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リフォーム（修繕）を決めるポイント
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
10月11日、12日にダウ平均が
大幅下落しました。
それにつれて、世界で株価が
下落しました。
理由は、
▼アメリカの長期金利が
上昇してきたこと
▼中国との貿易戦争
というのが一般的な報道です。
もちろん、それも大きな原因
だと思います。
しかし、
▼機械売買が増えて売りが売りを
呼びやすくなった。
▼儲ける為にはイベントが必要で
意図的に起こしている。
という視点も必要です。
今後も、数日でドカンと下げることが
多くなると思います。
それをチャンスと捉えるか
ピンチと解釈するかは
その人次第、
と言ったところでしょうか。
さて、今日は、不動産投資を続けている
多くの投資家が悩む
「リフォーム（修繕）」についてです。
リフォームをするか、しないかを
決めるポイントは
▼ 空室率が下がる
▼ 家賃が上がる又は維持できる
ことで収益向上が見込めるかです。
リフォームをして収益が向上したか
どうかを判断するには
リフォーム後の単年の
税引後キャッシュフロー（CF）
を見るのも良いですが
税引後CF累計を
確認することがポイントです。
【リフォーム無の例】
【リフォーム有の例】
アセットランクシミュレーターでは
修繕費項目へ1年毎に
修繕費又は資本的支出に該当
する場合は、減価償却費を
入力することで精度の高い
シミュレーションが可能です。
今回のシミュレーションでは
物件取得9年後に
100万円のリフォームを行います。
リフォーム無は、
家賃下落が止まらない
シミュレーション
リフォーム有は、
リフォームで家賃の下落が
止まったシミュレーションです。
リフォームしないで
家賃の下落が続いた場合
リフォーム7年後の
税引後CF累計は
25,536,319円
リフォームして
家賃下落が止まった場合
税引後CF累計は
25,277,176円
リフォームしても
税引後CF累計には
プラスの影響を与えない
結果になりました。
このような結果になった場合
家賃下落が止まるだけではなく
家賃を上げられるリフォームか
どうかが
リフォームを決定する
ポイントになります。
リフォームするか、しないかの
判断基準は
リフォーム後7～10年程度で
税引後ＣＦ累計が
リフォームしないより
良い結果になりそうかです。
理由は、7～10年程度の
期間で回収できないと
また、次のリフォームをする
タイミングになってしまうからです。
もちろん、リフォームによっては
次のリフォーム期間までが
それより長い（短い）場合も
ありますので
その場合は、その期間までに回収
できるかが見るべき視点になります。
リフォームを考た時は、
そのリフォームが
次のタイミングまでに税引後CF累計
にプラスの影響を与えるか
シミュレーションして確認することを
お勧めします。
いま話題のS銀行で思い出すこと
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
この頃、S銀行の話題が
世間を騒がす度に
思い出すことがあります。
16年程前でしょうか。
S銀行に融資をお願いしようと
思ったことがあります。
今だったら、検討もしないのですが
▼不動産投資が初めて
▼20代で資産もない
状況でしたからその他に手段もなく
検討をしました。
検討した投資の内容は
▼都心の中古１ルーム
３戸一括購入 １戸800万程度
▼融資はS又はY銀行より
4.5% 期間30年
たしか、こんな内容でした。
今、考えるとなかなかリスクの
ある投資だなと思います。
まず、銀行が担保価値として
認めてくれにくい
1ルームに借入して投資することで
次の融資が受けられず
続けての投資が難しくなる点
それから、4.5%と高い金利。
その当時、2～2.5%位が一般的でした。
2,400万円 30年で借りた
月額支払を比較すると
▼2.5% → 95,777円
▼4.5% → 122,820円
27,043円の違いがあります。
月額10万円程度の支払で
この違いですから
投資収益に大きな影響の
あることが分かります。
ちなみに支払総額は
▼2.5% → 34,479,617円
▼4.5% → 44,215,217円
と約1,000万円の違いがでます。
といかに、高い金利だったかを
書きましたが、
銀行から見れば当然の判断
だと思います。
社会に出て数年で、
数百万円程度の資産しかなく
不動産投資の経験もない。
私が銀行員だったら
こんな若者に貸したくないです。
そんな中で、今話題のS銀行と
Y銀行は融資を検討してくれました。
結局、投資はしませんでしたが
ありがたかったのを記憶しています。
ちなみに、その当時、
都心でも中古の1ルームは
10%近くの表面利回り
がありました。
今は6%前後でしょうか。
結論、投資しておけば
▼インカムゲイン
