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利回り推移から不動産投資を考える
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
物件価格の上昇に伴って
2010年ごろと比較して
｢利回りが低下｣しています。
推移は以下のようです。
■東京 ワンルーム
2007年 5.08%
2008年 5.25%
2009年 6.41%
2010年 6.10%
2011年 5.80%
2012年 5.75%
2013年 5.40%
2014年 5.20%
2015年 5.05%
※CBRE調べ
この推移を見ると
今年に入って2007年頃のミニバブルの頃
と同じ利回りまで低下しているようです。
物件価格が高くなっているな
という実感通りのデーターです。
2009年に2,000万円で購入できた
ワンルームマンションが
今年は2,500万円前後まで
上昇していることになります。
インフレ率が低い中では
正当化できるギリギリの価格まで
上昇しています。
思った以上に物価、賃金が上がらない
状況を考えると、
価格上昇もそろそろ一服の
可能性が高くなっています。
今年、不動産投資をする場合には
いつも以上に価格の見極めが重要になります。
空室率には３種類あることをご存知ですか？
不動産投資の中で
もっとも怖いリスクが
｢空室｣です。
リスクの中身を知って
始めて対策が打てます。
そこで、今日は、空室率の定義について
詳しく考えたいと思います。
空室率には3つの種類があります。
▼ 時点ベース空室率
▼ 賃料ベース空室率
▼ 稼動ベース空室率
それぞれ説明すると
▼時点ベース空室率
空室数÷総戸数×100
例
10室のアパートを経営
そのうち3室が空室
この場合
3÷10＝30%
時点ベース空室率30%ということになります。
一般的に考えられている空室率は
｢時点ベース空室率｣の場合が多いです。
▼稼動ベース空室率
（空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ100
例
10室のアパートを経営
そのうち2室が3ヶ月間空室
この場合
（2室x3ヶ月）÷（10室ｘ12ヶ月）x100＝5%
稼動ベース空室率5%となります。
稼働日数を加味するため
時点ベースの空室率よりも
大塚さん自身の感覚に近い
空室率になると思います。
▼賃料ベースの空室率
（予定賃料ー実入金）÷予定賃料ｘ100
10室 1室12万円で賃貸住宅を経営
この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室＝120万円となります。
しかし、１室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は
12万円x9室＝108万円でした。
（120万円－108万円）÷120万円
賃料ベースの空室率は10%となります。
全室同じ賃料の場合には、
あまり意味のない計算です。
しかし、部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、
15万円の部屋が1室空いているのと
7万円の部屋が1室空いているのでは
空室率が違ってきます。
不動産投資分析をする場合
一番最初の分析は、その地区の平均的な
｢時点ベース空室率｣で分析し、
徐々に情報が増えたら
｢稼動ベース空室率｣｢賃料ベース空室率｣
と色々分析するといいと思います。
空室率と一言で言っても
3つも定義があります。
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものです。
それだけに、楽しいのかもしれません。
不動産投資計画に役立つ７２という数字
｢世界でもっとも強い力(=force)は、複利だ｣
｢複利とは人類が発明したもっとも驚くべきものだ｣
この2つは、相対性理論で有名な
アインシュタイン博士の言葉です。
投資で成功するには｢複利｣の力を知らずに
成功できません。
■ 複利とは
100万円を5％の利子で運用した場合に
1年目 100万Ｘ5% ＝ 105万
2年目 105万Ｘ5% ＝ 110.25万
3年目 110万2,500円Ｘ5% ＝115.76万
という風に、毎年受け取る運用利回り
が増加する状態をいいます。
投資で成功するには、投資から受取った
お金を“再投資”するのが重要なのは
複利の力を利用する為です。
この複利を考える際に便利な数字が“72”です。
例えば、資産を倍に増やしたいと思った時に“72”を
思い出すだけで簡単に目標利回りを決められます。
期間（年） Ｘ 金利（%） ＝ 72
例えば、5年で100万円を200万円にしたい場合は
72÷5＝14.4
14.4％で運用すればＯＫということです。
7年間の場合は
72÷7＝10.28％
となります。
何年後に、手元資金をいくらにしたいか
明確にするだけで目標利回りを計算できます。
ちなみに資金を
4倍にしたい場合 ⇒ 144
8倍にしたい場合 ⇒ 216
を当てはめれば計算できます。
投資をする場合
1 運用額を決める
2 運用したお金を何年後に
いくらにしたいか決める
3 その為に必要な利回りを決める
１→ ３の順序で考えます。
不動産投資で物件を決める際にも
１→３の順番で決めた目標利回りに
近い利回りの物件を探すことになります。
ただし、この際の利回りは、
表面利回りではなくIRRのことです。
出口（売却）まで考慮した利回りで
考える必要があります。
どんなに、家賃収入があっても売却損がでれば
目標利回りを達成することはできません。
不動産投資をする場合には
1 目標の運用利回りを決める
↓
2 その利回りが達成できる物件か
しっかり不動産投資分析する
ことが重要です。
家賃が上昇しない中で収益を増やし続ける方法
需要減少（人口減）と
供給過剰（新規物件増）が続く中
家賃を上げることは困難な状況です。
このような中で
キャッシュフロー（ＣＦ）を増加させる為に
注目すべき項目が
｢運営費（月々経費）｣です。
運営費（月々経費）・・・
