不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

大家さん・投資家を支援する為のクラウド型不動産投資シミュレーションソフトを無料で利用可能。利回、キャッシュフロー、IRR等で判断が可能です

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大家さんの現状とコロナ終息後に向けて

2020-04-11

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

私自身には今のところ
大きな影響は無いのですが

 

大家業へのコロナの
影響は出ていないでしょうか?

 

私の周りの大家さんには
コロナの影響が出てきて
いるようです。

 

2つほど影響のあった話を
聞きましたので参考になればと
思いご紹介します。

 

 

影響1

 
家賃滞納が数件あったそうです。
管理会社に問い合わせたところ
コロナの影響との話だったそうです。

 

3月の話しですので
緊急事態宣言の出た
4月はさらに影響がありそうです。

 

今は、賃借人の方に滞納保証を
利用してもらっている事も多いので
何とかなる場合も多いとは思います。

 

ただ、直ぐに、保証が実行される
という事では無いのでCFの観点で
心配な大家さんもいるかもしれません。

 

万が一の場合は借入返済が滞る
投資家としてはもっとも恐ろしい
事態が発生しかねません。

 

やはり、想定出来ない
このような事態にも
対応できるように

 

BE%に余裕を持った投資を
行っておくのは重要です。

 

 

■BE%・・

 

(維持管理費合計 + 支払額)
/ 潜在的総収入(年) * 100

 

損益分岐点のパーセンテージを
求めることにより投資の安全性が
確認できます。
数値が低いほど安全性が高いです。

 

 

BE%に余裕があれば
このような時にも
CFが赤字に陥らずに
堪えられます。

 

つい、リターンの指標ばかりに
注目しがちですが
このような有事を考えると

 

リスク管理指標、
特にBE%を管理しておく事が
重要なのが分かります。

 

 

影響2

 

融資が本当に出なくなって
いるようです。

 

何度も融資を受けている
銀行さんらしいのですが

 

内々でOKもらっていた
4,000万円程度の融資が
NGとの連絡が入ったそうです。

 

まぁ、これは当然かなと
思います。

 

不動産投資も事業ですが
明日、資金繰りが途絶えるという
事業者さんが多数いる中では
そちらを優先するのは当然だと
思います。

 

売却を検討していた
投資家さんにも
当然、影響が出ると思います。

 

RCを中心に物件価格が
下落していましたが
物件種類に関わらず
下落が続くと思います。

 

投資拡大という視点では
我慢の時期のようです。

 

また、物件価格が下がると
担保価値も下がりますので、

 

投資継続を考える場合には
その辺りの管理も
必要になりそうです。

 

 

コロナ後に向けて

 
今日、ご紹介した内容はプラスの
内容ではありません。

 

しかし、必ず、コロナの影響が
明ける時が来ます。

 

その時、どのような状況になるのかに
頭を巡らせつつ

 

今は、

 

■感染しない
■感染させない

 

行動を行い。

 

お互いに健康第一で過ごせればと
思います。

 

短時間でも効果的なシミュレーション方法

2020-03-29

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

最近、コロナ後の社会に
ついて考えています。

 

コロナが治まった後、
数年をかけて
大きな社会変化が
訪れそうです。

 

コロナ前から既に
流れが始まっている
事柄ばかりですが

 

▼仕事の益々のオンライン化

 

▼グローバル化の収束

 

▼世界各国の債務増大

 

▼自由経済→管理経済

 

パッと思いついただけでも
どんどん挙がります。

 

不動産投資も含め
様々なことに
大きな影響を与える事柄です。

 

コロナ後に多くの方の
価値観がどうなっていくのか?

