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白色と青色申告の違いによる収益への影響
さて、不動産を所有している人にとっては年に1度の大きなイベントである確定申告が2月16日〜始まりました。今年は4月15日迄受け付けてくれるようです。
このメールセミナーで何度もお伝えしていますが不動産投資成功への重要な要素の1つが「税金」です。
そこで、今日は申告種類（青色、白色）の収益への影響についてサンプル物件を使って一緒に考えて行きたいと思います。
白色申告と青色申告
まず、白色申告と青色申告の違いを一覧に纏めました。
特別控除は、それぞれの条件によって受けられる控除額です。申告の条件によって最大65万円の特別控除が受けられます。
ただし、不動産所得の場合は55万円以上の控除を受けるにはこれ以外に条件があります。
不動産所得の条件
不動産所得の場合、事業規模か、そうでないかによって青色申告の特別控除額が異なります。
事業規模の条件は一般的に
▼貸家5件以上
▼アパート10室以上
▼駐車場50台以上
となっています。
ただ、賃料収入が多い場合には認められる場合もあるようです。最終的には税務署に相談してからの判断になります。
事業規模に該当する場合のみ青色申告の55万円又は65万円の控除が受けられます。
では、それぞれの控除額でどの程度、収益に影響があるかを比較します。
申告種類での比較
サンプルの条件は
▼物件価格：8,000万円
▼家賃収入：840万円/年
規模の物件で行っています。
それぞれの申告方法でシミュレーションをすると
※アセットランクシミュレーター 賃貸経営サポートの時系列集計機能を利用してシミュレーション
白色申告と青色申告を比較すると年間3万円程度税引後CFが増加します。事業規模に達しない場合は10万円の税控除ですので収益に影響があると言えるほどの金額差はありません。
しかし、事業規模になると年間約20万円の違いがでます。これが、毎年、違ってくることを考えると、影響が大きいです。
申告による収益への影響
事業規模に達した場合は青色申告＋複式簿記は必須と言えると思います。今回のサンプルは年間840万円の家賃収入でのシミュレーションです。しかし、事業規模に該当する場合はこれよりも多い、家賃収入額になる場合が多いと思います。そうなれば、さらに収益に影響があります。
また、青色申告を利用すると損金の繰越控除を利用できるメリットもあります。
このメールセミナーを、損金繰越も含めた、収益への影響をシミュレーションする機会にしていただければ幸いです。
50種類以上ある不動産指標を効率よく使いこなす方法
投資指標には色々な指標があります。パッと思いついただけでも
これだけの指標があります。物件の選定をする際の利用順で考えると
■利回り系で物件絞り込み
↓
■投資効率系で投資に見合うか検討
↓
■安全性系で安全性を検討
↓
■CF系で最終確認
↓
■意思決定
こんな流れで検討する方が多いように思います。
私も、だいたいこんな流れで検討します。いかがでしょうか。
指標を利用する際のポイント
上の表で紹介した指標でも、世の中に出回っている指標のごく一部です。正直、全部の指標を網羅して確認することはできません。
そこで、今日は、効率よく指標を利用する方法について考えます。
ポイントは「バランス」です。
バランスよく確認する
「バランス」とは上の表の〇〇系が同じ指標を確認するのではなく、それぞれ、違う系統の指標をバランスよく確認するという意味です。 指標をバランス良く確認することで効率よく、見落としも少なくなります。
よくやりがちなのは、投資効率系のみ色々な指標を確認してしまい、安全性系の確認を怠ってしまうパターンです。これをやってしまうと、思わぬ落とし穴に気付けない可能性があります。
とくにかく、バランスよく確認することを意識していただければと思います。
確認すべき指標
このメールセミナーでも何度かご紹介しましたが最低限確認すべき指標は
1.税引後CFに赤字の年が無いか⇒赤字がある場合には要注意
2.自己資金はいつ回収できるか⇒10年以内が目安（CCR※10%以上）
