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ＲＣ物件に投資した場合の注意点
ＲＣ物件に投資した場合
必ず注意したい点があります。
今日は、具体的な例をあげながら
ＲＣ物件に投資した場合の注意点を書きます。
物件は
取得年度 2007年
物件購入価格 100,000,000円
建物価格 40,000,000円
土地価格 60,000,000円
自己資金 10,000,000円
借入金 98,264,500円
物件取得費用 8,264,500円
ローン支払方法 元利均等返済
ローン年数 30年
ローン金利 2.5%
物件構造 RC造
築年数 10年
収入（年）
9,999,996円
表面利回り
10.00%
管理維持費合計
2,179,992円
実質利回り
7.82%
ネット収入（年）
7,820,004円
不動産投資以外からの収入は
800万円程度で課税所得 500万円
さて、この投資をした場合
今年（2013年）の
税引き後キャッシュフロー
1,287,677円です。
税金を払っても130万円近く
お金が残ります。
悪くないですよね。
さて、ここからがRC物件に
投資する場合の注意点です。
来年～2030年までの
税引き後キャッシュフローを
確認すると注意点がよくわかります。
2014 1,108,348円
2015 1,085,746円
2016 1,062,476円
2017 1,038,522円
2018 1,013,861円
2019 988,474円
2020 962,339円
2021 935,434円
2022 907,739円
2023 879,230円
2024 849,882円
2025 819,672円
2026 788,576円
2027 756,568円
2028 723,622円
2029 689,712円
2030 654,810円
『え～、毎年減ってるなんで？』
これが、RCに投資した場合の
典型的な例です。
理由は
◆ 減価償却費の減少 ↓
◆ 元金支払分の増加 ↑
◆ 減価償却費 ＝ 経費対象
◆ 元金支払分 ＝ 課税対象
つまり、税金支払が増えるために
税引き後キャッシュフローが
減っているということです。
減価償却費の
2011年～2030年の推移をみると
2011 1,379,487円
2012 1,318,803円
2013 1,318,803円
2014 769,231円
2015 769,231円
2016 769,231円
2017 769,231円
2018 769,231円
2019 769,231円
2020 769,231円
2021 769,231円
2022 769,231円
2023 769,231円
2024 769,231円
2025 769,231円
2026 769,231円
2027 769,231円
2028 769,231円
2029 769,231円
2030 769,231円
元金支払分の
2011年～2030年の推移は
2011 2,462,024円
2012 2,524,285円
2013 2,588,121円
2014 2,653,570円
2015 2,720,674円
2016 2,789,477円
2017 2,860,018円
2018 2,932,344円
2019 3,006,498円
2020 3,082,528円
2021 3,160,481円
2022 3,240,403円
2023 3,322,345円
2024 3,406,364円
2025 3,492,506円
2026 3,580,825円
2027 3,671,379円
2028 3,764,224円
2029 3,859,415円
2030 3,957,014円
このように、
経費化できる
『減価償却費減少↓』
課税対象となる
『元金支払分上昇↑』
する為、年々税金支払いが増えていきます。
基本的に、ＲＣへの投資は同じ動きになります。
この点を十分にシミュレーションした上で
ＲＣへの投資準備をする必要があります。
また、長期的な視点では、
◆ 物件の入れ替え
◆ 物件の売却
なども考える必要があります。
このような視点からも出口を考えながら
不動産投資を進めることは重要です。
固定金利で借りるべきかを判断する方法
会員の投資家さんから、こんなご質問をいただきました。
Ｓさん
『1億円の借り入れを起こそうと思っています。
その場合に、変動金利と10年固定金利で
借りるのはどちらが得でしょうか？
ちなみに、元利均等 25年返済
変動 2.1% 固定 2.9%が条件です。』
固定金利、変動金利のどちらで借入するかを
検討する際に考え方が参考になると思い
メールでご紹介します。
『アセットランクシミュレーター』の
ローン計算表を使って試算しました。
▼金利上昇が一切ない場合は
総支払額
変動 128,621,758
⇒ 差額 △12,086,029円
固定 140,707,787
約1,200万円変動金利が得です。
