不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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新築物件を購入する際に確認すべきポイント

2021-09-04

新築物件への投資を考えている投資家さん向けに、新築木造アパートへ投資する場合のシミュレーションのポイントについてご紹介します。
 
実際に、販売されていた物件を参考に検証していきます。

 

 

新築木造への投資

 

以下の物件は実際に販売されていた物件です。ちなみに、すでにある投資家さんが購入しています。
 

新築木造アパート物件への不動産投資
※物件取得費用は概算値です。
 
場所は東横線沿線の駅から徒歩10分の立地で、悪い物件ではありません。表面利回りは7.1%です。また、今回は年収1,000万円 扶養家族2人の人が購入する前提でシミュレーションします。

 

 

シミュレーション結果

 

以下がシミュレーション結果です。
 

新築木造アパート物件への不動産投資キャッシュフローシミュレーションの結果

 
シミュレーション条件は、空室を年5%見込んでいます。満室経営と言っていい条件です。5%はテナントが変わる際に、どうしても発生する空室期間を考慮したものです。
 
また、新築物件の場合、築20年目位までは、年1%程度の家賃下落が発生する場合が多い為、年約1%の家賃下落を見込んでいます。
 
結果は、「家賃収入だけでは投資にならない」です。
 
税引き後CFで自己資金回収できるのが29年後の2050年です
 
また、22年後の2043年には税引き後CFが赤字になります。インカムゲイン(家賃)だけを考えると、運用としては成り立たないと考えられます。
 
ただ、不動産での運用はインカムゲインだけを考えても、意味を持ちません。キャピタルゲイン(売却益)について、次の項目で検討します。

 

 

キャピタル(売却)を考慮

 

以下は、2022年に新築で購入15年後の2036年に売却した際のシミュレーションです。
 
厳密に言うと違うのですが、ATIRRとは税引き後CF基準で、自己資金をどの程度の年利で運用できたかを表すものとご理解ください。
 

ワンルームマンションの売却シミュレーション(ATIRR)
アセットランクシミュレーターグラフ表示機能を利用したシミュレーション 
 
まず、赤線で囲われている、4988万円は減価償却費分を引いた価格で売却した場合です。
 
この場合、自己資金1360万円を年5.86%で運用できる結果になります。金額で約1,400万円程度、自己資金より多く回収できますので、15年で自己資金を倍にできる計算です。
 
その他の枠は、5%刻みで売却価格を増減させた結果です。購入時の土地値 約4,300万円程度の価格で売却できた場合には、3.67%の年利になります。金額で約600万円程度、自己資金より多く回収できます。
 
このシミュレーション結果を考えると、物件を運用する手間等を考慮して、15年後の積算価格程度の約5,000万円では売却したい物件です。ただ、最悪、土地値で売れれば損はしない投資です。

 

 

新築木造・利回り7%

 

実際の物件を使ったシミュレーション結果を検証しました。
 
利回り7%程度だと、インカムゲインを目的とした運用は厳しいという結果です。ただ、最悪は、土地値で売却しても、何とか損はしないという安心感はあります。
 
今後、インフレ等で物件価格、土地価格が上昇していくと考えている場合には、投資として成り立つ可能性があります。
 
不動産投資シミュレーションをする場合は、インカムゲインの分析だけではなく、是非、キャピタルゲインの分析も行っていただければと思います。

 

  

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、新築物件のシミュレーションをする方法を紹介しています。

ワンルームマンション投資の現実

2021-08-20

ここ最近、銀行から、不動産投資目的で借入をするのが難しくなっています。コロナの関係で企業の資金需要が高まって、貸出が増加しているのも1つの理由です。
 
そんな中、借入無しの自己資金だけで投資ができる、ワンルームマンション投資を考える方もいると思います。そこで、中古ワンルームは、投資として成り立つのか、実際の物件を使いながら、ご一緒に検証していきたいと思います。

 

物件概要

 

以下の物件は実際に販売されている物件です。

 

