Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
手軽にできる不動産投資 VS 自分で工夫する不動産投資
『都市ではじめるマンション経営』
『資産運用のお手伝いをします。』
新聞広告で不動産投資を進める
こんなキャッチコピーをよくみかけます。
このような広告の物件の魅力は何と言っても
『不動産投資を“手軽”に始められる』
ということです。
始めるのは手軽ですが
その後、どうなるかというと
場所 六本木
販売価格 1,970万円
賃料 93,000円
平成17年築
詳細の分析結果はこちらをご確認ください。
毎年4、5万円 月3千円程度のキャッシュフローがでます。
本当に、この手の広告をだす１Rマンションの
価格設定はよくできていると思います。
毎月数千円程度のキャッシュフロー
プラスになります。
だから、投資した人は、なんとなく納得する。
ただ、投資にはならない
まさに、
『生かしもしない、殺しもしない』
といった感じです。
もし、この物件で収益をだそうと思うと
1,000万円程度の価格で投資をしないといけません。
1,000万円程度で買うには
自分の頭と足を使って探す必要があります。
自分の頭と足を使わない分、販売会社が人件費と広告費
を使って1,970万円という価格で、手軽に不動産投資を
始めやすくしてくれていると考えるべきです。
手軽に始められる不動産投資は
ほぼ、同様の投資結果になるのを
肝に銘じておく必要があります。
収益性の確認が楽々できる
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ローン年数 20年 VS 30年 どちらがお得
『ローン年数は長ければ長いほどいいんですかね？』
こんなご質問を受けました。
ローン年数を長くすることには一長一短あります。
ただ、2棟目、3棟目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合、ローン年数は長い方いいです。
それはなぜか？
ローン年数 20年と30年の物件の
ある指標を比較するとよくわかります。
それは『税引後キャッシュフロー累計』です。
・物件価格 5,000万円
・自己資金 1,500万円
・元利均等返済 金利2.5%
・表面利回り10%
の物件の5年後の税引後キャッシュフロー累計
を比較すると
・ローン年数20年 ⇒ 132万円
・ローン年数30年 ⇒ 481万円
約350万円も違います。
理由は
『ローン年数の長い方が1回のローン支払額が
少ないから』です。
ローン年数30年の方が60万円も年間の
支払額が少ないです。
支払額の少ないことが、5年後の
税引後キャッシュフロー累計
約350万円の差になって表れます。
この貯まったキャッシュを、次の投資の自己資金に
することができる為
『2棟目、3投目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合は、ローン年数は長い方いい』
と書いたわけです。
『じゃ、やっぱりローン年数は長い方がいいんだ』
ところが、簡単に結論はだせません。
30年後の収益性（自己資金回収率）を比較すると
ローン年数20年 ⇒ 200%
ローン年数30年 ⇒ 168%
と32%収益性に差がでます。
ローン年数が長いと
『キャッシュを貯めるにはいいが、収益性は落ちる』
と言えます。
同じ物件でも、投資戦略によって
これだけの差がでます。
不動産投資では、『絶対にこっちの方がいい』
と言えることは少ないです。
その人の目的、考え方、状況にそって
シミュレーションをすることが重要です。
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不動産投資 利回りより重要な指標
『表面利回・実質利回・ＦＣＲ・ＣＣＲ
ペイバック・自己資金回収率』
すべて、あることを表した不動産投資の指標です。
これらの指標の共通点は、
『不動産投資のリターンをはかれる』点です。
不動産投資で収益率を考える際に使える指標は
ざっと書いただけでもこれだけあります。
この中でも投資効率を比較するのに、
もっとも重要性の高い指標が
『自己資金回収率』です。
▼ 自己資金回収率
自己資金がどの位回収できたかを表す指標
本当に手元に残る金額がわかる
税引き後キャッシュフローと自己資金を使って計算
『税引き後キャッシュフロー累計 ÷ 自己資金』
をして求める。
この指標が重要な理由は
『何年後に投下した自己資金を回収して次の投資に備えられるか』
を確認できるからです。
また、指標の計算に税引き後キャッシュフローを
使うことによって
・ 家賃額
・ 空室率
・ 修繕費
・ 税額
など不動産投資の収益に影響のあるあらゆる要素を
考慮して投資収益のシミュレーションが可能になります。
自己資金回収率を利用して
・ 何年目に自己資金回収率が100%になり
投下した自己資金が回収できるのか？
・ 出口（売却）を向かえた時
自己資金回収率は100%を超え、何%になるのか？
を確認するのは投資の収益性を確認する為に
非常に有効な方法です
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不動産投資を成功させる為の重要な要素
『利回りが15%あって借入を一杯できそうだから、
自己資金をすぐに回収できそうだよ』
不動産投資をする時に、この視点だけで
