Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
銀行が融資をする際の条件
収益シミュレーションをすると
しっかり収益がでるのに、
融資の申し込みをしても、銀行から
まったくいい返事がもらえない。
こんな経験をされたことがあるかもしれません。
こんな場合の融資を受けられない原因の1つは
『シミュレーションの設定条件がずれている』
ことです。
不動産投資シミュレーションをする場合
取得の諸費用、固定資産税など維持費用は
投資する直前まで分からない場合が多いです。
また、空室率などについても、未来を予測するのは
非常に困難（まず不可能）です。
つまり、融資の申し込みをする時点では
概算でしかシミュレーションができないということです。
この概算で入れるシミュレーションの設定条件が
ずれているといい物件と思っても、
銀行のシミュレーションの設定条件と大きくずれて
うまく融資を受けられない可能性があります。
では、どのような設定条件でシミュレーションをする
といいのかを書くと
◆ 物件取得費用 → 物件価格の7～10%
◆ 維持管理費 → 家賃の15～20%
◆ 空室率 → 15～20%
◆ ローン年数 → （法定耐用年数－築年数より短い年数）
◆ 金利 → 3～4%
この範囲内ならば、銀行のシミュレーション条件と
大きくずれる可能性は低いです。
細かい条件は銀行の内部でしか分からない為
上の数値のできるだけ厳しい条件で
シミュレーションをすることをお勧めします。
できるだけ厳しい条件で計算して
ＤＣＲがある一定以上の数値であれば
融資を受けられる可能性が高まります。
ＤＣＲの詳細について、次回メールに続けます。
ＤＣＲを考慮したシミュレーションも可能な
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大家さんに影響を与える金利上昇のタイミング
不動産投資を続けるにあたって
長期金利の上昇は大きな影響を与えます。
長期金利に大きな影響を与えるのが
国債の金利です。
国債の金利は、日銀の異次元緩和で
現状は、非常に低くなっています。
しかし、２～３年後に大きな変化点を
むかえる可能性があります。
つまり、金利が上昇の局面に変わっていく
ということです。
その理由は、現在、金利が低下している
主な理由を考えると分かります。
金利低下の理由は
・ 日銀が国債を積極購入
↓
・ 国債需要が増加
↓
・ 国債価格上昇
↓
・ 金利低下
ということが起こっているからです。
日銀が国債を積極購入している理由は
『インフレ目標2%を達成するため』
です。
金利の大きな転換点は、この目標の達成に
目処が立った時の可能性が高いです。
もし、目標を達成した場合、
日銀は国債を積極的に購入する理由を失います。
さらに、インフレを2%以上にしない為に
国債を購入できなくなる可能性もあります。
こうなると
・ 日銀の国債購入量低下
↓
・ 国債の需要低下
↓
・ 国債価格下落
↓
・ 金利上昇
現在と逆の回転を始めます。
逆の回転を始めると
急激に金利が上昇する
可能性があります。
ポイントは
・ インフレ目標が達成されるタイミング
・ 日銀の国債購入への姿勢
です。
金利の変化に敏感になることは
大家として生き残る為に非常に重要です。
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これから2年間の不動産投資
———-この記事は2013年4月の記事です。———-
今後、2年間は不動産投資をする
タイミングとしてどうなのか？
ご存知のように、日銀が量的緩和を発表してから
長期金利が低下しています。
『量的緩和 ＝ お金の供給が増える ＝ お金の価値下落』
当然
『お金の価値下落 ＝ 金利低下』
となります。
また、今回の量的緩和の主な方法が
長期国債の購入で行われることで
国債金利も低下します。
『国債金利低下 ＝ 借入金利低下』
になります。
利息支払額が減る、金利の低下は
不動産投資にとって、大きなメリットです。
銀行が2004年～2006年頃の物件価格を
越えるような貸出しをするように
なることはありませんが、
ここ、4,5年の中では借入しやすくなる
可能性が高いです。
不動産投資にとっては、追い風の2年間に
なりそうです。
しかし、2～3年経過した後のことを
しっかり、考えておく必要はありそうです。
そのタイミングで金利に変化が起きるかも
しれないからです。
その変化については、次回のメールにてお伝えします。
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大家業、最大のコストは何か
一般的な事業で損金計上できるものも
大家業では損金計上しにくいものが多いです。
つまり、収益の多くが
税金を支払う所得対象になります。
節税しにくいという、このような点からも、
大家業の最大のコストは『税金』と言えます。
不動産投資のシミュレーションを
税金支払額の違いに着目して行うことは重要です。
税金支払額の違いに着目して行うシミュレーションとは
・ 不動産投資の収入以外の収入が
税金にどのように影響を与えるか
・ 青色申告と損金繰越控除が税金に
どのような影響を与えるか
・ 法人化が税金にどのような影響を与えるか
の3つが主な着目点です。
例えば
・ 不動産投資の収入以外の収入が
税金にどのように影響を与えるか
の視点で投資シミュレーションをすると
【この不動産投資以外の課税所得が500万円】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=55E4191E27EAF9852CCD0AF224AE8540D925C64D
【この不動産投資以外の課税所得が1,000万円】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=FF7E5F4740C6E557D28C3F45984ECC6FCA0FE540