物件概要
物件名 中古ワンルームマンション投資
住所 東京都(山手線)
築年月 1990年4月(耐用年数21年)
占有面積 16.5平米
賃料/月 69,000円
管理費 6,765円
修繕積立金 3,280円
物件価格 13,900,000円
物件取得費用 1,390,000円
自己資金 15,290,000円
表面利回り 5.96%
投資家属性
年収 7,000,000円
扶養家族 1人

※物件取得費用は概算値です。
 
場所は山手線駅から10分以内の好立地です。また、今回は年収700万円、扶養家族1人の人が購入する前提で検証します。
 
表面利回りは5.96%と、新耐震では一般的に出回っている利回り程度です。

 

シミュレーション結果

 

以下がシミュレーション結果です。
 

30年間のキャッシュフロー表(年3%の空室を想定)
年数 2021 2022 2029 2030
潜在的総収入(年) 345,000 828,000 828,000 828,000
維持管理費(年) 50,225 120,540 120,540 120,540
キャッシュフロー 294,775 682,620 682,620 682,620
所得税等税金 0 133,156 133,156 133,156
税引き後キャッシュフロー 294,775 549,464 549,464 549,464
税引き後キャッシュフロー累計 294,775 844,239 4,690,483 5,239,947
自己資金回収率 1.93% 5.52% 30.68% 34.27%
年数 2031 2032 2039 2040
潜在的総収入(年) 828,000 828,000 828,000 828,000
維持管理費(年) 120,540 120,540 120,540 120,540
キャッシュフロー 682,620 682,620 682,620 682,620
所得税等税金 133,156 133,156 133,156 133,156
税引き後キャッシュフロー 549,464 549,464 549,464 549,464
税引き後キャッシュフロー累計 5,789,410 6,338,874 10,185,118 10,734,582
自己資金回収率 37.86% 41.46% 66.61% 70.21%
年数 2041 2042 2049 2050
潜在的総収入(年) 828,000 828,000 828,000 828,000
維持管理費(年) 120,540 120,540 120,540 120,540
キャッシュフロー 682,620 682,620 682,620 682,620
所得税等税金 133,156 133,156 133,156 133,156
税引き後キャッシュフロー 549,464 549,464 549,464 549,464
税引き後キャッシュフロー累計 11,284,045 11,833,509 15,679,753 16,229,217
自己資金回収率 73.80% 77.39% 102.55% 106.14%

※アセットランクシミュレーターでシミュレーション 一部期間を抜粋

 

シミュレーション条件は、購入時の家賃を期間中維持空室は年3%見込んでいます。満室経営と言っていい条件です。3%はテナントが変わる際に、どうしても発生する空室期間を考慮したものです。
 
月の税引き後キャッシュフロー(CF)は約45,000円です。
 
税引き後CFで自己資金回収できるのが29年後の2049年です。
 
インカムゲイン(家賃)だけを考えた、運用成績としてはかなり厳しいです。
 
東京都心の1Rマンションへ投資をした場合の収益性は同様レベルの物件が多いです。

 

キャピタル(売却)を考慮

 

以下は10年後の2031年に、売却した際のシミュレーションです。
 
厳密に言うと違うのですが、ATIRRとは税引き後CF基準で、自己資金をどの程度の年利で運用できたかを表すものとご理解ください。
 

10年後の売却シミュレーション
売却価格 ATIRR
10,425,000 0.26%
11,120,000 0.73%
11,815,000 1.17%
12,510,000 1.60%
13,205,000 2.01%
13,900,000 2.40%
14,595,000 2.77%
15,290,000 3.12%
15,985,000 3.39%
16,680,000 3.65%
17,375,000 3.91%

アセットランクシミュレーターグラフ表示機能を利用したシミュレーション 
 
まず、購入した1,390万円で、売却できた場合には、年2.4%で運用できる結果になります。
 
購入経費を入れた、自己資金:1,529万円を1,913万円まで増加させて回収できます。
 
1,042万円で売却した場合、年0.26%の年利ですので、10年後に約1,000万円で売却できるかが損するか得するかのラインになります。
 
この物件の場合、10年後に購入価格より高い価格で売却できるかが、投資として成功するかのポイントになります。

 

