Archive for the ‘日経新聞から読み解く不動産投資’ Category
J-REITと不動産投資（現物）どちらが得か
不動産投資と考えると
直ぐに現物の投資を考えます。
しかし、気軽に投資できる
J-REITに投資するのも
立派な不動産投資です。
日経新聞にこんな記事が
ありました。
・・日経新聞引用・・
不動産投資信託（REIT）で、
株式の配当に相当する
分配金の伸びが続く。
2019年は18年に比べ4%増の
2644億円になる見通し。
増加は8年連続だ。
・・引用終わり・・
分配金は順調に伸びている
ようです。
ただ、分配金が増加したから
といって、利回りが増加する
わけではありません。
以下のグラフは
J-REITの平均利回り推移の
グラフです。
出所）三井住友トラスト基礎研究所
記事のように分配金は
毎年、上がっていますが
１単元の購入価格も上がって
いますので利回りは低下傾向です。
現状は3.7%程度でしょうか。
さて、では、
「J-REITと不動産投資
どちらが得か」
を考えてみます
基本的には不動産投資（現物）
の方が得（利回りが高い）
でなければおかしいです。
理由は、現物の不動産投資の方が
一般的にリスクが高く
手間が掛かるからです。
下に、J-REITへの投資と
現物に投資した場合の
比較表を記載しました。
| 項目 | 現物投資 | J-REIT |
| 流動性 | 低い | 高い |
| 空室 リスク |
高い | 低い |
| 運営の手間 | 多い | ない |
現物投資の方が
面倒くさい投資になります。
その手間の分は多めに
キャッシュフロー（CF）を
手に入れなければ意味が
ありません
稀に、CF/自己資金の利回りが
J-REITを切って
運営されている
投資家さんもいますが
目的が明確に資産防衛など
である場合以外はNGです。
さて、上のグラフの
利回り推移は税引前の物
ですが実際の手取りである
税引後CFではどうでしょうか。
J-REITへ投資する人の
税率は基本的に所得に関係なく
一律「20.315%」です。
下の表は、税金を
考慮したグラフです。
出所）三井住友トラスト基礎研究所
利回りが3%切る位まで
下がります。
ただ、税引後になると
もしかすると
現物の場合
その他の所得が高い場合に
所得税が累進課税になる為
現物とJ-REITとの利回りが
逆転する方も現れるかも
しれません。
現物に投資するか検討する際にも
不動産投資シミュレーションを
した後に
J-REITの利回りと
比較した場合に
どの程度プレミアム
（利回りが高いか）が
付いているのか
確認するといいと思います。
実は、気軽にできる
J-REITの方が良かった
ということになったら
目も当てられません。
不動産投資の収益性を
考える際に目安になる
利回りですので
覚えておくと便利です。
不動産投資への融資の今後が見える記事
この記事を見ると
今後、不動産投資向けの融資が
どのような方向に行きそうか
見えてきます。
・・日経新聞引用・・
国内銀行の不動産融資の残高が
過去最高を更新し続けている。
昨年来、新規融資には減速感が
出ているものの
「ブレーキをかけても残高の
減少が思ったよりも少ない」
・・引用終わり・・
昨年、中頃以降から
急に、銀行の貸出姿勢が
変わってきましたので
その前に約束していた分等が
あると思いますので
直ぐに急減になって
いないのだと思います。
ただ、融資に厳しい姿勢は
続くと思いますので、徐々に
減ってい行くと思います。
この記事を見ると
徐々に減って行くのは
分かっているんだけど
本当は貸したい銀行に対して
御上がプレッシャーを
かけたいんだな
というのが分かります。
銀行は、お金が
余りまくっているので
何とか収益をあげる為に
貸したいのが本音です。
優良企業があまり
お金を借りてくれなくなったので
土地の担保と
大企業社員や士業の方などの
将来収入を担保に取れる
不動産投資の融資に積極的に
なったのだと思います。
この記事の最後にも