 

外出せずに考えられる
良い時間ですので
考えてみたいと思っています。

 

 

さて、今日は
一番最初に行う分析
簡易シミュレーションの
ポイントについてです。

 

 

簡易シミュレーションとは

 
物件探しの初期段階では
複数の物件を比較する場合が
有ります。

 

そんな場合には
1物件をシミュレーションする時の
ように時間を使えません。
 
こんな時に便利なのが簡易的に
シミュレーションを行うことです。

 

ただ、簡易的といっても
シミュレーションが大幅に
狂っては意味がありません。

 

そこで、短時間でも効果のある
シミュレーション方法について
書きたいと思います。

 

 

シミュレーションのポイント

 

簡易シミュレーションをする際に
入力する項目は以下の7項目です。

 

不動産投資簡易シミュレーション7つポイント

 

7項目の中でも印の項目は
シミュレーション結果に
大きな影響を与えますので

 

簡易シミュレーションでも
必ず入力したい項目です。

 

 

重要な入力項目

 

印の項目について説明します。

 

簡易シミュレーションを行う中で
一番重要で、一番難しのが
2.建物価格です。

 

正確な建物価格は契約直前まで
分からない場合がしばしばです。

 

しかし、減価償却額が
建物価格で決まる為
非常に重要な項目です。

 

簡易シミュレーションの段階では

 

▼物件価格-土地価格(路線価で計算)

 

▼積算価格法で計算

 

して入力します。

 

簡易シミュレーションだからと
この項目を考慮しないで
シミュレーションされる方も
いらっしゃいますが

 

不動産投資の重要な項目
税金シミュレーションが
不正確で意味のない
シミュレーションになります。

 

少し面倒でもこの項目は
入力必須です。

 

 

もう1つの重要な項目

 

建物価格ともう1つ重要な項目が
空室率です。

 

「空室0%=常に満室」で計算する
シミュレーションは意味がありません。

 

例えば3年住んでもらい退去後
1か月半で次の入居が決まった
場合でも空室は約4%程度
になります。

 

最低でもこの倍8%程度の
空室率を考慮して
シミュレーションを行うべきです。

 

物件比較や、その地域の
物件の相場観を得るのに
簡易シミュレーションは便利です。

 

今日、ご紹介した7項目を
参考にシミュレーションして
いただければと思います。

 

 

確定申告後に調べておきたい価格

2020-03-14

おはようございます。

 

アセットランク 大塚 博之です。

 

株価が大きく下げています。株価がアメリカ中心に割高だった為に、余計に反応したのだと思います。このような大きな変動がある度に感じるのですが、不動産投資はこのような短期間の大きな変動は少ないです。

 

ただ、短期間に一気に変化ませんが、ゆっくり、じわじわ、変化して気づかないうちに修復が難しくなったというパターンはあります。

 

やはり、常に変化には注意が必要です。

 

 

さて、今日は1年に1度は確認しておきたい、ある価格についてです。

 

 

1年に1度は確認すべき価格

 
1年に1度は確認したい価格は

 

「投資中の物件を、今、売ったらいくらで売れるか」

 

です。

 

株と違い、不動産の価格は新聞を見ても確認できません。ただ、定期的に現在の資産価値を知っておくのは重要です。その理由の1つは、いざ、売却したい時にこんな風にならない為です。

 

アセットランクシミュレーターコメント機能抜粋(売却シミュレーション)
※アセットランクシミュレーターコメント機能より抜粋

 

こうなると、出口戦略が取れなくなります。極端な書き方をすると不動産投資の失敗が確定する瞬間と言えます。

 

 

現在価値の確認方法

 

では、どのように現在価値を確認したらいいでしょうか。

 

主な方法は

 

現在の投資物件の価値を調べる3つの方法

 

・「収益還元法」
・「積算価格法」
・「相場的価格法」

 

以上の3つです。お気づきかもしれませんが3つとも購入時の物件価格が妥当かを調べる際にも利用する方法です。

 

 

計算後に確認すべき内容

 

ご紹介した3つの方法で計算した後は

 

1.それぞれの価格に乖離がないか

2.この価格で売っても借入を返せるか

3.この価格で売った時の投資期間トータルのCFはどの位か

 

