不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

大家さん・投資家を支援する為のクラウド型不動産投資シミュレーションソフトを無料で利用可能。利回、キャッシュフロー、IRR等で判断が可能です

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売却の成功の可否を確認できる指標

2019-04-17

 おはようございます。 
     
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
 
  
 先日、安比高原にスキー
 に行ってきました。

 

 春節期間中だったこと
 中国系資本に変わったこと
 もあると思いますが

 

 台湾方、中国方が
 とても多かったです。

 

 家族連れでお子さんも多く

 

 教育熱心だなと思った
 オーストラリア人コーチが
 付いて英語でレッスン
 していたことです。

 

 中国語コーチもいましたで 
 おそらく、日頃から英語
 レッスンしていて
 そ一環なかもしれません。

 

 海外でスキーやって
 英語専用コーチが付いて

 

 自分子供時代には
 考えもしなかった
 少し、羨ましかったです。

  

 

 さて、先週メールセミナーで
 出口(売却)戦略時に
 必ず確認しておきたい 
 3つ指標について書き

 

 以下2つご紹介しました。

  
 1.返済CF<売却CF

 

 2.自己資金回収率(額)

 

 詳細は以下より確認できます。
        ↓
 メールセミナーバックナンバー
 2月23日号 

  
  
 今日は、出口(売却含めた
 本来利回りが確認できる
 IRRです。

 

 大事な指標です
 こメールセミナーでも
 何度も取り上げています。

 

 IRRとは・・

 

  一定期間における投資に
  対する収益率です。

  
  利回りが高いほど、
  出口戦略含めた
  不動産投資運用が
  うまくいったと判断できます。
 

  

  と言葉で説明しても
  分かりにくいと思います
  以下エクセル表使って
  説明します。

 

 IRR説明用エクセル表の画像
  CF = キャッシュフロー
  

 

 以上表で分かるように
 本当手取額である
 CFベースで計算していきます。

 

 上表は毎年家賃収入
 CF利回は10%で

 

 これ10年間続けて、
 投資額と同じ額で
 売却できているで、

 

 1年目利回りと変わらない
 IRR(利回)10%となります。

 

 しかし、現実不動産投資では
 こんなことは起こりません。

 

 

 IRRが優れている

 

 「毎年投資成績(CF)と
 売却投資成績(CF)
 加味した利回り確認できる

 

 ことです。

 

 これが投資本来
 利回りになります。

 

 ごく一般に出てくる利回りは
 1年分インカムゲイン
 利回り計算しているも
 ばかりです。

 

 しかし、現実不動産投資では
 毎年家賃収入は違いますし
 売却価格も買った値段で
 売れるわけではありません。

 

 そような状況加味して
 投資期間通した利回り
 計算しなければ
 意味がありません。

 

 そ際に使うがIRRです。

 

   

 ちなみに
 アセットランクシミュレーターでは、

 

 「物件売却」で売却予定あり
 選択してシミュレーション
 できます。

 

 もし、売却価格勘所が無い
 場合

 

 売却予定年度購入年月
 10~15年後で入力した上で、

 

 購入時表面利回
 +0.5~1.5%程度足した数値
 以下欄に入力して確認して
 ください。
  

 物件の売却部分の画像

  

 
 IRR結果がグラフで
 以下ように確認できます。

  
 IRR結果グラフの画像
  

  
 できれば、やっていただきたい
 時系列入力で、家賃、維持管理費
 など実績値入力して、
 IRRがどうなるか確認することです。

 

 これやることで、実績に基づいた
 投資全体収益性確認できます。

 

 10分あればできるシミュレーション
 ですで、ぜひ、チェックして
 いただきたいと思います。

 

売却戦略が重要な理由

2019-04-06

 おはようございます。 
     
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
   
 レオパレスの被害が
 思った以上に広がって
 います。

 

 昔から、建物価格に
 見合った建物ではない
 と仲間内では話していました。

 

