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フルローンで借入しやすい銀行
最初に質問です。
銀行が融資を実行する際の基準で
Ａ銀行『家賃下落を考えない代わりに融資実行金利＋4%の
金利でシミュレーションをする』
Ｂ銀行『金利は変動しない代わりに、家賃が毎年3.5%
下落するシミュレーションをする』
どちらの方がフルローンで借入をできる
可能性が高いですか？
具体的に数値で検証してみます。
▼自己資金20%時の15年後のキャッシュフロー累計
・Ａ銀行 57,685,980円
・Ｂ銀行 54,647,052円
▼自己資金0の時の15年後のキャッシュフロー累計
・Ａ銀行 34,491,180円
・Ｂ銀行 39,388,272円
◆ 自己資金20%の時は
『家賃下落なし金利上乗せのＡ銀行』 ＞ 『家賃下落あり金利上乗せなしのＢ銀行』
◆ 自己資金０の時は
『家賃下落なし金利上乗せのＡ銀行』 ＜ 『家賃下落あり金利上乗せなしのＢ銀行』
になっています。
・ 自己資金額が多い場合 ⇒ Ａ銀行の方が融資が受けやすい
・ 自己資金額が少ない場合 ⇒ Ｂ銀行の方が融資を受けやすい
といえます。
同じ物件でも銀行の融資基準によって
融資が受けられる、受けられないの結果が違ってきます。
ただし、融資基準については外部にはもれません。
融資を受ける際に
『あきらめずに、何行か訪問してみる』
という方がいます。
その理由の一つは銀行によっての
融資基準の違いにあります。
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不動産投資の個人事業税のルール
不動産投資には色々な税金がかかります。
一定の規模の物件を所有した場合には
◆ 個人事業税
を支払う必要があります。
では、一定規模とはどの位でしょうか
実は、『自治体によってルールがちがう』為
全国一律のルールはありません。
例えば東京都の場合
▼５棟１０室以上
▼５棟１０室以上なない場合も
・貸付面積６００平米以上
かつ賃貸料収入金額が１,０００万円以上
が事業税（税率5%）の課税対象になります。
いくつかの都道府県を調べてみたところ
上記と近い基準が多いようです。
詳しくは各都道府県のＨＰで確認できます。
『不動産貸付業 個人事業税 ○○県』
と検索すると比較的上位に事業税が必要かどうかの
認定基準がかかれたホームページが表示されます。
ご自分の県がどのような基準になっているか
調べるきっかけになさってください。
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投資の成功にかかせない所得税のルール
不動産投資で成功するには
不動産投資最大のコスト
“税金のルール”を知っておく
必要があります。
今日は、所得税のルールについて書きます。
所得税は“累進課税”というルールで
課税額が決まっています。
累進課税を簡単に書くと
『稼ぎが多いほど税率が高くなる』
ということです。
課税所得
～0 0
0（含まず）～1,950,000 課税所得 * 0.05
1,950,000（含まず）～3,300,000 課税所得 * 0.1 – 97,500
3,300,000（含まず）～6,950,000 課税所得* 0.2 – 427,500
6,950,000（含まず）～9,000,000 課税所得 * 0.23 – 636,000
9,000,000（含まず）～18,000,000 課税所得 * 0.33 – 1,536,000
18,000,000（含まず）～ 課税所得 * 0.4 – 2,796,000
のように税率が上がっていきます。
◆ 不動産投資の収入
◆ 給与収入
◆ その他副業の収入
などが合算され課税所得が計算され
税率が決定します。
不動産投資以外の収入も累進課税税率を
決める要素になります。
不動産投資の収益率を考える場合
不動産投資以外の収入も
加味して考えることが重要です。
特に、不動産投資以外の所得が
多い方は注意が必要です。
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表面利回りの間違った使い方
北海道 13.1％
宮城県 12.6％
東京都 8.1％
愛知県 9.3％
大阪府 10.2％
広島県 12.7％
福岡県 15.0％
これは『全国の想定利回り』の県別数値です。
HOME’Sより出典
利回りの高い、低いを比較すると
『都心 ＜ 地方』になっています。
よく、『利回り○○%以上だからおいしい物件だ』
という言い方をします。
この会話だけで投資のいい、悪いを判断すると
地方ほど、いい物件が多いことになってしまいます。
しかし、実際には違うことはおわかりだと思います。
『利回りが○○%だからおいしい物件だ』
が投資判断する上で間違った言い方で
あることがわかります。
最低でも
『東京都港区で築5年なのに利回り○○%だからおいしい物件だ』
といういい方が必要です。
『利回りが高い ＝ リスクを含んでいる』
ことを常に意識する必要があります。
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不動産投資家がインフレになった場合にとるべき方法
本日はインフレになった場合
の対応策についてお伝えしていきます。
前回、日本でインフレがおこった場合
時間軸（上昇の順番）
金銭軸（上昇の量）ともに
『金利上昇 ＞ 家賃上昇、資産価値上昇』
になる可能性が高いことを書きました。
その場合
利払い額の増加を家賃収入で賄えなくなります。
今日は、その対策を考えていきます。
考えられる対策は
1 固定金利での借り入れ
2 繰り上げ返済
です。
1はもっとも分かりやすい方法ですが
投資途中での変更は現実的ではありません。
より現実的な方法の2について考えて生きます。
金利 期間 借入金
2.20% 25年 59,000,000円
の条件で総支払額を計算します。
▼ 金利上昇なし 76,757,426円
▼ 5年後に5%金利上昇 89,871,734円
その金利が5年続く
その後2.2%へ
