやすくなる
効果が期待できます。
繰上返済は、手元の余裕資金の
運用先という考え方で
シミュレーションをした結果
効果として高そうだと判断した
場合に検討していくのが
良いと思います。
繰上返済する、しないはともかく
ぜひ、繰上返済した結果
CFなどに与える影響を
シミュレーションしていただく
機会にしていただければと思います。
繰上返済は収益にプラスかマイナスか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
昨日から浜松に来ています。
主な目的は仕事なのですが
せっかくなので
遠州灘のふぐを食べる為に
宿泊することにしました。
私も遠州灘のふぐをブランド化
しようとしていることは
先日まで、知らなかったのですが
下関で水揚げされる
ふぐの多くは遠州灘付近
で獲られているそうです。
下関で水揚げされた物は
ブランドになり高値が付くそうです。
私も含めブランドの捉えかたや
人間が何に価値を置くかを
考えると不思議なものです。
さて、繰上返済を実行されたことは
あるでしょうか？
私は無いです。
今日は、繰上返済は投資にとって
プラスなのか、マイナスなのか
検討してみたいと思います。
視点を
▼マクロ→日本の経済
▼ミクロ→物件と投資家の個別事情
の2つに分けて考えます。
まず、マクロの視点で考えると
重要な視点は2つです。
「今後、金利が上がるか、下がるか」
「インフレになるか、デフレになるか」
です。
まず、金利について考えると
▼1，2年後の金利上昇を予測
↓
繰上返済を検討
▼1，2年後の金利横ばい、
低下を予測
↓
繰上返済は検討しない
当然、金利が上昇すれば
利息支払が増加してCFに
悪影響を与えます。
それを予測するならば、
繰上返済をして利息負担を軽減
することにメリットがあります。
逆に、金利上昇を予測しないならば
その手元資金を
次の物件や別の投資先に振り向け
新たなCFを確保した方が
得策かもしれません。
次にインフレになるかデフレに
なるかです。
▼3～10年後にインフレになる
↓
繰上返済しない
▼3～10年後にデフレになる
↓
繰上返済する
まず、インフレになると予測する場合
金利が一定であると仮定するならば
借入金はインフレ率の分だけ
減価していきますから
繰上返済せず、借入を続けた方が
良いです。
逆にデフレになると予測する場合
デフレ率の分、借入金は増価して
いきますから、繰上返済を進めた
方がいいです。
繰上返済を含め
不動産投資戦略を考えるには
このようなマクロの視点も
常に持っておく必要があります。
ぜひ、不動産投資戦略を
考える機会にしていただければ
と思います。
次回のメールセミナーで
繰上返済をすべきか、しないべきか
をミクロの視点から考えます。
来年(2019年)の不動産投資の環境は良好か
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
本年、最後のメールセミナー
となります。
今年も、多くの感想をお寄せ
いただきありがとうございます。
今年は、不動産投資を新たに
始める人にとっては、なかなか
難しい年だったと思います。
多くの銀行は、スルガの件もあり
貸出基準を厳しくしました。
わりと属性の良い大家さんでも
銀行から「20%は自己資金を入れて
くださいね。」 と言われたそうです。
また、銀行の貸出が厳しくなる中
物件価格は低下しない状況でした。
銀行にしてみれば、物件価格が
高い（利回りが低い）中で
貸出基準を厳しくして
シミュレーションの際の
ストレスを強くかけた場合
当然、自己資金を多めに入れて
CFの流れを良くしてもらう
必要が出てくるわけです。
では、来年以降もこの流れは
続くのでしょうか。
そうはならないと考えています。
銀行の貸出基準は厳しい
ままだと思います。
変化があるのは物件価格です。
現在は、家賃が上がらない中で
金利が下がった分で物件が
値上がりしているだけです。
つまり、金利が下がったことで
お金を借りたい人が増えて
投資への需要が高まったわけです。
来年以降、金利は変わらずとも
貸出基準が厳しくなり
物件を購入できる層が少なく
なり需要が減速します。
住宅用として利用する顧客層が
いる区分マンション等の
値下がり速度は遅いと思いますが
完全な投資用として取引される
物件は価格が少しずつ
下がっていくと思います。
属性の良い方にとっての投資環境は
ここ数年より、“少し”良くなるのでは
ないかと思っています。
貸出基準が厳しくなると言っても
銀行が貸したくて、貸したくて
しょうがない状況は続いている
からです。
来年が良い年になるのを願って、
本年のメールセミナーを
打ち止めとしたいと思います。
一年間本当にありがとうございました。
来年もよろしくお願いいたします。
日経新聞の興味深い不動産投資の記事
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、仕事の打ち合わせで
京都を3日ほど訪れました。