10年で150万円近く
課税所得が1,000万円の方が
税金支払額が多くなります。
同じ手間をかけ、同じリスクをおっても
これだけの理由で収益性に違いがでます。
このように税金が不動産投資に与える
影響は大きいです。
投資する前には
・ 不動産投資の収入以外の収入が
税金にどのように影響を与えるか
・ 青色申告と損金繰越控除が税金に
どのような影響を与えるか
・ 法人化が税金にどのような影響を与えるか
この3つの視点でシミュレーション比較を
することをお勧めします。
安全性と収益性の両方を改善する方法
安全性と収益性は多くの場合
相反関係にあります。
収益をあげようとすると安全性が下がり
安全性をあげようとすると収益性が下がる
多くの場合、このような関係にあります。
しかし、ある方法は、安全性と収益性の
両方を改善することができます。
その方法は
『繰上返済』です。
繰上返済をすることで
・ 借入総額が減少して安全性が向上
・ 利息支払額が減少して収益性が向上
します。
【繰上返済なし シミュレーション結果（例）】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=C9E9AE8D82A8BE3633D7E980BA9A46D3BD0E9231
【繰上返済あり シミュレーション結果（例）】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=0B0FD9438295E7B59FA93458EA58A815C31AEA58
比較すると、繰上返済することで短期的には
キャッシュアウトしますが、
長期的には、収益性が高くなっていることがわかります。
また、返済期間も5年間短縮されています。
もし、再投資の予定のない資金がある場合は
繰上返済を上手く利用するのはおすすめです。
借入条件、繰上返済額、繰上返済のタイミングによって
シミュレーション結果が大きく異なります。
ぜひ、繰上返済シミュレーションをして
確認していただきたいのは
・ 安全性の指標ＬＴＶ（借入金割合）の推移
（グラフ表示画面で確認可能）
・ 集計製の指標自己資金の回収率の推移
（収支詳細画面で確認可能）
がどのように変化していくかです。
繰上返済という選択肢が、どの程度プラスに働くか
確認してみてください。
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大家さんが、確定申告をするメリット
確定申告を済まされた
大家さん、投資家さんも多いと思います。
確定申告の中でも『青色申告』は
手間はかかりますがメリットも大きいです。
青色申告のメリットとして
まず、思い浮かぶのが
『青色申告特別控除』
を利用して最大65万円の
控除を受けられる点です。
青色申告する、もうひとつのメリットは
『欠損金の繰越控除』
を利用できることです。
欠損金の繰越控除とは・・・
確定申告書を提出する法人の各事業年度開始の日前9年（個人3年）
以内に開始した事業年度で青色申告書を提出した事業年度に
生じた欠損金額は、その各事業年度の所得金額の計算上損金
の額に算入されます。
詳しくは、国税庁ホームページを確認してください。
つまり、損金（所得がマイナス）になった場合は
法人9年間、個人3年間にわたって損金を
繰り越せるということです。
不動産投資は多くの場合、
初年度は、取得費などが費用となり
多額の損金が発生します。
その損金を繰越せます。
言葉で書いても分かりにくいと思うので
例をあげます。
【青色申告特別控除のみ】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=D389C94A62D50AB256442D7FEAFD8B2F57BAD2C5
【青色申告特別控除＋欠損金の繰越控除】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=64AB552DD903F14DCDE07B952C4B52A2508F1338
欠損金の繰越控除を利用すると
▼ 10年後の税引後キャッシュフロー累計
↓
約160万円
▼ 10年後の自己資金回収率
↓
約9%
収益力が向上します。
青色申告することで
青色申告特別控除 20万円
＋
欠損金の繰越控除 16万円
年間平均36万円もキャッシュフローが増加します。
大家業を営む上で青色申告の
メリットは大きいです。
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確定申告時に知っておきたいルール
大家さん、投資家さんの多くは
そろそろ、確定申告の準備を始めていると思います。
今日は、確定申告時に知っておきたいルール
についてお伝えします。
収益を向上させる為に
絶対行いたいのが
『青色申告特別控除』
を利用することです。
多くの大家さん、投資家さんは
青色申告をして、青色申告特別控除の
メリットを享受していると思います。
青色申告特別控除を利用すると
所得から最大65万円控除することが
できます。
この65万円の所得控除が収益に
どの程度、よい影響が与えるかを
比較しました。
【青色申告特別控除 なしの収益例】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=0DD7685EB1FD588B21EA556A1CBF31C01059B436
【青色申告特別控除 ありの収益例】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=D389C94A62D50AB256442D7FEAFD8B2F57BAD2C5
今回の例の場合
65万円の青色申告特別控除ありとなしでは
約20万円 税金支払い額が違います。
収益性を確認する為に
