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キャッシュフローと税金の関係

2017-12-17

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

「キャッシュフロー(CF)と課税所得の
違いを教えてください?」

 

先日、こんな質問を受けました。

 

不動産投資を考える上では
基本中の基本ですが、

 

実は、突き詰めて考えていくと
投資の成否にも影響を与える違いです。

 

まず、今日は、CFと課税所得の違いを説明します。

 

▼CF

 

現金の流れを表したもの

 

▼課税所得

 

税額を決定する基準金額
この金額に所定の税率をかけて税額を決定する

 

これだけ読んでも、何のことか分かりにくいので
計算式を書いて説明します。

 

▼CF

 

・家賃収入-管理費等費用-元金・利息支払額

 

入ってきたお金から、支払ったお金を引いて
残った金額がCFになります。

 

CFは実際に手元に残るお金の流れです。

 

しかし、課税所得は実際のお金の流れと異なります。

 

▼課税所得

 

・家賃収入-管理費等損金-利息支払額-減価償却費

 

CFとの違いは

 

・ 元金支払額を引かない
・ 減価償却費を引いている

 

が異なります。

元金支払額は、資本的支出(現金が物件に変わっただけ)
なので損金にはなりません。

 

その為、利息分のみ損金として引くことになります。

 

減価償却費は、CFにはない項目です。

 

減価償却費は、建物、設備を法定耐用年数で
案分した額を損金にするものです。

 

現金の動きはないのでCFに影響を与えません。

 

このように、CFと課税所得は

 

それぞれ違う計算になることを不動産投資の
基礎として知っておく必要があります。

 

実は、この違いが10年後、20年後の
不動産投資収益に影響を与えます。

 

次回のメールでお伝えします。

利回りの高い物件ほどいい物件は本当か?

2017-12-09

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

不動産投資でもっともよく
使われる指標は

 

「利回り」です。

 

例えば

 

「利回り10%以上の物件が欲しい」

 

などは不動産投資家、大家さん
は頻繁に使うフレーズです。

 

ただ、意外と利回りの意味を
しっかり理解しないで使っている方も多いです。

 

例えば、こんな質問をしてみます。

 

「あなたは、1,2のどちらに投資しますか」

 

1.東京港区の利回り10%

 

2.人口20万人の地方都市の利回り10%

 

迷わず、「港区の利回り10%」を
選ぶと思います。

 

では、なぜ、悩むことなく
選ぶことができるのか?

 

不動産投資のリスクとして考えらえる

 

▼ 空室率

 

▼ 家賃の下落率

 

▼ 物件価値の下落率

 

これらのリスクを港区と地方都市で
こんな風に判断しています。

 

「同じ利回りならば、リスクの低い港区がいい」

 

と直感的に選んでいるのです。

 

しかし、現実には港区の利回りは5%あれば
いい方だと思います。

 

この時に地方都市が10%の利回りならば
魅力的な投資に映るかも知れません。

 

この例から分かるのは

 

「利回りはリスクが大きい場合には高く
リスクが少ない場合には低くなる」

 

のが基本であるということです。

 

利回りを語るとき、その裏側にある
リスクについて、じっくり思考する。

 

この時にはじめて物件間の利回り
比較が有効に作用し始めます。

 

 

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(K%<FCR編)

2017-11-25

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

今日は、不動産投資で重要な指標の
第6回目です。

 

前回のメールでは

 

「K%」について書きました。

 

■K%とは

 

「年間の元利返済額(ADS)÷ローン残高」

 

年間の元利返済額(ADS)のローン残高に対する割合。

 

借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まる指標。
融資金調達コスト=銀行側から見る利回りと言える指標。

 

前回のメールでもお伝えしましたが
K%単独ではあまり意味がありません。

 

これまで紹介してきた

 

■FCR(Free and Clear Return)
「ネット収入(年) / 総購入コスト * 100」

 

家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を
引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したもの。

 

実質収入と実質購入価格で計算されるため
利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標。

 

■CCR(Cash On Cash Return)

 

「キャッシュフロー / 自己資金 * 100」

 

投資した自己資金を手元に残る現金(キャッシュフロー)で割り
自己資金に対する投資効果を確認する指標。

 