人口減少のリスクについて
書いてありましたが、
人口減少及び人口集中で
投資に見合う場所は
本当に減っています。
それを見越して
将来、爆弾が破裂する前に
御上がプレッシャーをかけるのは
仕方がないかなとも思います。
このような流れになるのは
投資家側にも責任があります。
明らかに、投資として厳しいと
分かる場所に
銀行が貸してくれるから
投資するという方が
後を絶たないからです。
少し、シミュレーションと
分析をすれば、直ぐに
手を出したらやばいと
思う物件です。
銀行はそれに気づいていても
この人の将来の収入を見越せば
何とか、返してくれるだろと
貸してきたわけです。
新聞等では、銀行側や
サブリースをする会社が
何か一方的に悪いような
印象を与える記事が多いです。
しかし、投資する側も
リターンを得る為に
やらなくてもいい投資を
選択したわけですから
大きな責任があることを
忘れてはいけないと
思います。
レオパレス問題の本質
サーブリース
いわゆる家賃保証の
リスクが浮き彫りに
なってきています。
以下のニュース等
レオパレス社の
経営にインパクトの
あるニュースが続いてます。
・・・以下日経新聞引用・・・
不動産・住宅情報サイト
「ホームズ」を運営する
LIFULLは2月上旬、
レオパレスの入居募集物件
約2万件を削除した。
・・引用終わり・・・
レオパレス社がどうなるか
分かりませんが
家賃保証が成り立つのは
当然、経営母体が
安定した経営を
しているからです。
少し、極端な言い方をすれば、
収益物件に投資したというより
「家賃保証する会社の信用に
投資した」
と言えるかもしれません。
その会社の信用が
ガタっと落ちたわけですから
投資した人のリスクが
高まったのは事実です。
こうなってくると
家賃保証、そのものが
悪いみたいな論調も
ありますが
そうではありません。
リスクをヘッジ
する為にメリット
のある仕組みです。
違法建築は話しに
なりませんが
「投資」の視点での
この問題の本質は
収益物件、そのものの
価値（収益）に投資した
のではなく
「家賃保証する会社の信用に
投資してしまった」
ことだと思います。
もし、収益物件
そのものの価値に
投資したのであれば
家賃保証する会社が
どうなろうとも
大騒ぎする必要が
ないからです。
収益物件に投資した以上
の価値があれば
自分で近所の
不動産屋さんにいって
客付けしてもらう
こともできるでしょうし
売却して、不動産投資の
出口を迎えることも
できます。
こんな問題が出る何年も前から
メールセミナー等で
「家賃保証を使うのは
いいですが、
無くても投資になる
物件に投資してください」
とお伝えしていました。
もし、こうした視点が
少しでもあれば
市場調査もするでしょうし
投資戦略を練って
しっかりした
シミュレーション、
分析もすると思います。
繰り返しになりますが
家賃保証はオプションです。
収益物件として価値が
あることが大前提ですので
家賃保証を受ける会社に
投資するのではなく
収益物件、そのものに
投資すると思って
しっかりとした
準備が必要です。
それにしても
かぼちゃから
始まった
サブリースの問題が
色々な会社で
ここまで続けて
火を吹くとは
考えてもいませんでした。
不動産投資の融資に関する記事
だいぶ行き過ぎたのが
これで落ち着きそうです。
収益物件に対する融資が
減ってきたというのが
数値として報道され始めました。
・・日経新聞引用・・
アパートやマンションといった
投資用不動産の取得資金を
対象にした個人向け融資の退潮
が鮮明だ。
日銀によれば、2018年の
新規融資額は前年比で16%減の
2兆8348億円。09年に調査を
始めてから最大の減少率となった。
・・引用終わり・・
こんな流れになり始めたのが
昨年の中頃からだと思います。
銀行によっても異なりますが
どんなに属性（収入）があっても
30%近く自己資金入れないと
融資しないという銀行もあります。
確かに、2015年以降は
こんな物件、こんな利回りで