▼変動金利が5年目から1.2%→3.3%となった場合
総支払額
変動 141,718,501
⇒差額 1,010,714円
固定 140,707,787
この場合は固定金利が得になります。
＋1.1～1.2%の金利変動が5年以内に
あるかどうかが判断のポイントに
なるのがわかります。
もう１パターンを考えて見ましょう
▼金利が3.3%に変動する時に、5年目まで
金利が低かった分の支払い差額 1,933,776円
を繰上げ返済 返済期間を短縮した場合
総支払額
変動 139,836,209円
⇒差額 △871,578円
固定 140,707,787円
繰上返済をした場合には
10年固定よりも変動金利の方が得になります。
今回の条件では、”変動金利を選択する”
のがいいと結論づけました。
とくに、繰上げ返済を考えた上で
変動金利を選択するのがベストでは
ないかと思います。
もちろん、
▼ もっと早い段階で金利変動が起こる
▼ 1.2%以上の金利上昇が起こる
場合は、結論が異なります。
このあたりは金利の決定要因である
【借入金利＝銀行調達金利＋貸出先リスクプレミアム＋銀行利益】
【銀行の調達金利＝インフレ率＋潜在成長率＋リスクプレミアム】
【日本の経済状況、世界の経済状況、ご自分の与信力など】
をどう考えるかです。
心配されて固定金利にされる場合も多いと思います。
しかし、今回のように変動金利の方が得な可能性も
多数あります。
1分間で終わるシミュレーションですので
ぜひ、お試しください。
銀行が融資する際の物件価格の計算方法
「キャッシュフローはプラスなのに、
銀行が融資してくれなかった」
という話を聞く時があります。
この場合、銀行が融資をしてくれなかった理由は
『積算価格が自分の予想より低く計算された』
という可能性があります。
一般的な積算価格の計算方法は
『土地面積 X 平米単価
＋
建物面積 X 平米建築単価 ÷ 法定耐用年数 ＊ 残存年数』
です。
しかし、積算価格はなかなかの曲者で
銀行によって計算方法が違います。
例えば、Ａ銀行ではＲＣの耐用年数を40年で計算
ところが、Ｂ銀行では35年で計算している
ということが起こります。
また、建物の平米単価も、20万円で計算したり、
18万円で計算したりします。
築10年 500平米
Ａ 耐用年数 40年 単価20万円
Ｂ 耐用年数 35年 単価18万円
で、積算価格を計算すると
Ａ 77,500,000円
Ｂ 66,857,143円
と約1100万円評価額が違います。
銀行融資がうまくいかずに
『なぜ？』と思った場合には
積算価格計算の違いかもしれません。
土地に関しても、公示地価で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法が違います。
物件の評価方法（積算価格の計算方法）は、
銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。
また、景気や不動産価格の推移によって
計算方法を変更します。
融資をなかなかうけられない場合には
積算価格の評価はどうなのか銀行に聞くと
いいかもしれません。
投資物件に、いい物件も、悪い物件もない
投資家や、大家さんと話をしていると
「あの物件はいい物件か悪い物件か」
といった話になります。
しかし、この会話には
あまり意味がありません。
理由は
『Ａさんにはいい物件でもあなたには悪い物件』
かもしれないからです。
例えば
Ａさんは純資産 数十億円を保有するお金持ちで
不動産投資の目的は、資産防衛の為に
現金から不動産への資産変えだとします。
この場合、Ａさんが、どんな物件をいい物件だと
言うかを想像すると
『都心の人気エリアの築浅物件』
ということになります。
このような物件は表面利回りで3～5%程度
の収益性である可能性が高いです。
不動産投資で収益を上げることを考えれば
こんな物件では投資になりません。
投資で高い収益をあげることが
一番の目的の場合、いい物件ではありません。
しかし、Ａさんにとってはいい物件です。
不動産投資のいい物件、悪い物件は
▼ その人の資産額
▼ その人のリスク許容度
▼ その人の不動産投資に対するスキル
などで変わります。
このあたりを理解しないで
「あの物件はいい物件か悪い物件か」
という会話をすることに意味がありません。
いい物件か、悪い物件かは
その人の不動産投資の目的によって決まります。
不動産投資の本当の利回りとは
今日は、大家さん、不動産投資家ならば
当たり前のように使う利回りについて考えます。
利回りと言われると思い浮かぶのが
・ 表面利回り
・ 実質利回り
・ ＦＣＲ
などだと思います。
ただ、この3つとも大きな弱点があります。
その弱点とは
『時間による変化について考慮されていない』
ということです。
不動産投資は1日、2日で終わるものではなく
10年、20年という単位で投資します。
10年、20年の間に、家賃や維持費用などは
大きく変動します。