3.ＢＥ％※が70%以下か⇒70%超の場合は要注意
※CCRとは
「CF / 自己資金 * 100」で計算。
※ＢＥ％とは
「（維持管理費（年）＋支払額（年）） / 潜在的総収入（年） * 100」で計算。損益分岐点を表す指標。空室、
各項目をバランスよく確認しているのがお分かりいただけると思います。
時系列で確認
さらに、投資指標を確認する場合、重要なのは時系列で確認することです。
不動産は1度購入すると長い付き合いになります。多くの投資家さんは、各指標を購入時には確認します。しかし、家賃変動、空室率変動等で常に、指標の数値は変化します。その時点の状況を把握するには各指標を以下のようなイメージで時系列で確認することが必要です。
※アセットランクシミュレーター賃貸経営サポート機能を利用した指標の時系列表示
このように時系列で確認を行うことで、ＢＥ％が、当初は63.22%だったけど、5年後には65.55%になりそうだから注意が必要だ等、様々なことに気付き、対策を打つことが可能になります。
ぜひ、このメールセミナーを投資指標の年度変化を確認する機会にしていだければと思います。
急騰したBTCと比較して気づく不動産の特徴
ビットコイン（BTC）の価格が乱高下しています。
下のグラフは2015年〜の価格推移です。
値動きの激しいことが分かります。
ちなみに、
2015年1月1日⇒ 38,374円
2021年1月9日⇒ 4,191,761円
6年で100倍以上値上がりしています。
不動産ではあり得ない値動きです。
こんなに、BTCの方が儲かるなら不動産には魅力がないのか？そこで、今日は、それぞれの特徴を考えて行ければと思っています。
BTCと不動産を比較する
それぞれの特徴を3つの項目で比較します。
1.流動性
2.利用価値
3.資産保全性
この3つを比較することで不動産の特徴も良く見えてきます。
1.流動性
簡単に書けば、現金に変えるまでにどの位時間が必要か？ です。BTCの市場が形成されてからは不動産と比較すると圧倒的にBTCが有利です。現金にしようと思ってから数分後には現金にできます。
それに対して、不動産は数分後どころか投げ売り覚悟でも数日、下手をすれば、数年単位になります。不動産の最大の弱みは、流動性が低いことです。何か、現金にしたい理由が発生しても簡単には出来ません。その際に、焦れば、市場価値以下で手放すしか無くなります。
このメールセミナーでも出口戦略について何度も触れています。「購入前から考えられない、一生売らないから関係ない」と話される方もいらっしゃいます。
しかし、変化の大きい時代で何が発生するか分かりません。投資開始前、投資期間中に出口（売却）のシミュレーションをお勧めしているのは、その為です。
2.利用価値
利用価値を言い換えるとこの資産を利用してどれだけ第三者に対して価値を生み出せるかということです。
これは、圧倒的に不動産が有利です。BTCは、利用（使用）価値は０と言っていいと思います。BTCも一部で支払いに利用できます。しかし、現状は、苦労して利用できるところを見つけるレベルです。
それに対して、不動産は第三者に貸すことで利用できます。この価値を提供することで収益を得ることもできます。BTCには利用価値が無いので収益を得るには売却しか基本的にありません。
3.資産保全性
資産保全性は、どれだけの期間、資産としての価値を保てるかです。BTCについては、現状、何とも言えません。金のように、大多数の人がBTCに価値があると考えるようになれば、保全性が高まるかもしれません。しかし、現状は、？という気がします。
逆に、不動産は、これが最大の武器と言えます。不動産の魅力の1つであるレバレッジ（借入）を利用できるのも資産価値の変動が小さいからです。銀行はBTCを担保にお金を絶対に貸しません。不動産を担保に貸してくれるのは、銀行も資産保全性が高いと考えているからです。
それぞれの特徴から分かること
それぞれの特徴を纏めると以下の表のようになるでしょうか。
BTCについては売買が始まってから10年程度しか経過していないので今後、どんな動きなるか分かりません。ただ、利用価値が伸びない点を見ると価値を保ち続けられるか疑問もあります。