2021年時点での投資

 

実際の物件を使ったシミュレーション結果を検証しました。現状の利回りだと、インカムゲインだけで資産運用を行うのは、厳しいかなと思います。

 

今後もワンルームの価格が、上昇していくと考える場合は運用として成功する可能性があります。もし、値下がりすると、考えているようならば慎重な判断が必要です。
 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、ワンルームマンションのシミュレーションをする方法を紹介しています。

不動産でFIREを考えた時に忘れてはいけない視点

2021-08-07

最近、不動産でFIRE*を目指すといった記事が目立ちます。

 

これ系の記事を読むと、月収100万円とか年収2,000万円とかインカムゲインに関する記述がほとんどです。出口(売却)までこんな風に考えて、計画を立てているという記事はあまりありません。
 
不動産投資は、家賃収入(インカムゲイン)だけでは成功しません。必ず、売却益(キャピタルゲイン)とセットで考える必要があります。つい、今、手元に入る収入に気を取られがちですが、売却戦略を検討しておくことは非常に重要です。
 
そこで、今日は、売却シミュレーションをする際に、確認すべきポイントを2つに絞ってご紹介します。

 

*FIRE=早期リタイアのこと

 

2つのポイント

 

売却シミュレーションで、最低、確認が必要なポイントは以下の2つです
 
1.売却時に借入が返済できるか
 
2.期間中の合計税引き後キャッシュフローで予定した自己資金回収率を超えるか
 
の2点です。
 
では、なぜ、最低、この2つの確認が必要なのでしょうか。

 

安全性と収益性

 

不動産シミュレーションをする際に、重要なのは安全性と収益性の両方をしっかり確認することです。これは、売却シミュレーションでも同じです。
 
最低限確認したいポイントとして挙げた
 
1.売却時に借入が返済できるか
 
2.期間中の合計税引き後キャッシュフローで予定した自己資金回収率を超えるか
 
1.は、借入を返せなくては、売却も困難になりますので、安全性確認の意味合い
 
2.は、投資しても自分の資産を、運用できないと意味がないので、収益性確認の意味合い
 
で行う必要があります。
 
では、具体的な例を確認します。

 

成功例と失敗例

 

成功例と失敗例の2つを挙げました。
 
価格1億円の物件です。

 

不動産投資 売却の成功例と失敗例
成功例
年数 2021 2022 2029 2030 売却価格 88,888,879
潜在的総収入(年) 7,999,992 7,999,992 7,999,992 7,999,992 譲渡費用 3,555,555
維持管理費(年) 1,199,999 1,199,999 1,199,999 1,199,999 借入金残高 65,757,762
ネット収入(年) 6,799,993 6,799,993 6,799,993 6,799,993 売却キャッシュフロー 19,575,562
支払額(年) 3,991,884 3,991,884 3,991,884 3,991,884 取得費用 105,000,000
キャッシュフロー 2,808,109 2,808,109 2,808,109 22,383,671 減価償却費累計 15,120,000
所得税等税金 0 956,464 1,069,114 1,086,734 売却価格 88,888,879
税引き後キャッシュフロー 2,808,109 1,851,645 1,738,995 21,296,937 売却課税所得 -4,546,676
税引き後キャッシュフロー累計 2,808,109 4,659,754 17,180,982 38,477,919 売却税額 0
自己資金回収率 14.04% 23.30% 85.90% 192.39% 売却税引きキャッシュフロー 19,575,562
失敗例
年数 2021 2022 2029 2030 売却価格 60,000,000
潜在的総収入(年) 7,999,992 7,999,992 7,999,992 7,999,992 譲渡費用 2,400,000
維持管理費(年) 1199999 1,199,999 1,199,999 1,199,999 借入金残高 65,757,762
ネット収入(年) 6,799,993 6,799,993 6,799,993 6,799,993 売却キャッシュフロー -8,157,762
支払額(年) 3991884 3,991,884 3,991,884 3,991,884 取得費用 105,000,000
キャッシュフロー 2,808,109 2,808,109 2,808,109 -5,349,653 減価償却費累計 15,120,000
所得税等税金 0 956,464 1,069,114 1,086,734 売却価格 60,000,000
税引き後キャッシュフロー 2,808,109 1,851,645 1,738,995 -6,436,387 売却課税所得 -32,280,000
税引き後キャッシュフロー累計 2,808,109 4,659,754 17,180,982 10,744,595 売却税額 0
自己資金回収率 14.04% 23.30% 85.90% 53.72% 売却税引きキャッシュフロー -8,157,762