 しかし、建築基準に
 いくつも違反している
 とは思いませんでした。

 

 

 最近は、このニュースも
 含めて、

 

 「不動産投資 = 悪」

 

 といった風潮の
 ニュースが多いようです。

 

 やりたいと思ったら
 全員ができる投資では
 ありませんが

 

 しっかりした
 シミュレーションと
 計画ができれば

 

 ミドルリスク、ミドルリターンの
 素晴らしい投資になり得る
 だけに残念な風潮です。

 

 

 さて、今日はキャピタルゲイン
 (売却益)についてです。

 

 一番、最初に
 お伝えしたいのは

 

 インカムの収益よりキャピタル
 の収益の方が、大きな収益に
 成りえるという点です。

 

 2000年以降は
 インカムゲインを中心に
 考える投資が主流でした。

 

 おそらく、今も同じ
 流れだと思います。

 

 そんな流れの中で
 キャピタルゲイン
 いわゆる、出口戦略を

 

 おざなりに投資
 されている方が
 多いのが実情です。

 

 しかし、実際は
 インカムの収益以上に
 キャピタルの収益は
 投資に影響を与えます。

 

 

 以下に1例を挙げます。
 この物件は実在した物件です。

 

 売却を加味したシミュレーションは
 アセットランクシミュレーターの
 物件の売却項目を入力すること
 で可能です。

 

 

 ■物件概要
 物件概要

 

 【1.購入価格-減価償却分で売却】

 購入価格-減価償却分で売却

 

 【2.(購入価格-減価償却分)
 ×110%で売却】

 (購入価格-減価償却分)×90%で売却

  

 【3.(購入価格-減価償却分)
 ×90%で売却】

 (購入価格-減価償却分)×110%で売却で売却

 

 

 それぞれ、10年後に売却した時の
 収益を比較します。

 

 比較に使う指標は

  

 「自己資金回収率」
 「IRR」

   

 の2つです。

  

  

 ■IRRとは・・・

  

 一定期間における投資に
 対する収益率です。

 

 利回りが高いほど、
 出口戦略を含めた
 不動産投資運用が
 うまくいったと判断できます。

 

   

 1.購入価格-減価償却分で売却

  

 ゲインもロスも発生
 しなかったことを
 想定したシミュレーション

  

 ▼ 自己資金回収率→167.5%

  

 ▼ IRR→7.64%

 

  

 2.(購入価格-減価償却分)
 ×110%で売却

  

 ゲインが発生したことを
 想定したシミュレーション

  

 ▼ 自己資金回収率→197.71%

  

 ▼ IRR→9.76%

  

 

 3.(購入価格-減価償却分)
 ×90%で売却

 

 ロスが発生したことを
 想定したシミュレーション

  

 ▼ 自己資金回収率→135.95%

 

 ▼ IRR→4.80%

 

  

 投資成績にかなりの違いが
 出ることが分かります。

  

 どんなにインカムゲインが
 順調でも、売却価格が10%
 違うだけで、

  

 自己資金に対する
 IRR(利回)が2%以上
 違ってきます。

  

 特に、3.の投資成績は
 手間をかけず

  

 REITに投資した方が
 良いかなと思う
 レベルです。

  

 物件購入時には0.5%の
 利回りにこだわる
 わけですから

  

 いかに、キャピタルゲイン、
 ロスの影響が大きいか
 分かります。

 

  

 ぜひ、投資する(した)物件を
 売却した場合に
 どのような投資成績になるか
 確認する機会にしてください。

  

 想定すべき売却価格が分からない
 場合には、

  

 アセットランクシミュレーターの
 コメント機能で想定売却価格が
 表示されますので、参考に
 確認してみてください。

 

実績値を利用した売却シミュレーション手順

2019-03-30

 アセットランクシミュレーター

 を利用した売却シミュレーション

 の手順は以下です。

 

 

【基本情報入力画面】

 売却シミュレーション_基本情報入力画面

 