それに対して、不動産の特徴は
・高い「利用価値」
・高い「資産保全性」
です。
この特徴から不動産投資を考えると
「資産保全性と利用価値を守る為に好立地の物件を、しっかり修繕して出来る限り保有する。ただし、流動性の低い弱みがあるので出口（売却）のシミュレーションしてしっかり検討しておくことが必要」
と言えます。
法人所有でどの程度の節税になるのか
さて、年末のメールセミナーでも話題にしましたが、不動産投資の大きなコストの1つが税金です。
ただ、不動産投資の場合、他の事業と比較すると節税手段が限られます。
その限られた節税手段の中でもポピュラーな方法が
「法人」
での物件所有です。
そこで、今日は法人所有で、どの程度、節税になるかをサンプルを使って比較します。
法人の実効税率
まず、参考に12月26日のメールセミナーで紹介した、個人の所得税＋住民税の税率です。
※現在は上記税額に所得税額の2.1%の復興特別所得税が加算されます
不動産を法人所有する場合は、ほとんどが中小法人になると思いますので、中小法人の実効税率をご紹介します。
※法人税、地方法人税、法人住民税、事業税、地方法人特別税を加味した実効税率
※地域によって差があります。
法人・個人どちらが得か
それでは、法人と個人どちらで物件を所有した方が得かを比較していきます。
※復興特別所得税は含みません
※計算はアセットランクシミュレーターで行っています
上記一覧は、課税所得約100万円〜1800万円迄を比較した物です。
この表を確認していくと、課税所得約400万円迄は個人の方が税金支払額が少ないのが分かります。
約600万円程度からは、若干ですが法人の支払額が少なくなります。
それ以上は徐々に法人の方が支払額が少なくなります。
法人設立等の手間を考えると、800万円超程度から法人での所有を検討するといいかなと思います。
まだ、800万円程度の課税所得では差額が小さいですが
損金の繰越
■個人⇒3年
■法人⇒10年
等の節税対策が行いやすくなりますので検討に値します。
1,000万円超からは、課税所得の増加に併せて法人が有利になる可能性が高くなります。
税金シミュレーション
不動産投資をする上で、税金を含めたシミュレーションは必須です。
法人、個人の違いだけでも税金支払額がかなり違ってきます。
税金を含めたシミュレーションを行わない場合、無意味とまでは言いませんが、かなりざっくりした分析にしかなりません。
このメールセミナーを個人、法人の支払額の違いを含め税金シミュレーションをする機会にしていただければと思います。
アセットランクシミュレーターでは時系列情報入力で個人・法人のシミュレーションを切り替えられます。
※個人・法人を赤枠の欄のボタンで切替可能です
また、「賃貸経営サポート機能」で時系列集計を行うと繰越損金控除のシミュレーションも可能ですのでお試しください。
不動産投資の成否に影響を与える税制ルール
さて、年末の時期が来ると気になり出すのが
「税金（所得税）」
です。
このメールセミナーでも、不動産投資の大きなコストの１つが税金であることを何度もお伝えしています。
そこで、今日は、「個人」で物件を取得した場合の税金について考えます。
日本の所得税ルール
日本の所得税は、いわゆる累進課税制度を採用しています。
簡単に書けば
「所得が多ければ、多いほど税負担が大きくなる」
制度です。
つまり、不動産投資で所得が増えれば、増えるほど税負担が大きくなります。
参考に、所得税の計算方法を一覧にして以下に掲載しました。
※現在は上記税額に所得税額の2.1%
※画像はクリックして拡大できます
上の表を確認していただくと課税所得によって大きく税率が異なるのが分かります。
つまり、所得に応じて支払う税金の額が大きく違ってくるということです。
それだけに、不動産投資で所得が増加する場合は、税額と税引後キャッシュフロー（CF）のシミュレーションを行う事は必須です。
総合課税制度
税引後CFのシミュレーションをする場合には、総合課税制度の扱いにも注意が必要です。
これは、不動産所得も給与等の所得も合算して、課税所得額を決定する制度です。
例えば、