表面利回り・実質利回り・ＦＣＲは
計算した時点での利回りしかわかりません。
『時間について考慮されていない』
とはこのような意味です。
そこで、必要になる指標がＩＲＲです。
ＩＲＲとは・・・
内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。
例を使って説明します。
・ 1,000万円を投資
（1,000万円は元本割れしないと仮定）
・ 1年に100万円の収入
この場合、利回りは10%となります。
10年間 100万円の収入が
変わらなければ、ＩＲＲも10%になります。
しかし、現実には2年目は90万円、3年目85万円
と毎年収入は一定ではありません。
このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する時にＩＲＲは便利です。
ＩＲＲはエクセルを使って計算できます。
計算方法はこちら
↓
ＩＲＲを利用することで
時間による変化を織り込んだ
利回り計算が可能です。
不動産投資ブームは再来するのか
～この記事は2014年8月の記事です。～
最近、不動産屋さんと話していると
皆さん、今後、売買が増加していくという
感覚を持っているようです。
大きな理由の一つは、来年の消費税増税前の
駆け込み需要です。
ただ、それだけではなく、2008年のリーマンショック以降の
停滞の流れが大きく変わってきたこともあるようです。
もし、これから不動産投資ブームが起こるとしたら
どんな傾向になるのかを予測すると
まず、過去の不動産投資ブームを分析すると
▼ 1986年～1991年
売却益を狙う投資スタイル
インカムゲインはマイナスでも
キャピタルゲインで回収して収益を稼ぐスタイル
▼ 2003年～2008年
家賃収入で稼ぐ投資スタイル
キャピタルロスの発生を
インカムゲインで補って収益を稼ぐスタイル
こんな傾向でした。
さて、では、これから不動産投資ブームが
再来する場合、どんな傾向になるのかを考えてると
▼ 201？年～201？年
資産を防衛する投資スタイル
インフレによる資産価値下落
を防衛する為に不動産へ投資するスタイル
となりそうです。
インフレ率を大きく超えるような
キャピタルゲインもインカムゲインもなく
『収益を稼ぐ』というよりは『資産を防衛する』
目的で投資が行われていきます。
違う表現をすれば、現金などインフレに弱い資産を
インフレに対抗する力のある不動産に変える目的で
不動産投資をするということです。
不動産投資ブームは周期的にやってきます。
過去2度の不動産投資ブームもそうですが
そのブームで得をした人は
『ブームの初年度、2年目に投資を開始した人』
です。
ブームが始まってから気がつき
最後の2年間に投資を始めた人で
大きく得した人は少数です。
ブームがやってくるのか、やってこないのかは
ハッキリ分かりません。
これから状況をしっかり確認していく必要はありますが
このメルマガが変化しつつある状況に
気がつく為のヒントになればと思います。
国土交通省発表の不動産投資計画にかかせない情報
不動産投資を続けるのに
将来避けられないものに
『修繕費』があります。
修繕費は物件を購入した時点では
どの程度かかるかわかりません。
しかし、修繕費を考えないで投資した場合
修繕費の影響で
◆マイナスキャッシュフロー
◆利回り低下
◆資金繰り悪化
となりかねません。
そこで投資前に修繕費の概算を
把握するのに便利なのが
国土交通省が発表している
不動産市場データーベース内にある
１㎡あたり修繕費です。
↓
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/fudousan_db/index_333d.html#G21_333d100
このデーターは、１年間に１㎡あたり
どの程度修繕費がかかるかを表したグラフです。
例えば、500㎡の建物で不動産投資
しているとします。
平均値の単価1000円/㎡
を参考に計算すると、
500㎡ｘ1000円＝500,000円
年間500,000円は修繕費として
考えておいた方がいいという参考値がでます。
毎年500,000円を修繕費として考慮して
収益シミュレーションすることで
より精度の高いシミュレーションが可能になります。
不動産市場データーベースを参考に
『修繕費』を考慮した収益シミュレーションを
お試しください。
大家さんが注意して確認する必要がある項目
不動産投資を考えた際には、
ついリターンについてばかり考えがちです。
しかし、大家業を長く続けていくには
リスクコントロールをしっかりしていくことが重要です。
リスクが高まっていないかを一目で確認できる
便利な指標が、何度かご紹介しているＤＣＲです。
▼ＤＣＲとは(Debt Coverage Ratio)
『ネット収入 （経費を引いた実質収入）
/ 支払額（元金＋利息の返済額）』
年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
