クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から5,070人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

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家賃が上昇しない中で収益を増やし続ける方法

需要減少（人口減）と
供給過剰（新規物件増）が続く中

 
家賃を上げることは困難な状況です。
 
このような中で

 
キャッシュフロー（ＣＦ）を増加させる為に
注目すべき項目が

 
｢運営費（月々経費）｣です。
 
運営費（月々経費）・・・

 
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、

 
定期的に必要な費用のこと

 

運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎると

 
ＣＦに強烈な悪影響をおよぼします。

 
なぜなら、

 
キャッシュフロー＝　家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費

 
で計算されるからです。
 
ＣＦを増加させるには
 

・家賃額を上げる。
 

・金利を下げる。
 

・修繕費を下げる
 

そして、もう1つが
 

・運営費（月々経費）を下げる
 

ことです。

 

では、どの程度の運営費が適正かというと
 

東京圏（ＲＣ一棟マンションの場合）では、
 

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営比率
 

家賃の『17%前後』です。
 
東京圏の平均を参考に、他地域の運営比率を推測すると

 
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。

 
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。

 
東京圏と比較すると1.2～1.8倍位の
運営比率、20～30％前後だと推測されます。

 

あくまで概算値ですが、運営費が家賃の
30%以上になっている場合は、

 
無駄な運営費がかかっている
可能性がある為、見直しが必要です。

最後にもう一度、ＣＦを増やす為の
方程式をまとめます。

 
家賃額を　　↑　増加させる

 
金利を　　　↓　低下させる

 
修繕費を　　↓　低下させる

 
運営費を　　↓　低下させる

 
ＣＦを増減させる要素は
この4つしかありません。

 

家賃増加、金利低下よりも運営費を
管理する方が簡単です。

 
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
ＣＦに影響を与えているのか

 
不動産投資分析をしてみてください。

 

 

物件価値が上昇する３つの要因

日本の物件価格は
ここ20年下落するばかりです。

 
しかし、世界を見れば

 
まだまだ、物件価格の上昇している
地域はたくさん有ります。
 
なぜ、そのような差が出るのかを
理解する為に

 
今日は、物件価格が上昇する
3つの大きな要因について書きます。

 

物件価格が上昇する3大要因は

 
■　経済成長（ＧＤＰ増加）

 
■　人口増加

 
■　インフラ整備

 
の3つです。
 
この視点で考えると
 

日本の物件価格が上昇しない
理由も分かります。
 
■　経済成長

 
1%に満たない低成長が続いている

 
■　人口増加

 
将来にわたり減少

 
■　インフラ整備

 
道路、鉄道、水道、電気などの
主要インフラ整備はほぼ完了

 

土地価格が上昇しないのが
当然と言えます。

 

しかし、日本全体で見れば
上のような傾向ですが

 

特定の地域で考えると

 
■　経済成長している

 
■　人口が増加している

 
■　インフラ整備を進めている

 
地域はあります。
 
例えば、
 

東京湾岸地域の一部は
物件価格が上昇しました。

理由は

 
▼オリンピックに向けて
インフラ整備が進んでいる

 
▼高層マンションが建ち
人口が増加した

 
3大要因の内の2つが大きく影響しています。
 
物件価格の上昇でキャピタルゲインを得るには

 
■　経済成長（ＧＤＰ増加）

 
■　人口増加

 
■　インフラ整備

 
の３つが伸びている地域を

 
日本、世界のどこにあるかを
考えることでチャンスが広がります。

 

 