を確認することです。

 

 

まず、それぞれのシミュレーションに乖離がないか確認します。乖離が大きい場合は計算が正しいか確認を行います。もし、計算に問題が無い場合は収益還元法の価格を優先すると良いです。理由は、現在多くの投資家が収益還元法で投資検討を行っているからです。

 

1を経て資産価値のシミュレーションが終わったら、2で万が一の場合も売却できるかの安全性の確認。3でどの位が手元に残るかの収益性の確認をします。

 

 

1年に1回やるべき理由

 
資産価値の分析は最初に書いたように1年に1度程度で行うと良いと思います。今は、インターネットで必要な情報は簡単に集められます。1年に1度、おそらく1~2時間程度で計算できる内容です。

 

1年に1度程度をお勧めしているのは

 

「時系列で変化を確認できる」

 

からです。

 

1年毎にシミュレーションを行えば、「あ、1年前より資産価値が上がって安全性、収益性が高まったな」などに気づけます。

 

1年に1度、確定申告後など決まった時期に分析されることをお勧めします。

意外と知らない利回りの特性を知る

2020-03-01

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

最近、コロナの話題一色です。

 

私には不動産投資と違い
知識が一切ありませんが
その中で頭に出てきたのが

 

いわゆる
「ブラックスワン」
という言葉です。

 

珍しいので普段は
一切認識しないのですが
確実に存在はしている。
(可能性はある)
 
それが突如現れる。
 
そんな意味合いで使われる
言葉です。
 
コロナだけではなく、不動産含め
どの世界にも同様の現象はあります。
 
それが現れた時に
どう対処できるかが
重要だなと感じています。
 
 
さて、「利回り」という言葉は、
不動産投資の会話の中で
一番使われる言葉です。
 
今日は色々な利回りについて
考えていきたいと思います。
 

 

主な利回りの種類

 

不動産投資に使われる
主な利回りを表にしました。

 

不動産投資に利用する利回り一覧表

 

この他にも、色々な利回り指標が
存在しますが、一般的に使われるのは
この5種類が多いです。

 

ぜひ、参考にしていただければと
思います。

 

重要な利回りは?

 

まず、一番利用されるのは
表面利回りです。

 

なぜ、一番利用されるのか?
簡単に計算できるからです。

 

簡単に計算できる分
参考程度にしかなりません。

 

他の物件とサッと比較したい時のみ
利用する利回りだと思います。

 

本格的に投資を検討する時は
FCRとCCRは
確認しておくべきです。

 

FCRは一覧の中で説明したように
もっとも正確な利回りです。

 

計算も維持管理費と
取得費用を概算で
計算すれば簡単にできます。

 

いくつかの物件を比較する
場合には、
まず、FCRで比較すると
良いです。

 

表面利回りで比較するより
格段に精度が高まります。

 

CCRは投資効率を確認する為に
投資開始後も年に1回程度
確認すると良い指標です。

 

不動産を投資として
考えた場合に
自己資金に対しての利回りは
重要なポイントになります。

 

利回り星人にならない

 

FCRとCCRは計算すべき
利回り指標です。

 

ただ、これだけでは
投資判断としては
まったく足りません。

 

最近は、あまりいらっしゃらない
とは思いますが

 

「利回り〇%だからいい物件」

 

こんな会話ばかりする方を
投資仲間の間で
利回り星人と呼んでいました。

 

ここまで、利回りの話をしてきて、
何だと思われるかもしれませんが、

 

投資の判断をする場合の
シミュレーションとしては
利回りだけでは不完全です。

 

一般的に使われる利回りでは

 

・減価償却の影響
・税金の影響

 

等は一切考慮されません。

 

また、時間軸の視点が抜け落ちて
しまうのが利回りの欠点です。

 

不動産投資は長期的な運用成績が
重要になります。利回りだけでは
それが分かりません。

 