売れるの？
という物件が散見されましたので
ようやく、冷静な状態になると
思います。
逆に、数年前に
そんな物件を仕込んで
しまった投資家さんは、
売るに売れなくなっていく
と思います。
そうなると、これは厳しい物件だ
と気づいても、売却できず
塩づけ→ 空室増→ 収益悪化
という悪循環に陥る
可能性があります。
逆に本当に属性の良い
投資家、大家さんへは
徐々にチャンスが回ってくる
かもしれません。
金利が上昇して物件の価格に
抑制がかかるのではなく
金融庁の指導等による
銀行の貸出抑制が要因ですので
銀行がどうしても貸したいという
投資家さん、大家さんには
物件価格が下がって
魅力的な状況に
なるかもしれません。
いずれにしろ、今年は
2013年頃から続いてきた
市況感に変化が出る年に
なりそうです。
レオパレスのニュースから分かること
レオパレスのニュースが
波紋を広げています。
・・以下日経新聞引用・・
建築基準法違反の疑いがある
アパートが新たに1324棟
見つかったと発表した。
耐火水準を満たさなかったり、
遮音性が基準値に達しなかったり
する恐れがあり
・・引用終わり・・
自分が不動産投資を始めた
15年位前から、仲間内では
こんな話が有名でした。
「建物価格にぜんぜん
見合わない建物だよね」
新築で建築しサブリース
する会社の場合、
建物価格で利益を出して
その後の賃料保証で空室に
なった時に、それを充てる
ような構造を持っている
会社も多い為
建築費が割高なことが
往々にしてあります。
その中でも、レオパレスは
遮音性がとてつもなく
低いのは有名でした。
それにしても、まさか
違法建築だとは思って
いませんでした。
また、レオパレス周りでは
最近、家賃保証の減額を
強引に申し入れられたなど、
良い話を聞きませんでした。
家賃保証があるから大丈夫
と言って、
キャッシュフローが
ギリギリ＋の状態で
投資する方が
いらっしゃいます。
このような場合、家賃保証が
無くなると、かなり厳しい
賃貸経営を迫られる可能性が
が高いです。
賃貸経営を考える場合
空室リスクを軽減できる
家賃保証は良い仕組みだと
思います。
しかし、それは、
保証が無くても収益上
キャッシュフローが
プラスである可能性が
高いことを確認した上で
リスク軽減が目的
という感覚で利用すべきです。
まずは、しっかり
シミュレーション、
分析を行った上で
家賃保証というオプションが
無くても、経営が成り立ち
そうな投資なのかを
「自分自身で判断」した上で
あくまでも、リスクヘッジとして
家賃保証を利用する
という思考の順番を持つことが
重要です。
それにしても不動産投資に
マイナスイメージが付く
ニュースが多いようです。
確かに、ろくに勉強や
分析をせずに始める方も
多かったようですので
冷静に考える
いい機会かもしれませんが。
2019年の不動産価格
日経新聞にも
でも書いたように
不動産価格が調整する
との記事が出てきました。
この記事、不動産投資を
理論的に的確に捉えている
記事ですので
ぜひ、全文読んでいただける
といいと思います。
以下に一部記事を引用します。
・・日経新聞引用・・
現在のリスクプレミアムは
2.87％ですので、
リスクプレミアムが今より
0.13％アップしたとして
計算してみると、
都心3区の中古マンションは
現状の価格から2.8％程度
下落すると考えられます。
・・引用終わり・・
この記事によると
リスクプレミアム基準を
フラット35に置いて計算すると
都心のリスクプレミアムは
3%程度と推測しています。
リスクプレミアムとは
一番安全な投資
一般的には
10年物国債金利
に対して、その投資対象が
何%余分に利回りを
取れればリスクに見合うか
を考えるもの
現在のリスクプレミアムが
2.87%なので、0.13%程度
利回りが低下するだろうと
予測しているわけです。
この記事にはその他の
地域の推定のリスクプレミア
についても書いてありました。
メールセミナーでは
何度もお伝えしましたが