※アセットランクシミュレーターを利用してシミュレーション
 
成功例(上):約8,800万円で売却
 
自己資金回収率は、192.39% と約2倍。借入を返済しても、1,957万円が残ります。
 
それに対して、
失敗例(下):約6,000万円で売却
 
自己資金回収率は、53.72% 自己資金の半分を失っています。また、借入を返済しようとしても、815万円足りません。
 
下の例は、
 
「不動産投資なんてしなきゃよかった」
 
と叫んでしまうパターンです。その時には遅いのですが。

 

インカムだけでは成功できない

 

不動産への投資は、インカムゲインだけでは成功できません。上の例を見ても分かるように、インカムゲインが毎年黒字でも、キャピタルロスが発生すれば、一発で吹き飛びます。
 
不動産シミュレーションをする場合、インカムのシミュレーションとキャピタルのシミュレーションはセットです。
 
今日のメールセミナーが、売却シミュレーションを確認するご参考になればと思います。
 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、売却シミュレーションをする方法を紹介しています。

中古物件の耐用年数の計算方法を理解する

2021-07-24

不動産シミュレーションを行う際の、重要な要素の1つが減価償却費です。減価償却費は、不動産投資の収益に大きな影響を与えます。
 
そこで7月10日のメールセミナーで「新築」時の法定耐用年数について考えていきました。今日は、さらに理解が深まればと中古の耐用年数について考えていきたいと思います。

 

法定耐用年数とは

 

7月14日のメールセミナーでも書きましたが
 
※7月14日のメールセミナーはこちら
 
法定耐用年数とは税務上の耐用年数のことです。
 
建物等を損金化する際に毎年一定額(定額法)を損金化する為の基準となる年数です。
 
例えば、資産 2,000万円
法定耐用年数20年の場合
 
2,000万円÷20年(×0.05)100万円が1年ずつ経費として損金化できます。
 
稀に、法定耐用年数=建物寿命と考えているような記事を見かけますが、あくまでも税金の計算に使われる年数です。
 
ここまでは、一般的な説明です。
 
物件購入を検討する際には、さらに、詳細な情報が必要です。

 

新築と中古での違い

 

法定耐用年数は構造、用途によって異なります。また、新築と中古によっても大きく異なります。
 

新築 法定耐用年数一覧(構造と用途での違い)
木造 軽量鉄骨
(骨格材3~4mm)
重量鉄骨
(骨格材4mm超)
SRC・RC
住宅用 22年 27年 34年 47年
事務所用 24年 30年 38年 50年
店舗用 22年 27年 34年 39年
飲食店用 20年 25年 31年 41年
工場・倉庫 15年 24年 31年 38年
中古(築15年) 法定耐用年数一覧(構造と用途での違い)
木造 軽量鉄骨
(骨格材3~4mm)
重量鉄骨
(骨格材4mm超)
SRC・RC
住宅用 10年 15年 22年 35年
事務所用 12年 18年 26年 38年
店舗用 10年 15年 22年 27年
飲食店用 8年 13年 19年 29年
工場・倉庫 3年 12年 19年 26年

※新築のその他構造・用途については国税庁HPより確認できます
 
上の表が新築。
下の表が中古(築15年)。
 
の建物用途別法定耐用年数です。新築については国税庁HPで確認できます。中古については新築時の法定耐用年数を基本にして一定の計算方法で求めます。

 

中古物件の計算方法

 