と比較することでレバレッジ(借入)の効果を
簡単に比較することが可能。

 

比較方法は

 

「K% < FCR」

 

「K% < CCR」

 

であるかを確認するだけです。

 

上記のようにFCR、CCRがK%を上回っている場合
レバレッジ(梃子)が 正しく働いています。

 

しかし、

 

「K% > FCR」

 

「K% > CCR」

 

の場合はレバレッジ(梃子)が
マイナスに働いている状態です。

 

このような状態になる時は
銀行から借入をしての不動産投資は中止すべきです。

 

銀行から借入をして不動産投資をする場合は

 

「K% < FCR」

 

「K% < CCR」

 

の状態になる投資なのかを確認することが必要です。

 

その理由については
次回に続けます。

 

 

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(K%編)

2017-11-12

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

今日は、不動産投資で重要な指標の
第5回目です。

 

 

第1回 FCR(リターン指標)
第2回 BE%(リスク管理指標)
第3回 CCR(リターン指標)
第4回 LTV(リスク管理指標)

 

 

とお伝えしてきました。

 

 

今日はK%について書きます。

 

■K%とは

 

 

「年間の元利返済額(ADS)÷ローン残高」

 

 

年間の元利返済額(ADS)のローン残高に対する割合。

 

 

借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まる指標。
融資金調達コスト=銀行側から見る利回りと言える指標。

 

 

銀行の視点で考えると

 

 

貸している額(ローン残高)に対して

 

 

年間で返ってくる額(年間の元利返済額)が
利回り相当になります。

 

 

この銀行側の利回りは投資家側の視点に立つと
資金を調達するのにどの位銀行にお金を払っているのか。

 

 

つまり、調達コストになります。

 

 

このあたり少し概念的で分かりにくいと思いますが

 

 

K%は借入金の効率を確認するのに
重要な指標ですので

 

 

「K% = 調達コスト」
と覚えてください。

 

 

K%(調達コスト)を単独で使っても
不動産投資の指標としてはあまり意味がありません。

 

 

しかし、ある指標と比較することで
不動産投資の効率性を簡単に計る事が可能になります。

 

 

少し長くなりそうですので
詳細は次回に続けます。

 

 

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(LTV編)

2017-10-29

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

不動産投資の魅力はレバレッジ(梃子)の力を
株式投資などと比較すると使いやすい点です。

 

不動産投資は「銀行からの借入」が
梃子になります。

 

しかし、梃子はプラスの方向に力を発揮している間は
いいですが、

 

マイナスに働き始めると、破滅的な
結果をもたらします。

 

そんな破滅的な結果を防ぐ為にチェックの必要な
指標が「LTV」です。

 

■ LTV(Loan To Value)

 

借入金 / 物件価値*100

 

融資比率を表します。物件の価値に対する
借入金の比率を算出したものです。

 

数値が小さいほど元本の償還に対する
安全性が高いことになります。

 

物件の“現在”価値が借入金の残高に対して
どの程度の割合であるかを表すものです。

 

つまり「物件を売って借金を返せるか」
を計る指標です。

 

借入金の残高が物件価値を上回っている(LTV100以上)
の状態は非常にリスクの高い状態です。

 

万が一、何らかの理由で物件を売却する必要が
ある時に、LTVが100以上の場合には、

 

「借金を返せないので売却したくても、売却できない」
となりかねません。

 

不動産投資を続けている間はLTVを100以下の
水準に保っておく必要があります。

 

もし、LTV70~80の間で推移できれば
リスクの低い不動産投資が続けられます。

 

また、物件価値を借入が下回っている状況の為
担保としての価値も高まり、

 

別物件への投資を加速させることも可能です。

 

LTVを70~80程度で保つことはリスクを
低くすると伴に次の投資への大きな強みになります。

 

 

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(CCR編)

2017-10-15

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

前回、前々回と不動産投資の重要な指標

 

 

・ FCR ⇒ リターン指標
・ BE% ⇒ リスク指標

 

 

についてお伝えしました。

 

 

リターン⇒リスクと来たので

 

 

今日は、リターンの指標
CCRについて書きます。

 

 

■CCR(Cash On Cash Return)

 

 