1300万円程金利上昇で支払いが多くなります。
金利が上昇する5年後に
下記繰上返済した場合
▼ 1000万繰上返済 80,856,409円
▼ 1500万繰上返済 77,168,346円
▼ 2000万繰上返済 73,947,918円
2000万円繰上返済した場合は
5%という極度の金利上昇があっても
総支払額が少なくなります。
金利上昇に対して“繰上返済”が
効果的なことがよくわかります。
金利上昇リスクは繰上返済可能な資金を
プールすることでコントロール可能なことがわかります。
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インフレになった場合、不動産投資はどうなる ～２～
1 経済成長によるインフレの場合
『金利上昇 ＜ 家賃上昇、資産価値上昇』
になり、投資家にとって最高の状態を生み出す
可能性が高いことを説明しました。
今日は日本の陥る可能性が高い
2 国の信用力低下によるインフレ
になった場合を考えていきます。
2の場合、時間軸（上昇の順番）
金銭軸（上昇の量）ともに
『金利上昇 ＞ 家賃上昇、資産価値上昇』
になる可能性が高くなります。
理由を書くと
国債金利上昇
↓
長期金利上昇
↓
国民所得上昇は長期金利上昇より遅い
↓
家賃値上げができない
↓
収益が上がらないため資産価値が上昇しない
レバレッジ（借入）をしての
不動産投資の場合
『利払い額の増加を家賃収入でまかなえなくる』
つまり、不動産投資以外の収入から
借金返済の手当てをしないと
“破綻”することになります。
2の場合金利が上がり始めた直後を
どう乗り切るかがポイントになります。
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インフレになった場合、不動産投資はどうなる？
『不動産投資はインフレには強いからいいよね』
というのが常識になっています。
でも、これは本当でしょうか？
今日はインフレが始まった当初に
不動産投資がどうなるか考えます。
ポイントは
▼ 金利上昇
▼ 資産価値上昇
▼ 家賃上昇
の3つです。
インフレと言っても2つのパターン
が考えられます。
1 経済成長によるインフレ
2 国の信用力低下によるインフレ
1の場合、時間軸（上昇の順番）
金銭軸（上昇の量）ともに
『金利上昇 ＜ 家賃上昇、資産価値上昇』
になる可能性が高いです。
日本の高度成長期の不動産投資が
このパターンです。
このパターンの場合
投資収益率はインカムゲイン、
キャピタルゲインの上昇で大幅にＵＰします。
投資家にとっては最高の状態です。
問題は2の
『国の信用力低下によるインフレ』
になった場合です。
今の日本の財政状況、成長率を考えると
このパターンになる可能性が高いです。
2については次回考えていきます。
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修繕費はどこまで経費化できるか
『毎年修繕費がけっこうかかるんだよね』
不動産投資をしていると避けて通れない費用です。
ただ、大きな修繕費は一括で経費化できません。
今日はこのルールについて書きます。
修繕費は原則下記ルールで処理が必要になります。
◆取得価額
▼10 万円未満 全額経費算入
▼10万円以上
20万円未満 1/3ずつ経費算入
▼20万円以上 減価償却の対象
（法定耐用年数により経費化）
1年で経費化できる
金額の例をあげると
▼ 10万円 ＝ 10万円
▼ 15万円 ＝ ５万円
▼ 30万円 ＝ ２万円
（耐用年数 ＝１５年）
となります。
大きな修繕の場合
現金は出て行っているのに
すぐには経費化できません。
大きな修繕をした年は
■ 税金支払いは減少しない
■ 修繕費は支払う
ことでキャッシュフローが
大きく減少することになります。
このことを頭において大規模修繕に対して
十分に準備しておく必要があります。
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いい借金とわるい借金を見分ける方法
▼ いいレバレッジ（借金）
▼ 悪いレバレッジ（借金）
の見分け方を説明していきます。
見分け方は
■ Ｋ% ＝ 『年間の返済額÷ローン残高』
■ FCR ＝ 『ネット収入（年） / 総購入コスト * 100』
■ CCR ＝ 『キャッシュフロー / 自己資金 * 100』
の３つが
◆ Ｋ％ ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ％ ＜ ＣＣＲ
になっているか確認するだけです。
もし、
◆ Ｋ％ ＞ ＦＣＲ
◆ Ｋ％ ＞ ＣＣＲ
になっていた場合
『銀行に金利分儲けさせるだけ』
の借金になってしまいます。
レバレッジ（借金）をする場合は必ず
◆ Ｋ％ ＜ ＦＣＲ
◆ Ｋ％ ＜ ＣＣＲ
になっているか確認する必要があります。
たったこれだけの手間で
無駄な借金をしなくて済みます。
不動産投資には必須の知識です。
『Ｋ%』『FCR』『CCR』の比較を
無料でひと目で確認可能です。
↓
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不動産価格の今後を予測する方法(2011年3月のメルマガです）
公示地価が発表されました。
『１月１日時点、３大都市圏など下落率縮小』
ただ、現実は都市部ですでに
◆ 『需要 ＞ 供給』
になっています。
その為、すでに『値上がり』という
物件もでています。
不動産を購入する投資家の順番を考えると
▼ 最大手デベロッパー
↓
▼ 私募ファンド・大手デベロッパー
↓
▼ ＲＥＩＴ
↓
▼ 中小・新興デベロッパー
↓
▼ 個人投資家
現状すでにＲＥＩＴのところまで
達しています。
今後
▼ 中小・新興デベロッパー
↓
▼ 個人投資家
まで進むと不動産価格が
本格回復していくと思います。
公示地価の情報は遅い情報です。
どの投資家が、どんな物件を手に入れたか
注意していると、価格循環のどのポイントに
いるか予測する材料になります。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
