不動産投資シミュレーション

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現実感のあるシミュレーションをする為の3つのポイント

2022-03-21

ここ数年、ようやく不動産投資シミュレーションが一般的なものになってきました。
　
私が、一番最初にエクセルで作成したシミュレーションソフトは2008年です。
　
その当時はシミュレーション無しに、表面利回りだけで意思決定する投資家さんが大勢いらっしゃいました。
　
その頃と比較して、不動産購入前にシミュレーションを行う方が増えたのは本当に良かったと思います。しかし、まだ気になる点があります。

効果半減のシミュレーション

先日、ある投資家さんに某会社さんから提示されたキャッシュフロー（CF）シミュレーションを見せていただきました。
　
こんな内容でした。
　

※見せていただいたシミュレーションを基にアセットランクシミュレーターで再作成
※一部期間を抜粋
　
正直、あまり意味の無いシミュレーションです。理由は、現実離れしすぎているからです。

現実離れしている理由

ご紹介したシミュレーションが現実離れしている理由は、投資開始～最後まで、変動が一切ないからです。
　
シミュレーション内容を確認すると分かるのですが、
　
■空き室率⇒ずっと0%
■家賃⇒新築当時のまま
　
絶対無いとは言いませんが、ほぼ不可能な前提条件のシミュレーションです。
　
確かに、未来のことは誰にも分かりません。ただ、シミュレーションを行う場合は、予測できる範囲で未来の変化を考慮する必要があります。
　
その中でも最低限、3つの項目はシミュレーションに反映する必要があります。

考慮の必要な3項目

不動産投資シミュレーションを行う際に、最低限反映したい3つの項目は
　
■空き室率⇒10～15%（都心の駅近等でも5%程度は必要）
　
■家賃下落⇒1%程度下落
　
■課税所得⇒不動産以外の給与等の課税所得反映
　
この3項目はシミュレーションに反映させる必要があります。
　
まず、空き室率10～15%というのは1年間に約36～55日又は20室中2～3室空きのある状態です。賃貸募集中等の空き室期間を考慮すると10%程度見込むのが現実的です。
　
次に、家賃は年1%程度下落する場合が多いです。ご参考に「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析」をご紹介します。
　
最後に、給与等の課税所得も、必ず、考慮に入れてください。不動産以外の所得が多い場合は、税引き後CFに大きな影響があります。

3つを反映した場合

空き室、家賃下落、その他課税所得の反映前と反映後を比較します。
　

※アセットランクシミュレーター収支詳細機能を利用
※その他課税所得は年収800万円程度の場合
※一部期間を抜粋
　
2031年の税引き後CFをご確認いただくと分かるように約600万円も差が出ています。
　
反映前のシミュレーションを参考にする危険性がお分かりいただけると思います。
　
不動産投資シミュレーションを行う場合は、最低限、今日ご紹介した3項目を考慮した分析を行うことをお勧めします。
　
※アセットランクシミュレーターを利用して変動シミュレーションを行う方法をご紹介しています。

何か月の空室まで赤字にならないか確認する方法

2022-01-08

不動産投資をしていると、つい、利回り、キャッシュフローなどの収益指標だけに注目してしまいます。

しかし、10年・20年、長期的に安定した運用を行うには、様々な変動も織り込んでおく必要があります。

変動に対応できるのか

将来の変動に対応できるかを確認するのに便利な指標の1つが「BE%」です。
　
BE%は
　
（維持管理費＋返済額）÷満室想定家賃×100
　
で計算できる、損益分岐点を表す指標です。※BE%の詳細はこちら
　
なぜ、BE%は変動を確認するのに便利な指標かというと、
　
不動産投資の3大リスク
　
▼家賃下落
▼金利上昇
▼空室
　
のうち2つのリスクを織り込むことができるからです。
　
家賃下落は満室想定家賃（潜在的総収入）に表れることで、金利上昇は返済額に影響することで、
　
変動による影響を計ることができます。