▼キャピタルゲイン
ともに確実に儲かっていました。
その当時の、私の知識では
シミュレーションの方法も
分からなかったですし
どこで出口を迎えて
次の投資タイミングを
どうするかも
分かりませんでしたので
リスクを取ることは
できませんでした。
このように金利が高いことが
一概に悪いとはいえません。
しっかり、シミュレーション
する能力と
社会の流れを読み取る力
があれば
十分に成功する
可能性があります。
ただし、これから高い金利で
借りるのは
できるだけ避けた方が
いいと思います。
将来的に、金利が上がる
可能性が高まっているからです。
しっかりとした
シミュレーションで
自分なりの判断ができれば
一見悪い投資でも
大きなチャンスになる
可能性があります。
銀行からお金を借りる場合の空室率基準
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、ある投資家仲間
と話していると
「銀行の融資が厳しくなってきたね
何となく2006年頃とかに
似ている雰囲気」
違いはありますが、確かに
2002年頃～2005年頃にかけて
大手Ｍ銀行などが
オーバーローンでも
積極的に貸していたのに
急に、審査が厳しくなった時期が
2006年頃だったように記憶しています。
今回もスルガ銀行の件もあり
銀行の審査が厳しくなってきました。
まさに、いつか来た道
といった感じかもしれません。
さて、収益シミュレーションを行う目的が
銀行から借入を行う為
ということがあると思います。
そんなシミュレーションを行う場合に
どの程度の空室率でシミュレーションを
すればいいのか？
その答えは
「空室率20%程度」で計算する
です。
当然、銀行や融資を受ける地域によって
空室率の考え方は違います。
ただ、投資仲間、銀行の人などに
話を聞いていると
融資をする際に空室率をどの程度で
考えているかの基準は
20%程度のようです。
全国平均の空室率が20%程度なことを
考えると妥当な数値かもしれません。
しかし、融資を受ける際に空室率を
20%も考慮された上で、
キャッシュフロー（CF）
が安定しているか？
を審査されることを考えると
なかなか厳しい基準です。
ただ、見方を変えれば
「20%の空室率を見込んでも
キャッシュアウトしない」
というのは投資する際の
安心材料にもなります。
「空室率20%でもCFはプラスか」
は投資を決定する際の
１つの基準になります。
金利と物件価格の逆相関
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、一雨ごとに涼しく
なってきましたね。
9月24日（月）は
中秋の名月でした。
当日、雲がかかっており
なかなか見えなかったのですが
20時頃からは見えたり
雲に隠れたりしながら
楽しむことができました。
昔の人は物質的には
何もないなかで
色々な楽しみを
工夫していたんだなと
そんなことを考えながら
季節を意識して空を見上げるのも
いいものだな思いました。
さて、今日は、金利と物件価格の関係
について考えたいと思います。
結論から書くと
▼金利上がる → 物件価格下がる
▼金利下がる → 物件価格上がる
という逆相関になります。
今の不動産価格を考えると、その関係が
成り立っているのが分かります。
アベノミクスが導入される
2012年12月の少し前
2011年6月からのフラット35の
金利推移と
住宅総合指数（マンション）を
比較してみるとよくわかります。
金利が下がるのから少し遅れて
物件価格が上昇して
いくのが分かります。
金利と不動産価格は逆相関などと
書くと難しそうに感じますが
単純に考えればごく当たり前です。
金利が下がれば
ローンの総支払額が下がる
↓
その分を物件価格に上乗せして買える
この関係が分かってくると
今後の物件価格も
何となく予測できます。
先ほどのグラフを見てもらうと
分かりますが
フラット35の金利は2017年9月を底に
上昇に転じています。
そこから考えると、逆相関にある
物件価格は、
横ばいになるか、下落傾向になっていく
可能性のあることが分かります。
もちろん、物件価格を決める
要素は金利だけではありません。
しかし、物件価格を占う上で
もっとも重要なファクターの１つは
金利であることは間違いありません。
「変化」に強い不動産投資
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今、読んでいる本
「近未来予測2025」
にこんな面白い一節がありました。
以下引用 (200ページ)
人が亡くなるのを避けられない
状況に陥った時に、
歩行者の列や自転車に乗った
子どもを犠牲にしないために、
”運転手自身”が犠牲になるような
コードを果たして書くのかという、
もう何十年も前から議論されてきた
問題である。
引用終わり
新らしいテクノロジー
が出てきた場合には
必ずと言っていいほど
このような問題が出てきます。
しかも、正しい答えが無い難問です。
