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あなたに銀行がお金を貸してくれない理由
自分での不動産投資シミュレーションでは
収益還元法上の問題はないのに
『銀行が融資をしてくれない』
こんな場合、『空室率』と『金利』の基準が
銀行と違っているからかもしれません。
銀行によっても異なりますが
銀行が収益還元法の計算をする場合には
■ 空室率 ⇒ 20%
■ 金利 ⇒ 6%
でもキャッシュフローがプラスか
を確認します。
【金利2.5% 空室率0 でのシミュレーション】
【銀行基準 空室率20% 金利6% でのシミュレーション】
自分で計算したシミュレーションでは
プラスだったキャッシュフローが
銀行基準の
■ 空室率 ⇒ 20%
■ 金利 ⇒ 6%
で計算すると
マイナスキャッシュフロー
になってしまいます。
こうなると、収益還元法を基準とした
融資は厳しくなります。
銀行からこの物件への借入をするには
■ その人の属性がよい
■ 積算価格の計算で担保価値が高い
という条件が整う必要があります。
借入を使っての投資を検討する際には
銀行基準での収益シミュレーションでも
キャッシュフローがプラスであるか
確認する必要があります。
繰上返済は損か、得か
『繰上返済』することで
▼ リスクの低減
▼ リターンの向上
の両方に効果があります。
ただ、繰上返済で注意が必要なのが
『繰上返済手数料』です。
変動金利の場合は、繰上返済手数料は
数千円の場合が多く、特に問題になりません。
しかし、固定金利の場合
大きな金額の手数料が必要になる場合が多いです。
某銀行の場合
『5,400円＋繰り上げ金額×(借入期間－支払済年数)×0.54%』
の繰上返済手数料が必要になります。
【繰上返済なし】
【繰上返済あり 手数料なし】
【繰上返済あり 手数料なし】
今回の例は、
10年目に10,000,000円の繰上返済を
した場合です。
この例では、1,085,400円の手数料を支払っても
30年後の収益は繰上返済した方が上昇しています。
しかし、手数料を支払った場合には
収益率が上昇しないことも多いです。
固定金利での借入を繰上返済する場合には
手数料を考慮しても、収益に貢献するかの
シミュレーションをしてから行う必要があります。
リスク減らし、リターンを向上させる劇的な方法
『繰上返済』
多くの投資家は、あまり利用していません。
しかし、繰上返済は
▼ リスクの低減
▼ リターンの向上
の両方に効果があります。
例えば
【繰上返済なし】
【繰上返済あり】
このシミュレーションは、投資の収益で貯まる
約1,400万円のお金を使って、10年目に繰上返済
した場合としない場合の比較です。
30年後には、約400万円 繰上返済した方が
税引後キャッシュフローが高くなります。
つまり、収益性が向上したことになります。
当然、借入残高も少なくなりリスクも低下します。
使う予定の無いキャッシュをお持ちの場合は
繰上返済を検討することは、
▼ 収益
▼ リスク回避
の両方でメリットがあります。
しかし、注意しなくてはならない点もあります。
それは、
『繰上返済手数料』です。
繰上返済手数料を支払うことで
かえって収益性を落としてしまう可能性があるからです。
次回メールに続けます。
最新の不動産マーケットの推移(2014年5月のメルマガ記事）
投資物件を含め、物件価格が上昇傾向にあるのは
感じられていると思います。
首都圏のマンションに限られたデーターですが
最新の価格推移データーがありましたので
メールをお読みいただいている方限定で共有いたします。
【首都圏の新築マンションの価格推移】
【首都圏の中古マンションの価格推移】
このデーターは某大手建築会社の研究所と
東日本不動産流通機構のデーターを基にしたものです。
昨年、今年とかなりの勢いで物件価格が上昇したな
と感じていたのですが、データーにすると23区内だけ
大きく上昇し、他の地域は横ばい傾向のようです。
最近の傾向である、一部地域の価格だけが上昇し
その他地域にはそれが波及しない傾向を顕著に表して
いると思います。
いわゆる
『二極化』
です。
この傾向は、おそらく、長期トレンド（30～50年）です。
長期投資の不動産投資で成功するには
長期トレンドを読み取ることは、絶対に必要な能力です。
今回、ご紹介したデーターはマンションの価格推移でしたが
他の投資物件についても同じ傾向が続く可能性が高いです。
『二極化』
の長期トレンドを理解した上で
投資地域、物件種類などを検討する
必要があります。
不動産投資で成功する為に、再投資が重要な理由
不動産投資で成功されている多くの方は
1棟のみの投資ではなく、2棟目、3棟目へ
投資されている方がほとんどです。
投資収益を使って再投資を進めるのは
不動産投資だけではなく、
株などあらゆる投資で重要です。
今日は、なぜ、投資収益を再投資することが
重要かについて書きます。