大家業が破綻をむかえる時は
『収入 ＜ 銀行への支払』
となった時です。
ＤＣＲは、収入が支払額の何倍あるかを表した指標です。
ＤＣＲ ＝ 1.1ならば、破綻まで10%の余裕
ＤＣＲ ＝ 1.2ならば、破綻まで20%の余裕
という表現ができます。
例えば、ＤＣＲが1.1の物件を持っている場合
ネット収入が11%減るか、支払額が11%減ることで
破綻につながってしまいます。
つまり、現状より空室率が10%以上増えれば
即危険信号となります。
即破綻する危険性の少ない
ＤＣＲ水準は、最低でも1.2以上
できる限り1.3以上の水準を目標とする必要があります。
ＤＣＲを確認することでリスクコントロールを
することは、賢い大家さんにとっての必須項目です。
不動産投資を成功に導く為に絶対必要な情報
最近、不動産投資に大きな影響を与える
気になる報道されています。
それは、長期金利（10年物国債金利）
についての報道です。
5月の長期金利の推移を見ると
日付 10年債
5月1日 0.59%
5月2日 0.56%
5月7日 0.595%
5月8日 0.59%
5月9日 0.59%
5月10日 0.69%
5月13日 0.79%
5月14日 0.845%
5月15日 0.85%
5月16日 0.84%
5月17日 0.795%
5月20日 0.84%
5月21日 0.88%
5月22日 0.885%
5月23日 0.835%
5月24日 0.845%
5月27日 0.83%
5月28日 0.905%
5月29日 0.935%
5月30日 0.89%
5月31日 0.86%
1ヶ月で約0.3%上昇しています。
国債金利上昇の理由の１つは
将来の物価上昇を織り込みだしたということです。
安部政権や日銀は2年後に2%の物価上昇を目指しています。
この目標が達成された場合のことを織り込みだしたと
考えられます。
長期金利と聞くと、自分には関係なさそうですが
投資家や大家さんには大きな影響があります。
民間の調査会社の試算では
物価が2%上昇することで
現在1%程度の長期金利が3%程度になる
と考えられています。
長期金利の上昇は、銀行からの借入金利に直結します。
単純に考えれば、長期金利の2%上昇は、銀行からの
借入金利を2%押上げることになります。
この影響を、5,000万円の借入で考えると
【金利 2%】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=3E26F701D9CEBEF3A548894399EAA06947E7B031
【金利 4%】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=3B6BE35BB5278ADF18C20A0F70A467CE74E74404
比較して分かるように
投資開始当初の利息支払額は
2%の比較して4%は約2倍
元利支払総額（年）の比較では50万円程度違います。
2%の時は投資として成り立っていた物件も
4%になると投資として成立しない可能性が十分にあります。
アベノミクス効果で資産価値の上昇ばかりに
目が向けられがちです。
しかし、その裏で進む可能性がある
金利上昇には十分注意が必要です。
ぜひ、10年物国債の推移を注視してください。
【参考 10年物国債チャート】
↓
http://www.bloomberg.co.jp/apps/cbuilder?T=jp09_&ticker1=GJGB10%3AIND
銀行はこんな物件には融資しない
今日は、銀行の融資について書きます。
結論から書くと
『ＤＣＲが1.2を下回った物件には融資しません』
ＤＣＲとは(Debt Coverage Ratio)
『ネット収入（年） / 支払額（年）』
年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
銀行が融資する際に考えることは
『とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする』
ということです。
ＤＣＲが1.2を下回るような物件だと
・ わずかに空室率が増えて家賃収入が減った
・ わずかに金利が上がって支払額が増えた
というだけでデフォルトのリスクが高まります。
私たち投資家は、とかくリターンのことばかり
中心に考えます。
しかし、銀行はリスク（デフォルト）を
いかに回避するかを中心に考えます。
このギャップが融資を受ける際の大きな壁となります。
銀行の立場になって、投資の説明をするならば
『この物件（わたし）はいかにデフォルトの
リスクが低くしっかり返済しますよ。』
という視点に立つ必要があります。
投資の全期間でＤＣＲが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須といえます。
ＤＣＲを考慮したシミュレーションも可能な
アセットランクシミュレーターの無料IDはこちらから取得できます。
公示地価を利用して物件の将来性を比較 