 

 上記画面で物件取得時の

 情報を入力します。

 入力済みの場合、その物件を

 コピーして利用します。

  

    ↓

 

 赤枠の物件の売却欄に

 売却を検討している西暦と

 売却価格を入力します。

 

 売却価格のイメージが

 わかない場合は、

 家賃から売却価格を

 割り出すの欄に

 

 購入時の表面利回り

 +0.5~1%を足した

 数値を入れます。

  

    ↓

 

 

 次へを押します。

 

 

【時系列情報入力画面】

 売却シミュレーション_時系列入力画面

 

 

 

 遷移した時系列情報入力に

 収入、維持管理費、修繕費

 その他課税所得、控除額の

 ”実績値”を売却を希望する年まで

 入力していきます。

  

    ↓

 

 

 この時のポイントは空室率は0に

 して、収入欄で実績値を入力

 することです。

  

    ↓

 

 

 次へを押します。

 

 

【分析結果画面】

 売却シミュレーション_分析結果画面

 

 

 

 上記画像の赤線、赤枠内の

 

  ・売却後に手元に残るCF

 

  ・自己資金+αいくら
   回収できるのか

 

  ・自己資金に対して
   IRRは何パーセント
   だったか

  

 を確認して収益上問題ないか

 確認していきます。

 

 物件のコピー機能を利用して

 3種類程度シミュレーションして

 どの程度の売却価格まで許容

 できるのかを確認します。

  

 

【グラフ表示画面】

 売却シミュレーション_グラフ画面

  

 分析結果画面から

 グラフを表示ボタンで

 遷移できるグラフ画面では

 

 売却価格を5%刻みで

 変化させたIRR値を

 確認できます。

 

 

青色申告を考慮したシミュレーション

2019-03-21

 おはようございます。 
      
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
  
 
 いよいよ、大家業の中でも
 大きなイベントである
 「確定申告」が始まります。

 

 今年は2月18日~3月15日です。

 

 私も、確定申告しますが
 正直、大変です。

 

 ただ、良い意味でも、悪い意味でも
 費用化できる部分が明確な
 不動産投資の場合

 

 費用か、費用じゃないかで
 悩む項目は少ないです。
 難しいのは修繕費の
 扱いくらいでしょうか。

 

  

 さて、今日は、青色申告
 考慮してシミュレーション
 行う方法について書きます。

 

 おそらく、メールセミナー
 お読みの大家さんは
 青色申告している方が
 多いと思います。

 

 ご存知のように
 事業規模で不動産投資
 行っている場合

 

 青色申告することで
 年間65万円の控除
 受けられます。

 

 ちなみに、事業規模の
 定義は
  
 ・10室以上であること
 又は     
 ・5棟以上あること

 

  です。 

 

 これに加えて

 

 記帳の仕方など
 いくつか条件はありますが
 大きな基準は規模になります。

 

 上記以外の場合は10万円
 が控除されます。

  
 青色申告控除は1年間だけ
 考えるとシミュレーション
 大きな影響与えません。

 

 しかし、10年単位で考えた場合
 シミュレーション考慮
 しておくといいと思います。

 

 アセットランクシミュレータ
 での入力方法は以です。

 

 時系列情報入力画面
 (以の画面)で控除欄に
 65万円又は10万円入力後

 

 「更新」押すことで
 50年分が反映されます。

 

 控除欄使用方法
  

  
 今回の例では1年目に取得費用等
 で課税所得がマイナスになった分
 控除に入れています。

  
 青色申告控除(65万円)の
 有と無で収益への影響
 比較します。

  

 【控除無】  
 青色申告控除無

  

 【控除有】
 青色申告控除有

 

 この方の場合、
 この物件以外にも
 約1,800万円程度収入がある
 シミュレーションしています。

  

 今回の例の場合、
 税金支払いが
 約23万円程度減少します。

 

 つまり、CFが23万円
 増加します。

 