どのようにお感じになるでしょうか。
もし、お時間があるようでしたら
近未来の予測を検討するのに
参考になる本ですので
読んでいただければと思います。
「近未来予測2025」
さて、前回、3,000万円手元にあったら
A 「中古ワンルームマンション3戸に
借入れをせず投資する」
B 「6,000万円の中古アパート1棟に
借入れをして投資する」
どちらが得かを比較しました。
【ワンルームマンション3戸】
↓
↓
詳細はこちら
【6,000万円木造アパート】
↓
詳細はこちら
比較すると、6,000万円木造アパートの
収益性が高くレバレッジ（借入）
の力を感じる結果となりました。
前回のメールセミナー詳細は
↓
こちらから
しかし、このような変化が起こると
【ワンルームマンション3戸 変化あり】
【6,000万円木造アパート 変化あり】
今回の例の変化は
空室率が10%→33%
になるという変化です。
3戸に1戸が空室になった時の
10年後の収益性を比較をすると
■ 税引後CF累計
・ワンルームマンション3戸
↓
1,292万円
・6,000万円木造アパート
↓
842万円
■ 自己資金回収率
・ワンルームマンション 3戸
↓
43.11%
・6,000万円木造アパート
↓
28.09%
レバレッジの力を使った
6,000万円木造アパートの
収益が大きく悪化しています。
レバレッジの力を使った
不動産投資は
順調にいっている時は
大きく収益をあげます。
しかし、1度変化が起こると、
手をつけられないほどに
収益を悪化させます。
レバレッジの力を使うときは
相当に工夫して、空室、金利など
変化への対応が必要です。
・レバレッジを使った投資
↓
「変化に弱いが、順調な時の
収益力は高い投資」
・自己資金だけの投資
↓
「収益力はそこそこだが
変化があった時には強い投資」
と言えます。
「借入をしない投資じゃ意味がない」
とか
「借入は怖いから自己資金で投資」
など
十把一絡げの意見には惑わされずに
自分に合った投資スタイルを
見つけていくことが大切です。
もし、3,000万円あった時の投資
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
スイスからイギリスに移動して
今はロンドンにいます。
昨日、レ・ミゼラブルを見てきました。
さすが、名作ですね。
あっという間に時間が過ぎていきました。
ただ、妻は英語が堪能なのですが
自分はところどころ分からないとこもあり
英語能力の足りなさを痛感しました。
フィンランド→スイス→イギリスの
ヨーロッパ滞在も明後日まで
あと数日で日本に帰国します。
ラーメン食べるのが楽しみです。
さて、手元に3,000万円あって
A Bのどちらかの投資を
しなければならないとしたら
どちらの投資を選びますか？
A.「中古ワンルームマンション
3戸に借入れをせず投資する」
B.「6,000万円の中古アパート
1棟に借入れをして投資する」
両方とも表面利回りは10%です。
それぞれ例をあげて比較します。
【ワンルームマンション 3戸】
↓
詳細はこちら
【6,000万円木造アパート】
↓
詳細はこちら
10年後の収益性を比較してみると
▼税引後CF累計
・ワンルームマンション 3戸
↓
1,824万円
・6,000万円木造アパート
↓
2,048万円
▼自己資金回収率
・ワンルームマンション 3戸
↓
60.96%
・6,000万円木造アパート
↓
68.27%
比較するとやはりレバレッジ（借入）の
力を発揮して、
6,000万円木造アパートの
収益性が高いです。
不動産投資をするメリットのひとつは
レバレッジを利用できることです。
今回の例を見ても、レバレッジの力は
やはり強力です。
ならば
「借入れをしない不動産投資
なんて意味がない」
と思ってしまいそうですが
単純にそうとも言えません。
レバレッジの投資にもデメリットがあり
自己資金だけの投資にもメリットがあります。
次回、「変化」に視点を置いて
それぞれを違いを比較します。
不動産投資にイールドスプレッドを利用する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
今、チューリッヒに来ています。
2回目のチューリッヒなのですが
東京、パリ、サンフランシスコなどの
先進国の都市と比較すると
質素な雰囲気が好きです。
でも、所得は世界トップクラスの街
そのギャップがまた素敵だなと思います。
さて、前回のメールセミナーで
イールドスプレッドをご紹介しました。
メールセミナーバックナンバー
↓
https://assetranksimulator.com/Yieldspread
今日は、他の投資の利回りと
イールドスプレッドの考え方を
利用して比較するのに便利な
指標をご紹介します。
不動産投資が他の投資と比較して
有利に進められているかを確認する
一番簡単な方法は
利回りを比較する方法です。
イールドスプレッドを意識して
考えると以下のような論理になります。
「国債利回りが1%だろ