実際に投資を判断する際には
時系列で税引後CFまで考えた
シミュレーションは必須です。

 

利回りは物件比較の
ファーストステップとしては
非常に有効で便利です。

 

利回りは、このように使うと
割り切って使うのが良い方法です。

 

投資の成功の為に知っておくべき税金のルール

2020-02-15

おはようございます。

  

アセットランク
大塚 博之です。

 

いよいよ2月17日から確定申告が
始まります。

 

日々、管理をされている場合は
それほどでもないと思いますが
溜めてしまっていると焦る時期に
なりました。

 

 

さて、このメールセミナーでも
度々、書いていますが

 

不動産投資は税金との戦いです。

 

それだけに税金の知識は
投資を進める為には必須です。

 

そこで、今日は税金の
不動産投資への影響について
考えます。

 

そんなことは知っていると
思われた場合も
復習を兼ねてお読みいただければ
と思います。

 

 

総合課税制度とは

 

各種の所得金額を合計して
所得税額を計算するもの。
この合計額で累進課税の
税率等が決定する。

 

つまり、不動産投資以外の
給与等も合算して税額が
決まるというものです。

 

この総合課税制度と共に
投資物件の税金支払に
影響を与えるのが
累進課税制度です。

 

 

累進課税制度とは

 

累進課税制度表

 

上の表は所得税と住民税の
税金計算方法を表にしたものです。

 

ご存知のように、課税所得額が
増えれば増えるほど
税金負担額が重くなります。

 

つまり、総合課税制度で
不動産投資と給与等が合算され
累進課税制度のテーブルにのる

 

これが不動産投資で
税金負担が重くなる
1つの理由です。

 

※現在は上記に所得税額の2.1%の
復興特別所得税が加算されます。

 

 

投資成績への影響

 

具体的に、この2つの制度の
不動産投資の収益への
影響を比較します。

 

以下が比較表です。

 

不動産投資シミュレーション(総合課税と累進課税の影響)
※アセットランクシミュレーターで分析
※復興特別税は含みません。

 

 

この比較表は
不動産投資以外の所得が

 

・0万円
・500万円
・1000万円
・2000万円

 

を比較したものです。

 

所得税等税金は
投資分の税金が
正確に分かるように

 

その他所得と不動産からの
所得を按分して、
投資物件の分のみを
加算しています。

 

不動産以外の所得が無い
シミュレーションをした場合には
60万円程度だった税金が

 

その他所得が2000万円では
2倍以上の130万円の支払が
必要になります。

 

 

シミュレーションのポイント

 
この結果を見ても分かるように
不動産投資のシミュレーションを
行う場合には

 

シミュレーションをする物件以外の
所得の影響を考慮しないと
正確なシミュレーションができません。

 

投資の収益性を確認する場合には
必ず、その他の所得を考慮に入れて
行う必要があります。

 

この機会に、その他所得が0の場合と
ご自分の給与等の課税所得を入れた
場合の比較をしていただければと
思います。

 

不動産投資シミュレーションでは
税引後CFの分析も必須です。

 

不動産投資に必須の知識・デッドクロス

2020-02-01

おはようございます。

 

さて、「デッドクロス」
1度は耳にしたことがあると思います。

 

不動産投資の戦略や
シミュレーションを考える上では
重要な分岐点になる現象です。

 

デッドクロスは色々な条件で
発生タイミングが大きく異なります。

 

色々な条件とは

 

・土地・建物・設備の割合

 

・建物種類

 

・築年数

  

・金利

 

・自己資金率

 

・ローン年数

 

です。

 

今日は、この中から
ローン年数に絞って
デッドクロスを比較します。

 

 

デッドクロスとは

 

まず、そもそもデッドクロスとは何か

 

簡単に書くと

 

「減価償却額<元金支払額」

 

となってしまう現象です。

 

 

では、なぜ、デッドクロスが
不動産投資にとって
大きなポイントになるかというと

 

税金支払の負担が大きくなる

 

からです。

 

どんなに、
税引前キャッシュフロー(CF)が
出ていても、

 

税金を多額に支払って
手取りが少なくなっては
意味が有りません。

 

では、なぜ、税金支払が
増加するのでしょうか?

