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お金持ちの定義とは何か？
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区分所有物件への投資で注意したいある金額
区分所有物件は金額的にも、管理的にも
1棟物に投資するより手軽です。
また、区分所有は、別々の建物、場所に投資できる為、
災害時のリスク管理という点でもメリットがあります。
このようにメリットの多い、区分所有への投資ですが
1棟物には無い注意点もあります。
その1つが、毎月かかる、管理費と修繕積立金の存在です。
区分所有に投資した場合、強制的に
管理費と修繕積立金が発生します。
管理費と修繕積立金は、物件ごとに異なり
｢これは高い｣
という物件から
｢お、低く抑えているな｣
という物件まで
さまざまです。
投資効率を考えれば
当然、管理費と修繕積立金は低い方が
プラスです。
特に、管理費は、日々の維持管理が
しっかりされるレベルならば
低ければ低いほどメリットが大きいです。
では、管理費の目安はどの位で考えればいいのか？
1平米 ⇒ 200円
50平米 ＝ 10,000円程度
が妥当な水準です。
1平米 150円ならば割安
250円を超えるようならば割高
と判断できます。
区分所有に投資する場合には
管理費は、毎月かかる大きなコストとなります。
その為、投資の意思決定をする
大きな判断要素となります。
その支出、損金になるかもしれません。
5年、10年と大家業を進めていくと
『修理・改修・補修』
は空室についで悩みの種になります。
修理・改修・補修の費用は
大きく2つの種類に分けられます。
1．資本的支出
2．修繕費
です。
1．資本的支出とは
資本的価値(資産価値）が向上する改良に使う費用で
費用は減価償却する必要がある。
2．修繕費
破損箇所などを直す目的使う費用で
一括で損金として認められる。
大家さんならば、一括で処理したい為
できるだけ修繕費にしたいと考えます。
そこで、今日は、どこまで修繕費として
認めらるかについて書きたいと思います。
次の質問に該当する場合は修繕費として
認められる可能性が高いです。
1.20万円未満か
2.周期が3年以内か
3.通常の維持管理の為のものか
4.壊れたものの現状回復か
1,2の場合は、ほぼ修繕費として
認めらる可能性が高いです。
3,4は
｢明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すもの｣
でない場合は修繕費として認められる可能性が
高いです。
修繕費かどうかの判定に迷った際の
ヒントにしていただければと思います。
10年後の物件価格が瞬時に分かる方法
先日、投資家さんから
｢アセットランクシミュレーターの売却設定欄に
家賃収入から売却額を割り出す
という項目があります。
どのように使ったらいいのでしょうか？｣
こんなご質問をいただきました。
この機能の使い方を覚えると
『瞬時に所有物件がいくら位で売却できるか』
分かるようになります。
投資物件を売却しようと考えた時
売却相手はどんな人か？
ほとんどの場合
『投資家』です。
では、売却相手である
投資家が気にすることは何か
『その物件の利回りは何%か？』です。
この思考回路から逆算して
物件がいくらで売れるか？
を割り出すのが
家賃収入から売却額を割り出す
という方法です。
例えば、大塚さんが
10年前に
物件価格：1億円
家賃：1,000万円
で購入した物件の売却を考えているとします。
10年後の現在の家賃は、
物件が古くなったこともあり900万円です。
ただ、周辺の開発が進み
周辺物件の利回りは10年前
10%だったものが9%に上昇しています。
この時、想定される売却価格は
900万円÷9%=１億円
となります。
10年の老朽化で物件自体の価値は下落しましたが
付近の発展で購入価格と同じ程度で売却できそうです。
このように、現在の家賃収入を相場の利回りで
割り戻して物件の価値を推測することができます。
アセットランクシミュレーターでは
・売却予定の年を入力
↓
・家賃から売却額を割り出す（キャップレート）
の項目を選択
↓
・周辺地域の平均表面利回りを入力
で計算できます。
この際、計算に使われる家賃は
売却年の家賃が使われる為、
経年を考慮した売却価格を計算できます。
積算価格から売却価格を考える方法と
比較すると、売却する相手の心理状態も
考えた上で価格を決定する為
より、現実に近い売却価格が想定できる
便利な方法です。
インフレで不動産価格は上がるか
日銀が金融緩和をしてから
『インフレ』
について意識する機会が
増えています。
不動産は、よく、インフレになった場合に
上がると言われますが、本当でしょうか。
答えは
｢本当です｣
基本的には、インフレ率と同等程度は
上昇します。
ならば、インフレになる前に
不動産を買っておこう
と考えると
大きな間違えを犯す恐れがあります。
注意しなければならないのが
『インフレを意識するあまりに
高い価格で物件を購入すること』
です。
2010、2011年の不動産価格が
低かった年と比較すると
都心では、10～20%程度
物件価格が上昇しています。
万が一、物件を20%高く
購入してしまった場合には
インフレで取り戻すには
日銀がターゲットとしてる
2%のインフレの場合
9年強かかります。
物件を割高に買ってしまった場合には
インフレだけで取り戻すには
時間がかかることが分かります。
もちろん、10%とか15%といった
高インフレの場合は別です。
インフレを意識して物件を購入する場合も
割高な物件は購入しない
という意識は重要です。
4月1日からの税金ルール変更（2015年3月の記事です）
4月1日から『法人税』が約2.51%減税される
ことが報道されています。
ただし、これは、資本金1億円以上の
法人での話です。
不動産投資用に法人を作った場合には
資本金が1億円を超えるような法人は
あまりないと思います。
1億円以下の法人の場合の
実行税率は
【現在】
所得 800万円超 ⇒ 25.5%
所得 800万円以下 ⇒ 19%(15%）