BE%確認ポイント

ここからは、表面利回り7%の新築物件をサンプルに、BE%を使用する際のポイントについて考えています。
　

　
30年間のBE%の結果は以下です。
　

※アセットランクシミュレーターのグラフ機能を利用
※2046年～2051年の結果は2042年～と同一の為非表示
　
今回は、より現実に近いシミュレーションをする為に
　
▼潜在的総収入（満室想定家賃）を20年目まで毎年1%下落
　
▼借入金利を11年目に1.75%　21年目に2.00%に上昇
　
と変動させています。
　
確認すべきポイントは、BE%が100%までどの程度余裕があるかです。

どの程度の空室に耐えられるか

以前のメールセミナーでBE%は70%以下を基準としてくださいと書きました。
　
この基準は、家賃下落、金利上昇の変動を考慮する前の数値です。これらを考慮しない場合、30%程度の余裕がないと変動に弱い投資になります。
　
ただ、今回の分析は、家賃変動、金利上昇を織り込んだ、より、現実に近い分析です。
　
修繕リスクを除くと、残る大きな変動は「空室リスク」です。つまり、空室が何%程度発生すると100%を超過してしまうかという視点で確認できます。
　
今回の変動シミュレーションでは、投資開始当初は、35%程度の余裕があります。
　
1室あたり、約120日（4か月）又は全10室の物件の場合、3室が1年間、1室が半年間、空室になっても100%を超過しない計算になります。
　
しかし、21年目の2042年には、約93%と100%まで7%しかありません。1室あたり、約25日の余裕しかないことが分かります。

どこまでの変動に対応できるか

不動産投資をすると、つい、順調に進んで、これ位の収益を確保できるという視点だけに偏ってしまいます。
　
しかし、長期の投資となる、不動産の場合、どの程度の変動まで耐えられるかの視点を持った分析も必要になります。
　
変動に耐えられる投資ならば、万が一の場合も、不利な条件で売却しなければならない等、大事な資産を減少させてしまう可能性を減らすことができます。
　
BE%の確認方法、変動シミュレーションの方法等の具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています。

BSを使って10年後の資産増加額を調べる方法

2021-10-29

不動産投資の成績を確認する際に、1番最初に注目するのは、多くの人が税引き後キャッシュフロー（CF）だと思います。

税引き後CFは、本当の手取りになる金額です。投資の成否を考える上で、最も重要な項目と言って問題ないです。
　
しかし、税引き後CFを確認するだけでは、見えてこないポイントもあります。
　
そのポイントは、
　
「年を追う毎に、資産が増加しているか」
　
です。

資産運用

不動産を購入する目的は、自分が住む、節税、資産防衛等、色々あります。
　
その中でも、目的が資産運用という場合には、資産がしっかり増加しているかを確認することは、非常に重要です。
　
しかし、資産が増加しているかは、税引き後CFを確認するだけでは分かりません。こんな時にBSを利用すると便利です。

不動産投資でBSを利用

バランスシート（BS）は、自分の資産状況を把握するのに非常に便利です。
　
BSと聞くと難しく思えるかもしれません。しかし、それは、上場企業等のBSを思い浮かべるからだと思います。
　
個人の資産状況を把握するには、もっと簡便なBSを利用するだけで、かなり、状況を把握できます。いつものように、サンプル物件を利用してご説明します。
　
サンプル物件の概要は以下です。
　
新築木造6,800万円　表面利回り7.10%　自己資金0の全額借入で、年収1,000万円の人が購入した想定です。
　

　
　
次の、項目で税引き後CFの結果を確認します。

税引き後CFの結果

以下は税引き後CFの結果です。
　

※アセットランクシミュレーター賃貸経営サポート　時系列分析機能を利用
※結果を抜粋して掲載
　
　
赤枠の税引き後CFの部分を確認すると、毎年、CF黒字が続いて、少しずつ、キャッシュが溜まっています。
　
しかし、年を追うごとに、CF黒字が少なくなり、投資開始28年後に赤字になります。
　
これは、いわゆるデッドクロスの状態が進むことで起こる現象です。特に、今回のサンプル物件のように借入割合が高い場合には発生しやすいです。
　
CFだけの結果を考えると、30年で約800万円ですので、1年にすると約26.6万円、月にすると約2.2万円程度。「う～ん、微妙」という結果です。
　
しかし、BSで状況を確認すると、違った結果が見えてきます。