 

 

税金が増加する理由

 

税金支払が増加する理由は
減価償却と元金支払の
CFと税務上の損金の
扱いの違いにあります。

 

■元金支払

 

・CFの動き有り
・損金にならない

 

■減価償却費

 

・CFに動き無し
・損金になる

 

真逆の性質を持っていることが
分かります。

 

税金が増える理由は

 

損金になる減価償却費より
損金にならない元金支払い
が多くなって

 

税金計算の基になる
課税所得が増えるからです。

 

以下はサンプルの表です。

 

デッドクロス発生のタイミング表
※アセットランクシミュレーターで分析

 

2020年に木造を新築
した際の表です。

 

元金支払が増加する毎に
税金支払が増えて、税引後CFが
減少していくのが分かります。

 

また、2042年のデッドクロス
発生後に極端に税金支払が
増加していることが分かります。

 

これが、デッドクロスが
不動産投資で意識すべき
ポイントと言われる理由です。

 

 

ローン年数による比較

 

では、ローン年数がデッドクロスに
どのような影響を与えるか
比較します。

 

以下が比較表です。

 

デッドクロスのローン年数による比較
※アセットランクシミュレーターで分析

 

まず。22年ローンの場合には
デッドクロスは発生しません。

 

これは、新築木造の場合には
法定耐用年数が22年の為
ローンと減価償却が同時に
終わるからです。

 

問題は、ローン年数30年と35年です。
デッドクロスが減価償却が終わる
22年後に発生しています。

 

その後、税引後CFが
がっつり減少します。

 

ローン年数30年の場合は8年
35年の場合は13年

 

この厳しい状況が続きます。

 

 

デッドクロス対策

 

今回は新築・木造でローン年数を
変化させてシミュレーションをしました。

 

ローン年数が法定耐用年数を
超えている場合にはデッドクロスが
100%発生します。

 

築年数も古くなっていますので
家賃下落・空室増等の要因で
デッドクロス発生後は厳しい状況に
なる可能性が高いです。

 

シミュレーションを行えば
投資開始当初から発生
タイミングを推測できますので
売却等の対策を検討しておく
必要があります。

 

 

今日はローン年数変化の
シミュレーションでしたが
デッドクロスのタイミングには

 

・土地・建物・設備の割合

 

・建物種類

 

・築年数

 

・金利

 

・自己資金率

 

・ローン年数

 

が複合的に絡み合いますので
個別にシミュレーションしないと
デッドクロスを意識した戦略は
立てられません。

 

 

アセットランクシミュレーターでは
デッドクロスの発生タイミングを
コメント機能で確認できますので

 

投資中の物件のデッドクロス
発生タイミングを把握した上で

 

戦略を立てていただく
きっかけにして
いただければと思います。

サブリースを利用する大家さんの割合はどの位か

2020-01-19

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

1月9日~13日迄
友人家族と越後湯沢に
スキーに行っていました。

 

20年以上行っていますが
こんなに雪が少ないのは
初めてでした。

 

経営上、重大な影響があるだろうなと
感じられるレベルです。

 

自然にコントロールされる部分が
多いので仕方が無いと思いますが
コントロールできないリスクが
顕在化した時の怖さを感じました。

 

不動産投資でもコントロールし難い
リスクはいくつかあります。

 

機会を見て
このメールセミナーで触れられればと
思います。

 

 

さて、NHKのニュースでも
報道されていましたが、

 

サブリースのグレーな契約を
無くす為に、新法が国会に
提出されます。

 

主な内容は

 

■サブリース業者の登録義務化

 

■賃料減額の可能性等の説明の必須化

 