打ち合わせ後に
丹波口→四条周辺まで
30分ほど歩いて感じたのが
「大中小、本当にホテルが
増えているな」
ということです。
建設中のホテルもありますし
民泊に近いような簡易宿泊所
も多数ありました。
そこで、ここ5年の増加数を
少し調べてみたのですが
施設数で約2.8倍
部屋数で約1.3倍
増加しているようです。
需要（観光客等）も増えている
ので、供給（ホテル等）が大幅
増加しても大丈夫という声と
さすがに飽和するという声の
両方があるようです。
どのようにお考えに
なりますか？
さて、今日は日経新聞に
こんな記事がありましたので
それに従って
シミュレーションを
してみたいと思います
・・・・・以下引用・・・・・
融資の審査を厳しくしているとの
回答も4割にのぼった。
具体的には「物件取得価格の
2割以上の自己資金を持っている
ことが条件」（中国・四国地方）や
「家賃が2割下がり、金利が3.5%に
上昇する負荷をかけて
資金繰りが回るかを判定している」
（東海地方）
・・・・・引用終わり・・・・・
家賃2割下げて、貸出金利は
ハッキリ書いていなかったので
分かりませんが
おそらく1.5%位の貸出金利で
それを3.5%でシミュレーション
するのだと思います。
かなり厳しいですね。
試しに、表面利回8.5%の物件に
以上の条件を当てはめて
シミュレーションをしてみました。
【表面利回8.5% 金利1.5%】
見えない場合&詳細はこちら
【5年目に20%家賃減&金利3.5%】
見えない場合&詳細はこちら
この物件の場合、CFが赤字の
年は現れませんでした。
つまり記事の銀行であれば
融資をしてくれる
可能性がある結果です。
ちなみに、この物件の場合
表面利回りが7.8%に
なるとCF赤字の年が現れます。
こうなると融資が厳しくなること
になります。
この新聞記事では空室率を
どのように考えているかなど
細かく書かれておらず
ハッキリわかりませんが
銀行からの融資を検討して
シミュレーションする場合には
家賃20%下落、金利2%上昇でも
CFに赤字の年が1年も無いかを
確認しておくといいと思います。
不動産投資シミュレーションを
する場合は、
よいシナリオだけでなく
このようなストレスを与えた
分析も必ず行うよう
にしてください。
ある地銀の投資シミュレーション基準
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、仕事の打ち合わせで
京都を3日ほど訪れました。
打ち合わせ後に
丹波口→四条周辺まで
30分ほど歩いて感じたのが
「大中小、本当にホテルが
増えているな」
ということです。
建設中のホテルもありますし
民泊に近いような簡易宿泊所
も多数ありました。
そこで、ここ5年の増加数を
少し調べてみたのですが
施設数で約2.8倍
部屋数で約1.3倍
増加しているようです。
需要（観光客等）も増えている
ので、供給（ホテル等）が大幅
増加しても大丈夫という声と
さすがに飽和するという声の
両方があるようです。
どのようにお考えに
なりますか？
さて、今日は日経新聞に
こんな記事がありましたので
それに従って
シミュレーションを
してみたいと思います
・・・・・以下引用・・・・・
日経新聞11月21日付
融資の審査を厳しくしているとの
回答も4割にのぼった。
具体的には「物件取得価格の
2割以上の自己資金を持っている
ことが条件」（中国・四国地方）や
「家賃が2割下がり、金利が3.5%に
上昇する負荷をかけて
資金繰りが回るかを判定している」
（東海地方）
・・・・・引用終わり・・・・・
家賃2割下げて、貸出金利は
ハッキリ書いていなかったので
分かりませんが
おそらく1.5%位の貸出金利で
それを3.5%でシミュレーション
するのだと思います。
かなり厳しいですね。
試しに、表面利回8.5%の物件に
以上の条件を当てはめて
シミュレーションをしてみました。
【表面利回8.5% 金利1.5%】
見えない場合&詳細はこちら
【5年目に20%家賃減&金利3.5%】
見えない場合&詳細はこちら
この物件の場合、CFが赤字の
年は現れませんでした。
つまり記事の銀行であれば
融資をしてくれる
可能性がある結果です。
ちなみに、この物件の場合
表面利回りが7.8%に
なるとCF赤字の年が現れます。
こうなると融資が厳しくなること
になります。
この新聞記事では空室率を
どのように考えているかなど
細かく書かれておらず
ハッキリわかりませんが
銀行からの融資を検討して
シミュレーションする場合には
家賃20%下落、金利2%上昇でも
CFに赤字の年が1年も無いかを
確認しておくといいと思います。
不動産投資シミュレーションを
する場合は、
よいシナリオだけでなく
このようなストレスを与えた
分析も必ず行うよう
にしてください。
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不動産投資シミュレーションに新分析機能を追加 