リスクを制す者は不動産投資を制す

リスクを制す者は不動産投資を制す おはようございます。 アセットランク.Com 大塚　博之です。     不動産投資は ｢長期にわたって、色々なリスクと戦いながら進める投資｣ です。     数あるリスクの中で、不動産投資の3大リスクと言えるのは   ■　空室リスク   ■　家賃下落リスク   ■　金利変動（上昇）リスク です。   この3大リスク中でも見落としがちなのが ｢金利変動（上昇）リスク｣   です。     金利上昇が与える影響で、まず、思いつくのが   ・金利上昇 　　↓ ・利息支払額増加 　　↓ ・キャッシュフロー悪化 　　↓ ・収益性悪化   です。   しかし、金利上昇の影響はこれだけではありません。   ・金利上昇 　　　↓ ・支払利息増加 　　　↓ ・収益をあげるのにより高い利回りが必要になる 　　　↓ ・低利回り（物件価格が高い）が売れなくなる 　　　↓ ・物件価格の相場が下落する 　　　↓ ・所有している物件の資産価値も下落する   インカムゲインに影響を与えるだけではなく、キャピタルゲインにも影響を与えます。   金利上昇は、大家業にとって大きなリスクです。   空室、家賃の動きは日頃から注目しますが、金利の動きに注目するのは忘れがちです。   不動産投資での成功へ向けてリスクを制する為に   、金利動向をチェックすることは重要です。   ◆金利変動シミュレーションも簡単にできるアセットランクシミュレーターは　ここからログイン   ◆ユーザーＩＤ・パスワードをお忘れの場合は　こちらで確認 ※このメールは、HTML形式でお送りしています。 ※アセットランクシミュレーターに関するご質問・ご相談は左下のお問い合わせリンクよりお送り下さい。 |お問い合わせ | 登録アドレス変更・配信停止 | ＴＯＰページ | ログイン画面 | facebook |ブログ アセットランク.Com 運営責任者　大塚　博之 〒231-0028 神奈川県横浜市中区翁町2-8-5　3F Tel：045-353-5964 Fax：045-752-1215

銀行から低金利で借りられる人の特徴

銀行から低金利で借りられる人の特徴 不動産投資で成功する為の条件はいくつかあります。 その中でも、重要な項目は     『いかに低金利で借りられるか』     です。     では、低金利で借りられて有利に不動産投資を進められる人は、どんな人か？     以下に特徴を書いてみます。     1　大手企業、公務員で年収1,000万円以上、金融資産が3,000万円以上ある人     2　3期以上黒字の会社経営者で、１と同様の収入、資産条件に合う人     3　土地、建物に数千万円単位の担保余力のある人     4　賃貸経営を着実に10年以上続けている人     こんな特徴があります。     ▼　1＋3＋4     ▼　2＋3＋4     と条件が揃っている人は、かなり低利で借入できると思います。     私の知人でも、条件の揃っている人は、1%を切る低利で借入をしています。     銀行が貸したい人の条件は     ただ、１つ     『絶対に貸したお金が返ってくる人』     です。     今回、書いた1～4の条件は、銀行にとって貸したお金が絶対に返ってくる可能性の高い人です。     『銀行が安心して貸せる　＝　低利で借りられる人』     と言えます。

利回りを上昇させる為の大きな要因

アセットランク.Com 不動産投資セミナー　メールマガジン

 

 

利回りを上昇させる為の大きな要因 ここ数年、東京を中心に物件価格が上昇しています。     物件価格上昇　＝　利回り低下     を意味します。     不動産投資家としては頭の痛い状況です。     しかし、物件価格上昇時でも利回りが低下しない場合があります。   それは、家賃相場も上昇している場合です。     そこで、今日は、     『家賃相場』についてチェックしていきます。 （資料）「住宅・土地統計調査」（総務省）     上のグラフは、30年間の家賃推移を表したものです。     1993年頃から20年間、ほぼ横ばいです。     1993年から、現在に至るまでの出来事を考えてみると、横ばいであることの凄さが分かります。     ・　1998年　アジア金融危機を発端に山一證券破綻など不況     ・　2004～2006年　景気回復による不動産価格上昇ミニバブル     ・　2008年　リーマンショックによる不況     ・　2013年　アベノミクスによる景気回復     景気には、これだけの大きな波がありました。     しかし、グラフを見て分かるように家賃は、ほぼ横ばいです。     好景気で、物件価格が上昇しても 不景気で、物件価格が下落しても     家賃にはあまり影響がありませんでした。     家賃に変動の無い中で、現在のように物件価格が上昇すると利回りが低下します。     家賃が横ばいの中で、今の物件価格は妥当なのか？     投資をする場合には、常に意識しておきたいポイントです。 ◆キャッシュフロー計算が簡単にできるアセットランクシミュレーターは　ここからログイン ◆ユーザーＩＤ・パスワードをお忘れの場合は　こちらで確認

