Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
銀行から低金利で借りられる人の特徴
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資で成功する為の
重要な条件はいくつかあります。
そのひとつの項目が
「いかに低金利で借りられるか」
です。
では、低金利で借りられて
有利に不動産投資を進められる人はどんな人か？
以下に特徴を書いてみます。
1 大手企業、公務員勤務で年収1,000万円程度
金融資産が3,000万円以上ある人
2 3期以上黒字の会社経営者で
1と同様の収入、資産条件に合う人
3 土地、建物に数千万円単位の
担保余力のある人
4 賃貸経営を着実に10年以上
続けている人
こんな特徴があります。
▼ １＋３＋４
▼ ２＋３＋４
などと条件が揃っている人は
かなり低利で借入できると思います。
私の知人でも1%を切る低利で借入をしています。
銀行が貸出ししたい人の条件は
ただ、１つ
「絶対に貸したお金が返ってくる人」
です。
今回、書いた1～4の条件は
銀行にとって貸したお金が
絶対に返ってくる可能性の高い人です。
「銀行が安心して貸せる ＝ 低利で借りられる人」
と言えます。
こんな物件に、銀行は融資しない
アセットランク.Com
大塚 博之です。
銀行は、まず、こんな物件には
融資しません。
「DCRが1.2より低い物件」
■ DCRとは(Debt Coverage Ratio)
・ ネット収入（年） / 支払額（年）
年間ネット収入を年間の元利返済額（ADS）
で割り出した数値です。
不動産投資によるリスクを回避するための指標です。
ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。
銀行が融資の際に考えるのは
「この人は、デフォルトしないか？」
です。
違う言い方をすると
「とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする」
ということです。
DCRが1.2を下回るような物件だと
赤字になるまで20％しが余裕がない為
・ わずかに空室率が増えた
・ わずかに金利が上がって支払額が増えた
・ わずかに家賃額が低くなった
というだけでデフォルトのリスクが高まります。
大家さんや投資家は、とかくリターンの
ことを中心に考えてしまいます。
しかし、銀行はリスク（デフォルト）を
いかに回避するかを中心に考えます。
この視点の違いが
融資を受ける際の大きな壁となります。
銀行の立場になって考えるならば
「この物件（わたし）はデフォルトの
リスクが低くしっかり返済できますよ。
だから安心して貸すことができますよ」
という語り方をする必要があります。
投資開始の1年目だけではなく、
10、20年とDCRが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須です。
DCRを時系列で確認する癖をつけてください。
新築と中古物件の収益性を比較する
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
「新築物件に投資するか」
「中古物件に投資するか」
どちらに投資した方がいいのか？
こんなのことに悩む場合があるかもしれません。
短期的には新築より利回りの高い
中古物件の方がキャッシュフロー
がよくなる可能性が高いです。
しかし、中古物件の問題点は
それから先です。
築15年を過ぎたあたりから
・ 修繕費の増加
・ 空室率の増加
・ 家賃の下落
などマイナス要因が目に見えて増えてきます。
こうなると、新築物件の方が
収益性が高くなります。
一見すると、利回り上、有利に見える
中古物件も、長期間で考えると
新築物件に劣る可能性があります。
中古と新築を比較する場合
利回りの高い、低いだけに翻ろうされず
・ 修繕費の増加
・ 空室率の増加
・ 家賃の下落
はもちろん
金利についても新築の方が低く
なる場合も多いので
・ 新築と中古の借入金利の差
などをトータルに考えて
どちらが有利か検討する必要があります。
家計で成功するのと、不動産投資で成功するのは同じ
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
『家計も、企業も、不動産投資（大家業）も
成功する為のお金の流れは一緒』
前回、家計も、企業も、不動産投資も
成功するには
『出て行くお金より、入ってくるお金を多くする』
ことに集中することが重要だと書きました。
前回のメールでご紹介したのは
損益計算書（Ｐ／Ｌ）の視点で成功する要素です。
今日は、もう一つの重要な視点
貸借対照表（Ｂ／Ｓ）の視点から書きます。
貸借対照表から考えた場合には
『ストックしたお金を効率よく再投資する』
ことが重要になります。
■ 家計
収入から生活費を引いてストックしたお金を
・ 貯蓄する
・ 株に投資する
■ 企業
売上げから費用を引いてストックしたお金を
・ 設備に投資する
・ 新商品開発に投資する
■ 不動産投資(大家業）
家賃収入から維持管理費を引いてストックしたお金を
・ 次の物件の投資資金に当てる
・ 家賃が下落しないように修繕費に当てる
貸借対照表の視点でも
家計、企業、不動産投資(大家業）が
成功する為の構造は、実は同じです。
損益計算書、貸借対照表の両方の視点で
家計、企業、不動産投資(大家業）の成功をまとめると
『出て行くお金より、入ってくるお金を多くする』
ことでストックしたお金を
『効率よく再投資する』
ことを繰り返すことだと言えます。
不動産投資の成功について考える
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
