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レバレッジを使った不動産投資のリスク
前回のメールで不動産投資をする際の
レバレッジ（借入）の魅力についてお伝えしました。
※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。
プラス面の大きいレバレッジには
当然、マイナス面も含まれています。
今日は、レバレッジのリスクについて
書いていきます。
レバレッジのリスクで
もっとも大きいのは
『金利上昇リスク』です。
前回と同じサンプル物件を使って
金利上昇が与える影響を考えます。
サンプル物件は
・物件価格 2730万円
・表面利回り 9.7%
・自己資金 1000万円
・借入 2000万円
・金利 3%
10年後の自己資金回収額は
・金利 3% 13,195,565円
・金利 3.5% 12,410,575円
・金利 4% 11,614,309円
・金利 4.5% 10,807,408円
・金利 5% 9,990,601円
金利がわずか0.5%上昇するだけで
約70万円～80万円 自己資金回収額が減少します。
10年物国債で1000万円を運用した場合
10年後のリターン額が
『11,046,221円』であることを考えると
金利4%を超えた時点で国債利回りを下回り
レバレッジの力がまったく働いていない状態に
なっています。
少しの金利上昇でもレバレッジの力を
無意味にする可能性があります。
また、空室増加、家賃下落した際には
キャッシュフロー赤字になり借入を
返済できなくなるリスクを抱えることになります。
自己資金だけならばこのような心配はありません。
しかし、レバレッジの力を利用することもできません。
基本的に不動産投資はレバレッジの力を
適度に使うことに魅力があると投資です。
それだけに、レバレッジを使う場合は
自己資金で投資する時以上にしっかりとした
投資計画を立てる必要あります。
国債投資にはない不動産投資の魅力
前回のメールで1,000万円を
国債に投資した場合と不動産に投資した場合
10年後にいくら回収できるのかを
シミュレーションしました。
※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。
建物の劣化（償却）を考えた場合
▼国債投資 11,046,221円
▼不動産投資 11,007,853円
とリスクの低い国債投資のリターン額の方が
大きくなる可能性について書きました。
では、不動産投資は魅力的でないのか？
実は、不動産投資には国債投資にはない
大きな魅力があります。
それは、『レバレッジ（借入）』の力です。
レバレッジ（借入）の力を使った瞬間に
国債とは比較にならないリターンを生み出します。
前回、同様に表面利回り9.7%の物件で
シミュレーションをします。
ただし、今回は1,000万円の自己資金に
2,000万円のレバレッジ（借入）を使って
3,000万円の物件に投資をします。
この時10年後に返ってくる金額は
『13,195,565円』になります。
国債投資と比較すると
▼国債投資 11,046,221円
▼不動産投資 13,195,565円
と200万円以上多くなります。
リターン率は
▼国債投資 約1%
▼不動産投資 約5.2%
と4%以上
不動産投資のリターンが大きくなります。
レバレッジ（借入）を使った場合と
使わない場合では、
不動産投資の魅力に大きな違いがあることがわかります。
では、『レバレッジは万能なのか？』
そんなことはありません。
レバレッジにも当然リスクがあります。
次回はレバレッジを使った
不動産投資のリスクについて書きます。
不動産投資は本当に魅力的な投資か？
前回のメールで
国債と不動産投資を比較して
『不動産投資は本当に美味しい投資か？』
について考えました。
前回のメールをご覧いただいていない場合は
こちらからご確認ください。
今日は、不動産投資をより現実に近づけた
シミュレーションで国債と比較します。
前回、同じ1000万円を国債と不動産に
投資した場合の10年後のリターン額を比較しました。
その結果は、明らかに不動産投資にメリットがある
と感じられる結果でした。
ただ、前回のメールでは（上の表）は不動産投資のリスク
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
などを考えないで比較しました。
今日は、リスクを加味した上で比較します。
リスクをそれぞれ
・ 維持管理費 家賃12%
・ 空室 15%
・ 家賃下落 年1%
・ 修繕費 年7万円
・ 固定資産税 家賃の15%
他運営費
とした場合
この場合でも、国債で運用するよりも
約400万円リターンが多いです。
ただし、この例は『所得税0』『物件資産価値下落なし』
という設定でシミュレーションしています。
税金支払い、減価償却費累計分の物件価格下落
と仮定した場合、
10年後のリターンは