株式に投資すると4%程度
不動産投資なら6%
今度、不動産投資する場所は
都内の〇〇だから
空室等のリスクも低い
国債との
イールドスプレッドを考えても
不動産投資が一番有利だ
よし、投資しよう。」
このように、最も安全な投資である
国債への投資と株、不動産などの
投資対象を比較して
内在するリスクと天秤に掛けたときに
その利回り差が妥当以上かどうかを
判断するわけです。
この時、上記例のように利回りで
比較してもいいのですが
もう一つ、比較に使う
不動産投資指標があります。
それが、CCR(Cash On Cash Return)
です。
■CCR(Cash On Cash Return)・・・・
▼計算式
キャッシュフロー / 自己資金 * 100
◆説明文
投資した自己資金を手元に残る
現金（キャッシュフロー）で割り
自己資金に対する投資効果を確認する
指標です。
数値が高ければ高いほど自己資金に
対する投資効果が高いです。
この指標を国債利回との比較に
なぜ、使用するかというと
自己資金運用の有効性を
判断できるからです。
不動産投資の魅力の1つが
レバレッジ(借入)を利用できることです。
先ほど書いた、利回の比較では
レバレッジを利用した効果を測定できません。
例えば、表面利回り6%の物件でも
CCRでは10%を超える場合はザラにあります。
投資の目的をよく考えれば、
それは、自己資金を効率よく運用することです。
つまり、レバレッジを利用する目的は
自己資金の運用を効率よく行うことです。
イールドスプレッドを利用する時は
この効果も加味して利用する必要があります。
その際に便利なのがCCRです。
このCCRは世界標準の投資指標ですので
ぜひ、覚えておいてください。
株式と不動産どちらが儲かるか比較する方法
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、トルコリラが一気に
下げました。
ドル換算のトルコ株も
リーマンショック後と
同水準まで下げています。
色々理由はあるようですが
トルコの成長性を考えると
若干、下げすぎな気はしますが
読者のあなたは、
どうお感じでしょうか。
さて、イールドスプレッド
（Yield spread）という言葉を
聞いたことはあるでしょうか？
不動産投資を考える際に
重要で便利な用語ですので
押さえておいて欲しいと思います。
イールドスプレッドとは・・
債券同士の利回り差や株式と
債券の利回り差を
それぞれの利回りを比較することで
相対的な割高感・割安感を
判断する指標のひとつ。
これを簡単に書くと
「国債、社債、株式や不動産投資の
どれに投資するのが
一番儲かるかを比較する方法」
です。
「どれが儲かるか比較するならば
利回りを比較すればすむじゃん」
と考えがちですが、
これがそう単純ではないんです。
ここにリスクという概念が
入ってくるからです。
国債と不動産投資を比較した場合
どちらの方がリスクが高いでしょか。
一般的に国債よりも不動産投資の方が
リスクが高いです。
リスクが高い、つまり、損する可能性が
不動産投資の方が高いわけです。
では、その分多めに利益（利回り）
を得なければなりません。
その為、国債利回りより不動産投資の
利回りの方が高くなります。
この国債利回りと不動産投資の
利回り差がどの位あるかを示すのが
イールドスプレッドです。
イールドスプレッドを
よく、こんな計算式で説明します。
イールドスプレッド＝国債利回り－投資利回り
数値が大：投資対象が割高、債券投資が有利
数値が小：投資対象が割安、投資対象が有利
もっと単純に書くと
国債利回り1%との時
不動産投資利回り4%と5%
どちらの不動産投資が得か
比較しているわけです。
当然、5%の方が得です。
つまり、安全に1%の利回りを得られる中
リスクを冒すんだから3%の利回り差じゃ
魅力がないけど、4%の利回り差なら
リスクがあっても投資したいな
という論理で考えるわけです。
この思考が身につくと
なぜ、今、不動産投資の利回りが
低下*しているかも説明できます。
国債の利回りが史上最低の
状況だからです。
国債利回りの低下につられて
不動産投資の利回りも低下
しているわけです。
*国債利回り低下による
借入金利低下も複合要因
次回メールセミナーでは
不動産投資のある指標と
イールドスプレッドを
比較する方法についてお伝えします。
借地権投資の注意点
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、日経MJに面白い記事が
掲載されていました。
白物家電（洗濯機、冷蔵庫等）は
8月～9月頃に安くなるそうです。
理由は、秋に各社新製品が
発表される為
型落ちになる前に販売するからです。
特に8月はまだ、在庫もあり
狙いめな月だそうです。
さて、今日は借地権を使った投資を
考えてみます。
今日も実例を挙げながら考えて
いきます。
今回は、某大手デベロッパーの
案件です。
借地権の種類には以下のような
ものがあります。