 1年で考えれば
 シミュレーション
 考慮する程では
 ありませんが

 

 10、20年の単位の場合
 簡単にシミュレーション
 できますので入力して
 検討しておくといいと思います。

 

 よく、お話するのですが
 不動産投資は
 「税金との戦い」です。

 

 それだけに、税金に関わる
 部分は、どの程度、影響が
 あるのか検討しておくと
 いいと思います。

 

キャップレートの感覚を身に付ける

2019-03-13

 おはようございます。 
      
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
 

  

 先日、微笑ましい光景が
 ありました。

 

 とあるスーパー
 エスカレーターで
 2階向かっていると

 

 「お兄ちゃん~」という
 3歳位声が
 聞こえたで、後ろ振り返ると

 

 7歳位子が
 エスカレーター乗っており
 女子は1階いるままです。

 

 「お兄ちゃん~」と泣いている
 女対して、そ後、
 男子がとった行動が
 かっこよかったです。

 

 「〇〇そこで待ってて」
 と言って、2階まで走り出し
 2階反対エスカレーター
 まで走って向かいました。

 

 自分は弟や妹が
 いなかった
 経験できませんでしたが

 

 こういった、子供
 経験が将来価値観
 作るんだろうなと思う瞬間でした。

 

 

 

 さて、今日は、不動産投資
 進める上で欠かせない感覚である
 キャップレート(Cap Rate)
 についてです。

 

 こメールセミナー読んでいる
 投資家、大家さんは知識豊富な方が
 多いで復習つもりで
 読んでいただければと思います。

 

 

 キャップレート(Cap Rate) 
 日本語で書くと、還元利回り、
 期待利回りと言います。

 

 つまり、ど利回り
 そ物件で期待できるか
 ということです。

 

 これだけ、聞いても何ことか
 分からないと思います。

 

 いつも通り、少し例
 挙げながら書きます。

 

 

 【物件比較】
繰上返済なしシミュレーション

 

 

 さて、どちらが割安で、

 投資したいと
 思うでしょうか。

 

 キャップレート感覚がある人は
 おそらく

 

 「分からない」
 と答えると思います。

 

 感覚無い投資家さんはA物件と
 答えるかもしれません。

  

 では、ここ、もう1つ情報
 加えてみます。

  

 

 【物件比較キャップレート追加】
 繰上返済なしシミュレーション

 

 

 こうなった場合はどうでしょうか?

 

 キャップレート感覚がある人は
 直ぐB物件と答えると思います。

 

 理由は、A物件は、そ周り
 似た物件よりも1%も
 キャップレートが低く
 割高な対して、

 

 B物件は地域平均
 達しているからです。

 

 

 こようキャップレート

 (利回り)が一見高く見えても、
 地域キャップレートと比較すると
 割高だったこと気づきます。

 

 では、なぜ地域でキャップレート
 比較する必要があるでしょうか。

 

 それは、そ地域毎リスク
 織り込んでキャップレート
 決まっているからです。

 

 

 例えば、

 

 都心と地方都市で比較すれば
 空室率、賃貸募集しやすさ
 10年後物件価格下落率
 などが全く違います。

 

 つまり、そ大変さ(リスク)
 織り込んでキャップレート
 決まっているわけです。

 

 ですから、違う地域
 キャップレート割高だ、
 割安だと比較する
 意味がありません。

 

 

 投資したいと思っている地域
 似た物件キャップレート
 ど位かなという感覚
 常持っておく必要あります。

  

 

不動産投資で本来目指すべき姿はどこにあるのか

2019-03-05

 おはようございます。 
      
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
 

  

 新年は、いつも車山高原の
 お気に入りのペンションに
 スキーに行くのですが
 
 今年は、久しぶりに自宅で
 過ごしました。
 
 そこで、近所の有名な
 神社に午後の方が
 空いているかなと思い
 
 14時頃に向かったのですが
 
 これが凄い並び方で
 1時間並んでやっと
 お参りできました。
 
 帰りに聞いたのですが
 午前中の方が空いている
 そうです。
 
 やはり、思い込みで判断
 してはいけませんね。

 