再投資することが重要な理由は
『複利』
の力を利用できるからです。
複利とは・・・
複利（ふくり）とは、複利法によって計算された利子のこと。
複利法とは、元金によって生じた利子を次期の元金に組み入れる方式であり、
元金だけでなく利子にも次期の利子がつく。
したがって、各期の利子が次第に増加していく。
投資や借金などでは、雪だるま式に利子が増えていくことになる。
ウィキペディアより
複利の力を実感していただく為に
▼100万円を年利7%複利で運用
▼100万円を年利10%複利で運用
した場合を表にしました。
この表で複利の力を実感して欲しいのと
ぜひ、記憶しておいていただきたいのは
『７%複利 ＝ 約10年で倍』
『10%複利 ＝ 約7年で倍』
ということです。
これを覚えておくと
例えば
『20年後に手元の100万円を倍にしたいな
何%で運用すればいいだろう』
ということも簡単に計算できます。
7%で10年で約2倍になるんだったら
▼ 20年で倍にするには3.5%
▼ 30年で倍にするには1.75%
とすぐに計算できます。
どんな投資でも、複利の力を利用するのは必須です。
単発の利益で大きく成功するのは難しいですが
時間を味方につけ、複利の力を利用することで
大きな成果を出すことができます。
レバレッジを使った不動産投資のリスク
前回のメールで不動産投資をする際の
レバレッジ（借入）の魅力についてお伝えしました。
※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。
プラス面の大きいレバレッジには
当然、マイナス面も含まれています。
今日は、レバレッジのリスクについて
書いていきます。
レバレッジのリスクで
もっとも大きいのは
『金利上昇リスク』です。
前回と同じサンプル物件を使って
金利上昇が与える影響を考えます。
サンプル物件は
・物件価格 2730万円
・表面利回り 9.7%
・自己資金 1000万円
・借入 2000万円
・金利 3%
10年後の自己資金回収額は
・金利 3% 13,195,565円
・金利 3.5% 12,410,575円
・金利 4% 11,614,309円
・金利 4.5% 10,807,408円
・金利 5% 9,990,601円
金利がわずか0.5%上昇するだけで
約70万円～80万円 自己資金回収額が減少します。
10年物国債で1000万円を運用した場合
10年後のリターン額が
『11,046,221円』であることを考えると
金利4%を超えた時点で国債利回りを下回り
レバレッジの力がまったく働いていない状態に
なっています。
少しの金利上昇でもレバレッジの力を
無意味にする可能性があります。
また、空室増加、家賃下落した際には
キャッシュフロー赤字になり借入を
返済できなくなるリスクを抱えることになります。
自己資金だけならばこのような心配はありません。
しかし、レバレッジの力を利用することもできません。
基本的に不動産投資はレバレッジの力を
適度に使うことに魅力があると投資です。
それだけに、レバレッジを使う場合は
自己資金で投資する時以上にしっかりとした
投資計画を立てる必要あります。
国債投資にはない不動産投資の魅力
前回のメールで1,000万円を
国債に投資した場合と不動産に投資した場合
10年後にいくら回収できるのかを
シミュレーションしました。
※前回のメールをご覧になっていない場合は
こちらからご確認ください。
建物の劣化（償却）を考えた場合
▼国債投資 11,046,221円
▼不動産投資 11,007,853円
とリスクの低い国債投資のリターン額の方が
大きくなる可能性について書きました。
では、不動産投資は魅力的でないのか？
実は、不動産投資には国債投資にはない
大きな魅力があります。
それは、『レバレッジ（借入）』の力です。
レバレッジ（借入）の力を使った瞬間に
国債とは比較にならないリターンを生み出します。
前回、同様に表面利回り9.7%の物件で
シミュレーションをします。
ただし、今回は1,000万円の自己資金に
2,000万円のレバレッジ（借入）を使って
3,000万円の物件に投資をします。
この時10年後に返ってくる金額は
『13,195,565円』になります。
国債投資と比較すると
▼国債投資 11,046,221円
▼不動産投資 13,195,565円
と200万円以上多くなります。
リターン率は
▼国債投資 約1%
▼不動産投資 約5.2%
と4%以上
不動産投資のリターンが大きくなります。
レバレッジ（借入）を使った場合と
使わない場合では、
不動産投資の魅力に大きな違いがあることがわかります。
では、『レバレッジは万能なのか？』
そんなことはありません。
レバレッジにも当然リスクがあります。
次回はレバレッジを使った
不動産投資のリスクについて書きます。
不動産投資は本当に魅力的な投資か？
前回のメールで
国債と不動産投資を比較して
『不動産投資は本当に美味しい投資か？』