中古物件の場合は以下の2種類のどちらかの方法で決定します。
 

1.見積法
 
中古物件を使用できる期間を合理的に見積って求める方法
 
2.簡便法
 
法定耐用年数 − 経過年数 + 経過年数 × 20%

 
で算出。算出した年数の1年未満の端数は切り捨て。算出した年数が2年に満たない場合は2年
 
の計算方法で求める方法
※リフォーム等で購入価格の50%を超過した場合は「折衷法等により異なる計算方法で求める必要があります。
 

ただ、1の見積法で償却されている大家さん、投資家さんに、私はお会いしたことがありません。税務署が納得する、合理的であるかどうかの証拠集めが必要なので
手間がかかるからです。
 
2.簡便法の例を挙げると
 
法定耐用年数:10年
経過年数:2年
 
10年−2年−2年×20%=8.4年
 
この場合は8年が耐用年数になります。

 

減価償却費への影響

 

耐用年数は減価償却費へ大きな影響を与えます。さらに、減価償却費は税額計算の基になる課税所得に大きな影響を与えます。つまり、本当の手取り額である税引後CFがこれらの影響で決定してきます。耐用年数については、簡易シミュレーションの段階から、できる限り正確に把握しておく必要があります。
  
今日のメールセミナーが、構造、用途、築年数による収益への影響比較を行うご参考になればと思います。

 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、耐用年数を確認する方法を動画で紹介しています。

法定耐用年数について理解する

2021-07-12

不動産シミュレーションを行う際の重要な要素の1つが減価償却費です。減価償却費は、不動産投資の収益性に大きな影響を与えます。今日は、減価償却費シミュレーションのポイントの1つである「法定耐用年数」についてです。

 

 

法定耐用年数とは

 

 

法定耐用年数とは税務上の耐用年数のことです。

  

建物等の価格を損金化する際に毎年一定額(定額法)を、損金化する為の基準となる年数です。

 

例えば、資産 1,000万円 法定耐用年数10年の場合

 

1,000万円÷10年(×0.1)=100万円が、1年ずつ経費として損金化できます。

 

稀に、法定耐用年数=建物寿命と考えているような記事を見かけます。あくまでも税金の計算に使われる年数です。ここまでは、一般的な説明だと思います。物件購入を検討する際には、さらに、詳細な情報が必要になります。

 

 

構造、用途による違い

 

 

法定耐用年数は構造、用途によって異なります。
 

法定耐用年数一覧
(構造と用途での違い)
  木造 軽量鉄骨
(骨格材3~4mm)
重量鉄骨
(骨格材4mm超)
SRC・RC
住宅用 22年 27年 34年 47年
事務所用 24年 30年 38年 50年
店舗用 22年 27年 34年 39年
飲食店用 20年 25年 31年 41年
工場・倉庫 15年 24年 31年 38年

※その他構造・用途については国税庁HPより確認できます

 

ご紹介したのは、主な、投資対象となる構造と用途だけですが、その他、ホテル等は法定耐用年数が異なります。ご興味がある場合は国税庁HPで確認できます。

 

 

法定耐用年数による影響

 

 

それでは、サンプル物件を使って減価償却費への法定耐用年数の違いによる影響を比較します。

 

不動産投資シミュレーション(用途_構造の違いによる比較)

アセットランクシミュレータを利用してのシミュレーション

 

この比較は、新築 建物価格8,000万円 でシミュレーションした結果です。構造、用途によって年間84万円程度の違いがあることが分かります。

 

 

収益への影響

 

 

減価償却費は課税所得へ大きな影響を与えます。つまり、本当の手取り額である税引後CFに影響を与えます。シミュレーションを行う際は、できる限り、正確な入力が必要なポイントと言えます。今日のメールセミナーが構造、用途による収益への影響比較を行うご参考になればと思います。

 
 
※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、減価償却費シミュレーションを行う方法を動画で紹介しています。

現実感あるシミュレーションをする方法

2021-06-26

不動産シミュレーションを行うポイントして、時間経過を意識したシミュレーションを行う点があります。不動産を購入した場合、短くても5年長ければ20年、30年と運用します。これだけの期間、購入当初と同様に運用できる可能性は非常に低いです。
 
