Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
不動産投資シミュレーションのポイント
アセットランク.Com
大塚 博之です。
お正月はどのようにお過ごしでしたか？
本年もよろしくお願いいたします。
さて、不動産投資シミュレーションをする場合
一定の値だけで計算するのではなく
▼ 空室率
▼ 金利
▼ 家賃
などを上下させながらシミュレーション
することも多いと思います。
このように、上限、メイン、下限の
シミュレーションをしていくのは
将来を予測する為に有効な手段です。
ただ、このようなシミュレーションを
行う場合に1つ注意点があります。
それは、
『変化させる項目を１つずつにする』
ことです。
例えば
▼ 10年後に金利を2%してみる
▼ 空室率を20%にしてみる
▼ 家賃を10%下げてみる
などを考えてシミュレーションをする場合
▼ 10年後に金利を2%あげる だけをする
▼ 空室率を20%にしてみる だけをする
▼ 家賃を10%下げてみる だけをする
など1つのポイントだけを変化させて
シミュレーションをすることが重要です。
複数の項目を変化させてシミュレーションすると
その項目の変化が、何にどの程度影響を与えるかが
分からなくなってしまうからです。
家賃、空室率、金利などを
１つずつ変化させることで
どの項目の影響が、何に影響を与えているかを
きっちり確認することができます。
『変化させる項目を１つずつにする』
を忘れずにシミュレーションを行ってください。
────────────────────────────
◆金利、家賃、空室率を1年毎に変化させてシミュレーション
できるアセットランクシミュレーター ログイン画面
↓
https://www.assetrank.com/
◆ユーザーＩＤ・パスワードをお忘れの場合はこちら
↓
https://www.assetrank.com/
────────────────────────────
大きなリターンの裏側にあるもの
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、こんな話を聞きました。
「利回りが12%あって借入を一杯できそうだから
自己資金をすぐに回収できそうだよ」
利回りが低下してるご時勢
とても、魅力的な状況です。
しかし、この視点だけで投資をすると
大きな落とし穴にはまりかねません。
理由は、
『リターンにしか目がいっていない』
からです。
こんな時こそ思い出したいのが
投資の基本である
『リターンの大きなものはリスクも大きい』
ということです。
私も含め、投資を始める時には
ついリターンにばかりに注目してしまいます。
また、投資関連のセミナー、本なども
リターンを中心に伝えられるものが多いです。
しかし、実際は、リスク管理がしっかりできていないと
投資で成功することは非常に難しくなります。
大きなリターンにばかり目が行った時は
「ちょっと待てよ、どんなリスクが
あるだろう」
と一呼吸おいてリスク分析をすることが
重要です。
なぜ、資産を増やすのに、Ｂ／Ｓが必要なのか？
おはようございます
アセットランク.Com
大塚 博之です。
資産運用をして資産を増やすのに
絶対必要な知識が
『貸借対照表』の知識です。
ただ、企業の決算書から
貸借対照表を理解しようとすると
「よくわかんないから、覚えるの面倒だ！」
ということになってしまいます。
そこで、今日は、不動産投資を例に
貸借対照表の動きについて説明します。
例をあげながら進めます。
手持ちに１０００万円あったとします。
その１０００万円は現金で持っています。
その時貸借対照表（B/S)は、こんな感じになります。
この１０００万円で不動産を購入したとします。
その時の貸借対照表は
不動産物件を5年後に売却することになりました。
その時の売却価格は８００万円でした。
純資産が８００万円に減ってしまいます。
２００万円の純資産を失ったことになります。
つまり、資産運用に失敗したことになります。
これは不動産物件売買だけの動きを
貸借対照表に表したものです。
もう少し、現実に近づけて家賃収入で
1年50万円、5年で250万円の収入があったとします
その場合の貸借対象表は
１０００万円だった資産が５０万円
増えています。
１年で１０万円、年利１％の運用が
できたことになります。