『家計も、企業も、不動産投資（大家業）も
成功する為のお金の流れは一緒』
一見すると、この３つにはつながりがなさそうです。
しかし、成功する為に、考えるべき
お金のポイントは一緒です。
『出て行くお金より、入ってくるお金を多くする』
■ 家計
・ 世帯収入より
・ 住居費、食費、光熱費、教育費を少なくする
■ 企業
・ 売上げより
・ 原価、人件費、事務所費を少なくする
■ 不動産投資(大家業）
・ 家賃収入より
・ 返済額、維持管理費、修繕費を少なくする
一切関係なく思える
家計、企業、不動産投資(大家業）は
成功する為の構造は、実は同じです。
安定して、長期にわたり運営するには
『出て行くお金より、入ってくるお金を
多くする為には何をしたらいいか？』
こんな質問をしつづける必要があります。
家計、企業、不動産投資（大家業）で
成功する方法が一緒なのは、
これだけではありません。
次回に続けます。
不動産投資で破綻しない為に重要な指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資、大家業が破綻する
典型的なパターンは
『家賃収入 ＜ 返済額＋管理費』
の形になった時です。
では、不動産投資を続けるために
このようなパターンにならない為に
チェックし続ける必要のある指標が
『BE%』 です。
BE%・・・
『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入（年）*100』
損益分岐点を求めることにより
投資の安全性が確認できます。
数値が低いほど安全性が高いです。
例えば、この数値が50%ならば家賃収入が約半分に
なっても破綻しないという判断ができます。
BE%は1年だけ見てもあまり意味がありません。
以下の図のように
時系列で把握しておくことが重要です。
理由は、
『設備の老朽化等で家賃収入は、年々減少し、
修繕費等の管理費が増えてていく可能性が高い』
からです。
BE%は目安として70%以下であれば
健全な賃貸経営がされていると判断できます。
70%以上の場合は、家賃下落、空室率増加など、
変化に弱い状況になっていると言えます。
家賃がどこまで下落したら、
BE%が70%を上回るのか？
空室率がどこまで増加したら
BE%が70%を上回るのか？
をチェックすることで
安定した賃貸経営が可能になります。
債務超過の罠とは
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
貯金もあって、そこそこお金のあるつもりが
実は、財政的に非常にピンチだった。
こんなことが起こる人は
どんな人でしょうか？
下のリンクより確認いただける図は
個人の資産を貸借対照表（バランスシート）
にしたものです。
http://assetranksimulator.com/
『お金持ち』『貧乏』などを判断する時には
表の向かって左側の現預金や不動産の額で
判断してしまいがちです。
しかし、重要なのは
赤枠で囲っている純資産の部分です。
この額が大きければ大きいほど
お金持ちと言えます。
では、貯金もあって、そこそこお金のあるつもりが
実は、財政的に非常にピンチだった。
となってしまうのは、どんなパターンの時でしょうか？
以下のリンクのようなパターンです。
http://assetranksimulator.com/
最初の貸借対照表と何が違うのか？
■ 不動産 3500万円 ⇒ 2000万円
■ 純資産 1000万円 ⇒ △500万円
不動産の価値が下がったことが原因で
純資産がマイナスになっています。
このようなパターンは、どんな時に起こるのか？
『3500万円で購入した自宅が
市場価格（時価）は2000万円しかない』
このようなパターンは自宅を住宅ローンで
購入した場合に、知らないうちに多くの人に
起こっています。
このようなパターンに陥らない為には
■ 不動産の市場価格（時価）に気を配る
■ 目に見える資産を増やすことではなく
純資産を増やすことに主眼を置く
ことが重要です。
不動産投資で必要な時間軸の考え方
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
投資物件を購入する際に
重要な基準になるのが
「利回り」です。
・ 表面利回り
・ 実質利回り
・ ＦＣＲ
など色々な利回りを使って
投資するか、しないかの判断をします。
ただ、この3つの利回りとも
大きな弱点があります。
その弱点とは
「時間による変化を考慮できない」
ことです。
不動産投資（大家業）は1日、2日で
終わるものではなく
10年、20年という単位で続きます。
10年、20年の間に
家賃、維持費、空室率、金利など
不動産投資に関わる
あらゆる項目が変化します。
どんなに、現時点の利回りを評価しても
「時間について考慮されていない」
シミュレーションでは片手落ちです。
時間による変化を考慮した利回りが
『ＩＲＲ』です。
ＩＲＲとは・・・
内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。
例を使って説明します。
・ 1,000万円を投資
（1,000万円は元本割れしないと仮定）
・ 1年に100万円の収入
この場合、利回りは10%となります。
10年間 100万円の収入に変化がなければ
ＩＲＲも10%になります。
しかし、現実には2年目は90万円、3年目80万円
と毎年収入は一定ではありません。
このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する為に利用するのがＩＲＲです。
ＩＲＲのエクセルでの計算方法は
以下の画像をご覧ください。
http://assetranksimulator.com/
画像の例では
1年目は10%だった利回りが
10年の時間軸でとらえると