■入居状況等の定期報告義務化

 

です。

 

そこで、今日は、サブリースについて
少し、考えてみたいと思います。

 

 

サブリースの割合

 

まず、サブリースをどの位の投資家が
利用しているかのグラフを確認
いただければと思います。

 

首都圏賃料推移グラフ
出典:国土交通省「賃貸住宅管理に係るアンケート」

 

 

40%程度の投資家が
利用しているようです。

 

私の周りにいる投資家さんは
上記グラフの4.8%の半数未満又は
利用していない人が多いです。

 

そのような投資家さんとの付き合いが
多かったので
サブリース利用している大家さんって
意外と多いなと感じました。

 

どのようにお感じになったでしょうか?

 

 

サブリースを利用すべきか

 

サブリースを利用すると
賃貸管理料5%程度に
プラスして10%程度余分に
費用が掛かります。

 

単純に考えると

 

■家賃が90%以下

 

■空室率が10%以上

 

■家賃下落と空室増の複合で
潜在的総収入(満室想定家賃)
の90%以下

 

のいずれかに成った場合
サブリース契約を結んで
良かったということになります。

 

現在の賃貸事情を考えると
十分あり得るので

 

サブリースを利用することで
安心を買う投資家さんが
40%程度いるのだと思います。

 

ただ、物事はそう単純では
なかった訳です。

 

 

新法ができた理由

 

単純でないとは、

 

悪質なサブリース会社は
自分達の損しそうなラインに
達する前に、サブリース契約の
家賃を一気に減額するからです。

 

特に、このような悪質は会社は
建築とサブリースをセットで
販売する会社が多いです。
(真っ当な会社さんも無論ありますが)

 

このような会社の儲けの仕組みは

 

■安普請の建物を高い価格で売る

 

■新築の一番美味しい時期に
サブリースの手数料で儲ける

 

そして、その後は

 

■保証賃料をがっつり下げる

 

このような仕組みで回しています。

 

このような仕組みから
投資家や入居者を保護する為に
新法を作る訳です。

 

 

新法ができても

 

新法ができれば詐欺的な手法は
減ると思います。

 

しかし、根絶される訳ではありません。
彼らは、あの手、この手で必ず
上手いことを言ってきます。

 

サブリースはリスク管理の
1つの手法でしかありません。

 

サブリースを利用する場合にも

 

■賃貸需要はあるのか

 

■出口を考慮しても投資になるか

 

■サブリースを利用しなくても
投資として成り立つか

 

等をシミュレーションした上で
サブリースを利用するか
しないかを決めることが
必要なことに変わりはありません。

 

2020年の投資環境を考える

2020-01-05

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

あけまして
おめでとうございます。

 

お正月はいかがお過ごし
だったでしょうか。

 

私は家族と少し長い期間
長野県の10年近く
利用している
ペンションで
スキーをして

のんびり過ごしました。

 

 

本日は、新年第1号の
メールセミナー
ですので
2020年の不動産投資環境を

考えます。

 

不動産投資の成否を
考える上で
重要な

 

1.物件価格(購入)
2.家賃
3.金利
4.物件価格(売却)

 

の視点で検討します。

 

 

1.物件価格(購入)

 

価格下落傾向は続くと
思います。

 
2019年はRCの
投資物件価格が

特に下落しました。

 

今年は区分等にも
その範囲が広がると
思います。

 

逆に言えば、ここ数年、
とても投資する気に
なれなかった
利回りから、
投資を検討しても
良い範囲に
価格が下落してきます。

 

資金に余裕のある
投資家さんは

ここ数年の中では
投資しやすい
環境に
なりそうです。

 

 

2.家賃

 

ここ10年と同様に
横ばい推移に
なると思います。

 

ちなみに2005年~2016年
の推移を
見ると人口が
増えている首都圏でも

10年で10%も上昇しない
程度です。

 