貸借対照表を理解することで
家賃収入（インカムゲイン）だけでも
売却収入（キャピタルゲイン）だけでも
投資で成功する為にはダメなことが
理解できます。
日頃から貸借対照表の視点でのチェック
することで、資産の現状を把握することができます。
ローン年数 20年 VS 30年 どちらが得か
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
｢リスクを考えてローン年数は
短くした方がいいですか｣
このような質問を受けました。
単純に考えると
借金の年数は短い方がリスクが低く感じます。
しかし、ローン年数を短く
することには一長一短があります。
では、ローン年数を短くする
ことの短所は何か？
ローン年数20年と30年を
『税引後キャッシュフロー（CF)の累計』
を使って比較します。
条件
・物件価格 5,000万円
・自己資金 1,500万円
・元利均等返済 金利2.5%
・表面利回り10%
の5年後の税引後CF累計を比較すると
・ローン年数20年 ⇒ 132万円
・ローン年数30年 ⇒ 481万円
約350万円もローン年数の短い方が
少なくなります。
これがローン年数を短くする一番の短所です。
ローン年数が短い分
1回のローン支払額が多くなり
CFに悪影響を与えてしまいます。
20年は30年と比較して
約60万円 年間支払額が多くなります。
2棟目、3棟目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合は、
ローン年数の短いことは不利になります。
しかし、ローン年数が短いことは
絶対にダメかと言うと
そうではありません。
比較する指標を変えて
30年後の自己資金回収率で比較すると
ローン年数20年 ⇒ 200%
ローン年数30年 ⇒ 168%
ローン年数32%収益性に差がでます。
ローン年数が短いと
『キャッシュを貯めるには不利だが
収益性は上昇する』
と言えます。
同じ物件でも、投資戦略によって
これだけの差がでます。
不動産投資では
『絶対にこっちの方がいい』
と言えることは少ないです。
その人の目的、考え方、状況にそって
シミュレーションをすることが重要です。
不動産投資でもっとも重要な戦略とは
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
不動産投資の戦略で
もっとも難しいのは
｢出口戦略｣ です。
出口戦略として
・ 売却する
・ 更地にして再建築
が一般的に考えられます。
もっとも多く取られる方法が売却です。
では、出口戦略の為に
どの位の価格で売却できるかを
知るのにはどうしたらいいのか？
考えられるのは
▼ 売却した場合の価格を不動産屋に聞く
▼ 周辺同等物件の販売価格を調査する
しかし、この両方とも
とても手間がかかります。
そこで、手間のかからない
便利な方法をご紹介します。
『利回りを使って割り出す』
方法です。
その手順は、
1、不動産投資物件サイトで
所有物件と同等の物件を探す
2、物件の表面利回りを確認
3、その利回りから-1～2%した
利回りを計算
例 相場が8%なら6～7%
4、空室を考慮した家賃収入を
確認する（実質家賃収入）
5、実質家賃収入（年）÷計算した利回り
を計算してみる
例 1,000万円（実質家賃収入）÷ 7%
＝14,285万円
6、計算で出た答えを、売却可能価格と考える
不動産投資物件を売却する相手は
当然、投資を目的としています。
投資目的の人は、利回りで
『割安か、割高か』を判断します。
そこで、相場より-1～2%した
利回りであれば売却できる可能性が高いと
考えて売却可能価格を計算する方法が
1～6の手順です。
利回りを－1～2%した
シビアな売却価格ですので、
入居率も高く、売却しやすい物件だと
考えられる場合は、
－幅を小さくするなどマイナス部分を
調整しながら検討してください。
利回り推移から不動産投資を考える
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
物件価格の上昇に伴って
2010年ごろと比較して
｢利回りが低下｣しています。
推移は以下のようです。
■東京 ワンルーム
2007年 5.08%
2008年 5.25%
2009年 6.41%
2010年 6.10%
2011年 5.80%
2012年 5.75%
2013年 5.40%