『11,007,853円』
と国債のリターンを下回ります。
不動産投資のシミュレーションを
より現実（厳しく）に近づけていくと
“絶対に不動産投資は美味しい”
とは言えないことがわかります。
では、不動産投資は美味しくないのか？
実は、そんなことはありません。
次回メールで国債にはない
不動産投資の魅力について書きます。
不動産投資は本当に美味しい投資か？
『不動産投資って本当に美味しい投資ですか？』
この質問をある視点から考えてみます。
ある視点とは
『国債利回り』です。
国債10年物の利回りは
変動はありますが“約1%”程度です。
国債は、表向き“絶対安全？”
な資産ということになっています。
“絶対安全？”なことになっている
国債と不動産投資の利回りを比較することで
『不動産投資って本当に美味しい投資ですか？』
について答えます。
不動産投資の表面利回りは
全国平均約9.7％です。
この利回りを国債と比較すると
利回り差は約8.7％です。
同額を運用した場合
約8.7％不動産投資の方が
多く資産が増えることになります。
10,000,000円を10年間
それぞれ複利で運用した場合
10年後には約1400万円も
不動産投資の方が資産増加します。
これだけ見ると
『お、やっぱ不動産投資は美味しいや』
ということになります。
しかし、もうお気づきのように
不動産投資はここから
色々考えることがでてきます。
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
などなど煩わしいことを
色々考える必要があります。
実は、このリスクを織り込んでいるからこそ、
全国平均9.7%と国債比較で
約8.7%高い利回りになっているわけです。
このリスクを加味しても
不動産投資を選択した方が
美味しいかを考える必要があります。
『不動産投資って本当に美味しい投資ですか？』
の答えを考えると
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
のリスクをしっかり管理できれば
美味しい投資という答えになります。
次回、不動産投資のリスクを
考えた上で国債とのリターン比較をします。
インフレ時代に生き残る為の不動産投資
今日はインフレ時代の不動産投資の
ポイントについて書きます。
インフレ時代の不動産投資の
イメージをグラフで表すと
▼ 物件価格→上昇
▼ 家賃→上昇
▼ 金利→上昇
すべて上昇します。
このような上昇が起こるインフレ時代を
生き残る為のポイントは
■『金利上昇で増えた支払いを家賃上昇で補えるか』
■『インフレ率を超える家賃上昇、物件価格上昇になるか』
の2点です。
■ 金利上昇 ＞ 家賃上昇
■ インフレ率 ＞ 家賃上昇・物件価格上昇
となってしまった場合は
最悪は『破綻』となりかねません。
また、デフレ時代からインフレ時代へ変化する中で
一番恐ろしいのは
『金利の急激な上昇に家賃上昇がおいつかず
キャッシュフローがマイナスになる』
ことです。
特に、インフレの始まったばかりの局面では
『家賃上昇より金利上昇の方が早い』
可能性が高いです。
ただし、金利上昇と家賃上昇が大きく乖離する
期間がずっと続くわけではありません。
その乖離した期間にキャッシュフローが
マイナスにならなければ生き残ることができます。
その為に今から
『金利が何％まで上昇してもキャッシュフローが
プラスでいられるのか』
について知っておく必要があります。
インフレの始まったばかりの局面では
『家賃上昇より金利上昇の方が早い
可能性が高い』
ことを頭に置いて、不動産投資戦略を
検討する必要があります。
お金持ちを目指すなら必須の知識２
前回のメールで、上図を使って
お金持ちかどうかは
『バランスシートの大きさではなく
自己資金（純資産）の大きさが重要』
ということをお伝えしました。
今日は、将来お金持ちになるのは
Ａさん、Ｂさんどちらかについて書きます。
今度のポイントはバランスシートの
下に書いてある
『キャッシュフロー』の部分です。
この金額が大きいほどお金持ちになります。
ＡさんとＢさんを比較すると
同じ100万円です。
つまりこの点でも現在は
ＡさんとＢさんは同等のお金持ちです。
ただ、将来的にＢさんのローン返済が
終わるとキャッシュフローが格段に増加し
Ｂさんがお金持ちになります。
ただそれには
・ 安定してローン返済できる
・ 家賃変動がない
・ 金利上昇などでローン返済額が増加しない
などの条件があります。
お金持ちかどうかを決める重要な要素は
『家賃収入多さ』と『バランスシートの大きさ』
ではなく
『自己資金（純資産）の大きさ』と
『キャッシュフローの大きさ』
だということがわかります。
不動産投資を続ける際にも
『自己資金（純資産）の大きさ』と
『キャッシュフローの大きさ』
に視点を置いて投資戦略を考えることは重要です。
お金持ちを目指すなら必須の知識
上の図は、Ａさんは借入（レバレッジ）なしで不動産投資を
した場合のバランスシートです。