首都圏賃料推移グラフ

 

今後の
不動産投資シミュレーションも

横ばい→下落傾向で
行っていくのが
基本線になります。

 

 

3.金利

 

金利についてもほぼ横ばいの
1年になると思います。

 

ちなみに、住宅ローンになりますが
フラット35の金利推移は
以下のように
ここ数年
横ばいなのが分かります。

 

フラット35金利推移グラフ

 

ただ、2019年と同様に
銀行からの
借入は厳しい
状況が続くと思います。

 

 

4.物件価格(売却)

 

売却を進めるには
厳しい年になります。

 

ご存知のように銀行の
投資物件への
融資は
厳しい状況が続いています。

2018年頃までのように
思ったような
価格で売却する
のは厳しいかもしれません。

 

修繕やデッドクロスの関係から
売却をどうしても進めたい場合は

 

目標のCFを手に入れる為の
最低限の売却価格を
シミュレーションした上で

 

あまり欲張らずに、
売却を進める
必要が
出るかもしれません。

 

 

まとめ

 

2020年は、潮目の変わった
2019年の
流れの中で
推移するのではないかと

思います。

 

ただ、金利は低いままで、
物件価格が
下落します。

 

融資を上手に受けられる
状況ならば投資になる
物件を手に入れる
機会の
増える年になりそうです。

 

不動産の価格は未来から
過去を
振り返った場合
2018年頃がピークだった
という
状況になりそうです。

 

2020年(今年)~数年は
投資物件、住居向け含めて
下落傾向の年が続きそうです。

 

妥当な自己資金額を見極める為の方法

2019-12-22

 おはようございます。

 

 アセットランク
 大塚 博之です。

 
 本年、最後のメールセミナーと
 なります。

 

 1年間ありがとうございました。

 

 今年は、予測通り、かぼちゃ等の
 事件の影響で、銀行の融資姿勢が
 厳しくなり、買いたくても
 買いずらい状況が続きました。

 

 逆に、明らかに割高だった
 物件の価格が下がり始めた
 1年と言えます。

 

 特にRCの1棟物の価格が1番下落
 しています。そん中、上手に投資を
 されたお客様もいらっしゃいました。

 

 いずれにしろ、3,4年続いた
 投資環境が変化した年だったな
 というのが感想です。

 

 

 さて、物件購入時の意思決定の中
 でも重要な意思決定の1つが

 

 「自己資金額をどの程度にするか」
 です。

 

 最近の融資傾向からすると
 物件価格の30%程度は入れないと
 銀行が融資をしてくれない場合が
 多いようです。

 

 

 本日のメールセミナーでは
 前回のメールセミナー(12月7日)

 に続て自己資金が投資に与える
 影響について考えます。

 

 前回のメールセミナーでは
 収益面の影響について
 シミュレーションを交えて

 考えました。

 

 今日は収益面と並んで
 リスクコントロールとして
 絶対必要な安全性の視点から
 シミュレーションをします。

 

 前回のメールセミナーで使用した
 サンプル物件でシミュレーション

 をします。

 

 

自己資金シミュレーション物件概要

 

 

 この物件の自己資金額を変化させ

 ながら安全性にどの程度影響が

 あるか比較します。

 

 安全性の比較に使う指標は

 

 ・BE%

 

 です。

 

 ■BE%・・

 

 (維持管理費合計 + 支払額)
 / 潜在的総収入(年) * 100

 

 損益分岐点のパーセンテージを
 求めることにより投資の安全性が
 確認できます。
 数値が低いほど安全性が高いです。

 

 シミュレーション結果を確認すると

 

 

自己資金変化による収益性シミュレーション

 

 

 左側に安全性、右側に収益性の
 指標を記載しています。

 

 BE%を確認すると自己資金割合
 10%でも最低線の安全性を確保
 する為に必要な70%を切っています。

 

 今回のサンプルの場合は
 安全性という点では
 自己資金10%でも
 GOサイン出せるレベルです。

 

