Archive for the ‘メルマガ・ブログの人気記事’ Category
不動産投資の自己資金割合は何%が妥当か
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
最近、ニュースを見ていると
不動産投資のリスクを過度に
煽るような記事が多い事が
残念でなりません。
不動産投資への融資が
バブル期並みになったので
政府のご指導もあっての
ことだとは思います。
確かに投資にリスクは付き物です。
しかし、しっかりした知識を持って、
準備をして行えば
不動産投資は魅力的な
投資なだけに残念だなと思います。
さて、物件購入時の意思決定の中でも
重要な意思決定の1つが
「自己資金額をどの程度にするか」
です。
最近の融資傾向からすると
物件価格の30%程度は入れないと
銀行が融資をしてくれない場合が
多いようです。
本日のメールセミナーでは
自己資金が収益に与える
影響について考えます。
このようなことを考える場合は
サンプル物件でシミュレーションを
するのが一番分かりやすいです。
この物件の自己資金額を変化させながら
収益にどの程度影響があるか比較します。
収益の比較に使う指標は
・税引前キャッシュフロー（CF）
・ペイバック
です。
■ペイバック(PayBack)・・
『自己資金 / キャッシュフロー』
自己資金の回収にかかる期間を
表しています。
何年後に自己資金を回収できるかが
判断できます。
ペイバックを使うと自己資金を何年で
回収できるか1目で判断できますので
収益性（効率性）を比較する際に
便利な指標です。
当然、年数が短い方が投資効率が
良いです。
自己資金を早く回収できれば
次の投資も直ぐにできますし
借入の際も有利に働きます。
シミュレーション結果を確認すると
自己資金額によって
収益性にかなりの影響が
ある事が分かります。
CFは自己資金額が増える事で、
返済が減りますので増加します。
CFが増えて万々歳かというと
そうではありません。
そこで、確認すべきがペイバックです。
自己資金が増える毎に
自己資金回収年度が延びて
効率が落ちている事が分かります。
投資効率を考えると
ペイバックは10年を切りたいです。
この視点でシミュレーションを確認すると
今回のサンプル物件の場合
自己資金割合40%の4,000万円迄が
投資に見合う線だと分かります。
アセットランクシミュレーターでは
このような比較が3分程度で
可能ですのでお試しください。
ただ、投資を考えた際に
このシミュレーションだけでは
判断できません。
もう1つの視点、収益性と対局をなす
安全性について確認しておく
必要があります。
次回メールセミナーで
自己資金額が安全性に与える
影響について書きます。
大家業を有利に継続する為に必要な知識
大塚さん
おはようございます
アセットランク
大塚 博之です。
さて、前回のメールセミナーで
「一括償却制度」と
「少額減価償却資産」
についてご説明しました。
以下よりバックナンバーを
ご確認いただけます。
↓
https://assetranksimulator.com
今日は、この2つの制度に
当てはまらなかった場合に
20万円以上の修繕費を
どのように考えたらよいか
について書きます。
以下のようなプロセスで
考えます。
1.周期は概ね3年以内か
↓
2.明らかに価値を高める
又は耐久性を高めるものか
↓
3．通常の維持管理費
又は原状回復の為のものか
↓
4．60万円未満又は
前期末取得価額の
10%以下か
↓
5.実質にて判定
１つずつ見ていくと
1.周期は概ね3年以内か
3年に1回程度でペンキ塗り
などを行っている場合は
費用として認められる
可能性が高いです。
2.明らかに価値を高める
又は耐久性を高めるものか
故障等以外でお風呂を
交換して部屋の価値を
高めた場合は
減価償却の必要な
可能性が高いです。
3．通常の維持管理費
又は原状回復の為のものか
故障での交換などの
場合は費用となる
可能性が高いです。
4．60万円未満又は
前期末取得価額の
10%以下か
上記に当てはまる場合は
費用の対象となります。
前期末取得価額・・
「原始取得価額＋
前期末までに支出した
資本的支出の額」
5.実質にて判定
あまりないと思いますが
5で判定が必要な場合は
税理士さんに相談ですね。
1～3で判断できる場合が
殆どだと思います。
基本的な考え方は
■原状回復
↓
費用
■資産価値が上がる
↓
減価償却
です。
1～5のプロセスを
覚えていると
税理士さんに相談する
時間も減ると思います。
ご参考になれば幸いです。
–追伸–
新規リリースいたしました
月次収支管理機能を利用して
修繕費の費用化・
減価償却を選択して
管理できますので