9.24%となっています。
このように、利回りを考える際には
時間軸で捉える事が必要です。
時間軸で利回りを考える際に
便利なのがＩＲＲです。
ぜひ、大塚さんの投資物件の
ＩＲＲがどのような数値になっているか
計算してみてください。
ワンルームマンション投資は本当に手軽か？
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
手軽さから、最初の不動産投資は
「ワンルーム（１Ｒ）マンション」
という方も多いと思います。
1Ｒへの投資方法を大きく種別すると
■ 新築１Ｒに
・ 全額自己資金で投資
・ 借入（レバレッジ）して投資
■ 中古１Ｒに
・ 全額自己資金で投資
・ 借入（レバレッジ）して投資
の4つの選択肢が考えられます。
今日は、この4つの投資の長所、短所
を考えます。
１Ｒ投資の中でも
もっとも手軽な不動産投資が
新築への投資です。
新聞広告を見て、電話すれば
すぐに売ってくれます。
しかし、投資としては
▼ 自己資金で投資 ⇒ REITと同等程度の低年利
▼ レバレッジでの投資⇒ 毎年続く赤字キャッシュフロー
と、まったく投資になりません。
次に、中古１Rマンションの投資を考えると
▼ 自己資金で投資 ⇒ REIT+2～3%程度の年利
▼ レバレッジでの投資⇒ 投資効率は上がるが、再投資をしにくくなる可能性大
自己資金のみで投資した場合
極端に高い利回りは望めませんが
・ インフレ時に資産保全できる
・ 場所等 分散投資しやすい
・ 金利上昇の心配をしなくていい
などメリットも十分にあります。
レバレッジで投資した場合
土地持ち分が少なく、売却対象も投資家に限られる
１Rマンションは銀行にとって、担保価値がありません。
その、担保価値を持たない物件に
貸出をするのは
「本人の将来の収入を担保に貸している」
ということです。
将来、その人が稼げるであろう給与所得など
を担保に貸出をしています。
つまり、自分自身の与信がなくなった時点で
借入できなくなり、次の投資ができなくなる
可能性が高くなります。
また、BE% ＝（維持管理費＋借入支払）/収入
が高くなり、金利上昇時に、脆弱である
ことも気になります。
ここからは、私なりの意見ですが
１Ｒマンションに投資するならば
『中古１Rに自己資金で投資』する
のがリスクとリターンのバランスから
いいと考えています。
１Ｒマンション投資に否定的な意見が多いですが
しっかりシミュレーションをして
投資の仕方を工夫すれば良い投資になる
可能性があります。
売却価格が妥当か知る方法（収益還元法編）
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資で成功するには
『安い値段で物件を購入すること』
と同じくらい
『高い値段で物件を売却すること』
が重要です。
ただ、いくらなら売れるのかを
知るのはなかなか難しいです。
では、どうやったら知ることができるのか？
大きく2つの方法があります。
▼ 収益還元法で計算する
▼ 積算価格法で計算する
今日は、収益還元法で計算する
方法について例を使ってお伝えします。
山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、
2003年1月 横浜市旭区に
ＲＣ 築12年の物件を
1億2千万円で購入しました。
この物件の購入時、
年間家賃収入 1080万円 満室
表面利回りは9%でした。
それから、13年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。
しかし、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。
この時点で、物件は老朽化もあり
満室時家賃収入 920万円
空室率も22％に達していました。
山下さんは、
「いくらだったらすぐに売却できるだろう」
と悩みました。
この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入、景気回復により
8.5%となっていました。
山下さんが売却価格を考える際に
重要なのは
1つだけのシミュレーションを
検討するのではなく
『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
3種類考えることです。
これを収益還元法で考えると
▼よい場合
6.5%など8.5%の平均利回りよりも
低い表面利回りで計算する
920万円 × 78%（運営率）÷ 6.5％
＝11,040万円で売却可能
▼普通の場合
8.5%の平均利回りで考える
920万円 × 78%（運営率） ÷ 8.5%
＝8,442万円で売却可能
▼悪い場合
10.5%など8.5の平均利回りよりも、
高い表面利回りで計算する
920万円 × 78%（運営率） ÷10.5%
＝6,834万円で売却可能
今回は、差が分かりやすいように
2%の差をつけて計算しましたが
通常1%程度の差で計算するといいです。
『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３つを想定して、それぞれのIRR，税引き後ＣＦなど
投資効率を確認します。
家賃収入で割り戻す方法は、
売却を検討している物件と似た物件の平均利回りを
インターネット上で10件程度調べるだけで
売却価格を想定できる便利な方法です。
売却価格を検討する場合には
まず、上の方法を試してみてください。
次回（4月14日）は、収益還元法で
計算された価格と比較して、
より、現実に見合った売却価格を
導き出すために使用する
積算価格法による計算について
お届けします。
« Older Entries Newer Entries »
公示地価を利用して物件の将来性を比較 