割高かどうかは、利回や
価格を比較するだけでは
分かりません。
この記事の内容から考える
首都圏のもっとも割高な
地域は埼玉県のようです。
新聞記事なので
分かりやすくする為に
かなり単純化して書いて
ありますので注意は必要ですが
不動産の価格（特に投資）が
どうやって形成されるのかを
理解するには分かりやすい
記事だと思います。
金利の下落止まる
＋
リスクプレミアムを超える価格
であること
インフレで最後に反応する
家賃相場の上昇は
2019年には始まらない
ことを考えると
2019年の不動産価格が
どのような方向に
進んで行きそうかを
推測することができます。
不動産は効率の良い投資か？
ビジネスを考える上で
効率よく運営することは重要です。
不動産投資もビジネスの
1つですので、その他の
ビジネスと比較して
効率はどうなのかを考えます。
効率といっても色々な視点が
ありますので、今日は
総資産回転率を使って比較します。
総資産回転率・・
「売上高 ÷ 総資産」
で計算します。
各業種で総資産回転率の平均を
比較すると
一番高い小売業で約1.7回
一番低い電気業で約0.4回
です。
参考に、日経新聞に
こんな記事がありました。
・・日経新聞引用・・
売上高と資産を比較する
「総資産回転率」を世界企業
ではじくと17年度は0.63回だ。
高いほど効率的だが、
10年前の0.74回から低下した。
・・引用終わり・・
この記事は、借入が増加して
いるわりには売上が増加しておらず
総資産回転率が落ちているという
記事です。
では、不動産投資の
総資産回転率を考えてみます。
高利回の1つの基準の
表面利回10%
で考えてみます。
1億円の物件に対して10%
の利回だとすると1千万円の
家賃収入です。
この際の総資産回転率は
1千万円 ÷ 1億円 ＝ 0.1
0.1回転です。
とてつもない低さなのが
分かります。
この数値を考えても
不動産投資は
「効率の良い事業ではない」
と断言できます。
では、なぜ、私も含めて
不動産投資を魅力的に思う人が
多くいるのか。
その理由は、他の事業と比較して
資産評価がしやすいことが
1つの理由です。
つまり、売りやすく、
一般的に資産価値が高い
物が資産に計上されている
ということです。
不動産投資の場合、土地、建物
など市場が出来上がっており、
比較的売買しやすです。
それに対して、商品などの
棚卸資産、工場の設備などは、
直ぐに売ることが難しく
資産の評価が難しいです。
不動産投資がミドルリスク・
ミドルリターンと言われる
所以はここにあります。
けっして効率の良い商売では
ありませんが、リスクは
他の商売と比較して低く抑える
ことのできる商売と言えます。
日銀決定会合が不動産投資に与える影響
1月22日~23日に日銀の
政策決定会合が行われ
ました。
・・以下引用日経新聞・・
短期の政策金利をマイナス
0.1%、長期金利である10年物
国債金利をゼロ%程度に誘導
する金融緩和策（長短金利操作）
の現状維持を賛成7、反対2の
賛成多数で決めた。
・・引用終わり・・
予想通りの結果で現状維持
でした。これで、不動産投資
する際も今の低金利が
続きそうです。
不動産投資シミュレーション
する時も、しばらくは、
現状維持の金利でよさそうです。
もう一つ、不動産投資に
影響のあるインフレですが、
これは弱いですね。
2012年に大規模緩和が
始まった時に、黒田さんが
言うほどは効果がないと
思っていましたが
ここまで影響がないとは
思っていませんでした。
完全に勉強不足でした。
今後ですが、黒田さんが
総裁を続ける2023年までは、
似たような緩和を続けると
思います。
それを考えると金利は
しばらくは、少し
変動する程度かな
と思います。
ですので、2021年位までは
現状の内容で不動産投資及び
シミュレーションを行って
おけばいと思います。
2022、3年頃からは
1%~2%程度金利が上がった
シミュレーションをすると
いいと思います。
その頃から今の金利が