お試しください
大家業を継続する為に必要な修繕の知識
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
事前にご連絡しておりました
アセットランクシミュレーターの
新機能をリリースいたしました
投資開始後の管理を
楽にする為の新機能です。
一部をご紹介しますと
■入居者管理機能
入居者の家賃額等の管理
■支払管理機能
維持管理費等の管理
■月次収支機能
入居者管理、支払管理と
連携して月次収支管理
■年次管理機能
青色、白色、決算月を
考慮した年次収支管理
■実績値を利用しての将来試算
登録した実績値を利用しての
収益シミュレーション
等です。
【サンプル画像】
まずは、入居者情報管理を
ご利用いただき
不動産投資管理の一助に
なればと考えております。
【ご利用手順】
■物件登録がある場合
「ログイン画面」より
「ログイン」
↓
「物件一覧画面」の
「管理画面」をクリック
↓
「月次収支入力画面」が表示
されるので物件名の下の
「入居者情報一覧へ」
をクリック
■物件登録がない場合
「ログイン画面」より
「ログイン」
↓
「物件の新規登録ボタン」
より物件を登録
↓
「物件一覧画面」へ戻って
「管理画面」をクリック
↓
「月次収支入力画面」が表示
されるので物件名の下の
「入居者情報一覧へ」
をクリック
以上の手順で
お試しいただけます。
さて、不動産投資を開始して
大家業を長く続けると
必ず発生するのが修繕です。
修繕は、空室対策には
もちろん、出口で有利に
売却する為にも定期的に
行う必要があります。
そこで今日は修繕費の
税務上のルールについてです。
税務上のルールと書くと
難しそうですが
「費用化できるか
減価償却しなければ
ならないか判断する」
ということです。
税法上は10万円以上の
備品は資産に計上して
減価償却しなければ
なりません。
例えば17万円のクーラーを
設置した場合
原則は法定耐用年数の
6年又は13年で償却
する必要があります。
ただ、多くの大家さんは
20万円未満の備品は
一括償却の制度を利用して
3年間で償却していると思います。
■一括償却制度・・
取得額が10万円以上20万円未満
の資産を使用した年から3年間
（1年に1/3）で費用化するもの
また、青色申告
している場合は
少額減価償却資産の
制度を利用できます。
■少額減価償却資産・・
取得額30万円未満までの
資産が対象、備品消耗品費として
一括で費用化できる。
但し、この制度を利用できるのは
年間300万円以下
これらの知識があると
申告方法にもよりますが
30万円未満は費用化
できると言えます。
問題はここからです。
これらの制度を
利用できない場合の
判断はどうするのか？
長くなりましたので
次回に続けます。
–追伸–
新規リリースいたしました
月次収支管理機能を利用して
修繕費の費用化・
減価償却を選択して
管理できますので
お試しください
減価償却の知識再調達価額
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
今日は関東、東海、南東北では
台風が心配です。
19号は関東近辺に来る
台風としては本当に
強い勢力なようです。
被害が拡大しないことを願って、
念の為の準備をしています。
先日よりメールセミナーを
ご覧のお客様にご案内しております
月次収支管理機能ですが
10月リリースに向けて
急ピッチで準備を進めています。
機能の一部をご紹介しますと
■入居者管理機能
入居者の家賃額等の管理を
行えます。
■支払管理機能
維持管理費等の管理を
行えます。
■月次収支機能
入居者管理、支払管理と
連携して月次収支を管理できます。
■年次管理機能
青色、白色、決算月を考慮した
年次収支を管理できます。
詳細については、近日中に
ご案内させていただきます。
さて、前回、前々回のメールセミナー
でリフォームを行った際の減価償却の
考え方について書きました。
（未読の場合はこちらから確認できます）
前回のメールセミナーでは
リフォーム代が「購入価格×50%」超
の場合は「折衷法」で耐用年数の
計算が必要であることをお伝えしました。
今日は、 リフォーム代が
「再取得価格×50%」超
の場合の耐用年数の計算方法に
ついて書きます。
耐用年数は基本的に短い方が
投資戦略を立てやすいです。
単純に、投資開始当初から
1年分の償却費が増えますので
税金支払額が少なくなります。
その分、早く減価償却が
終了してしまいますので
その時期を見極めながら
出口戦略を検討します。
ただ、リフォーム代が
「再取得価格×50%」超
の時はそうはいきません。
なぜなら、新築と同じ扱いで
耐用年数が決まるからです。