| 借地権 | 存続期間 | 契約方法 | 借地関係の終了 | 契約終了時の建物 | |
| 定期借地権 | 一般定期借地権 | 50年以上 | 公正証書等の書面で行う。 [1]契約の更新をしない [2]存続期間の延長をしない [3]建物の買取請求をしないという３つの特約を定める。 |
期間満了による | 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満（居住用は不可） | 公正証書による設定契約をする。 [1]契約の更新をしない [2]存続期間の延長をしない [3]建物の買取請求をしないという３つの特約を定める。 |
期間満了による | 原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する | |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | ３０年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡すること |
建物譲渡による | [1]建物は地主が買取る [2]建物は収去せず土地を返還する [3] |
|
| 普通借地権 | 30年以上 | 制約なし口頭でも可 | [1]法定更新される。 [2]更新を拒否するには正当事由が必要。 |
[1]建物買取請求権がある。 [2] |
|
出典：国土交通省ホームページ
今回は居住用に当たりますので
一般定期借地権です。
物件内容は
50年の借地権料（前払）が
5,900万円です。
シミュレーションの結果は以下です。
30年分の詳細はこちらから
確認できます。
23区に土地から仕入れて、新築を
建てる投資で、この利回りは
現在の低利回市況を考えると
まあ、まあかなといった印象です。
さて、では、この土地を購入して
投資した場合と比較してみます。
路線価から推定される土地価格は
1億円前後と思われます。
今回は1億900万円で
シミュレーションしています。
30年分の詳細はこちらから
確認できます。
土地を購入したことによって
1.5%表面利回りが悪くなっています。
やはり、借地権での投資は
利回りという点で魅力です。
さて、ではキャッシュフロー（CF)
の比較はどうでしょうか？
30年目の税引後累積CF
・ 借地権 ：127,864,016円
・ 所有権 ： 69,638,130円
更地にして土地を返す50年目では
・ 借地権 ：311,864,961円
・ 所有権 ：253,294,145円
約5,800万円
借地権の方がCFが多くなります。
やっぱり借地権の方が
投資としてはいいのか。
ただ、冷静に考えると
所有権の方には約1億円の土地が
残ります。
確かに、人口減少時代を考えると
50年後に1億円で
売れる保証はありません。
しかし、逆にインフレで土地が
上昇する可能性もあります。
自分の判断では、
もし、所有権で投資できるならば
所有権で投資した方が
有利な案件かなと思います。
もちろん、表面利回が6%を切る
ところまで落ちますので
投資としては難しい範囲に
入ってしまいますが。
借地権投資を有利に進めるには
案件の状況による部分が大きいので
あくまでも 感覚的な話ですが
2～3%程度利回り差が欲しいな
と思います。
借地権で投資を検討する場合には
所有権で投資した場合と
比較をして、利回り差に本当に
メリットがあるか確認することが重要です。
表面利回りが高い物件ほど資産価値は低い
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
「表面利回りが高くていい物件だよ」
この言葉本質的には間違っています。
実は、
「表面利回りが高い物件ほど
資産価値が低い」
です。
利回りが高い物件ほど収益性が高く
価値が高いように思います。
しかし、一般的には
「利回りが高い ＝ リスクが高い
＝ 資産価値が低い」
という方程式が成り立ちます。
表面利回りの高い物件の
一般的な傾向を書くと
といった傾向にあります。
この傾向を見てわかるように
表面利回りの高い物件の特徴は
資産価値の低い物件と類似性が
強いことが分かります。
表面利回りが高い物件ほど
よい物件だという風潮があります。
しかし、実際は内包されたリスクと
引き換えに
表面利回りが高い場合がほとんどです。
表面利回りが高い物件への投資は
高収益を上げるチャンスでもあります。
ただし、内包するリスクを
しっかり理解して、
リスクをコントロールする準備が
必要です。
不動産投資シミュレーションを
した結果
「利回りが高い！」と
飛びついて投資をすると
実は、空き室率が高い、
極端に修繕費の必要な
ババ物件を掴まされる
可能性があります。
不動産投資シミュレーションをする
場合リスク要素を考慮に入れた
シミュレーションが必要です。
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インフレとデフレの不動産投資への影響 