不動産所得⇒300万円
給与所得⇒400万円
の場合の不動産投資の税金を考える際には、上記表の195万超〜330万のラインではなく、695万超〜900万のラインで計算する必要があります。
シミュレーションを行う時、他の所得を無視して行っても大きく結果が異なり、 あまり意味の無いシミュレーショになってしまいます。
どの程度、違いが出るか、次のパートでサンプルを使って比較します。
税金の投資への影響
※アセットランクシミュレーターで分析
※所得税等税金は案分して不動産投資分のみを計算した金額
※画像はクリックして拡大できます
上記は、不動産投資の所得額は同じで、給与等の所得額が異なった場合に、税引後CFにどの程度影響があるかのシミュレーションです。
赤い点線の部分を見ていただくと、不動産以外の年収の多い少ないで70万円程度税引後CFに違いがある事が分かります。
税引後CFの確認は必須
不動産投資シミュレーションをする場合、税引後CFを確認するのは必須です。
10、20年単位で確認していくと、税引前や給与等の他の収入を考慮しない税引後CFでは黒字でも、他の収入を考慮したシミュレーションを行うと、税引後CFが赤字になる年が現れる可能性があります。
このメールセミナーを、不動産投資以外の所得を考慮して、税引後CFの推移を確認する機会にしていただければと思います。
アセットランクシミュレーターでは、時系列情報入力画面のその他課税所得欄を利用してシミュレーション可能です。
※赤枠の欄に給与等の課税所得を入れてシミュレーションできます
※画像はクリックして拡大できます
賃貸経営者なら知っておきたいサブリース新法のポイント
不動産投資に関わる人は知っておきたい法律が12月15日に施行されます。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
いわゆる、サブリース新法です。
法制化された理由
まず、サブリースについて簡単に触れます。
サブリース会社を利用する投資家の最大のメリットは
「一定の手数料を支払えば一括借上してくれるので空室を気にせずに安定した
収益を計算できる」
という点です。
しかし、ご存知のようにかぼちゃの馬車等で、この最大のメリットが予定通り履行されずに
社会問題化したことが法制化の理由です。
サブリース新法の概要
新法のポイントは3つです。
1.誇大広告禁止
サブリースの広告では「30年間家賃保証」等のうたい文句がよく利用されます。
しかし、実際はご存知のように
・保証賃料を大幅に減額
・契約の打ち切り
等が行われても文句の言えない契約になっています。
30年間保証されているわけでは無いので、今後は誇大広告として判断され罰則の対象となる可能性があります。
2.勧誘者の明確化
新法では、サブリース会社を紹介した建設会社、金融機関、不動産会社等もサブリース新法の罰則対象になります。
3.重要事項説明の義務化
不動産売買と同様にサブリース契約をする前に重要事項の説明が義務化さます。
以下は国土交通省が掲載しているガイドラインの一部で重要事項説明の記載例です。
(国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインより抜粋)
保証賃料の減額や、契約解除の可能性について書かれています。
この3つが新法のポイントです。
サブリースの今後
新法と言いますが
「当たり前の事じゃないか」
と思うのが本音です。
逆に言えばこれまでがあまりにも杜撰だったと言えるかもしれません。
新法を守らない場合は罰則もありますので、ポイントの1~3が守られればようやく、世間一般の常識から見た当たり前の状態になると思います。
投資家から見たサブリース
サブリースは空室リスクの低減等投資家から見てもメリットがあります。
しかし、100%当てにしての投資は、絶対にやってはいけません。
投資判断は、しっかりしたシミュレーションを行たうえで「自分で考えて判断する」ことが重要です。
新法の制定で、この判断を惑わすような広告等が禁止されますので冷静な投資判断とサブリースの利用を検討できるようになるのではと思います。
失敗する投資が不動産で目立つ理由