キャッシュフロー(CF) / 自己資金 * 100

 

 

投資した自己資金を手元に残る現金(CF)で割り
自己資金に対する投資効果を確認する指標。

 

 

数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高い。

 

 

不動産投資は1物件に投資して終わりではありません。

 

 

1件目に投資したお金が貯まって
2件目、3件目と投資する度にCFが増加する。

 

 

こんな所に、不動産投資の魅力があります。

 

 

つまり、自己資金が早く回収できれば
2件目への投資タイミングも早まります。

 

 

そんな自己資金の回収率を
確認できるのがCCRです。

 

 

さて、CCRで高い数値を出すには
どんな工夫が必要なのか?

 

 

実は、その方法は2つしかありません。

 

 

1. CFを大きくプラスにする
2. 自己資金をできるだけ使わない

 

 

1,2を行うための具体的な方法は

 

 

1.CFを大きくプラスにするには

 

・家賃を上げる
・空室率を下げる
・金利を低く借りる

 

 

2.自己資金を使わないには

 

 

・借入額を大きくする

 

 

1については工夫をして

 

 

1円でもプラス額を多くしていくことは
不動産投資で成功するには必須です。

 

 

問題は2です。2をあまり進めすぎると
極端に高いリスクをとってしまう可能性があります。

 

 

リスクとリターンは表裏一体の関係にあります。

 

 

借入額を増やしてCCRを極大化した際に
リスクが高くなりすぎていないかを計る指標が

 

 

LTVです。

 

 

次回は、LTVについて書きます。

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(BE%編)

2017-10-01

おはようございます。

 

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

投資家さんから

 

 

「FCR・DCR・BE%など不動産投資に使う
指標の意味がいまいち分かりません
どんな意味合いですか?」

 

 

という質問をいただいたのをきっかけに

 

 

世界共通で使える、不動産投資のリスクとリターン
の指標を復習の意味を込めてお伝えしています。

 

 

前回は、FCRについてお伝えしました。

 

 

FCRは、不動産投資のリターンを表す指標です。

 

 

不動産投資はリターン(攻め)だけではダメです。
リスク(守り)についても考える必要があります。

 

 

そこで、今日はリスクをコントロールする為の指標
BE%について書きます。

 

 

■BE%とは・・・

 

 

『(維持管理費合計 + 支払額(年)) / 収入(年) * 100』

 

 

損益分岐点のパーセンテージを求めることにより
投資の安全性が確認できます。

 

 

数値が低いほど安全性が高いといえます。

 

 

70%を超えないようにコントロールすることが
できればリスクの低い状態で運営ができています。

 

 

銀行からの借入を有利にするには
損益分岐点(BE%)は60%以下に保つといいです。

 

 

BE%を60%以下で保っている場合
融資の際に銀行の見る目が違います。

 

 

40%も赤字になるまでに余裕があれば、
融資する立場になって考えれば、

 

 

“貸しやすい”というのはうなずけます。

 

 

銀行が一番恐れているのは
キャッシュフローが赤字になり

 

 

貸したお金が返ってこないことです。

 

 

例えば、BE%が90%の場合
空室率が10%又は家賃が10%下がっただけで

 

 

お金が返せなくなってしまいます。

 

 

不動産投資を長く続けるには
常に、BE%の推移を確認しておく必要があります。

 

 

このメルマガを、大塚さんの物件の
BE%を確認する機会にしていただければと思います。

 

 

次回は、リターン指標 CCR について書きます。

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標(FCR編)

2017-09-18

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

先日、アセットランクシミュレーターをご利用の
B様からこんなご質問をいただきました。

 

「FCR・DCR・BE%など不動産投資に使う
指標の意味がいまいちわかりません。

 

どのように投資に利用すればいいですか?」

 

このメールでも何度か説明をしていますが

 

不動産投資をする上で非常に便利で重要な指標の為
復習の意味を込めて再度説明したいと思います。

 

FCR・DCR・BE%などの指標は

 

リスクとリターンを図る指標として
世界共通で使える用語です。

 

不動産投資を長い年月続けるには

 

リスクをコントロールしてリターンを得る
必要があります。

 

この矛盾する項目を数値で確認できる指標が
ご紹介する指標です。

 