Ｂさんは借入（レバレッジ）ありで不動産投資を
した場合のバランスシートです。
大きく違うのはバランスシートの“大きさ”です。
Ｂさんの方が3倍大きいです。
不動産投資の本なので
『資産○億円』と書かれているのは
この大きさを表したものです。
では、現時点でＡさんよりＢさん方が
お金持ちなのでしょうか？
実は、そんなことはありません。
注目すべきポイントは
自己資金1000万円の部分です。
お金持ちかお金持ちでないかは
この部分が大きいか小さいかが重要です。
現時点では同額ですので
ＡさんとＢさんは同等の
お金持ちということになります。
お金持ちかどうかは
『バランスシートの大きさではなく
自己資金（純資産）の大きさが重要』
ということです。
では、ＡさんとＢさんどちらが
今後お金持ちになるのか？
この疑問については次回のメールで書きます。
不動産投資の成功にキャッシュが大事な４つの理由
『不動産投資で成功したいと思ったら
投資から出たキャッシュを
使わないで貯めておくことが大切だよ』
不動産投資で成功されている方は
たいてい、こんな話をします。
その理由は
１、 次の不動産投資をする資金とする為
２、 修繕など有事に備える為
などが考えられます。
１は攻めの為の準備です。
いい物件を見つけた場合に
現金があることで人より有利に投資できます。
２は守りの為の準備です。
現金の準備がなく、消費者金融で修繕費
を借りたという笑えない話を聞いたことがあります。
そして、もう１つの理由は
不動産投資の弱点を補う為です。
不動産の弱点の１つは
『流動性が低い』点です。
流動性が低いということは
何かの理由で現金が欲しくても
物件を現金に換えにくいということです。
そこで、流動性の高い現金を貯めておく
ことで資産のバランスがよくなります。
バランスがよくなることで
変化（金利上昇など）に対応しやすい状態になります。
不動産投資を始めたばかりの頃は
現金の比率を高めるのは難しいと思います。
しかし、物件から安定的に収益を生む状況になってきたら
現金を現金のまま貯めておく比率を高めて
安定した資産バランスを保つことを検討する必要があります。
不動産投資を成功に導くシミュレーションのポイント
「不動産投資シミュレーションもポイントを
とらえて行わないと無駄が多いです。」
不動産投資シミュレーションをする場合
将来の変化がどの程度収益に影響を与えるか
確認する為に
▼ 空室率
▼ 金利
▼ 家賃
などの将来必ず変化する項目を考慮しながら
シミュレーションすることが必要です。
この時の注意点は
『変化させる項目を１つずつにする』
ことです。
例えば
◆ 10年後に金利を2%あげる
◆ 空室率を20%にする
◆ 家賃を10%下げる
などを考えてシミュレーションをする場合
◆ 10年後に金利を2%あげる だけをする
◆ 空室率を20%にする だけをする
◆ 家賃を10%下げる だけをする
など1つのポイントだけを変化させて
シミュレーションをすることが大切です。
これを一気に変化させてシミュレーションすると
どの変化で、どの程度の影響があるかが
わからなくなってしまいます。
１つずつ変化させることで
どのポイントの影響が大きいかを
はっきり確認できます。
ポイントがハッキリすれば
影響の大きなポイントに的を
絞って対策を検討できます。
シミュレーションをする１つの大きな理由は
「起こりうる変化を予測して、その為の準備をしておく」
ことです。
変化による影響をしっかり予測するには
『変化させる部分を１つずつにして』
シミュレーションすることが重要です。
不動産投資の魅力は3億円の物件が2.5億円で手に入ること
不動産投資の魅力はこんな所
にあるのかもしれない。
と思える話がありました。
某仲介会社
『2.5億円の指値が通りました』
この物件、売主は『3.1億円』の売却価格を提示していました。
ところが、買主の指値は『2.5億円』
某仲介会社は、
躊躇せずに指値したそうです。
その理由は
１．収益還元法上 3.1億円は高く
2.7億円程度が妥当な価格だったこと
２．積算価格上も3.1億円は高く
銀行からの借入を考えるとこの価格で
購入する投資家がいる可能性が低かったこと
そして、最後の理由は
売主は相続の関連で現金化を急いでいる
状況を理解していたこと
です。
株などの市場価格がハッキリしている
投資と比較すると
不動産投資は時期、売主の状況、銀行の融資姿勢
など個別の理由で大きく価格が変動します。
物件を安く購入するには
収益還元法・積算価格・相場的価格法
でしっかり物件の査定をする
＋α
売主の状況を把握することで有利に
投資できる可能性が高まります。
今回の物件のシミュレーションを行ってみましたが
かなりのキャッシュフロープラスでした。
不動産投資の魅力の１つは色々な条件をしっかり精査
することで、ライバルの投資家よりも安く投資できる
可能性があることだと分かる事例でした。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