しかし、10年後のシミュレーションを現実に近づけて行うのは難しいのも事実です。そこで、長期シミュレーションをできるだけ、現実に近づけて行う方法をご一緒に考えられればと思います。

 

現実に近いシミュレーション

 

現実に近いシミュレーションを行うためには、家賃等の各項目の変動を、いかに、現実に近い値で設定できるかがポイントです。まず、不動産投資で変動が発生する主な項目を挙げると
 
・金利
・空室率
・家賃
・維持管理費
・修繕費
・その他課税所得(不動産以外の所得)
 
です。
 
それでは、それぞれ項目の変動シミュレーションを行う際にどのような値を設定すべきか考えてみたいと思います。

 

項目毎のポイント

 

それぞれの項目の変動シミュレーションの設定内容についてまとめました。
 

不動産投資シミュレーションの時系列の変動シミュレーションを行う際のポイント

 
より、現実に近いシミュレーションを行っていただく参考にしていただければと思います。

 

変動ありとなしの比較

 
それでは、サンプル物件を使って「変動あり」と「変動なし」シミュレーションの比較をしてみます。
 

不動産投資の変動シミュレーションの変動なしと変動ありを比較

※家賃と金利の変動あり、なしのシミュレーション。修繕費、その他課税所得、控除は両者ともに同一の値を入力
 
変動ありと変動なしでは、税引後CFで約200万円、自己資金回収率で約10%の違いが出るのが分かります。変動シミュレーションを行っておくべき理由がお分かりいただけると思います。

 

線(時系列)で考える

 

不動産購入を検討する際、つい、購入時の点の内容で判断してしまいがちです。しかし、実際は時系列(線)の良し、悪しで判断する必要があります。また、時系列(線)のシミュレーションを行う際も、何の変動も無い状態で分析しても、現実感がありません。現実感あるシミュレーションを行うためには家賃等の各項目を変化させて分析することが必要です。
 
今日のメールセミナーが、より、現実に近いシミュレーションを行うご参考になれば嬉しく思います。
 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、変動シミュレーションを行う方法を動画で紹介しています。
 

不動産購入を点(現在)だけで決める危険性

2021-06-14

不動産を運用する際に大きな負担になるのが
 
「税金」です。
 
今日は、税負担に影響を与える項目を、ご一緒に考えられればと思います。
 
この際のポイントは点(現在)だけではなく、線(時系列)でその項目を確認することです。

 

デッドクロス

 

よく、デッドクロスが起こると税負担が大きくなると本やサイトに書いてあります。たしかに、その通りです。
 
ちなみにデッドクロスとは

 
 「減価償却額<元金支払額」
 
になることを言います。
 
詳しくは以下ご確認ください。
 
不動産投資に必須の知識・デッドクロス
 
税負担を考える時に、デッドクロスだけに注目すればいいかというとそうではありません。

 

税負担へ影響を与える返済内訳

 

基本的に不動産投資は年々、税負担が大きくなります。
 
その理由の1つは
 
「損金化できる利息支払が、年々減少して、損金化できない元金支払が増加していくから」
 
です。
 
具体的な例を挙げると

 

ローン支払と税金

 
ローン支払いと税額の関係

※収入、減価償却費は期間中一定
 
確認すると分かるように利息分が減少して元金分が増加することで、年々、税金の支払額が増加しています。このように時系列で確認すると、デッドクロスとは関係なく税負担が増加して手取額(税引後CF)が減少していくことが分かります。
 
今回のシミュレーションは、元利均等払いの分析ですが元金均等払いも同様です。

 

線(時系列)で考える

 

先日、〇〇歳で、資産〇億円、CF2,000万円という本を見かけました。中身は見ていないので推測ですが、税引後CFは1,100〜1,300万円程度になると思います。
 