 

大家さんなら気になる地域別の空室率

おはようございます。 アセットランク.Com 大塚　博之です。 大家業にとって一番怖いのは 『空室』です。 大家業は 『空間を時間貸しする』 商売と言えます。 このような商売では、空間を使えなかった時間分の売上げは、後で取り戻すことができません。 それだけに、空室がもっとも怖い訳です。 そこで、今日は、全国の空室がどうなっているかのデーターを記載します。 よくある空室率は、賃貸以外の用途の空室も混ざっていますが、 下の表は賃貸住宅に限定した空室です。 平成25年の各都道府県の賃貸物件の総数、空室数、空室率を一覧にしたものです。 全国平均は18%ですが上は29%～下は11%と、かなりばらつきがあります。 首都圏が低めなのは理解できますが九州の空室率が低いのは意外でした。 空室率が20%を超えているのは 22府県と約半分の都道府県にあたります。 不動産投資をする際には、各都道府県の傾向を理解した上で、投資をするのと、知らずに投資するのでは、おのずと結果が違ってきます。 不動産投資をする際の参考にしていただければと思います。

 

現在の不動産価格は　｢高いＶＳ適正｣

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚　博之です。

 

 

ニュースでも取り上げられているように不動産価格が上昇しています。

 

 

・・・・以下引用・・・・・

日本経済新聞

中古マンション価格上昇　４月首都圏、都心がけん引

中古マンションの価格が堅調だ。不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が
21日に発表した４月の中古マンション平均価格（70平方メートル換算）は、

 

首都圏が前月と比べて0.4％高い2969万円だった。新築マンションの値上がりが中古に波及している。
都心部の伸びが全体を引っ張る一方で郊外などの上昇は限定的で、地域により価格動向に差が出ている。

 

東京カンテイのデータベースに登録された売却希望価格を基に集計した。
４月の首都圏の価格は前月比では８カ月連続で上がり、前年同月を4.5％上回る。

 

 

・・・・引用終わり・・・・・

 

 

不動産価格の上昇時に気になるのが

 

 

『物件が割高になっているのではないか？』という点です。

 

 

客観的に物件価格を比較する際にヒントになるのが

 

 

世界の主要都市のCap Rate(キャップレート） を比較する方法です。

 

 

Cap Rate(キャップレート） とは・・・・

期待利回りのこと、リスク等を勘案してその物件に投資するならば、
何％の利回りが欲しいかを表したもの。低ければ、低いほど物件の価値が高い

 

 

2013年時点の世界主要都市のCapRate(キャップレート）は

 

 

このデーターで比較すると、他の都市と比較して、東京は、2013年時点ではやや割安だったことが分かります。

 

 

ここからは調査データーがないので感覚的な数値になりますが、

 

 

約2年間で、家賃が上昇しない中で物件価格だけが上がり

 

 

Cap Rateは4%に近いところまで来ている印象です。
物件価格にすると20%程度の上昇に当たります。

 

 

まだ、飛びぬけて割高という印象では有りませんが、
割安感も無くなったという状況だと思います。

 

 

このまま、家賃上昇がなく、物件価格のみ上昇するようならば、
割高な水準になるのも、そう遠くないかもしれません。

 