自己資金回収率を比較すると
【10年後】
▼ 青色申告特別控除なし 138.44%
▼ 青色申告特別控除あり 147.21%
【20年後】
▼ 青色申告特別控除なし 279.12%
▼ 青色申告特別控除あり 297.64%
と収益に大きな影響を与えます。
一定規模以上の賃貸経営を行う上では
青色申告控除は必須の項目です。
青色申告控除を考慮したシミュレーションも可能な
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『定額法』と『定率法』どちらが得か？
『何で、こんなに税金が増えたんだ！』
減価償却費は不動産投資の
税引後キャッシュフローに
大きな影響を与えます。
その理由は
減価償却費分は損金扱いされる為
税金がかからないからです。
今日は、不動産投資をする場合に
”定額法”と”定率法”
どちらを選択すべきかお伝えします。
不動産投資の場合、
▼ 建物部分 ＝ 定額法での減価償却が義務付け
▼ 設備部分（エレベーター、給水設備等） ＝
定額法、定率法を選択可能
というルールがあります。
◆ 定額法
毎年一定額を償却していきます。
例 耐用年数10年、建物価格 1000万円の場合
1000万円÷10年 ＝100万円
100万円が１年の減価償却費となります。
◆ 定率法
毎年一定率を償却していきます。
耐用年数１０年、設備部分価格 1000万円の場合
1000万円 耐用年数10年 定率法の場合
１年目 1000ｘ0.20＝200万円
２年目（1000-200）ｘ0.20＝160万円
３年目 (800-160)x0.20＝128万円
この計算が耐用年数の10年目まで繰り返されます。
ただし、その年の減価償却費が【取得価格ｘ保証率】
以下の金額になった場合は
改定の償却率が採用されます。
耐用年数 10年の場合
保証率は0.06552 改定償却率は 0.250
となります。
定率法と定額法を比較した大きな特徴は
耐用年数初期 → 定率法の方が償却費が大きい
耐用年数末期 → 定額法の方が償却費が大きい
となります。
定額法と定率法を選択する場合
▼ 購入時、他の物件所得などがあり
減価償却費を増やして節税したい
↓
『定率法』
▼ 数年後に、他の物件の償却が終わり
税金額が増加しそう
↓
『定額法』
など自分に合わせた減価償却費の
選択が重要になります。
定額法、定率法のどちらでもシミュレーションが可能な
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大家さんなら知っておきたい総合課税のルール
不動産投資を考える上で
『総合課税制度』の影響は
十分に知っておく必要があります。
私が考える不動産投資の一番のコストは〝税金″です。
一番のコストである税金支払額に
大きな影響を与えるのが
『総合課税制度』です。
総合課税制度とは・・・
各種の所得金額を合計して所得税額を計算するというものです。
詳しくは、国税庁ＨＰを確認してください
当然、各種所得の中には不動産所得も入ります。
例をあげると
・給与所得 ⇒ 500万円
・不動産所得 ⇒ 200万円
の場合
500万円 ＋ 200万円 ＝ 700万円
が申告所得になります。
では、不動産所得が単独で課税された場合と
給与所得と総合課税された場合の
収益への影響を比較します。
【不動産所得単独で課税の詳細】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=F84D2B459B70AC2845DDC419AEF71A4424D7601B
【不動産所得を給与所得と総合課税の詳細】
↓
https://www.assetrank.com/simulator/OpenSourceSim.aspx?a=3812360D81A2F350D7820BFD61C7B04242E922ED
不動産所得は同額にもかかわらず
なんと、20万円前後、総合課税の方が
税金支払額が多くなります。
約200万円程度の不動産所得でも
給与と総合課税されることで
これだけ余分に税金を支払うことになります。
いかに、総合課税の影響が大きいかわかります。
物件を複数持っている大家さんが法人化する理由も
ここにあります。
不動産所得が増えることで総合課税の
影響が大きくなっていくからです。
その他の所得も考慮した不動産投資シミュレーションが可能な
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2013年 投資に影響を与える金利はどうなるのか
さて、昨年末の政権交代以降、インフレ目標導入など、
金利に影響を与える政策が実行されると報道されています。
2013年以降に現政権が発表している政策が
行われた場合の金利に与える影響について
考えて見ます。
◆ 大規模な金融緩和
・ 流通するお金が増え、お金の価値が
下落するため、金利の低下する要因になる
・ お金の流通量が増え物価が上昇すれば
それに伴って金利が上昇する要因になる
◆ 大規模な公共投資
・ 国債の発行量が増加し金利が上昇する
要因になる
・ 景気拡大すれば金利が上昇する要因になる
（一般的に言われるいい金利上昇）
このように、金利が低下する要因と上昇する要因が
混在しています。
ここからは、あくまでも私の予測ですので
当たる、外れるはわかりませんが、
▼ 2013年 → 金利は大きく変動せず
▼ 2014年 → 金利は上昇基調に
▼ 2015年 → 金利上昇が顕著に
▼ 2016年 → 大幅に金利上昇
通貨量増加、物価上昇、国債価格下落のタイミングを
考えると、こんな感じなのではという予測です。
2013年以降は、金利上昇に対して、
より注意してチェックを行うことが
投資の成功を考える上で重要になりそうです。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