今日のメールセミナーでご紹介したように、年々、税負担が重くなり10年〜15年後には100〜200万円程度税引後CFは減少すると思います。
 
点(現在)で見ると凄そうですが、線(時系列)で分析すると意外と厳しそうということは良くあります。

 
不動産への投資を考える場合、点だけではなく、線でシミュレーションや将来の戦略を検討する必要があります。
 
このメールセミナーが、時系列でシミュレーションを行う機会になれば幸いです。
 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して、元利均等、元金均等シミュレーションを行う方法を動画で紹介しています。
 

10年後の物件価格を予測する方法

2021-06-01

メールセミナーで、売却シミュレーション(出口)の重要性についてお伝えしたところ、こんな質問をいただきました。
 
「具体的に売却額をいくらに設定して、シミュレーションすればいいですか」
 
たしかに、10年後、20年後に、どの位の価格で売却できるか、正確に判断するのは難しいです。ただ、その中でも、できる限り、現実に近いシミュレーションをすることは可能です。
 
ポイントは「表面利回り」 です。

 

10年後の価格

  
おそらく、不動産を購入する際に、一番最初に確認するのは「表面利回り」だと思います。そのことを、頭において、売却のことを想像しながら売却相手の属性を考えると、多くの場合、自分と同じ不動産投資家です(ファミリータイプ区分除く)。

 

つまり、売却相手が検討に使う指標も表面利回りの可能性が高いということです。そう考えると、売却価格を検討する際も、表面利回りを使用して、現実に近い価格を推測できることが分かります。
 

具体的な計算方法

  
売却シミュレーションを行う際の売却価格の計算方法は
 
想定売却価格 = 満室想定家賃 ÷ 想定表面利回り
 
年間家賃収入が100万円で想定表面利回り10%の場合は、100万円÷10%=1,000万円。1,000万円が売却想定価格になります。
 
さて、この計算が基本になりますが、現実に近づける為に、少し工夫が必要です。
 

現実に近い売却価格

 
現実に近い売却価格を計算する為のポイントは
 
▼家賃下落を考慮
▼売却可能な表面利回りを設定
 
この2つです。
 
まず、家賃ですが、築20年程度までは地域等によって異なりますが平均年1%程度ずつ下落します。
 
例えば、
 
新築時に100万円の家賃の場合は、10年後満室想定で90万円程度になります。
 
2つめに売却可能な表面利回りの設定が必要です。
 
売却シミュレーションをする物件の購入時の表面利回りが10%だったとします。10%の表面利回りで購入した物件を、10年後、20年後に同じ10%で売却するのは、なかなか難しいです。
 
築年数が古くなれば、表面利回りは上昇(物件価格下落)します。これを考慮して、例えば、売却を10年後に行う場合、購入時の1〜2%表面利回りを高くして計算する必要があります。今回の物件の場合、11〜12%を売却時の表面利回りとして考えます。
 
ここから先は、「満室想定家賃÷表面利回り」の計算式に当てはめるだけです。
 
今回の表面利回り10%の物件の場合
 
90万円÷11%=818万円
 
が想定の売却可能価格として計算できます。
 
この想定の売却価格を使って、不動産シミュレーションを行います。
 

購入前に必ず確認する

 
人間、10年後、20年後のことを考えて行動するのは難しいです。
 
しかし、不動産投資を成功させるには出口で失敗しないことが非常に重要です。
 
このメールセミナーを、売却シミュレーションを行う際のご参考にしていただければと思います。
 

 

※簡単な動画ですが、アセットランクシミュレーターを使用して売却シミュレーションする方法をご紹介しています。
 

自己資金0の不動産投資のメリットとデメリット

2021-05-19

自己資金の少ない中で物件を購入しようとした際に検討する方法に、フルローンでの購入があります。具体的に書くと自己資金を取得費用のみで済ませる方法です。しかし、借入だけでの購入にはそれなりの注意点もあります。

 

メリットとデメリット

 

借入だけで物件を購入した場合
 
■メリット
 
・自己資金が少なくても購入可能
・収益性が高くなる
 
■デメリット
 
・借入が増加する
・空室等の変化に弱い
 
リターンの魅力は高いですが、自己資金が少ないなりのリスクを背負うのも事実です。では、具体的に、どのラインまでは物件を購入しても許容できるのかシミュレーションをしてみます。