つまり、
法定耐用年数＝耐用年数
となります。
賃貸住宅用の場合は
■RC⇒47年
■鉄骨⇒34or27年
■木造⇒22年
です。
それぞれ、この年数で償却する
必要があります。
では、再調達価格とは
何でしょうか。
単純に書くと
新築で同じ建物を建てた場合に
必要な価格です。
例えば、
RCの場合は1㎡
20万円が目安になります。
床面積500㎡の場合は
500㎡×20万円＝1億円
が再調達価格となります。
この再調達価格の50%
5,000万円を超えたリフォームを
行った場合は
新築と同じ耐用年数で
償却する必要があります。
再調達価格は、
投資判断に使う積算価格と
同様の考え方と言えます。
再調達価格ですが
実際に建てる価格とは
乖離がある場合はほとんどです。
ざっくり10~20%は低いと思います。
再調達価格が気になる場合は
アセットランクシミュレーターの
基本情報入力画面の
「積算価格法・相場的価格法」
ボタンより計算できますので
お試しください。
不動産投資の知識 折衷法を理解する
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
先日よりメールセミナーを
ご覧のお客様にご案内しております
月次収支管理機能ですが
現在、テスト中の為
リリースが少し延び
10月となります。
リリースが延び大変申し訳ありません。
リリースが延びた理由としては
かなり機能増強を行った為です。
機能の一部をご紹介しますと
■入居者管理機能
入居者の家賃額等の管理を
行えます。
■支払管理機能
維持管理費等の管理を
行えます。
■月次収支機能
入居者管理、支払管理と
連携して月次収支を管理できます。
■年次管理機能
青色、白色、決算月を考慮した
年次収支を管理できます。
詳細については、再度
ご案内させていただきます。
さて、前回のメールセミナーにて
リフォームを行った際の
減価償却の考え方について書きました。
（未読の場合はこちらから確認できます。）
前回のメールセミナーで
リフォーム代も基本は
一般的な耐用年数計算と同じ
簡便法で計算すると書きました。
しかし、以下の場合は異なります。
A.リフォーム代が
「購入価格×50%」超
B.リフォーム代が
「再取得価格×50%」超
まず、Aの場合は2つ方法を
選択できます。
1.リフォーム分を
法定耐用年数で償却
2．折衷法により
耐用年数を計算
1を選択した場合は
例えば、木造の建物
築20年をリフォームした場合
▼建物部分
↓
簡便法の耐用年数
6年が耐用年数
▼リフォーム分
↓
法定耐用年数
22年が耐用年数
考え方としては
単純で分かり易いと思います。
しかし、この方法より
一般的に折衷法を選択した方が
短い期間で償却できます。
折衷法の耐用年数の
計算方法は
（取得価額＋資本的支出の額）
÷
（取得価額÷簡便法の耐用年数
＋資本的支出の額÷法定耐用年数）
となります。
例えば
・取得価格：500万円
・リフォーム:500万円
・簡便法耐用年数：6年
・法定耐用年数:22年
の場合
（500万円+500万円）
÷
（500万円÷6年
＋500万円÷ 22年）
= 9.43年
小数点以下は切捨てになる為
9年が法定耐用年数になります。
簡便法で耐用年数を計算する
よりは複雑になりますが
理解してしまえば難しくは
ありません。
リノベーションして
不動産投資を行う場合は
必須の知識になります。
B.リフォーム代が
「再取得価格×50%」超
については次回の
メールセミナーで
ご紹介します。
リフォーム時の耐用年数の考え方
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
メールセミナーで
先行告知している
アセットランクシリーズの
新機能
「月次収支管理機能」を
9月にお届けできるように
開発を進めています。
より、便利に使って
いただけるように
機能を追加した為
ギリギリ間に合うかな
という状況です。
取得時のシミュレーション
↓
投資中の管理
↓
売却シミュレーション迄
トータルに収益状況の確認を
行えるようにと考えています。
お待ちいただき申し訳
ありませんが、
詳細のご案内については
少々お待ちください。
さて、2013年頃から
物件価格が上昇し
利回り低下が
顕著になりました。
そんな背景もあってか
リフォームをして価値を
高めてから貸すという方も
増えています。
そこで、今日は
リフォームをした際の
耐用年数について書きます。
減価償却に利用する
耐用年数ですが
当然、新築の場合は
法定耐用年数が
耐用年数になります。
例えば、住居用の場合
・木造=22年
・RC＝47年
といった具合です。
このように新築の場合は
簡単です。