お金持ちの定義とは何か？

お金持ちの定義とは何か？ おはようございます。 アセットランク.Com 大塚　博之です。     今日は、お金持ちの定義について考えます。     一般的なお金持ちの定義は     ・　収入の多い人 ・　不動産などの資産をたくさん持っている人     をお金持ちと言います。 下の図（Ｂ／Ｓ）を見てＡさん、Ｂさんどちらがお金持ちか比較すると ・　Ａさんの不動産は1,000万円　Ｂさんは3,000万円で、Ｂさんの方が2,000万円も不動産が多い     ・　Ａさんの家賃収入は100万円　Ｂさんは300万円で、Ｂさんの方が200万円も収入が多い     一般的な視点で考えると、 Ｂさんがお金持ちと思えます。     しかし、ＡさんとＢさんは同じ位のお金持ちと言えます。     理由は、     『自己資金（純資産）』『キャッシュフロー』 も同じ額だからです。     お金持ちかどうかを比較する時に、とかく、 いくつ物件をを持っているか？ 家賃収入額はいくらか？     で決めようとします。     しかし、本当に安定して投資を続けられお金持ちと言えるのは 純資産額が多い（自己資本比率が高い）人です。     お金持ちを目指すならば、     収入の大きさや、規模だけにフォーカスするのではなく     純資産額をいかに増やし続けられかを意識して投資をすることが重要です。     ◆キャッシュフロー計算が簡単にできるアセットランクシミュレーターは　ここからログイン ◆ユーザーＩＤ・パスワードをお忘れの場合は　こちらで確認

区分所有物件への投資で注意したいある金額

区分所有物件は金額的にも、管理的にも
1棟物に投資するより手軽です。

 

また、区分所有は、別々の建物、場所に投資できる為、
災害時のリスク管理という点でもメリットがあります。

 

このようにメリットの多い、区分所有への投資ですが
1棟物には無い注意点もあります。

 

その1つが、毎月かかる、管理費と修繕積立金の存在です。

 

区分所有に投資した場合、強制的に
管理費と修繕積立金が発生します。

 

管理費と修繕積立金は、物件ごとに異なり
 
｢これは高い｣

 
という物件から

 
｢お、低く抑えているな｣

 
という物件まで

 
さまざまです。
 
投資効率を考えれば

 
当然、管理費と修繕積立金は低い方が
プラスです。

 

特に、管理費は、日々の維持管理が
しっかりされるレベルならば

 
低ければ低いほどメリットが大きいです。

 

では、管理費の目安はどの位で考えればいいのか？
 
1平米　⇒　200円

 
50平米　＝　10,000円程度

 
が妥当な水準です。
 
1平米　150円ならば割安
250円を超えるようならば割高

 
と判断できます。
 
区分所有に投資する場合には
管理費は、毎月かかる大きなコストとなります。

 
その為、投資の意思決定をする
大きな判断要素となります。

 

 

その支出、損金になるかもしれません。

5年、10年と大家業を進めていくと

 
『修理・改修・補修』

 
は空室についで悩みの種になります。
 
修理・改修・補修の費用は
大きく2つの種類に分けられます。
 
1．資本的支出

 
2．修繕費

 
です。
 
1．資本的支出とは

 
資本的価値(資産価値）が向上する改良に使う費用で
費用は減価償却する必要がある。
 
2．修繕費

 
破損箇所などを直す目的使う費用で
一括で損金として認められる。

 

大家さんならば、一括で処理したい為
できるだけ修繕費にしたいと考えます。

 

そこで、今日は、どこまで修繕費として
認めらるかについて書きたいと思います。

 

次の質問に該当する場合は修繕費として
認められる可能性が高いです。

 

1.20万円未満か

 
2.周期が3年以内か

 
3.通常の維持管理の為のものか

 
4.壊れたものの現状回復か
 
1,2の場合は、ほぼ修繕費として
認めらる可能性が高いです。

 
3,4は

 
｢明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すもの｣

 
でない場合は修繕費として認められる可能性が
高いです。

 

修繕費かどうかの判定に迷った際の
ヒントにしていただければと思います。

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