【4月1日～】
所得 800万円超 ⇒ 23.9%
所得 800万円以下 ⇒ 19%（15%）
※（）内は平成29年3月までの特例税率
1.6%の引き下げとなります。
法人税は、今後も引き下げられる
方向であることを考えると
ますます、
『法人』
での物件取得を検討するメリットが
増えていきそうです。
税金は、不動産投資の最大のコストです。
いかに節税するかを考えるのは
不動産投資の成功には欠かせません。
知っておきたい税金ルールの変更点
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大家さんの必須 『青色申告』の知識
いよいよ、確定申告の季節になりました。
多くの大家さんは白色申告ではなく
青色申告で申告していると思います。
その理由の１つは
『青色申告特別控除』
を利用できるからです。
詳しくは
↓
※ 国税庁 青色申告特別控除
青色申告特別控除を利用すると
所得から最大65万円控除することができます。
このことはご存知だと思います。
しかし、この65万円の控除が
長期間で考えた時に
どの程度収益に良い影響を与えるかに
ついては考えていないかもしれません。
65万円の青色申告特別控除が収益に
どの程度、よい影響が与えるかを比較しました。
【青色申告特別控除無しの収益例】
【青色申告特別控除有りの収益例】
今回の例の場合
65万円の青色申告特別控除ありとなしでは
約20万円 税金支払い額が違います。
投資期間中の収益性を確認する為に
税引後キャッシュフロー累計を比較すると
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 約2,779万円
▼ 青色申告特別控除あり 約2,954万円
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 約5,604万円
▼ 青色申告特別控除あり 約5,975万円
と収益に大きな影響を与えています。
一定規模以上の賃貸経営を行う上では
青色申告控除は必須の項目だということが
分かります。
2015年の不動産投資の傾向（1月22日メルマガ）
今日は2015年は不動産投資にとって
どんな年になりそうか考えます。
不動産投資で重要な5つの視点で
考えます。
その5つは
・物件価格
・家賃
・空室率
・金利
・税金
です。
・物件価格 ⇒ 2015年も上昇傾向は続く
・家賃 ⇒ 横ばいから低下
・空室率 ⇒ 横ばいから低下
・金利 ⇒ 横ばい
・税金 ⇒ 法人は減、個人は横ばい
まず、物件価格については
数年前と比較すると高い傾向が続くと思います。
なかなか、割安な物件を見つけるには
厳しい年になりそうです。
家賃については、2015年は横ばい傾向ですが
賃金が上昇傾向になっていますので、
２～４年後位から、若干、上昇するかもしれません。
ただし、人口減少により空室率が上昇することを
考えると家賃上昇のよい影響は
本当に一部地域のみとなりそうです。
金利については、非常に割安な
状況が続いています。
2015年は、同じような低金利が続きそうです。
しかし、2016年以降は金利上昇に注意が
必要になります。
｢金利が割安だから投資しよう｣
といった理由だけで投資すると
2016年以降に痛い目に合う可能性があります。
税金については
個人で物件を所有している方は
2015年も大きくかわりません。
しかし、法人で物件を所有している大家さんは
約2.5%の減税が予定されています。
今後も、法人税の減税の流れは続きそうですので
法人で物件を所有する方にはプラスの影響が
続きそうです。
総合的に考えると2015年は
『割安な物件を見つけるのは大変だけど
もし見つかれば、低利で投資するチャンス』
という年になりそうです。
2015年の不動産投資を考える際の
ヒントにしていただければと思います。
いまさら、聞けない元利均等と元金均等の違い
今日は、知っているようで
意外と知らない
『元利均等と元金均等の特徴』
について書きます。
まず、月々の支払額の違いを比較すると
■元金均等
・元金支払額一定
・利息額変動
・月支払額変動
■元利均等
・元金支払額変動
・利息額変動
・月支払額一定
例えば
■ローン期間15年 金利3% 1000万円借りた場合
▼元利均等
元金分（年）536,032 552,337 569,136 586,449 604,283
利息分（年）292,664 276,359 259,560 242,247 224,413
支払額（年）828,696 828,696 828,696 828,696 828,696
支払額合計 12,430,358
▼元金均等
元金分（年）666,660 666,660 666,660 666,660 666,660
利息分（年）290,829 270,828 250,827 230,829 210,828
支払額（年）957,489 937,488 917,487 897,489 877,488
支払額合計 12,262,435
比較しすると
1.返済初期は元金均等の支払額が多い
ただし、年々支払額は減少していき、
8年後には、元利均等よりも支払額が少なくる
2.利息支払額は元金均等が少ない
元金支払額が多く借入金残高の減少速度の早い
元金均等の方が利息支払額が少なくて済む
3.支払額の合計は元金均等が少ない
利息支払額が少ないので元金均等が少なくて済む
不動産投資の視点で比較すると
1.元金均等は、投資開始直後の支払額が多い為
投資開始直後は キャッシュフローが
プラスになりにくい
2.投資前半は元金支払割合の高い元金均等は
税金支払額が多い
3.長期的な視点に立つと、利息支払額の少ない
元金均等の方が投資リターンが高くなりやすい
このような傾向になります。
基本的には借入は元利均等で行うことが
多いと思います。
・銀行が元金均等でも貸してくれる
・投資前半にもキャッシュフロープラスになりそうだ
ということであれば元金均等も選択肢になります。
今日の特色を選択するヒント
にしていただければと思います。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