問題は中古の場合です。
本来は、
「使用可能期間（残存耐用年数）
を見積もって」
耐用年数を計算することに
なっています。
しかし、実際は根拠を持って
使用可能期間を見積もるのは
困難です。
そこで一般的には
▼簡便法
という方法を使って
計算します。
おそらく、あなたが
投資中の物件も簡便法で
耐用年数を計算していると
思います。
計算方法は
▼法定耐用年数全て経過
・法定耐用年数×20％
▼法定耐用年数一部経過
・法定耐用年数-経過年数
＋経過年数×20％
※2年以下は2年
※小数点は切捨て
です。
減価償却が必要な
リフォームをした際も
基本は簡便法で計算します。
つまり、建物をリフォーム
した場合には
（建物取得価格+リフォーム代）
×
簡便法で計算された耐用年数
の償却率
で年間の減価償却費を計算します。
ここまでであれば
リフォームしても、しなくても
大きな違いはありません。
しかし、リフォーム代が
一定以上にかかった場合には
耐用年数の計算方法が
ことなります。
ポイントは
▼リフォーム代が
「購入価格×50%」
を超えないか
▼リフォーム代が
「再取得価格×50%」
を超えないか
です。
この基準により
1.折衷法で計算
又は
リフォーム代のみ
新築の耐用年数を適用
2．リフォーム対象資産
全体に新築と同じ
法定耐用年数を適用
する必要が出てきます。
少し、長くなりましたので
1，2の基準については
次回のメールセミナーに
続けます。
大家業を長く続けるメリット
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
メールセミナーで
先行告知している
アセットランクシリーズの
新機能
「月次収支管理機能」は
9月にお届けできるように
開発が進んでいます。
月次での入出金管理を
行えるだけではなく
減価償却が必要な
修繕費の管理。
青色、白色申告の
控除を考慮した収支計算
なども行っていただけます。
詳細は、別途、ご案内いたします。
さて、最近融資環境が厳しくなり
新規投資が進まない
投資家さんも増えているようです。
こんな時期に思うのが
つくづく、インカムゲイン
（家賃収入）というのは
ありがたいということです。
買える投資家さんが少なく
なっているということは
思い通り売却するのも
難しくなっているということです。
そんな時も、
しっかり運営していれば
安定したキャッシュフローを
得られます。
安定したCFを得られるのは
不動産投資の最大のメリット
だと思います。
もちろん、工夫をして
安定した運営をしていく
ことは絶対条件ですが。
ただ、どんなに安定した
運営をしていても
5年後、10年後には
売却含め出口戦略を
考える時期が来ます。
多くの場合は
▼デッドクロス
（元金支払＞減価償却）
による税負担増加で
投資効率が落ちる。
▼経年劣化による
修繕費負担増加による
CF悪化
が１つのポイントに
なると思います。
このメールセミナーでは
何度も
・インカムゲイン（家賃）
・キャピタルゲイン（売却）
のバランスの重要性に
ついてお伝えしてきました。
是非、インカムゲインって
ありがたいなと思える
この時期にこそ
いつ、どんな形で
出口戦略をむかえるのが
いいのかについて考え、
シミュレーションする機会に
していただければと思います。
日経新聞の大家さんなら読んでおくべき記事
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
お盆はいかがお過ごし
でしょうか。
私は、今年は家で
のんびり過ごしています。
先日、メールセミナーで
告知いたしました
アセットランクシリーズの
新機能
「月次収支管理機能」
ですが9月にはお届け
できるように開発を
進めています。
月次単位で入出金の管理が
行えるだけではなく
年間単位での投資成績の
確認も行っていただけます。
詳細は、別途、ご案内いたします。
さて、日経新聞に
不動産投資家なら
知っておくべき記事が
掲載されていましたので
ご紹介します。
//以下日経新聞引用//
2019/8/11 朝刊
住宅の転貸、規制へ新法
投資トラブル受け国交省検討
国土交通省は賃貸住宅などの
サブリース（転貸借）事業者に
法規制を導入する検討に入った。
国への登録を義務化し、
将来の家賃収入などについて
顧客への説明を必須にする。
サブリースでは約束した
賃料が顧客に支払われないと
いったトラブルが目立つ。
悪質業者の排除にむけ、
2020年以後の早期に
新法制定をめざす。
//引用終わり//
かぼちゃ、レオ、スルガ
と問題が噴出した為に
導入の検討を開始した
というところでしょうか。
このような記事が出ると
サブリース自体が悪みたいな
印象を持たれる方もいる