2014年 5.20%
2015年 5.05%
※CBRE調べ
この推移を見ると
今年に入って2007年頃のミニバブルの頃
と同じ利回りまで低下しているようです。
物件価格が高くなっているな
という実感通りのデーターです。
2009年に2,000万円で購入できた
ワンルームマンションが
今年は2,500万円前後まで
上昇していることになります。
インフレ率が低い中では
正当化できるギリギリの価格まで
上昇しています。
思った以上に物価、賃金が上がらない
状況を考えると、
価格上昇もそろそろ一服の
可能性が高くなっています。
今年、不動産投資をする場合には
いつも以上に価格の見極めが重要になります。
空室率には３種類あることをご存知ですか？
不動産投資の中で
もっとも怖いリスクが
｢空室｣です。
リスクの中身を知って
始めて対策が打てます。
そこで、今日は、空室率の定義について
詳しく考えたいと思います。
空室率には3つの種類があります。
▼ 時点ベース空室率
▼ 賃料ベース空室率
▼ 稼動ベース空室率
それぞれ説明すると
▼時点ベース空室率
空室数÷総戸数×100
例
10室のアパートを経営
そのうち3室が空室
この場合
3÷10＝30%
時点ベース空室率30%ということになります。
一般的に考えられている空室率は
｢時点ベース空室率｣の場合が多いです。
▼稼動ベース空室率
（空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ100
例
10室のアパートを経営
そのうち2室が3ヶ月間空室
この場合
（2室x3ヶ月）÷（10室ｘ12ヶ月）x100＝5%
稼動ベース空室率5%となります。
稼働日数を加味するため
時点ベースの空室率よりも
大塚さん自身の感覚に近い
空室率になると思います。
▼賃料ベースの空室率
（予定賃料ー実入金）÷予定賃料ｘ100
10室 1室12万円で賃貸住宅を経営
この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は
12万円Ⅹ10室＝120万円となります。
しかし、１室空室があったために
実際に受け取った賃料収入は
12万円x9室＝108万円でした。
（120万円－108万円）÷120万円
賃料ベースの空室率は10%となります。
全室同じ賃料の場合には、
あまり意味のない計算です。
しかし、部屋によって賃料が違う場合などは
賃料ベースの空室率で考えると、
15万円の部屋が1室空いているのと
7万円の部屋が1室空いているのでは
空室率が違ってきます。
不動産投資分析をする場合
一番最初の分析は、その地区の平均的な
｢時点ベース空室率｣で分析し、
徐々に情報が増えたら
｢稼動ベース空室率｣｢賃料ベース空室率｣
と色々分析するといいと思います。
空室率と一言で言っても
3つも定義があります。
不動産投資は、本当に奥の深い
一生勉強が必要なものです。
それだけに、楽しいのかもしれません。
不動産投資計画に役立つ７２という数字
｢世界でもっとも強い力(=force)は、複利だ｣
｢複利とは人類が発明したもっとも驚くべきものだ｣
この2つは、相対性理論で有名な
アインシュタイン博士の言葉です。
投資で成功するには｢複利｣の力を知らずに
成功できません。
■ 複利とは
100万円を5％の利子で運用した場合に
1年目 100万Ｘ5% ＝ 105万
2年目 105万Ｘ5% ＝ 110.25万
3年目 110万2,500円Ｘ5% ＝115.76万
という風に、毎年受け取る運用利回り
が増加する状態をいいます。
投資で成功するには、投資から受取った
お金を“再投資”するのが重要なのは
複利の力を利用する為です。
この複利を考える際に便利な数字が“72”です。
例えば、資産を倍に増やしたいと思った時に“72”を
思い出すだけで簡単に目標利回りを決められます。
期間（年） Ｘ 金利（%） ＝ 72
例えば、5年で100万円を200万円にしたい場合は
72÷5＝14.4
14.4％で運用すればＯＫということです。
7年間の場合は
72÷7＝10.28％
となります。
何年後に、手元資金をいくらにしたいか
明確にするだけで目標利回りを計算できます。
ちなみに資金を
4倍にしたい場合 ⇒ 144
8倍にしたい場合 ⇒ 216
を当てはめれば計算できます。
投資をする場合
1 運用額を決める
2 運用したお金を何年後に