シミュレーションをBSで確認

では、BSのシミュレーション結果を確認していきます。
　
BSはアセットランクシミュレーターの賃貸経営サポートを利用すると確認できます。
　
賃貸経営サポートの時系列集計機能を使用することで、減価償却費を考慮した、いわゆる積算価格を基にしたBSが確認できます。（文章の最後の動画で確認方法をご紹介しています）
　
まず、投資開始10年後の2031年のBSです。赤枠で囲った、純資産合計に注目してください。
　
今回の場合、自己資金0での投資ですので、純資産合計部分が、純粋に資産が増えた金額です。10年後に約1,250万円　資産が増加しています。
　

　

さらに、10年後（投資開始後20年　2041年）、20年後（投資開始後30年目　2051年）を確認すると、
　
　

　

2051年のBSの、資産（向かって左）を確認すると、減価償却が終了。土地分だけが資産として計上されています。負債（向かって右）に目を向けると、借入を完済して、純資産が約5,300万円になっています。つまり、30年で、5,300万円　資産を増加させたことになります。
　
当然、土地が購入時より高くなった場合は、その分、資産は増加します。逆に、安くなった場合は減少します。
　
このように、資産状況はBSで確認すると、とても把握しやすいです。

BSで状況把握する重要性

不動産で資産運用をする場合、毎年のCFを、しっかり管理していくことは重要です。
　
しかし、それだけではなく、運用した結果、どのような資産状況になるかを把握することも重要です。
　

※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、BSを確認する方法を紹介しています。

1億円の壁と不動産所得

2021-10-16

さて、10月31日に行われる衆議院議員選挙の論点の1つとして、1億円の壁の話題が上りました。
　
1億円の壁とは、課税所得が1億円を超過したあたりから、負担税率が下落していくというものです。
　
その一因は、1億円を超過する課税所得のある方は、金融資産（株式等）からの所得割合が高く、その金融所得（株式等）への税率が一律20%の為、実質の税率が下落していくことです。
　
そこで、今日は、不動産投資の税金は、どうなっているかについて考えます。

不動産投資の税金

不動産投資をした場合、本当に様々な税金がかかります。
　
取得時に必要な税金⇒　印紙税・登録免許税・不動産取得税
　
所有中に必要な税金⇒　固定資産税・都市計画税
　
収益にかかる税金⇒　所得税・住民税
　
このメールセミナーでも、何度もお伝えしているのですが、不動産投資シミュレーションを行う場合に、これらの税金を考慮しないで行った分析は意味が無いといえるくらい、不動産は税負担の大きい投資です。
　
今回は、不動産で運用する際に必要な税金の中から、収益にかかる税金の所得税・住民税に的を絞って、次の項目で確認します。

累進課税

以下が不動産を個人で所有した場合に課税所得にかかる所得税率の表です。ご確認いただくと分かるように、4,000万円を超過する課税所得には55%の税率が適用されます。金融所得の20%と比較すると大きな差があることが分かります。
　

　

また、所得税・住民税は、不動産所得と給与所得等のその他所得を合算して課税所得が決定されます（総合課税）。
　
つまり、給与等の所得が多いほど税金の負担は重くなります。
　
それでは、不動産所得以外の所得が、どの程度、収益に影響を与えるか検証します。

不動産収益への影響

以下は家賃収入約800万円のシミュレーションです。
　
不動産所得以外の給与等の所得が0円、1,000万円、2,000万円、それと1億円の壁という話題がありましたので1億円の4種類の比較です。
　