 

 さて、不動産投資をしている人は
 私を含めて、少なからず
 「お金持ち」とは何かについて
 考えたことがあると思います。

 

 また、不動産投資を
 進めているからには

 

 投資家1人、1人に目指すべき
 「お金持ち」のイメージ(定義)が
 存在すると思います。

 

 では、「お金持ち」の定義とは
 どんなものでしょうか?

 

 ▼年収の多い人

 

 ▼総資産が多い人

 

 ▼豪邸に住んでいる人

 

 ▼いい車に乗っている人

 

 ▼豪遊している人

 

 ▼俺は金持ちだと周囲に
  自慢している人

 

 


(Aさん向かって左・Bさん向かって右)

 

 

 当然、「お金持ち」の定義は
 1つではありません。

 

 そんな中でも、私が重要だと
 思うお金持ちの定義について
 今日は書きたいと思います。

 

 

 上の図を見てどちらがお金持ち
 だと思うでしょうか?

 

 私の考える答えは「同じ」です。

 

 不動産投資の本などで

 

 「資産〇億円」
 「家賃収入〇千万円」

 

 などと書かれているのは
 殆どが、Bさんのパターン
 だと思います。

 

 一瞬、金額が大きいと
 凄いなと思ってしまいますが
 実際はAさんと同じレベルです。

 

 理由は、

 

 実際の資産である純資産
 (表中では自己資金)

 

 その純資産を増やしていく存在の
 キャッシュフロー(CF)が
 同額だからです。

 

 

 つまり、私の考えるお金持ちの
 定義は

 1.純資産額が多いこと

  

 2.その純資産額を増やす
 ことのできるCFが多いこと

 

 です。

 

 

 いくら、総資産額が大きくても
 借入ばかりではお金持ちとは
 いえません。

 

 また、どんなに収入が多くても
 支出も多く、CFが少ないようでは
 お金持ちとはいえません。

 

 不動産投資でどこを目指すべき
 なのかを考える際にも
 必要な考え方です。

 

3つの出口戦略で絶対に確認すべき指標

2019-02-25

 おはようございます。 
      
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
  
 確定申告は終わりましたか?

 

 私は、いつも、ギリギリに
 なってしまうので
 今年は、早めにと思い
 今週提出してきました。

 

 早くできたのは、申告書類を
 WEB上で簡単に作成
 できるようになったのも
 大きいなと思います。

 

 お役所が作ったシステムとしては
 分かりやすく、使いやすい印象です。

 

 以下からアクセスできます。
     ↓
 確定申告書等作成コーナー 

 

 来年も、これ位の時期に
 完成できるように
 日頃から準備したいと思います。

 

 

 さて、今日は出口(売却)戦略時に
 必ず確認しておきたい3つの
 指標について書きます。

 

 最近、大家さん、投資家さんと
 話していると

 

 「出口戦略を考えず
 投資を続けている」

 

 方が多いと感じます。

 

 本当にもったいないです。

 

 

 このメールセミナーでも
 何度もお伝えしていますが

 

 順調に家賃収入があっても
 出口で失敗すれば
 それが吹き飛びます。

 

 また、

 

 「ずっと所有するつもりだから」

 

 という方もいらっしゃいますが

 

 ▼デッドクロス
 (元金支払>減価償却費)
 となり税金支払が多くなる

 

 ▼老朽化により修繕費が
 過大にかかる

 

 日がいずれ訪れます。

 

 そんな日が来る前に
 売却を検討する方が
 有利に働く場合が多いです。

 

 ぜひ、可能ならば投資する前に
 そうでなければ、早い段階で
 出口(売却)した場合に

 

 どのような結果になるのか
 確認していただければと思います。

 

 