投資をすると、危ない状況に陥りかねません。
理由は、『リターンにしか目がいっていない』
からです。
投資をする際に、忘れてはいけない視点が
『リターンの大きなものは、リスクも大きい』
ということです。
自分も含め、投資を始める時には
わかっていても、ついリターンにばかり
注目してしまいます。
また、投資関連のセミナー、本なども
リターンを中心に伝えられるものが多いです。
しかし、実際は、リスク管理がしっかりできていないと
投資で成功することが、非常に難しくなります。
不動産投資を開始する前に、リスクを意識する為に
確認してほしい指標が
・ DCR
▼計算式
『ネット収入（年） / 支払額（年）』
年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
・ BE%
▼計算式
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入（年） * 100』
損益分岐点のパーセンテージを求めることにより投資の
安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いといえます。
・ LTV
▼計算式
『借入金 / 物件購入価格＊１００』
融資比率を表します。物件の価値に対する借入金の比率を算出したものです。
数値が小さいほど元本の償還に対する安全性が高いことになります。
3つの指標です。
この3つの指標を投資前にチェックすることで
リターンにのみ、いきがちな視点を、
リスクにも向けられます。
『そのリターンの為に、3つのリスク指標の数値は
許容できる範囲なのか？』
を必ず確認する必要があります。
『リターンの大きなものは、リスクも大きい』
という視点は投資で成功する為に重要な視点です。
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新築１Ｒマンション購入後の対処方法
新築１Ｒマンションへ投資すると多くの場合
『自身の与信を削って物件を購入した上に
キャッシュフローが少なく、再投資をする為の
キャッシュを貯めるのも難しい状態になる』
ことを前回のメールでお伝えしました。
こうなると、2棟目の物件への投資が
非常に困難になります。
『お金もない、銀行から借入する与信もない』
という状態になるからです。
今日は、この危機的状態をどう脱して
いくかを考えていきます。
答えは
『積算価格より物件価格が低い物件を探し投資する』
とうことです。
それは、こんな物件です。
物件販売価格 6000万円
積算価格（建物価格＋土地価格） 8000万円
さらに、当然のことながらキャッシュフローが
プラスであることも条件になります。
このような物件であれば銀行は
『積算価格と比較して割安な価格だし
キャッシュフローがしっかりプラスで
損益分岐点も低めだな
個人の与信は１Ｒマンションの借入が
あって低いけど、物件の与信が十分だから
貸すことが可能そうだ』
この物件に投資できれば、あとは、しっかり空室を少なくして
キャッシュフローのプラスを確保、キャッシュを貯めて
個人の与信を回復させていきます。
この流れが順調に進めば、１Ｒマンションの借入を返済する
次の物件に投資するなどの選択肢がでてきます。
と文章で書くと簡単ですが、現実には
物件を見つけるのも、その後、空室なく維持して
キャッシュフローを出し続けるのも大変な作業です。
いかに、新築１Ｒマンションへの投資が
その後の不動産投資の選択肢をせまくして
いくかよくわかります。
ワンルームマンションの投資シミュレーションも楽々できる
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新築１Rマンションへ投資した人の10年後
Aさん『いや～、実は、自分も不動産投資をしているんですよ。』
私 『そうなんですか、どんな物件に投資してるんですか？』
Aさん『１Rマンションです』
私 『新築ですか？ 中古ですか？』
Aさん『新築です。知り合いから進められて投資しました。』
私 『借入を使ってですか？』
Aさん『そうです。』
私『なるほど、そうですか・・・
もしよければ、不動産投資のシミュレーションソフトで
キャッシュフローを計算してみてください。』
その場では、それ以上の話はしませんでした。
おそらく、人から言われても、自分自身で数値を
確認するまでは、なかなか、現実を受け入れにくいからです。
新築で１Rマンションに投資した場合
・ キャッシュフローは少しマイナスかぎりぎりプラス
・ 10年後に、売却できる価格は購入価格の半分程度
という状況になる可能性が高いです。
さらに、新築１Rの場合、借入できたのは、
物件に力があったのではなく自身の与信を
削ったおかげという場合が多いです。
こうなると、自身の与信を削っているので
『2回目の投資をするのが難しくなります。』
不動産投資の場合、1回目の投資がその後に
与える影響が大きいです。
では、Aさんは、今後、2回目以降の投資をするのは
無理なのか？
次回、解決策がないかを考えます。
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固定期間中の借り換えをシミュレーションする
不動産投資を続けて、自分自身の属性が上がると
こんな場面に遭遇するかもしれません。
『○○の物件のローンを借り換えてもらえれば
金利○%でお貸ししますよ』
『お、いいな、借り換えようかな』