 

許容範囲のライン

 

シミュレーション条件は
 
物件価格:8,000万円
諸費用:800万円
借入:8,000万円(2%・30年)
自己資金:800万円
 
このサンプルを使って、表面利回り8〜10%のシミュレーションを行います
 

フルローン(自己資金0)の不動産シミュレーション
※アセットランクシミュレーターでシミュレーション
 

不動産で運用する際に重要な、収益性と安全性の両面を
 
・収益性⇒自己資金回収率
・安全性⇒BE%*
 
で比較します。
 
*BE%
必要な支払費用と満室想定家賃を基に損益分岐点のパーセンテージを求めることにより投資の安全性が確認できます。数値が低いほど安全性が高いといえます
 
最初に収益性を自己資金回収率で比較します。
 
▼10%⇒ 268.52%
▼9%⇒ 209.30%
▼8%⇒ 150.09%
 
と高い数値です。
 
次の物件購入を考えると、このペースで自己資金を回収できるのは非常に魅力的です。
 
一方、安全性をBE%で比較すると
 
▼10%⇒ 59.35%
▼9%⇒ 64.28%
▼8%⇒ 70.44%
 
10%の時は約60%と一定の安全性を担保できます。しかし、9%になるとギリギリのラインで8%はBE%が70%超とリスクが高まります。

 

判断基準

 

物件の築年数や場所によって違いますので、単純には言い切れない部分はあります。その中で、今回のシミュレーション結果から言えるのは、表面利回り8%程度の物件を借入だけで購入するのは、かなり、リスクが高いと考えられます。
 
最低でも9%以上、できれば10%程度は欲しいです。少ない自己資金で物件を手に入れられるのは、次の物件への投資を考慮すると魅力的です。しかし、それ相応にリスクが高まるのを忘れずに、しっかりした分析後に意思決定する必要があります。

不動産の気付きにくい大きなリスク

2021-04-18

さて、先日、ある方からこんなお話を聞きました。

 

「10年程前に物件を購入したのですが売るに売れずに困っています」

 

話を聞いていると不動産の典型的な失敗パターンでした。

 

 

典型的な失敗パターン

 

典型的な失敗パターンの特徴をバランスシート(B/S)で表すと

 


不動産投資が上手くいかなかったときの資産変化

 

ポイントは以下の2つです。

 

1.純資産金額の変化
2.借入と物件価格の変化

 

 

確認が必要な2つのポイント

 

1.純資産金額の変化

 

B/Sの純資産部分を確認すると1,500万円減少しています。不動産で資産運用したつもりだったのに、資産運用どころか結果的に損失を出してしまった状態です。

 

2.借入と物件価格の変化

 

含み損発生後のB/Sを見ると分かるように、物件が5,000万円でしか売れない状況にも関わらず借入が6,000万円あります。こうなると、売るに売れない状況が発生します。さらに、厄介なのがこの状態に陥っていることを、売却を考えるまで気付かない可能性があることです。

 

 

なぜ、気付けないのか


気付けない理由は、
毎月の返済もできて少ないがらもCFもプラス状態だったからです。こうなると、普段から売却したらどうなるか考えていないと「順調に運用している」と思ってしまいます。

 

ところが、経年劣化等で空室が増えて運用が厳しくなっていざ、売却しようとした時にようやく、現状を認識することになります。

 

 

リスク管理のポイント


こうならない為には、売却シミュレーションを必ず行って投資判断することです。
リスク管理として売却シミュレーションを行う時に確認すべきポイントは

 

『物件価格がいくらまで下落したら物件を売却して借入を返済できなくなるか把握する』

 

です。

 

とにかく最悪なのは売りたい時に、売れないことです。これを防ぐにはどの水準の物件価格までなら売却して借入を返済できるか常に確認しておくことです。

 


アセットランクシミュレーターの物件へのコメント機能

 
アセットランクシミュレーターでは物件に対するコメント機能で確認できますのでご活用いただければ幸いです。

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