続くことは厳しいと
考えています。
最近は予定調和的な
決定会合とはいえ、
不動産投資にマクロ的な
大きな影響を与える会合
ですので注目しておく
必要はあります。
不動産投資の融資に関する新聞記事
少し気になる記事ですが
日経新聞に面白い記事が
掲載されていましたので
ご紹介します。
・・以下引用日経新聞・・
偽った不正利用発覚か
一般的に住宅ローンの方が投資用不動産向け融資
（アパート融資）
より金利が低い。
審査書類が改ざんされていた
可能性もあるとして、
同行は調査を進めている。
・・引用終わり・・
たまに、こういった方の話を
聞きます。
こういった方の場合
たいていの人は、区分所有を
買っていると思います。
今回は一戸建てでローンを引いて
アパートを建てたのかもしれません。
この記事の内容だと
銀行員が直接関わった例は
見つかっていないということ
なので
融資を受ける側が
不正を働いていたということ
だと思います。
おそらく、融資を受けた人
だけではなく、不動産屋さんも
関わっているのだと思います。
この借入をした人は
完全に契約違反ですので
直ぐ返せということに
なると思います。
おそらく、直ぐ返せるような
属性を持った人なら
こんな、契約違反に手を
染めなくても借入できると
思いますので
差し押さえられるのだと
思います。
私の知り合いの投資家さんですと
住宅ローン並みの金利で
借りている方もいますが
初めて投資する場合などは
難しいので、こういった
手口になってしまう
のかもしれません。
また、不動産屋さんが関わって
いたとすると、住宅ローン並みの
金利でないとCFがでない物件を
なんとか売りたくて
こういう方法に
出たのかもしれません。
このような記事が出るあたり
やはり、銀行は不動産投資用の
ローンに関して
かなり、ピリピリしている
ようです。
少なくと、２、３年は
こんなピリピリムードが
続くと思います。
日経新聞の不動産市況の記事
投資家の間では1年~半年前から
言われていた市況感が
日経新聞の記事になってきました。
・・・以下日経新聞引用・・・
2019/1/12
不動産市況のピークアウト感が
一段と強まっている。
この数年買い手として存在感を
示していた大手不動産会社が、
膨らませた資産を一部とはいえ
売りに出すとなれば、崩れそうで
崩れずに推移してきた相場の潮目の
変化になるからだ。
大手の一挙手一投足に
視線が集まるほど、マーケットは
売りに敏感だ。
・・・以下引用終わり・・・
日経新聞の記事の一部を
紹介しましたが
この記事内に面白い部分も
多くありますのでリンク先より
読んでいただければと思います。
銀行の融資姿勢や、投資物件の
利回りの低下状況から
私の投資仲間の間では
「そろそろ2012年頃からの
流れが変わりそうだね」
と1年程前から話していました。
この記事は、中堅から
大手デベロッパーの
資金力ある投資家もだいぶ
警戒し始めているんだな
ということが分かる記事でした。
たしかに、だいぶ高くなりましたが
2025年頃の経済情勢（インフレ率）や
世界の利回（キャップレート）と
東京都心の比較して考えると
バブルで高くてしょうがない状況では
ないと思います。
ご紹介した日経新聞の記事内でも
不動産評価額に対する融資額の
比率であるLTV（Loan to Value）
はまだ低く、
市場に過熱感はみられない
LTVが何%かについては
書いていませんが
おそらく85%とかを超えて
すごいリスク抱えているという
状態ではないようです。
今後は、上昇が止まり
緩やかに物件価格が下がっていく
というのが当面の流れかなと思います。
こういう記事を読むと、
色々なバブルを経験したせいで
ドカンと下げていくような印象を
持ちますがそんなことはないと思います。
ただ、潮目は変わりつつあることだけは
頭において不動産投資シミュレーション
をした方がよさそうです。
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