と思ってしまいそうです。
しかし、冷静になって考える必要があるのが
・ 固定期間中での解約は違約金が発生する点
・ 借り換え後のローンに、再度、印紙税などがかかる点
特に違約金は、某政府系金融機関では5%という
違約金を求められた場合もあるようです。
（全期間固定35年で、実際あった例）
5%は極端な例にしても、2%、3%という例は結構あるようです。
例えば 5000万円 30年（固定15年）金利2.8%のローンを
5年後に借換 金利2.3%になる場合で考えてみると
金利 総返済額
▼借換なし 2.8% 73,960,770
▼5年後借換 2.3% 70,351,039
約350万円支払が少なくなります。
しかし、先ほど書いたように違約金を
考慮する必要があります。
違約金（借換時元金 45,496,266円）
・ 1% 454,962
・ 2% 909,924
・ 3% 1,364,886
・ 4% 1,819,848
・ 5% 2,274,820
＋約15万円～20万円程度 ローン借換時の手数料がかかります。
今回の場合違約金を5%払っても借り換えた方が
得になります。
ただし、借り換え時に数百万円単位でお金が必要になります。
支払利息が減少することによって、このお金を回収できるのは
数十年後です。
このように分析していくと、固定期間中の借換は
かなりの金利差がないとメリットが少ないことがわかります。
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収益率を上げるのに繰上返済は損か、得か？
『繰上返済』
実は、収益率を上げるのに
非常に効果のある方法です。
繰上返済を行うことで利息支払額を
減らすことができるからです。
しかし、固定期間のある借入の場合は
繰上返済する際に違約金が発生する場合が多いです。
違約金の計算方法には色々ありますが
例えば下記方法の場合
・ 繰上返済元本金額×（固定金利－再運用金利）×特約期間残存日数×1／365
1000万円借り入れ
25年ローン 元利均等 10年間の固定金利期間付 3%
再運用金利 2.5% ５年目に100万円繰上返済場合
8550526 X（3-2.5) X 1800 ｘ 1/365 = 210835
『210,835円』の違約金が発生します。
この違約金額よりも総支払額が減少すれば
繰上返済しても得することになります。
今日の例の場合、総支払額減少額は
14226139 ‐ 13439165 = 786974
違約金 ＝『786,974円』
違約金を払っても今回の例は
得することになります。
繰上返済したいけど、違約金が気になって
迷っている場合は、このようなシミュレーションを
してみてください。
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国債金利が2%上昇した時の不動産投資
今日は、国債金利 2%上昇 → 借入金利 2%上昇
した場合に、不動産投資の収益にどのよな影響があるか
書いていきます。
▼ 借入条件
期間 借入金
25年 38,500,000円
金利 支払総額
2.2% → 50,087,429
4.2% → 62,247,741
2%の金利の違いで約1200万円支払総額が多くなります。
収益面でみると約50%収益率（自己資本回収率）
が悪くなります。
今回の例の場合、元々の借入金利が2.2%と
それほど高くない為、2%金利上昇しても
金利が4.2%程度ですみシミュレーション上
キャッシュフローはマイナスになりませんでした。
しかし、借入金利がもともと高く、キャッシュフローが
少ない場合、2%金利が上昇することによって
キャッシュフローがマイナスになる可能性が十分にあります。
そうなれば、毎月借金を返すために他の収入から
補てんが必要になってしまいます。
金利上昇は不動産投資に大きな影響を与えます。
『国債金利上昇 → 借入金利上昇』
であることを理解して、国債金利の動きに
注意を払うことは非常に重要です。
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10年後に不動産投資で成功する為に必要なこと
『10年後に不動産投資で成功するのに
必要な条件はなんだろう？』
と考えてみました。
ぱっと思いついたのは
『資産価値が下落しても収益の上がる不動産投資』です。
物件価格2500万円 表面利回り10％の物件に20年投資した場合の
ＩＲＲ（総合還元利回り）を比較して考えます。
・資産価値下落せず物件価格が2500万円のまま
↓
ＩＲＲ 8.30%
・資産価値下落して物件価格が2000万円になった
↓
ＩＲＲ 7.87%
資産価値が下落したことで
年率 0.43% 収益が落ちています。
『資産価値が下落しても収益の上がる不動産投資』
を目指すには、これを家賃収入でカバーしなければなりません。
その為には表面利回り 10.56%以上で運用する必要があります。
今後、不動産投資をする場合には
・ 10年後に 10% 資産価値が下落した時の収益率は？
・ 20年後に 20% 資産価値が下落した時の収益率は？
と考えながら
『この下落をカバーするためには、＋何%利回りが必要だろう』
と考える必要があります。
今後、不動産投資を成功させるに資産価値が下落する
前提で投資計画を作ることが重要です。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