　
それぞれ、赤枠の所得税の部分を確認すると、同じ不動産所得でも、その他の所得によって年間100万円程度の違いがあることが分かります。率にすると、課税所得の約27%~50%程度の税金の支払いが必要になります。
　
今回の場合は、様々な控除や、節税対策を一切しないでのシミュレーションですので、マックスに税金を払っている状態での分析ですが、確かに、金融所得への一律20%課税が低く感じられるのは分かります。

税金シミュレーションは必須

今回のシミュレーションでお分かりいただけるように、不動産所得以外の所得を考慮した、長期シミュレーションが、不動産投資の意思決定には重要です。
　
ぜひ、アセットランクシミュレーターをご利用いただき、不動産以外の所得が、不動産での資産運用にどのような影響を与えるかご確認いただけれと思います。

※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、給与所得等を考慮したシミュレーションをする方法を紹介しています。

サブリース契約を利用する際の注意点

2021-10-03

不動産投資で、もっとも身近で、もっとも気になるリスクが空き室リスクです。この空き室リスクを無くす有効な方法として、サブリース契約があります。
　
そこで、今日は、サブリースを利用することは、不動産投資をする上で有益なのかをシミュレーションを通して検証します。
　
いつものように、客観的に分析できるように、サンプル物件を使って検証します。

※サブリース契約について知りたい場合はこちら

サブリースは必要か

新築木造アパート　表面利回り8%の物件を使ってシミュレーションを行ないます。
　

※物件取得費用は概算値です。
　
年収1,000万円の人が30年ローンで購入する想定でシミュレーションしています。

サブリース契約の内容

サブリース契約の条件は以下です。
　

　
サブリース契約をする場合、だいたい、満室想定家賃（潜在的総収入）の80〜90%程度です。今回は83%の保証賃料が受け取れる契約です。
　
また、初回免責期間として60日必要という契約です。これは、サブリース契約後の60日間分の賃料を受け取れない契約となります。
　
サブリース契約の内容としては一般的ある内容です。

サブリース有りと無しの比較

それでは、サブリース契約を利用する場合と、しない場合を比較します。
　
サブリース契約をしないシミュレーションは、空室率10%　家賃を築20年迄1%下落させて、より、現実に近いシミュレーションにしています。
　

※アセットランクシミュレーターでシミュレーション　一部期間を抜粋して表示
　
上がサブリース契約有りの場合、下がサブリース契約無しの場合です。
　
赤い点線で囲った、自己資金回収率を比較していくと、最初のうちはサブリース契約の方が低いですが、サブリース契約無しの家賃が下落することで、11年後の2033年に、サブリース契約の方が投資効率が高くなっています。
　
サブリース契約無しは、空き室率10%、家賃下落1%と、普通に運用していても発生する変動でのシミュレーションです。
　
これだけ確認すると、サブリース契約の方がリスク管理を考慮しても良いように見えます。
　
しかし、サブリース契約で見落としがちな注意点を考慮したシミュレーションをすると、単純にそうとも言えなくなります。

サブリース契約の注意点

最近は、サブリース契約で問題が発生してニュースになった為、だいぶ、浸透してきましたが、サブリース契約の保証家賃は契約期間中一定ではありません。数年に1度、見直して欲しいと、サブリース会社から言われることがあります。
　
保証家賃を見直した場合にどうなるかシミュレーションをします。
　

　
このシミュレーションは、5年毎に保証家賃を、家賃下落に合わせて見直した場合のシミュレーションです。
　
このシミュレーションをすると、サブリース契約無しの収益率をサブリース契約有りが下回ることが分かります。
　
ちなみに、サブリース契約無し物件の空室率が12%程度と近い収益率です。

サブリースは損か、得か

　
つい、安心だから、楽だからという理由で、しっかりシミュレーションをしないで、サブリース契約を考えてしまう場合もあるかもしれません。
　
しかし、投資する物件の地域の平均空室率と比較して、サブリース契約で差し引かれる金額が妥当なのかを比較してから意思決定をしないと、大きく収益率を落とす結果になりかねません。
　
このメールセミナーが、サブリース有りと無しを比較するご参考になれば幸いです。

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、サブリース物件のシミュレーションをする方法を紹介しています。

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