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
定期的に必要な費用のこと
運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎると
ＣＦに強烈な悪影響をおよぼします。
なぜなら、
キャッシュフロー＝ 家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費
で計算されるからです。
ＣＦを増加させるには
・家賃額を上げる。
・金利を下げる。
・修繕費を下げる
そして、もう1つが
・運営費（月々経費）を下げる
ことです。
では、どの程度の運営費が適正かというと
東京圏（ＲＣ一棟マンションの場合）では、
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営比率
家賃の『17%前後』です。
東京圏の平均を参考に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。
東京圏と比較すると1.2～1.8倍位の
運営比率、20～30％前後だと推測されます。
あくまで概算値ですが、運営費が家賃の
30%以上になっている場合は、
無駄な運営費がかかっている
可能性がある為、見直しが必要です。
最後にもう一度、ＣＦを増やす為の
方程式をまとめます。
家賃額を ↑ 増加させる
金利を ↓ 低下させる
修繕費を ↓ 低下させる
運営費を ↓ 低下させる
ＣＦを増減させる要素は
この4つしかありません。
家賃増加、金利低下よりも運営費を
管理する方が簡単です。
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
ＣＦに影響を与えているのか
不動産投資分析をしてみてください。
物件価値が上昇する３つの要因
日本の物件価格は
ここ20年下落するばかりです。
しかし、世界を見れば
まだまだ、物件価格の上昇している
地域はたくさん有ります。
なぜ、そのような差が出るのかを
理解する為に
今日は、物件価格が上昇する
3つの大きな要因について書きます。
物件価格が上昇する3大要因は
■ 経済成長（ＧＤＰ増加）
■ 人口増加
■ インフラ整備
の3つです。
この視点で考えると
日本の物件価格が上昇しない
理由も分かります。
■ 経済成長
1%に満たない低成長が続いている
■ 人口増加
将来にわたり減少
■ インフラ整備
道路、鉄道、水道、電気などの
主要インフラ整備はほぼ完了
土地価格が上昇しないのが
当然と言えます。
しかし、日本全体で見れば
上のような傾向ですが
特定の地域で考えると
■ 経済成長している
■ 人口が増加している
■ インフラ整備を進めている
地域はあります。
例えば、
東京湾岸地域の一部は
物件価格が上昇しました。
理由は
▼オリンピックに向けて
インフラ整備が進んでいる
▼高層マンションが建ち
人口が増加した
3大要因の内の2つが大きく影響しています。
物件価格の上昇でキャピタルゲインを得るには
■ 経済成長（ＧＤＰ増加）
■ 人口増加
■ インフラ整備
の３つが伸びている地域を
日本、世界のどこにあるかを
考えることでチャンスが広がります。
リスクを制す者は不動産投資を制す
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銀行から低金利で借りられる人の特徴
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利回りを上昇させる為の大きな要因
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大家さんなら気になる地域別の空室率
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現在の不動産価格は ｢高いＶＳ適正｣
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
ニュースでも取り上げられているように不動産価格が上昇しています。
・・・・以下引用・・・・・
中古マンション価格上昇 ４月首都圏、都心がけん引
中古マンションの価格が堅調だ。不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が
21日に発表した４月の中古マンション平均価格（70平方メートル換算）は、
首都圏が前月と比べて0.4％高い2969万円だった。新築マンションの値上がりが中古に波及している。
都心部の伸びが全体を引っ張る一方で郊外などの上昇は限定的で、地域により価格動向に差が出ている。
東京カンテイのデータベースに登録された売却希望価格を基に集計した。
４月の首都圏の価格は前月比では８カ月連続で上がり、前年同月を4.5％上回る。
・・・・引用終わり・・・・・
不動産価格の上昇時に気になるのが
『物件が割高になっているのではないか？』という点です。
客観的に物件価格を比較する際にヒントになるのが
世界の主要都市のCap Rate(キャップレート） を比較する方法です。
Cap Rate(キャップレート） とは・・・・
期待利回りのこと、リスク等を勘案してその物件に投資するならば、
何％の利回りが欲しいかを表したもの。低ければ、低いほど物件の価値が高い
2013年時点の世界主要都市のCapRate(キャップレート）は
このデーターで比較すると、他の都市と比較して、東京は、2013年時点ではやや割安だったことが分かります。
ここからは調査データーがないので感覚的な数値になりますが、
約2年間で、家賃が上昇しない中で物件価格だけが上がり
Cap Rateは4%に近いところまで来ている印象です。
物件価格にすると20%程度の上昇に当たります。
まだ、飛びぬけて割高という印象では有りませんが、
割安感も無くなったという状況だと思います。
このまま、家賃上昇がなく、物件価格のみ上昇するようならば、
割高な水準になるのも、そう遠くないかもしれません。
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公示地価を利用して物件の将来性を比較 