いくらにしたいか決める
3 その為に必要な利回りを決める
１→ ３の順序で考えます。
不動産投資で物件を決める際にも
１→３の順番で決めた目標利回りに
近い利回りの物件を探すことになります。
ただし、この際の利回りは、
表面利回りではなくIRRのことです。
出口（売却）まで考慮した利回りで
考える必要があります。
どんなに、家賃収入があっても売却損がでれば
目標利回りを達成することはできません。
不動産投資をする場合には
1 目標の運用利回りを決める
↓
2 その利回りが達成できる物件か
しっかり不動産投資分析する
ことが重要です。
家賃が上昇しない中で収益を増やし続ける方法
需要減少（人口減）と
供給過剰（新規物件増）が続く中
家賃を上げることは困難な状況です。
このような中で
キャッシュフロー（ＣＦ）を増加させる為に
注目すべき項目が
｢運営費（月々経費）｣です。
運営費（月々経費）・・・
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
定期的に必要な費用のこと
運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎると
ＣＦに強烈な悪影響をおよぼします。
なぜなら、
キャッシュフロー＝ 家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費
で計算されるからです。
ＣＦを増加させるには
・家賃額を上げる。
・金利を下げる。
・修繕費を下げる
そして、もう1つが
・運営費（月々経費）を下げる
ことです。
では、どの程度の運営費が適正かというと
東京圏（ＲＣ一棟マンションの場合）では、
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営比率
家賃の『17%前後』です。
東京圏の平均を参考に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。
東京圏と比較すると1.2～1.8倍位の
運営比率、20～30％前後だと推測されます。
あくまで概算値ですが、運営費が家賃の
30%以上になっている場合は、
無駄な運営費がかかっている
可能性がある為、見直しが必要です。
最後にもう一度、ＣＦを増やす為の
方程式をまとめます。
家賃額を ↑ 増加させる
金利を ↓ 低下させる
修繕費を ↓ 低下させる
運営費を ↓ 低下させる
ＣＦを増減させる要素は
この4つしかありません。
家賃増加、金利低下よりも運営費を
管理する方が簡単です。
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
ＣＦに影響を与えているのか
不動産投資分析をしてみてください。
物件価値が上昇する３つの要因
日本の物件価格は
ここ20年下落するばかりです。
しかし、世界を見れば
まだまだ、物件価格の上昇している
地域はたくさん有ります。
なぜ、そのような差が出るのかを
理解する為に
今日は、物件価格が上昇する
3つの大きな要因について書きます。
物件価格が上昇する3大要因は
■ 経済成長（ＧＤＰ増加）
■ 人口増加
■ インフラ整備
の3つです。
この視点で考えると
日本の物件価格が上昇しない
理由も分かります。
■ 経済成長
1%に満たない低成長が続いている
■ 人口増加
将来にわたり減少
■ インフラ整備
道路、鉄道、水道、電気などの
主要インフラ整備はほぼ完了
土地価格が上昇しないのが
当然と言えます。
しかし、日本全体で見れば
上のような傾向ですが
特定の地域で考えると
■ 経済成長している
■ 人口が増加している
■ インフラ整備を進めている
地域はあります。
例えば、
東京湾岸地域の一部は
物件価格が上昇しました。
理由は
▼オリンピックに向けて
インフラ整備が進んでいる
▼高層マンションが建ち
人口が増加した
3大要因の内の2つが大きく影響しています。
物件価格の上昇でキャピタルゲインを得るには
■ 経済成長（ＧＤＰ増加）
■ 人口増加
■ インフラ整備
の３つが伸びている地域を
日本、世界のどこにあるかを
考えることでチャンスが広がります。
« Older Entries Newer Entries »
表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