 このような形で収益性と
 安全性を比較して
 どの程度の自己資金が
 1番バランスが良いか考えます。

 

 上記シミュレーションでは
 家賃額を一定としていますが

 

 本来は以下のように
 当初10年程度は年1%程度
 下落させたシミュレーションで
 比較すると良いです。

 

【自己資金10%】
家賃変動による収益性シミュレーション

 

 

 1%づつ下落しても10年程度は
 BE%は70%を超過しませんので

 

 ある程度収益性に目を向けて
 投資しても問題ない物件だと
 考えられます。

 

 このように自己資金の意思決定
 だけではなく、

 

 不動産投資の意思決定をされる

 場合は条件を変化させながら

 シミュレーション
 することをお勧めします。

 

 

 アセットランクシミュレーターで
 このような比較が3分程度で
 可能ですのでお試しください。

 

 来年も、お役に立てる情報を
 提供できればと考えております。

 

 来年も引続き
 よろしくお願いいたします。

  

 良いお年をお迎えください。

不動産投資の自己資金割合は何%が妥当か

2019-12-07

おはようございます。

 

アセットランク
大塚 博之です。

 

最近、ニュースを見ていると
不動産投資のリスクを過度に
煽るような記事が多い事が
残念でなりません。

 

不動産投資への融資が
バブル期並みになったので
政府のご指導もあっての
ことだとは思います。

 

確かに投資にリスクは付き物です。
しかし、しっかりした知識を持って、
準備をして行えば

 

不動産投資は魅力的な
投資なだけに残念だなと思います。

 

 

さて、物件購入時の意思決定の中でも
重要な意思決定の1つが

 

「自己資金額をどの程度にするか」
です。

 

最近の融資傾向からすると
物件価格の30%程度は入れないと
銀行が融資をしてくれない場合が
多いようです。

 

本日のメールセミナーでは
自己資金が収益に与える
影響について考えます。

 

 

このようなことを考える場合は
サンプル物件でシミュレーションを
するのが一番分かりやすいです。

 

自己資金シミュレーション物件概要

 

この物件の自己資金額を変化させながら
収益にどの程度影響があるか比較します。

 

収益の比較に使う指標は

 

・税引前キャッシュフロー(CF)
・ペイバック

 

です。

 

■ペイバック(PayBack)・・

 

『自己資金 / キャッシュフロー』

 

自己資金の回収にかかる期間を
表しています。
何年後に自己資金を回収できるかが
判断できます。

 

 

ペイバックを使うと自己資金を何年で
回収できるか1目で判断できますので
収益性(効率性)を比較する際に
便利な指標です。

 

当然、年数が短い方が投資効率が
良いです。

 

自己資金を早く回収できれば
次の投資も直ぐにできますし
借入の際も有利に働きます。

 

シミュレーション結果を確認すると

 

自己資金変化による収益性シミュレーション(キャッシュフロー&ペイバック)

 

自己資金額によって
収益性にかなりの影響が
ある事が分かります。

 

CFは自己資金額が増える事で、
返済が減りますので増加します。

 

CFが増えて万々歳かというと
そうではありません。

 

そこで、確認すべきがペイバックです。

 

自己資金が増える毎に
自己資金回収年度が延びて
効率が落ちている事が分かります。

 

投資効率を考えると
ペイバックは10年を切りたいです。

 

この視点でシミュレーションを確認すると
今回のサンプル物件の場合
自己資金割合40%の4,000万円迄が
投資に見合う線だと分かります。

 

アセットランクシミュレーターでは
このような比較が3分程度で
可能ですのでお試しください。

 

ただ、投資を考えた際に
このシミュレーションだけでは
判断できません。

 

もう1つの視点、収益性と対局をなす
安全性について確認しておく
必要があります。

次回メールセミナーで
自己資金額が安全性に与える
影響について書きます。

 

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