 出口(売却)時に確認すべき
 指標は、最低3つです。

 

 1.返済CF<売却CF

 

 2.自己資金回収率(額)

 

 3.IRR

 

 の3つは最低でも
 確認しておくべき指標です。

 

 

 まず、「返済CF<売却CF」であるかは
 安全性を確認する為に必須です。

 

 CF(キャッシュフロー)ベースで
 基準を超えない場合

 

 売却する際に、自己資金を
 追加して返済する必要が
 出てしまいます。

 

 万が一の場合、返済できない為
 売却もできない状態になります。

 

 こうなるとデフォルト
 という最悪の事態も頭をよぎります。

 

 「返済CF<売却CF」は
 絶対にクリアしておく必要があります。

 

 

 ちなみにアセットランクシミュレーター
 では、「物件の売却」で売却予定あり
 を選択してシミュレーションできます。

 

 もし、売却価格の勘所が無い場合

 

 売却予定年度を購入年月の
 10~15年後で入力した上で、

 

 購入時の表面利回の
 ⁺0.5~1.5%程度を足した数値を
 以下の欄に入力して確認してください。

 

物件の売却部分の画像

 

 プラチナID以上の
 機能にはなりますが

 

 以下のようなコメントで
 売却のCFで返済が可能か
 確認できます。

 

売却CF>返済CFの画像

 

 以上の基準をクリアしたら、
 次に確認すべき指標は

 

 

 2.自己資金回収率(額)

 

 です。

 

 投資時に投入した
 自己資金を売却後に超えて
 いるか確認するものです。

 

 もし、超えていない場合は
 投資をせずに、貯金して
 いた方が良かったことに
 なります。

 

 これも、不動産投資をする
 からには、絶対に超える
 必要のある基準です。

 

 自己資金回収率(額)についても
 コメント機能や収支詳細機能で
 簡単に確認できますので
 確認してみてください。

 

 

 ここまで、2点は

 

 出口(売却)時に最低限、
 超えておきたい基準です。

 

 最後に、残ったのはIRRです。

 

 IRRは、出口(売却)を加味した
 投資成績を確認するのに
 もっとも、使いやすい指標です。

 

 少し、長くなりましたので
 次回に、続けます。

 

 

 

2019年の投資環境を占う

2019-02-14

 おはようございます。 
     
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
  
 
 あけましておめでとうございます。
 本年もよろしくお願いいたします。

 

 お正月はいかがお過ごし
 だったでしょうか。

 

 私は、今年の目標をゆっくり
 考えて、紙に書き出す時間に
 当てています。

 

 こんな風にゆっくり考えられる
 時間はいいですね。

 

 

 さて、新年最初のメールセミナーは
 平成最後の年、2019年の投資環境
 について占ってみたいと思います。

 

 いつもお届けする
 投資シミュレーションは
 かなり現実に沿っています。

  

 しかし、今日の予測は
 それよりも大きな流れを読みとって
 書いたものですので、

 

 「これはそうじゃないでしょ」
 「これはそうかもな」

 

 といったように、ご自分の
 意見を交えながら

 

 参考程度に読んでいただければ
 と思います。

 

 

 投資に影響がある項目ごとに
 それぞれ、どんな流れになりそうか
 書いていきます。

 

 項目は

 

 ▼株価

 ▼為替

 ▼金利

 ▼不動産価格
 
 です。

 

 

 まず、

 

 ▼株価

 

 今の20,000円前後より下げる
 と思います。

 

 日経平均でいうと
 1,000円下げて800円上げて

 のような大きな変動をしながら
 下げていくと思います。

 

 ただ、18,500円を大きく切る水準に
 なると日銀がETFを買いに入る
 可能性が高い為

 

 すぐに、15,000円になるといった
 ことはないと思っています。

 

 

 ▼為替

 

 円高方向に動く可能性が高いです。

 

 日本の金利とアメリカの金利差が
 これ以上大きくなることは
 ないと考えられる為

 