について考えました。
前回のメールをご覧いただいていない場合は
こちらからご確認ください。
今日は、不動産投資をより現実に近づけた
シミュレーションで国債と比較します。
前回、同じ1000万円を国債と不動産に
投資した場合の10年後のリターン額を比較しました。
その結果は、明らかに不動産投資にメリットがある
と感じられる結果でした。
ただ、前回のメールでは（上の表）は不動産投資のリスク
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
などを考えないで比較しました。
今日は、リスクを加味した上で比較します。
リスクをそれぞれ
・ 維持管理費 家賃12%
・ 空室 15%
・ 家賃下落 年1%
・ 修繕費 年7万円
・ 固定資産税 家賃の15%
他運営費
とした場合
この場合でも、国債で運用するよりも
約400万円リターンが多いです。
ただし、この例は『所得税0』『物件資産価値下落なし』
という設定でシミュレーションしています。
税金支払い、減価償却費累計分の物件価格下落
と仮定した場合、
10年後のリターンは
『11,007,853円』
と国債のリターンを下回ります。
不動産投資のシミュレーションを
より現実（厳しく）に近づけていくと
“絶対に不動産投資は美味しい”
とは言えないことがわかります。
では、不動産投資は美味しくないのか？
実は、そんなことはありません。
次回メールで国債にはない
不動産投資の魅力について書きます。
不動産投資は本当に美味しい投資か？
『不動産投資って本当に美味しい投資ですか？』
この質問をある視点から考えてみます。
ある視点とは
『国債利回り』です。
国債10年物の利回りは
変動はありますが“約1%”程度です。
国債は、表向き“絶対安全？”
な資産ということになっています。
“絶対安全？”なことになっている
国債と不動産投資の利回りを比較することで
『不動産投資って本当に美味しい投資ですか？』
について答えます。
不動産投資の表面利回りは
全国平均約9.7％です。
この利回りを国債と比較すると
利回り差は約8.7％です。
同額を運用した場合
約8.7％不動産投資の方が
多く資産が増えることになります。
10,000,000円を10年間
それぞれ複利で運用した場合
10年後には約1400万円も
不動産投資の方が資産増加します。
これだけ見ると
『お、やっぱ不動産投資は美味しいや』
ということになります。
しかし、もうお気づきのように
不動産投資はここから
色々考えることがでてきます。
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
などなど煩わしいことを
色々考える必要があります。
実は、このリスクを織り込んでいるからこそ、
全国平均9.7%と国債比較で
約8.7%高い利回りになっているわけです。
このリスクを加味しても
不動産投資を選択した方が
美味しいかを考える必要があります。
『不動産投資って本当に美味しい投資ですか？』
の答えを考えると
・ 維持管理費
・ 空室
・ 家賃下落
・ 修繕費
・ 固定資産税
・ 運用の手間
のリスクをしっかり管理できれば
美味しい投資という答えになります。
次回、不動産投資のリスクを
考えた上で国債とのリターン比較をします。
インフレ時代に生き残る為の不動産投資
今日はインフレ時代の不動産投資の
ポイントについて書きます。
インフレ時代の不動産投資の
イメージをグラフで表すと
▼ 物件価格→上昇
▼ 家賃→上昇
▼ 金利→上昇
すべて上昇します。
このような上昇が起こるインフレ時代を
生き残る為のポイントは
■『金利上昇で増えた支払いを家賃上昇で補えるか』
■『インフレ率を超える家賃上昇、物件価格上昇になるか』
の2点です。
■ 金利上昇 ＞ 家賃上昇
■ インフレ率 ＞ 家賃上昇・物件価格上昇
となってしまった場合は
最悪は『破綻』となりかねません。
また、デフレ時代からインフレ時代へ変化する中で
一番恐ろしいのは
『金利の急激な上昇に家賃上昇がおいつかず
キャッシュフローがマイナスになる』
ことです。
特に、インフレの始まったばかりの局面では
『家賃上昇より金利上昇の方が早い』
可能性が高いです。
ただし、金利上昇と家賃上昇が大きく乖離する
期間がずっと続くわけではありません。
その乖離した期間にキャッシュフローが
マイナスにならなければ生き残ることができます。
その為に今から
『金利が何％まで上昇してもキャッシュフローが
プラスでいられるのか』
について知っておく必要があります。
インフレの始まったばかりの局面では
『家賃上昇より金利上昇の方が早い
可能性が高い』
ことを頭に置いて、不動産投資戦略を
検討する必要があります。
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表面利回りだけで収益物件に投資してはいけない理由 