ここ数年、不動産投資の話題でかぼちゃの馬車、レオパレス等のサブリース会社の問題を含めてマイナスの話が少なくありません。失敗事例
「満室で物件購入したけど3ヵ月で半分近く退去になった」
失敗する理由１
3.ＢＥ％※が70%以下か
理由その2
不動産で失敗しない為に |
築25年超RC物件へ投資する際に確認すべき2つのポイント
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
さて、9月26日のメールセミナーで
1棟RC物件が利回上昇（価格低下）
しているとお伝えしました。
※9月26日メールセミナー（RCの修繕費について）
ただ、利回りが上昇している物件を
見ていると、
いわゆる「築古物件」が多いです。
築古1棟RCの難しさ
9月26日のメールセミナーでは
築古RC購入時の注意点を書きました。
築古RCは購入時よりも
さらに、出口が難しい場合が多いです。
基本的に不動産投資の
出口は2種類しかありません。
1.売却する
2.建て替える
築古RCのシミュレーションを行うと
2つの出口ともに厳しくなる
傾向にあります。
売却して出口をむかえる
まず、売却する場合には
2つの方法が考えられます。
1．建物を含め売却
2．更地にして売却
です。
いずれの場合もポイントは
以下の赤枠で囲った状況で
出口をむかえられるかです。
※アセットランクシミュレータ－物件に対するコメントより
■自己資金＋α いくら回収できるか
■売却時に借入を返済できるか
この2点がポイントになります。
更地にして売却する場合は
解体費用も入れての
シミュレーションが必要です。
シミュレーションする際の
RCの解体費はアスベストを
考えない場合で
坪5万～8万程度で
シミュレーションすると良いと思います。
取り壊して新築
取り壊して新築する場合も
確認すべきポイントは同じです。
■自己資金＋α いくら回収できるか
■売却時に借入を返済できるか
ただ、取り壊した後で新築する場合
継続して投資を続けられますので
新築後のシミュレーションも加味して
上記2つのポイントを確認することに
なります。
慎重な検討が必要
前回のメールセミナーで書きましたが、
ファミリータイプの区分と異なり
1棟RCは投資家にしか売却できません。
さらに、築30年前後のRCだと
銀行からの借入期間は
いいところ20年程度です。
この借入年数でキャッシュフローを
プラスで維持できる投資家は
それなりの自己資金を
投入できる人に限られます。
つまり、売却できる対象者が
とてつもなく限られるということです。
それだけに、築年数が経過した
RCへの投資を検討する場合には
投資開始時の利回だけに囚われず
出口をどのようにむかえるかを
より慎重に検討する必要があります。
コロナ後の物件価格推移
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
さて、前回のメールセミナーで
RC一棟物件が利回上昇（価格低下）
しているとお伝えしました。
※9月26日メールセミナーはこちら
では、全ての物件で価格が下落して
いるかというとそうではありません。
区分所有マンション
以下は東京・名古屋・大阪の
ファミリータイプ区分所有マンション
の価格推移です。
見てお分かりいただけるように
ここ1年間、ほぼ、横ばいです。
東京23区に関してはコロナの影響で
5月、6月に下落した反動だと
考えらえますが、7月、8月は
上昇しています。
一棟RC物件との違い
では、なぜ一棟RC物件は価格が下落
するのに区分所有はそうではないのか。
色々な理由はありますが
最大の理由は
購入を検討している人の数が
「圧倒的に区分所有の人が多い」
からです。
一棟RCを購入する人は
それなりの属性の投資家に限ります。
そうなると、現在のように
それなりに属性の高い人でも
融資を受けるのが難しい状況だと
価格の下落傾向に拍車がかかるように
なります。
それに対して、区分所有は
投資用ワンルーム等を除けば
自己使用物件として購入する方も多く
価格下落が起きにくいです。
では、どちらがいいのか
だからといって、区分所有へ投資するのが