 史上最強状態のドル高も
 そろそろ終わりだと思います。
 そうなると円高方向に動き始めます。

 

 100円を切るところまでいくかは
 分かりませんが、徐々に100円に
 近い水準になっていくと思います。

 

 超長期(20年~30年)で見ると
 円安方向になる可能性が高い
 と思います。

 

 外貨を買ういいタイミングになる
 かもしれません。

 

 

 ▼金利

 

 日本の金利はこれ以上
 下げることはなく

 

 若干、上がるかなといった
 感じだと思います。

 

 マイナス金利の影響で
 地方の銀行はかなり苦しい
 状況になっており

 

 これ以上、下げると
 経済に悪影響を与えることが
 見えてきています。

 

 今の金利の水準を続ける1年
 になりそうです。

 

 不動産を買うにはいい金利の
 状態が続きそうです。

 

 

 ▼不動産価格

 

 金利がそれほど変動しない点
 インフレ率も低い点などから

 

 不動産価格は横ばいから少し
 下げる程度で大きな変化は
 ないと思います。

 

 ただ、投資用物件はその中でも
 ある程度下げると思います。

 

 銀行の融資がかなり厳しく
 なっており、

 

 新たに投資を始める層が
 少なくなって、需要と供給の
 バランスに変化がある為です。

 

 ここ数年よりは、若干、
 物件を手に入れやすい
 状況になりそうです。

 

 

 2019年はリーマンショック以降の
 経済の方向性の転換点が
 見えてくる年になりそうです。

 

 未来のことは誰にも分りませんが
 大きな方向性の、ヒントに
 していただければ幸いです。

 

繰上返済を検討すべきタイミングについて

2019-02-08

 おはようございます。 
       
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
 

  

 最近、ゴーンさんの話を
 聞くたびに思い出すのが
 
 「内部統制」という言葉です。
 聞いたことがあるでしょうか。

 

 単純に言えば、会社から
 不正を無くし、正しく、効率よく
 運営する為の仕組みです。

 

 会社員時代に行ったM&A先で
 内部統制システムを
 作ったのですが

 

 作りながら思ったのは
 会社のトップが本気で
 捻じ曲げようと思えば、

 

 捻じ曲げられちゃうだろうな
 ということです。

 

 ゴーンさんの有罪、
 無罪については

 分かりません。

 

 ただ、どんなに優れた
 仕組みでも

 決定権のある人が、

 

 利他的で正しい
 判断をすることを

 念頭におかないと
 問題は起こるということです。

 

 今回のゴーンさんの件では
 そのことを思い出させられました。

 

 

 さて、先週のメールセミナーでは
 繰上返済を検討すべきタイミングを
 マクロの視点から考えました。

 

 マクロの視点では

 

 「今後、金利が上がるか、下がるか」

 

 「インフレになるか、

 デフレになるか」

 

 が繰上返済を検討する要素になると
 お伝えしました。

 

 

 今日は、

 

 ミクロの視点
   ↓
 「物件と投資家の個別事情」

 

 で繰上返済を検討する為の
 ポイントについて書きます。

 

 

 ミクロの要素で重要なのは

 「余裕資金で次の投資をするか、
 しないか」

 です。

 

 余裕資金で投資する先は
 不動産に限りません。

  

 重要なのは

 

 「その余裕資金で運用した利回りが
 繰上返済した場合より
 高い利回りかどうか」

 

 です。

 

 この辺りは、繰上返済したことで
 税金支払額が増えるなどする為
 個別にシミュレーションを
 してみないと確認できません。

 

 

 あくまでも、一例ですが
 以下に例を記載します。

 

 以下の例は、
 10年目に1,000万円を
 繰上返済しています。

 

  

【繰上返済なし】
繰上返済なしシミュレーション

 

 

【繰上返済あり】
繰上返済なしシミュレーション

 

  