ようですが
サブリースが悪なわけでは
ありません。
上手く利用できれば
投資を安定させる
いい仕組みです。
今回の問題の場合は
サブリースというよりも
・借地借家法の
穴を利用して
悪意を持って契約させた
・本来の価値以上の
価格で契約させた
・融資すべき内容でない
物件に融資した
ことが根本的な問題です。
このような法律ができることで
サブリースを運用することが
目的なのではなく
建物を建てさせることが
目的の会社が減少するのでは
ないかと思います。
サブリースを利用している
していないに関わらず
知っておいた方がいい記事
だと思いご紹介しました。
全文は以下です。
↓
https://www.nikkei.com/article
最近、銀行の融資が厳しくなった理由
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
先日、お知らせいたしました
収益物件の月次収支を管理する為
の新機能のリリースを
当初、8月中に予定しておりました。
ご期待の声を頂いた中
申し訳ありませんが
半月～1か月程度
リリース日が伸びそうです。
理由は、
「こんなことができたら」
というお声が複数あり
そのお話を聞いていると
それらを機能に盛り込みたく
なった為です。
詳細は別途ご連絡いたします。
9月にはリリース可能なように
準備を進めておりますので
暫く、お時間をください。
さて、最近、大塚さんも
ご存知のように銀行の融資姿勢が
かなり厳しくなっています。
理由はいくつかありますが
・スルガ、かぼちゃ等の問題で
不信感が出た
・これらの問題で金融庁の
目が厳しくなった
これが、主な理由だと思います。
さらに、これらの問題が
引き金で、割高になっていた
物件価格の下落が
予測される為です。
そうなると、LTVが上昇して
銀行側のリスクが高まります。
何度もこのメールセミナーで
ご紹介していますが
大事な指標ですので
■LTV・・
「借入金/物件現在価格×100」
簡単に言えば、
万が一、売らなければ
ならない時に売って
借金を返せるかどうかを
数値化したもの。
銀行にしてみれば
借入額が減らないまま
物件価格が下がって
LTVが高くなり
貸倒が発生した際の
未回収リスクが
高まることになります。
回収リスク管理上
これ以上お金は貸せない
貸すならLTV下げる為に
自己資金を多く入れてくれ
ということになります。
特に、ここ数年、
高いレバレッジで
投資していた
高LTVの投資家さんは
警戒されると思います。
借入を目一杯して
レバレッジをかけて
投資すると
確かに、収益性は
高くなります。
しかし、少し厳しい市況
となった際には
極端にリスクが高まる
可能性があります。
LTV、BE%、DCRなどの
リスク指標は見逃され
がちですが
不動産投資を長く
続けていくには
これらの指標も
時系列で確認を行いながら
リターンとリスクの
バランスを考えることは
重要です。
キャッシュフローを把握する重要性
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
8月にご利用いただいている
アセットランクシミュレーター
に新機能が加わります。
月次の収支を管理できる
新機能です。
毎月の家賃や維持費を
簡単に管理していただける
ようになります。
また、月毎に管理した
数値を使って、
投資開始から出口までの
投資成績の確認も可能です。
詳細は続報いたします。
また、以下のサイトにて
概要を確認いただけます。
↓
https://assetranksimulator.com
さて、ご紹介した新機能を
リリースする理由の1つでも
あるのですが
やはり、キャッシュフロー
（CF）を把握するのは大事
です。
大事と言うよりは必須と
言った方が正確かも
しれません。
もちろん、減価償却を
含めた損益管理も
重要ですが
まずは、CF管理が優先です。
なぜ、重要かと言えば
うまく管理できないと
投資の成功どころか
「自分の貯金から
お金が出て行く」
ことになるからです。
普段の管理も大事なの
ですが、特に、突発的な
修繕が発生した時などは
さらに、しっかり管理
した方がいいです。
例えば、この時期だと
エアコンが壊れたなどで
突発的に修繕が発生した
ことを管理しておかないと
年間で集計してみたら
実はCFが思ったようでは
なかったということが
発生しかねません。
規模に限らずCF管理は
必須です。
「月⇒年⇒投資期間トータル」
と管理を行っておくのが
理想です。
大塚さんがCF管理
について、もう一度
考えるきっかけになれば
幸いです。
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