正しい分けではありません。
区分所有は
「低利回」
「低資産性」
となりがちです。
低利回な区分所有は収益性が低い
だけではなく、
少しの物件価格の下落でも
投資期間トータルの収益（IRR）が
マイナスになりかねません。
さらに、土地の資産価値が低い為
この物件を担保に、もう1件融資を
受けるといった投資の継続性にも
問題があります。
その代わりに1棟物と比較すると
流動性が高く、売却はしやすい
メリットが有ります。
基本的な考え方
分かり易いようにする為かもしれませんが
不動産投資を勧める本には
「これをやっておけば大丈夫」
的な書き方がされている本も
少なくありません。
しかし、実際は
投資する方のリスク許容度
投資で達成したい資産額
等で正しいやり方が異なります。
現実には、投資実績や将来試算の
数値に基づいた分析を行いながら
投資を進めていくことが必要です。
利回上昇中の中古RC物件への投資
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
さて、9月12日のメールセミナでも
書きましたが、高額物件の利回りが
上昇してきています。
特にRCの築年数が経過した物件は
1~2%程度は上昇しているようです。
表面利回り10%超の物件も増えています。
このような物件から、
利回りが上昇（物件価格下落）
するのには訳が有ります。
「それ相応のリスクがある」
からです。
今日は、このリスクについて
シミュレーションで検証したいと思います。
ＲＣ物件のリスク
ＲＣ物件のリスクは様々ありますが、
今日は、その中から修繕費に絞って
シミュレーションを行います。
まず、ＲＣ物件の修繕費が
どの程度必要か
国土交通省
「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」
を参考に確認していくと
■ＲＣ20戸の例
・5~10年目：170万円
・11~15年目：1,090万円
・16~20年目：460万円
・21~25年目：2,320万円
・26~30年目：460万円
このように目安が示されています。
修繕が必要な主な項目として
▼ベランダ等の塗装費用
▼屋上防水
▼給排水設備修繕
▼各戸水回り修繕
といったところだと思います。
修繕を考慮したシミュレーション
■新築
■物件価格：2.5億円
■建物価格：2億円
■表面利回：8.5%
■自己資金：4,000万円
以上の条件で修繕費を
考慮しない場合、考慮した場合
2つのシミュレーションをすると
※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※修繕費は「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」
30年後の投資成績を確認すると
税引後ＣＦで約8,000万円の差が出ます。
2.5億円の投資で8,000万円ですので
いかに修繕費の影響が大きいか
分かります。
築古ＲＣへの投資
さて、ここまでシミュレーション
してきた物件を
オーナーチェンジで
築25年の時に購入した場合は
どうなるでしょうか？
※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※築21~25年に行われなかった修繕を27~
1つ目は前のオーナーが
しっかり修繕を行っていた場合
2つ目は大きな修繕が必要なので
ギリギリで売り抜けた場合
2つ目の試算を見るとゾッとすると
思います。
「こんなオーバーな」
と思われる方も
いらっしゃると思いますが
金額等は物件によって異なりますが
築古ＲＣ投資では
よくある、大失敗投資の事例です。
修繕費を考慮する
ＲＣ物件の場合は修繕費が
高額になります。
新築、中古を問わず
修繕費を考えた分析は
必須と言えます。
特に、オーナーチェンジの場合
やらなければいけない修繕を
先延ばしにして売り抜けることを狙う
オーナーさんもいます。
「表面利回が高いな」
という事に惑わされず、
修繕が的確に行われていたかを
確認した上で
必要な修繕費を見込んだ
投資計画を立てる必要があります。