 1,000万円を繰上返済した効果で
 30年目の税引後CFは約340万円
 増えています。

 

 つまり、繰上返済後の
 20年で単純に割ると
 年間約17万円生まれたわけです。

 

 1,000万円使っていますので
 約1.7%で年間運用しているのと
 同じ効果を得ています。

 

 この1.7%を、他に投資した場合に
 超えるのか、越えないのかが
 大きなポイントになります。

 

 

 また、繰上返済した効果で
 その他に確認したい要素は
 BE%、LTVといった安全指標が
 どの程度改善するかです。

 

 これらの数値が改善すると
 次回投資の際に銀行から
 借入が行いやすくなる
 効果が期待できます。

 

 

 繰上返済は、手元の余裕資金の
 運用先という考え方で
 シミュレーションをした結果

 

 効果として高そうだと判断した
 場合に
検討していくのが
 良いと思います。

 

 

 繰上返済する、しないはともかく
 ぜひ、繰上返済した結果
 CFなどに与える影響を

 

 

 シミュレーションしていただく
 機会にしていただければと思います。

繰上返済は収益にプラスかマイナスか

2019-02-01

 おはようございます。 
       
 アセットランク.Com
 大塚 博之です。 
  
 
 昨日から浜松に来ています。
 主な目的は仕事なのですが

 

 せっかくなので
 遠州灘のふぐを食べる為に
 宿泊することにしました。

 

 私も遠州灘のふぐをブランド化
 しようとしていることは
 先日まで、知らなかったのですが

 

 下関で水揚げされる
 ふぐの多くは遠州灘付近
 で獲られているそうです。

 

 下関で水揚げされた物は
 ブランドになり高値が付くそうです。

 

 私も含めブランドの捉えかたや
 人間が何に価値を置くかを
 考えると不思議なものです。

 

 


 さて、繰上返済を実行されたことは
 あるでしょうか?

 

 私は無いです。

 

 今日は、繰上返済は投資にとって
 プラスなのか、マイナスなのか
 検討してみたいと思います。

 

 視点を

 

 ▼マクロ→日本の経済

 

 ▼ミクロ→物件と投資家の個別事情

 

 の2つに分けて考えます。

 

 まず、マクロの視点で考えると
 重要な視点は2つです。

 

 「今後、金利ががるか、下がるか」

 

 「インフレになるか、デフレになるか」
 
 です。

 

 

 まず、金利について考えると

  

 ▼1,2年後の金利昇を予測
      ↓
 繰上返済を検討

 

 ▼1,2年後の金利横ばい、
 低下を予測
      ↓ 
 繰上返済は検討しない

 

 

 当然、金利が昇すれば
 利息支払が増加してCFに
 悪影響を与えます。

 

 それを予測するならば、
 繰上返済をして利息負担を軽減
 することにメリットがあります。

 

 逆に、金利昇を予測しないならば
 その手元資金を

 

 次の物件や別の投資先に振り向け
 新たなCFを確保した方が
 得策かもしれません。

 

 

 次にインフレになるかデフレに
 なるかです。

 

 ▼3~10年後にインフレになる
      ↓
 繰上返済しない

 

 ▼3~10年後にデフレになる
      ↓
 繰上返済する

 

 

 まず、インフレになると予測する場合
 金利が一定であると仮定するならば

 

 借入金はインフレ率の分だけ
 減価していきますから

 

 繰上返済せず、借入を続けた方が
 良いです。

 

 逆にデフレになると予測する場合

 

 デフレ率の分、借入金は増価して
 いきますから、繰上返済を進めた
 方がいいです。

 

 

 繰上返済を含め
 不動産投資戦略を考えるには

   

 このようなマクロの視点も
 常に持っておく必要があります。

 

 ぜひ、不動産投資戦略を
 考える機会にしていただければ
 と思います。

 

 

 次回のメールセミナーで
 繰上返済をすべきか、しないべきか
 をミクロの視点から考えます。

  

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