今日はリターン項目である
FCRについて書きます。

 

■FCR(Free and Clear Return)

 

ネット収入(年) / 総購入コスト * 100

 

家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を
引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したもの。

 

実質収入と実質購入価格で計算されるため
利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標。

 

・ネット収入とは

 

収入(年)- 維持管理費(年)
ローン支払い前の実質手取り収入

 

・総購入コストとは

 

物件価格に物件購入時に必要な
税金・手数料などの費用を含めた
物件取得時に支払った実額

 

利回りには表面利回り・実質利回り
などがあります。

 

投資物件のチラシなどに記載されている利回りは
ほとんど、表面利回りです。

 

表面利回りと比較してFCRは、

 

空室・運営費用・購入時の費用などが考慮されている為
もっとも正確な利回り指標と言えます。

 

物件の良い・悪いを利回りで比較する場合
FCRを利用して比較するのがもっとも正確に比較できます。

 

リターン指標として一番最初に確認すべき
指標がFCRと言えます。

 

また、不動産屋さんや投資家さんと話す時に
FCRと言って話の通じる人は

 

不動産投資について詳しい人の可能性が高いです。

 

リターンの世界共通指標FCRは
もっとも正確な利回り指標と覚えてください。

 

金利上昇とDCRの関係

2017-09-02

おはようございます。

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

不動産投資の安全性を確認する指標としてよく利用するものに
『DCR』があります。

 

 

DCRとは
▼計算式  『ネット収入(年) / 支払額(年)』

 

 

年間ネット収入を年間の元利返済額(ADS)で割り出した数値です。

 

 

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

 

 

この数値が1.2を下回るようだと
リスクの高い状態になっていると考えられます。

 

 

1.3以上あるかを目安に考えてください。

 

 

DCRは時系列で数値を確認することで
将来にわたる安全性を確認できます。

 

 

金利が上昇した場合の安全性について
確認する際にも効力を発揮します。

 

 

【金利変動なし 2.5%】
金利変動なしシミュレーション

 

 

【金利変動あり  3年目3% 6年目4% 10年目5%】
金利上昇ありシミュレーション

 

 

この物件の場合、2.5%の金利であれば
1.76と非常に安全性の高い投資になっています。

 

 

しかし、金利が上昇するたびに

 

 

・3% → 1.65
・4% → 1.49
・5% → 1.36

 

 

とリスクが高まっていきます。

 

 

今回のシミュレーションの場合は
家賃下落、空室率増は考慮に入れていません。

 

 

金利5%の場合、空室率が5%上昇すると
DCR1.27と危険水域に近づきます。

 

 

金利上昇の影響を見るのには
DCRの推移を確認すると良いです。

 

 

投資中の物件、投資予定の物件で
推移を確認してみてください。

 

 

IRRの不動産投資シミュレーションが成功する為に必須な理由

2017-08-20

おはようございます。

 

アセットランク.Com
大塚 博之です。

 

 

 

不動産投資で成功するには

 

インカムゲイン(家賃収入)を
手に入れるだけでは不十分です。

 

理由は、売却で損をすると

 

インカムゲインがすべて
吹き飛んでしまう可能性があるからです。

 

不動産投資をする場合

 

売却時の収益・損失についても考慮して
投資する必要があります。

 

売却まで考慮した利回りを確認するには
「IRR」を利用するのが便利です。

 

IRRとは・・・

 

内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。

 

これだけ読んでも分かりにくいので
例を使って説明します。

 

・1,000万円の物件に投資

 

・1年に100万円のインカムゲインが 10年間続く

 

この場合の年利回りは10%です。

 

ここに、もう1つ条件を加えます。

 

・10年後に物件を800万円で売却

 

このような場合にIRRは便利です。

 

エクセルを使って計算すると
IRR計算式

 

売却で200万円損失が出たことで
利回りが1.44%低下しています。

 

この結果を見ても分かるとおり

 

不動産投資は売却まで考慮しないと
成功か、失敗か(本当の利回りが)判断できません。

 

不動産投資のシミュレーションをする場合には、
必ず、計算したい指標

 

「IRR」を

 

ぜひ、覚えておいてください。

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